青岛海信地产清泉墅结案项目篇.docx

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青岛海信地产清泉墅结案项目篇

清泉墅项目结案项目篇

目录：

一、工程建设经验总结

1、工程进度分析………………………………

2、施工单位选择的有关问题…………………

3、项目参与人员对别墅建设的认识不足……

4、标准化工地的建设对工期的影响…………

5、砼观感质量差………………………………

6、小区综合管沟的建设………………………

7、室内临时楼梯的设置………………………

8、屋面瓦的施工顺序…………………………

9、瓦屋面刷同色涂料处理污染………………

10、墙立面与瓦屋面交接处置…………………

11、文化石效果的不断追求………………………

12、项目成品保护问题…...……………...………

13、材料现场验收问题..........................................

14、关于配套单位的管理......................................

15、景观与建筑单体设计标高不一致问题..........

16、颗粒饰纹质感涂料施工时注意的问题...........

17、文化石墙面与文化砖收口问题.......................

18、园区道路施工工艺改进...................................

19、设计图纸深度问题...........................................

20、设计变更对施工的影响...................................

21、管网配套工程....................................................

22、工程进度管理“上墙”——看板管理................

23、绿化工程的管理................................................

24、强电工程............................................................

25、弱电工程（智能化社区建设）........................

二、交付工作中发现的问题

1、业主在后续提出的设计不足.................

2、交付过程较长.............................

一、工程建设经验总结

1、工程进度分析：

主要工程节点

可研阶段起止时间

公司计划起止时间

实际完成起止时间

土石方施工

2006.2.1-2006.9.30

2006/08~2006/10

2006/08-2006/12

基础工程

2006/10-2006/12

2006/10-2007/05

主体工程

2006/12-2007/4

2006/12-2007/06

安装工程

2007/05-2007/10

2007/08-2008/02

室外管网

2006.5.1-2006.10.30

2007/09-07/10

2007/09-2007/12

室外环境

2007/10-2008/3

2007/10-2008/10

进度分析：

公司可研阶段总体工期为9个月，实际操作为两年多的时间。

我公司实际拿地时间为06年8月份，即进行场平和土方工程，原计划为2个月时间，在实际施工时由于碰到地基处原有废弃暗渠，造成地基处理耗时近一个月，另外各个单体的基础图纸没有集中出图，一定程度上延缓了土方工程，如14#基础图纸在06/12月份才确定。

可研阶段与公司计划及实际完成时间差异性比较大，主要是可研阶段计划没有考虑施工单位施工安排因素及项目建设过程的复杂程度。

由于别墅单体多，且工程量小、层数仅为3层等实际因素，因此施工单位在安排施工时要考虑机具、人员以及产出与受益的因素，安排施工时各单体不能同时开工，周转材料占压时间较长，流水段施工时间较长。

造成实际施工时间滞后的原因，主要是选择的施工单位缺乏框架、剪力墙施工管理经验，对别墅类的工程缺乏认识，施工安排及施工管理都不能满足别墅建设的要求。

项目部内部管理人员缺乏别墅建设经验，对别墅建设的复杂及困难程度认识不到位；工程方案确定的滞后、变更，材料供应等因素对整体工期也有很大的影响。

2施工单位选择的有关问题

项目选择没有承建别墅经验的两个总包单位进行施工，且该两家总包单位项目部缺少框架、剪力墙结构建设经验，以致在整体工程管理及安排上不能满足工程建设需要，对工程工期影响较大；工程实体质量不高，多次出现质量低级错误等。

建议在后续工程招标中，优先选择有同类建设项目经验的施工队伍，明确要求施工单位选择有同类项目建设经验的项目班子组成项目部；在大盘项目中，分标段招标不但要考虑标段面积的基本一致，在有条件的情况下，还应考虑结构形式或建筑形式的统一，以发挥施工单位长处，便于施工单位组织安排材料机具等。

3、项目参与人员对别墅建设的认识不足。

此项目单体建筑虽然面积不大，层数不高、且设备安装简单，远没有多层及高层复杂，因此在建设初期，从项目部到施工单位都对此类建筑的建造过于高估和轻视，造成了认识上的误差。

