物业管理深圳安骏仓储大厦物业管理顾问方案.docx

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物业管理深圳安骏仓储大厦物业管理顾问方案

（物业管理）深圳安骏仓储大厦物业管理顾问方案

安骏仓储大厦

物业管理顾问方案

编制单位：

XXX物业服务XX公司

二零零六年三月

第壹章

XXX集团简介

3

XXX集团的服务运营理念

5

XXX集团的优势体现

7

XXX服务管理的项目代表展示

9

XXX近年管理成绩

12

第二章

XXX和安骏的合作方式

13

第三章

XXX协助安骏成立物业管理公司

14

第四章

XXX为安骏之物业管理公司提供的培训内容

15

第五章

安骏仓储大厦之顾问服务内容

16

第壹节安骏仓储大厦项目简介

16

第二节安骏仓储大厦之顾问服务内容

17

第六章

物业管理顾问服务酬金

19

第壹章XXX集团简介

XXX集团成立于壹九七二年，属香港新世界集团属下专业从事物业服务的子公司，业务范围包括物业前期策划顾问、前期招商代理、销售代理、物业管理、物业代理等，赁着壹股专业实干、不懈努力的精神，先后为中、港、台、亚太地区、美洲等地提供物业服务，于业界成绩卓越、信誉超著。

八十年代中期，XXX先后接掌香港俩个国际级大型综合项目信德中心（港澳码头所于物业）、会展广场（香港政府会展中心据点）的租售代理及管理权，标志着XXX于地产服务界的卓越地位。

于雄厚的基础上，XXX积极开拓大中华业务，于壹九八八年率先作为首家香港物业公司进驻首均，策划接管当时全国最高物业京广中心；壹九九二年于港成立XXX物业服务（中国）XX公司，专注开拓国内市场，接着于、天津、、、武汉、、顺德等地设立分支公司，提供全面化房地产服务。

同时，XXX也是最早期于台湾成立的外资物业管理公司之壹，为台湾的物业管理行业写下重要的壹页。

XXX提供服务的物业面积超过1000万㎡，涉及的物业类型有大型社区、高层高档住宅、酒店式服务公寓、大型购物中心、写字楼、综合商厦、大型停车场、大型会所等，覆盖的地区包括香港、台湾、澳门、、、天津、武汉、、、大连、厦门、佛山、贵州等地区，服务内容包括市场及项目可行性分析、项目发展策略顾问、市场策划、销售代理、招商代理、服务式公寓管理、工程顾问、物业/设施/停车场管理、会所运营管理及壹系列增值服务，实现房地产全方位服务的承诺。

XXX集团是香港新创建XX公司之集团成员，而香港新创建集团XX公司（“香港新世界集团”股票编号：

0659）乃新世界发展XX公司（股票编号：

017）之服务业旗舰公司，业务遍及香港、澳门及中国内地各城市。

公司业务包括主要由三大部分组成，含括服务业、基建、港口。

服务业包括设施管理（XXX集团、大众安全警卫和香港会议中心之营运管理）、建设机电（协兴建筑和新创机电）、交通运输（新世界巴士、新世界渡轮）、金融保险及环境工程；基建投资项目包括电力、收费道路、食水及污水处理、桥梁和隧道；港口包括货柜及货物装卸、仓库储存和提供物流运输网络。

XXX集团的服务运营理念

XXX作为壹个新创建集团成员——香港新世界集团服务旗舰壹分子，拥有雄厚的背景实力，庞大的客户及资调网络，会按照客户的服务方针及宗旨，为所委托管理的物业，提供高水平的服务，塑造最理想的投资及运营环境。

迈向新纪元的服务承诺：

宗旨：

XXX坚守“优质服务为本，顾客利益至上”的信念，即事事以客人利益为大前提，尽量满足客人的要求，增加客人对管理的接受程度，不要令他们有“贴钱买难受”的感觉。

同时XXX理财之道是按“不乱花、不浪费”的大方向，严格控制成本，达到最高效益。

完善软件配套：

通过香港及海外运营物业管理业务的实际经验，XXX具备完善的管理制度，配合多年来国内丰富的经验，力求从高要求做起，将服务达致最佳水平。

杰出的领导层：

XXX拥有具备多方面经验的领导层，壹方面能于日常管理工作中带给员工直接的思想、经验灌输，另壹方面能为所委托之物业提供独到的创益及全面的建议。

XXX集团具备最有中国管理经验的专业人才去指导整个部门运作，他们曾参和、策划、运作国内大型项目,包括:

京广中心、崇文门新世界中心、恒基中心、丽斯花园、淮海路新世界大厦等，通过他们提供最具备创意的构想及直接参和且监管服务的进展和效果，均达最高水平。

选用本地人才：

国内拥有大量优秀人才，通过XXX集团的严密选拔、专业培训及工作过程中的直接指导，令他们能于最短时间内，独立接手管理工作，于日常运作过程中，也把本地客户的要求直接融入管理工作，令管理更具本地特色，给操作带来便利。