在实际建设过程中，我们才感受到了别墅的建造难度。

表现在几个方面：

a、工期安排方面，根据通常建造过程，每层工期安排在一周的时间比较适宜。

但清泉墅实际建造过程中，却并非如此。

作为别墅，每层房间布局不一，造成了结构不一，钢筋工程、模板工程很难进行层层复制，客观上增加了施工时间、加大了投入；另外由于分项工程施工时间长、单体体量小工作面小，造成了流水作业安排的难度，流水作业很难形成，浪费了工期。

b、施工技术组织方面，结构形式为框架剪力墙结构，砼工程及钢筋工程量大，加大了施工难度（施工单位框架结构施工经验不足）。

周转料具占用较多，特别是模板工程及排架工程很难形成周转。

建议在后续别墅类项目中，多采用砖混结构（地下室除外），尽量避免框架剪力墙结构，以利于施工和节约建造成本。

c、有关参建单位缺乏别墅建设经验，对别墅定位和感觉把握不准，加大了建设困难。

4、标准化工地的建设对工期的影响

标准化工地自05年在市内试行，07年进行全面推行标准化建设。

清泉墅项目在07年因标准化建设不达标被市建管局停工三次，前后历时一个多月，在这期间既耽误了我们的工期，也造成了我们费用的增加。

我项目不是公司第一个遇到标准化工地问题的项目，但却是第一个因到标准化不达标而建设受阻时间比较长的项目。

在过去对工地建设配套项目有些不达标时，施工单位可以做做工作就能够通融过去。

但随着建筑市场管理的加强，工地的脏乱差形象将得以改变。

我公司也注意到标准化建设的重要性，并在以后的项目中逐步采用消耗量定额，其中在合同中重点强调和明确标准化建设及安全文明施工的费用。

5、砼观感质量差

虽然我们公司一再强调施工质量，项目部狠抓质量，但主体分部工程施工时，砼的观感质量还是比较差。

清泉墅项目结构形式为框架剪力墙结构，钢筋砼工程量及模板工程量大；而两个总包施工单位项目部缺少此类工程施工经验，对此认识和重视不足，存在自我放松的思想，造成了砼外观质量比较差。

建议后续工程重视对模板支撑加固的检查，对对拉螺栓、拉片、木方、钢管要严格按方案布置。

在验收检查时，重点控制模板的材料及限制周转次数，在周转次数达到一定次数后，强制要求此类模板必须更换。

此做法在实施可能有一定的难度，还需要公司从施工合同中对模板材料、周转最高次数等给予一定的明确和支持。

6、小区综合管沟的建设

综合管沟设计为现浇钢筋砼结构，埋入地下平均1.5米以下，管沟施工开挖深度平均4.5米，宽6米，全长335米。

每延米管沟的工程量砼2.08m³，钢筋231.2kg，防水6.92m²，土方开挖52.5m³，回填16.2m³，管沟总造价约224万。

自2007年10月13日开始动工至2008年1月10日基本完工，历时90天。

存在的问题：

1、管沟本身施工难度大。

2、由于管沟施工时分段进行，开挖造成了施工道路中断，给物料运输造成很多困难；当时主体刚刚结束，正处于外墙保温施工，单体施工外部脚手架无法扎设，牵制了施工进度。

3、因热力、自来水、弱电管线都可以直埋，设计在管沟内为了减少检查井，实际情况意义不大。

4、因清泉墅项目地下水位较高，管沟埋在地下，隐患较多，如果出现严重问题，将无法修复。

7、室内临时楼梯的设置

别墅单体图纸明确标明楼梯为业主自理项目，一是节约建造成本，其二为了给业主更大的自主设计空间。

为了节约建造成本，方便施工单位上下进行施工，在后续施工时我们给其配备了竹制爬梯。

但在交付时很多业主均表示必须设置临时楼梯上下,否则无法验房交付。

因此在3月18日后，公司同意设置钢管楼梯作为上下临时楼梯，共设24部，周期为6个月，费用将近10万元。

a、造成了施工困难，及施工效率的下降。

在施工中，施工人员只能用竹梯子进行临时上下，物料的垂直运输异常艰难。

b、给施工管理及质量管理造成了困难。

由于楼层上下的困难，施工方的管理不能及时跟上，施工质量检查不能到位，很大程度上仅靠工人的自觉性；另外，给监理、项目部的质量巡视、质量全面检查工作带来了困难。

c、造成了施工费用的增加，由于物料运输困难，在一些分项工程批价时必须考虑增加倒运费用，特别后期的零星项目。

混凝土结构楼梯费用约为350元/平方，一部楼梯造价在7000~8000左右；而钢管楼梯扎设及租赁维护等费用在6000元，考虑因无楼梯造成的施工单价的上升及施工管理的困难，提前设与不设对节约费用意义不大，因此建议后续工程可在主体施工时设置普通混凝土楼梯。

8、屋面瓦的施工顺序

清泉墅在外墙抹灰完成后，即由高到低进行了瓦屋面的施工，同时保温也开始由低到高进行施工，以最大限度的往前赶工期。

但施工后期，我们发现这样施工带来了一系列的问题，如外墙抗裂砂浆及涂料对瓦面的污染问题、边瓦与室温涂料之间的衔接达不到公司质量要求、屋面上人对瓦造成松动后期很难整改的问题等。

我们在外墙涂料施工时虽然对瓦屋面采取了保护措施，整个瓦屋面共经历了抗裂砂浆涂抹、饰纹砂浆、两边涂料四道工序作业，再加上工人操作时存在素质不一、工作面太多、上下运输及作业时管理不到位等现实问题，对瓦屋面造成了很大的污染。

特别是后期在饰纹砂浆及涂料施工时，在檐口边瓦细部处理时，给人的感觉是不利索、不自然，效果不好。

在后期花费了大量的人力和财力处理屋面瓦污染及边瓦细部处理。

建议瓦屋面在外墙涂料完成再进行盖瓦，或者采用温泉处理办法最后盖边瓦，瓦屋面整体污染问题还是值得我们注意，可以采用破棉被进行覆盖，既可以防滑也可以防止污染。

9、瓦屋面刷同色涂料处理污染

清泉墅采用陶土瓦，水泥砂浆粘贴，在屋脊处及边瓦处必然能够有水泥砂浆外露，影响屋面瓦整体效果。

在施工中我们反复考虑如何处理，最后采用同瓦色的涂料进行刷涂。

对于边瓦处的瓦缝，反复对照涂料及砂浆填塞后的效果，根据领导无论哪种做法，必须确定整齐顺直、不碍观感的要求，采用了对灰缝磨光处理。

要求涂料要有防水性，保持较长的时间不掉色不怕冲刷，在施工时要求工人处理细致，厚薄均匀；灰缝尽量细腻，顺直、光滑。

在处理污染时，必须先将瓦上所粘砂浆铲除干净，将瓦槽底部清扫出来，才能进行涂刷涂料。

涂刷时必须用排笔进行施工，防止出现刷过的痕迹，要给人有喷涂的膜面效果。

不能用气泵喷涂，否则涂料将对墙面造成污染。

10、墙立面与瓦屋面交接处置

清泉墅小屋面与外墙面交接处为保温层直接落在屋面瓦上，造成水泥网格布及饰纹涂料施工难，且瓦与涂料交接处的缺陷比较显现，效果不佳。

在设计无交底情况下，项目部及时联系质推部、研究中心经过参考同类项目和分析比较，确定在交接处抹水泥台的作法。

通过设置水泥台，解决了保温网格布在瓦槽内反包的施工困难，在视觉上降低了交接处效果缺陷对整体效果的影响，且饰纹涂料可以比较容易施工。

水泥台设置为突出保温墙面3公分，高出瓦面3公分。

目前，温泉项目上同位置处理即采用了这种作法，并有进一步优化。

作法为在保温之前，即用c10~15混凝土做成混凝土，表面进行细拉毛，保温层可以直接落在混凝土台上。

此种作法不但解决了前面水泥台可能开裂的现象，还解决了屋面根部渗漏的隐患。

建议后续别墅项目部仍采用此种作法。

11、文化石效果的不断追求

文化石施工时正处于冬季施工阶段，公司要求年底完成文化石镶贴。

在工期紧、工程量大、气候恶劣的情况下，项目部积极争取，在文化石施工时采取技术措施（采用薄膜保温覆盖，在粘结砂浆内掺加防冻剂并实际检查防冻效果），保证了冬季文化石的粘贴效果。