灵活的方法：

“现代物业管理”是以服务为本，尽量满足客人的要求，提供协助为客人创造方便，XXX认为“制度是死，执行须灵活/弹性”，XXX壹直努力争取于不同的环境、不同物业、对待不同客户时作出相同的、优质的顾问服务，适合的形象，追求最理想的物业环境。

直接沟通：

XXX集团和其他物业服务公司不同，我们的领导层会和客户设定沟通渠道，直接和客户联系，和客户达成紧密的联系—XXX永远是最关心您的伙伴。

最终目标：

综合性物业公司是扮演壹个大统筹的角色，要先知先觉，防范于未然，创造壹个大家均认同的投资或运营环境，令您生活温馨、工作顺心。

XXX集团的优势体现

1、多元化的综合服务——体现专业化、全方位的服务水平

XXX集团作为香港新创建集团成员——香港新世界集团服务旗舰，有足够的实力及资源提供多元化服务，以满足我们客户的需要，我们能灵活地调配集团公司的资源，提供“壹站式”服务，例如：

物业代理、物业管理、设施管理、酒店式服务公寓管理、工程管理及发展商代表等等，而集团于香港所开发及管理的新世界中心、会议展览中心更是祖国回归大典举行之地，服务质量冠称全港。

2、国际质量体系的保证

XXX集团香港总部已获评核符合国际标准之“ISO9002”质量管理体系认证。

于国内，我们亦正进行壹套同等严格的“国际质量管理体系”，以确保客户能享有同等优质的服务，于国内几个主要分公司已顺利通过“ISO9001：

2000”质量体系认证，华南地区核心公司——XXX物业服务XX公司且获得“广东省2005年度质量管理奖”，这是唯壹壹家获此殊荣的服务企业。

凭着我们严格的质量把关，我们有信心能为客户提供壹流质量的服务。

3、讲求社会效益，注重环保意识

XXX集团壹向注重社会效益，致力于大中华物业服务，服务社会大众，志于为大中华物业服务水平的提升尽壹己之力。

而且XXX集团非常重视社会环境保护意识，且将此项责任落实到管理服务工作中，于2004年对国内主要分公司、中央项目进行了“ISO14001：

1996”质量环保体系认证。

4、注重科学管理，实现电脑化管理

XXX集团拥有最先进及多功能的电脑物业管理软件，能有效地把壹切管理上的运作及监控进行电脑化。

例如，保安、预防性维修、人事管理、财务管理和租务管理等等。

XXX驻港及驻国内各大区的中央队伍更能透过电脑的联网，随时监控所有服务项目的具体运作情况，以确保壹切正常。

5、庞大的集团化共享资源

除了于香港总部外，XXX集团于、、天津、大连、、、佛山等地成立了具有法人地位及资质的物业公司，长驻港职主管及国内中央队伍职员，形成了壹个以香港为核心的遍布华南、华中、华东、华北的壹个庞大的系统网络，这个网络于为国内数十个项目提供各类优质服务，形成了壹个共享的巨大的资源网络。

☆人力资源共享网络

以集团董事长为核心，XXX于香港及国内分支机构拥有无数的精英，各地区/各项目均从香港派驻资深香港专家，及于当地招聘具有优良专业素质的当地员工，于香港及国内有着各类经验丰富的专业人才，且且此类人才于集团公司内部能够因应实际工作的需要而由总公司进行统壹调配，能够从真正意义上实现人力资源共享。

☆信息资源共享网络

香港作为壹个国际均市，中西文化、信息的传送枢纽城市，拥有国际最新的资讯，香港总部作为集团的信息中心，不断地将各类最新资讯发往各个分支机构，使得各个地区能够和香港总公司保持壹致的运营服务理念及和时俱进。

☆技术资源共享网络

XXX集团拥有壹流的管理服务、房屋设施、工程技术人才，分别分派于各个地区及中央项目，特别是资深的专家，将为多个项目提供全方位的服务、技术指导，提供成熟的设施工程技术管理服务，亦是XXX于行业积累了30多年经验的见证。

☆培训资源共享网络

XXX集团壹向十分注重员工的培训工作，香港总部是XXX的培训基地，每年均分几期将国内员工派往香港进行专业培训，同时，于华南地区（市）设置了国内集训基地，每年均安排多期多个课题的全国性、专业性培训课程，让员工和集团的服务理念、服务水平保持壹致，时刻感受XXX“企业大学”的魅力。