但在施工时也忽略了某些细节，造成了文化石效果的不完美（收口在平面上或者是在阳角）。

后期研究中心和项目部共同排查，对影响效果的坚决进行返工，将独立柱子进行四面包裹、下反梁处的文化石进行了围合，使得文化石贴到板底，窗楣采用阳角石粘贴并紧靠窗框，形成石材过梁的效果，以保证文化石和建筑的整体效果。

对阴角处文化石收口处理问题，也反复试验，在公司指导下最终形成处理措施。

阴角收口不留外露砂浆灰缝，要求文化石在此处不能进行切割，所有文化石必须自然地与涂料墙面进行碰接。

涂料面与文化石面相交自然，分界清晰的感观效果，避免了先前一条粗黑的砂浆线条，且弯弯曲曲。

12、项目成品保护问题

清泉墅项目是一个别墅项目，分项工程所采用的建材比较高档，且很多分项工程由公司直接发包专业公司进行施工，因此成品保护显得比较特殊。

如门窗工程、燃气表、可视对讲系统、车库门等。

在门窗保护中，对铝包木门窗在原有薄膜胶带的基础上，要求厂家再安装门窗时整体在门窗外围包裹一层塑料薄膜包装进行保护，后期验证该整体薄膜对门窗保护和防止污染起到了很大的作用。

对防盗门用现场纸壳材料进行包装。

防盗门采用纸壳保护，容易脱落效果不好,后期装修单位进场后采用发泡的薄膜保护，粘结牢固，对门起到了有效保护。

建议以后采用轻质塑料泡膜进行粘贴保护。

分包单位一般只负责一次成品保护，由于各分包进场时段不同，工程建设时间又相对较长，仅凭分包一次性的保护难以达到最终成品保护的要求。

因此建议后期成品保护在分包单位完成后应将总包单位纳入项目成品保护体系。

此项需在总包合同中明确总包单位职责，对总包单位增加的管理投入和风险，公司有相应的费用措施；在专业分包合同中同样明确成品保护费用及需要采取的保护措施都应该细化具体，以便项目部能够更好的落实成品保护，评价施工单位成品保护措施实施效果。

13、材料现场验收问题

材料质量是保证产品质量的基础，我公司对材料质量尤为重视，特别是对关系结构安全、功能保证等方面的材料。

如商品混凝土、水泥、钢筋、防水材料等，均由公司通过招标确定最优单位进行供货。

由于供货周期紧张，材料需求很急，使得部分材料在现场无封样或者无相关的技术资料就着急进场，给项目部及监理对材料质量的把关带来一定的难度,给一些投机厂家依次充好机会。

如曾经一家水泥单位以便宜的复合硅酸盐水泥代替普通硅酸盐水泥，幸亏项目发现及时并进行了制止，上报采购部后，采购部对该单位也进行了罚款等处罚措施。

建议项目部重视材料验收。

材料验收可由项目部安排人员（如资料员）兼职组织监理、施工单位对每批材料进行验收、并记录台账、签署供货材料六联单。

公司可以明确兼职材料员的岗位职责，及时与公司采购部相关人员收集本期所需材料的供货合同、供货批价单、有关材料的封样样品等，以便项目能准确的对进场材料进行把关。

对材料商的供货评价要及时切合实际，每月形成评价，取优淘劣，评价可由材料员根据实际进行评价。

14、关于配套单位的管理

项目后期建设过程中，电力、热力、网通、自来水及燃气等有关配套单位进场施工。

在这些配套单位中有个别单位存在着特殊性，如电力、热力、燃气等，其带有垄断地位及思想、有自己的独立甲方、设计及质检管理，且地产公司对其没有任何经济管理手段和合同约束。

因此，在施工过程中项目部对这些单位的管理就存在很大困难。

虽然有困难，但如果项目部一旦知难而退、放松对其管理，将势必造成听之任之的局面。

在这里我们首先展开自我批评，造成此种现象可以说主要是项目部的责任。

项目部管理形式单一，在质量要求上对配套单位要求不严格，发现问题不及时跟踪反映，存在着听之任之行为。

建议：

项目部在后期建设中，不但要重视土建工程，更要注意配套建设的施工质量。

及时跟踪巡视，发现问题及时跟现场提出，减少后期协调难度；充分利用公司综合部公共资源，加强同其沟通，将现场问题及时反映给相关主管部门。

15、景观与建筑单体设计标高不一致问题

由于建筑单体施工在前，单体地下室外墙的防水高度以及地下室地平面的标高都是依照建筑图纸施工，当景观工程施工时，发现景观图纸的标高与建筑单体的室外地平标高不一致，在5#、7#、8#和9#楼局部标高相差30-50cm。

为了景观效果要求，部分位置必须抬高地下室防水和采光井高度，部分位置降低地下室防水保护墙高度。

这些施工变更不仅造成了返工浪费，而且增加了施工协调的难度。

建议此类问题在两套施工图纸设计过程中，参照同一个标高系统。

项目部在施工管理中，也要重点加强不同专业管理人员之间的沟通和对专业图纸之间的相互审查，争取图纸会审时或施工之前发现解决此类问题。

16、颗粒饰纹质感涂料施工时注意的问题

清泉墅项目外墙涂料选用的颗粒饰纹质感涂料，颗粒粒径为1.5。

此涂料在我公司第一次采用，且在青岛地区使用的也比较少。

该涂料施工难度比较大，对颗粒饰纹质量要求比较高，如颗粒效果不均匀，将对涂料的效果影响比较大。

施工时需要注意以下几点:

a、对外墙平整度要求比较高，如平整度不好，则颗粒饰纹砂浆出现厚薄不均，易在墙面上形成微小裂纹。

b、意颗粒砂浆的揉搓时间，一般在颗粒砂浆上墙1.5小时左右时间进行揉搓。

过短或过长时间，将直接影响揉搓效率，形不成颗粒效果。

c、注意揉搓方向，在施工时，同一个工作面上的揉搓方向要一致，这样颗粒方向均匀，不易集中扎堆。

d、要一边成活，避免出现冷缝接茬。

e、要加强墙面保护,一点的破坏对墙面涂料效果都有影响。

17、文化石墙面与文化砖收口问题

建筑单体外墙文化石墙面与院子围墙文化砖在很多地方进行了交接。

原施工做法此细部未做明确说明和要求，而各施工单位只将自己的工作量完成，剩余收口细部一直未能找到合适的做法。

18、园区道路施工工艺改进

清泉墅项目，根据公司要求园区景观工程在08年1月底必须完成车行道施工，原设计方案：

二灰碎石25cm；粗粒式沥青砼6cm；中粒式沥青砼4cm，由于冬季施工气温达不到沥青砼路面施工条件，所以只能施工垫层部分，并且二灰垫层施工后养护时间较长（10-15天），为后续工程施工增加难度。

2008年1月10日青岛公司、技质部和监理公司现场一同研究，为了降低施工难度，加快施工进度，将二灰碎石垫层变更为素砼基层，素砼基层养护时间（5-7天），硬化后重型运输车可以正常通行，变更方案：

素砼基层20cm；细粒式沥青砼6cm。

1月30日完成了素砼基层，并采用覆盖塑料薄膜，回填砂砾石100cm和覆盖棉被的措施进行养护，在春季开工时，硬化的道路为后续施工带来很大方便。

项目交付以后根据公司要求，5月15日必须进行园区道路的沥青路面铺设工作。

因小区各项工程还未能全部结束，一旦铺设后势必造成大量的路面污染，为了确保道路最终完成能够达到高质量的标准要求，经青岛公司、研发中心、监理公司和项目部研究决定沥青路面铺设分两层施工：

第一层铺设4cm中粒沥青砼（5月15日施工），第二层铺设3cm细粒沥青砼（10月16日施工）。

因比原设计沥青砼铺设厚度增加1cm，增加费用约计28000元，但是总体的施工成本还是控制在设计预算以内。

根据现场实际情况，及时改进工艺措施，不但保证了施工要求，而且保证最后的小区整体效果。

目前温泉项目道路沥青铺设也是采用成熟的分层铺设做法。

19、设计图纸深度问题

1、庭院入户门的安装，门两边立柱和围墙交接的位置处理方案，经过多次变更和返工才达到验收要求，后期又添加电磁锁到铁艺门上，造成重新开槽，增加成本和工期；还有铁艺门的开启和关闭，因为无法安装闭门器，需手动开关，没有阻尼作用，铁艺门在使用过程中经常撞击造成损坏。

2、仅仅为满足精装效果要求，却缺乏统筹考虑，各户安防主机箱设于负一层，系统总线由室外弱电井引入到安防主机箱内，出现了雨季雨水由弱电井沿线管进入安防主机箱内问题。

解决措施，箱体可以仍然安装地下室内，但由弱电井入户线管应做到“内高外低”，避免雨水通过线管倒灌室内。

3、由于现场建筑规划条件限制，园区入口空间局促，出入口车辆管理系统地感线圈满足不了安装要求，出现进入车辆在左拐弯时压到控制出口道闸的地感线圈，造成道闸起落交叉干扰，对出入车辆管理造成困难。

解决措施：

在车辆进入左拐弯时人工指导车辆避开地感线圈，建议在其他项目中，预埋地感线圈是考虑现场实际情况，调整尺寸和位置关系，避免类似问题发生。

这些问题均在设计图纸和设计过程中没有明确要求，造成在安装过程中不停的进行变更补充，施工单位反复做样板。

建议公司重视节点图纸的审核和交底工作，明确节点做法，对每一个细节设计时要综合考虑。

20、设计变更对施工的影响

清泉墅是公司第一个高端纯别墅类项目，由于各参建人员对别墅的认识不足、把握不准，加之公司对精度及效果的严格要求，过程中的方案变更、设计变更就比较多。

如14#楼屋面瓦的变更、5#南向改入户门、风帽变更、百页窗变更、卫生间透气管道出平台变更、蘑菇石柱帽的变更、露台压顶石干挂的变更、围墙高度的变更等，这类变更不但造成了工期的浪费（其中屋面瓦变更就导致屋面暂停施工近一个月），而且造成了一定的返工费用（小的几千元，大的近数万元）。

希望清泉墅的建设，无论从设计方案上，还是施工管理上对后续项目都有很好的借鉴经验，使工程建设过程和产品体现达到完美的要求，符合公司的各项标准。

21、管网配套工程

项目现场具备管网施工单位进场前期，召集所有的施工单位在施工现场进行施工图会审，确定已下内容：

（1）确定施工图是否与现场实际情况属实；

（2）相互讨论交叉施工节点的处理办法，并达成书面意见；

（3）对于因现场情况复杂无法按照施工图施工的情况，要求施工单位协调自己的设计院出具变更设计图纸；

（4）制定具体的施工方案和进度计划。

通过提前在项目现场组织图纸会审，将存在的施工和管理问题暴露出来，打有准备的仗。

22、工程进度管理“上墙”——看板管理

多条管网同时施工，给工程管理增加很大的难度，采取工程进度看板管理，就是将各配套管网的总平面图贴在墙面上，用不同色彩代表已施工、正在施工和未施工的工程量，以一周计划为准，这样施工情况和拖期情况就会一目了然，重点交叉位置，施工区域划分，施工顺序等内容不仅仅项目管理人员了解，各相关施工单位也都会了解，道路的开挖与其他单位的组织运输也能够提前考虑，协调管理。

管网分项包括：

雨水、污水、自来水、煤质气、热力、强电、网通、有线电视、园区安防、景观照明、绿化水景给排水等特殊管线。

23、绿化工程的管理

（1）提前建立相关的植物样板库。

当配套管网及室外景观场地标高施工达到要求后，绿化单位即可进场，在回填种植土的同时，可以着手园区各类苗木的栽植工作，重点是主要位置、大规格、贵重品种的苗木。

但是苗木选样工作必须提前，清泉墅的行道树就是经过多次考察确认后才核准进场栽植，施工单位曾经未通过苗木确认进场的苗木全部被要求退场。

建议这部分工作可以由研发中心和采购部共同完成，他们既能把握效果又控制成本。

将选定的苗木形成图片资料，封样后指导项目部组织施工和把控质量，完全符合样板领路原则。

（2）苗木进场报检、验收

室外景观和绿化工程，监理公司往往不负责把关，苗木进场的报检、验收工作必须项目部现场负责。

苗木进场报验的数量直接影响到进度工程款的拨付