XXX管理服务之商业项目代表展示

新世界中心

190,000m2

大型商场、酒店及

写字楼、公寓

大连新世界广场

135,000m2

大型商场及

写字楼、公寓

顺德新世界中心

71,122m2

大型商场、酒店及

公寓

香港新世界中心

145,000m2

大型商场、写字楼及

服务式公寓、停车场

香港会展广场

300,000m2

大型商场、酒店及

公寓

别墅项目代表

丽高王府

121,840m2

高尚别墅

公寓

市「丽斯花园」市「丽莱花园」

市「金湖花园」市「二沙岛棕榈园」

市「新世界倚山花园」惠州市「惠阳棕榈岛高尔夫渡假村」

XXX近年管理成绩

☆2005年度获“广东省质量管理奖”，这是唯壹壹家获此殊荣的服务业企业，XXX作为XXX集团华南地区的核心公司，将为周边项目提供全程的质量支援、及监督服务，追求壹流的服务质量，以“客户为中心”是XXX壹贯的服务理念，这是公司最终的管理目标。

☆XXX已于2002年通过“ISO9001：

2000”国际质量体系认证

☆XXX已于2005年通过“ISO14001：

1996”国际环保体系认证

☆XXX已于2004年获得国家物业管理企业二级资质资格

☆XXX管辖下的“顺德新世界中心”获“广东省文明市场”奖

☆XXX管辖下的“惠阳棕榈岛”获“广东省示范住宅小区”称号

☆XXX协助XXX集团公司于市建立起XXX集团国内培训基地，且统筹组织集团于国内举办的各类培训活动

第二章XXX和安骏的合作方式

XXX作为香港专业的房地产服务机构，总部设于香港，专注于为国内房地产界提供全方位的房地产物业服务，XXX总部授权其属下全资子公司XXX物业服务XX公司和安骏仓储物流XX公司签订物业管理顾问合同。

XXX直接受香港XXX总部的领导，贯彻执行总部的业务方针政策，向香港总部汇报工作。

XXX和安骏就物业管理顾问服务主要就以下方面达成合作意向：

XXX协助安骏筹备成立物业管理公司

XXX为安骏之物业管理公司提供中高层管理人员的培训（不多于四名）

以福田保税区安骏仓储大厦为案例XXX为安骏之物业管理公司提供仓储式物业管理实操指导。

以惠州银座国际大厦为案例XXX为安骏之物业管理公司提供综合化物业管理实操指导。

如果安骏要求XXX提供超出之上范围的服务，合作条件由双方另外协商。

就之上合作事项，XXX每周派出物业管理专业人士和安骏关联负责人召开壹次沟通会议，就之上合作事项进行指导，及对中高层管理人员进行关联管理培训，此等培训且不包括操作层员工的操作培训，如果安骏有需要为操作层员工提供培训，则另外收取培训费。

第三章XXX协助安骏成立物业管理公司

对于刚涉足房地产物业市场的发展商来说，如何管理其所拥有的物业是壹个新的课题，而物业管理行业发展至今，已形成产业化、专业化、细节化的行业特征，物业管理是壹个繁杂而又专业操作的过程。

对于客户来说，良好的物业管理服务是留住客户的关键，对于发展商来说，优质的物业管理服务更是使物业保值、升值的关键。

为此，发展商如果想使其投资的物业能够产生最优化的投资回报，聪明的发展商通常聘请壹家专业的物业管理公司为其提供优质的物业管理服务，或者是自己组建物业管理公司，再聘请专业的物业管理公司为其属下的物业管理公司提供专业的顾问培训服务，以使其属下的物业管理公司熟悉物业管理行业的有关规定，及进行专业的操作，为所拥有的物业提供优质的管理服务，以达到最终的投资回报目标。

安骏发展商选择了后壹种模式，计划自己成立物业管理公司，聘请专业实干的香港XXX物业服务（中国）XX公司为其提供顾问服务。

XXX将根据国家《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等有关规定，及结合《公司法》、《经济法》有关规定，指导及协助安骏成立物业管理公司，具体为安骏提供以下服务内容：

结合《经济法》、《公司法》、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等关联法规法例，为安骏筹建物业管理公司提供法例指导；

根据国家颁布的物业管理企业成立有关程序，指导安骏组建物业管理公司；

指导及协助安骏办理筹建物业管理公司所需的手续及文件；

指导及协助安骏办理新成立的物业管理公司工商执照；

指导及协助安骏办理新成立的物业管理公司资质；

指导及协助安骏办理新公司成立所需的其他政府关联部门的手续；

指导及协助安骏组建新成立的物业管理公司架构；

指导及协助安骏建立新成立的物业管理公司的规章制度；

指导及协助福田保税区安骏仓储大厦筹建物业管理处，及指导管理处建立管理架构、管理规章制度等，协助管理处进入正常运作轨道。

第四章XXX为安骏之物业管理公司提供的培训内容

安骏之物业管理公司成立之初，所有的管理人员刚到位，对于物业管理公司的运作且不太熟悉，为帮助新成立的物业管理公司走上正轨，XXX有必要对安骏之物业管理公司的关联管理人员进行培训，原则上XXX只是对中高层的管理人员进行培训，主要培训对象不多于四名，培训的方式主要是通过会议沟通、现场考察指导、书面文件指导等，培训的内容包括但不限于以下内容：

物业管理公司成立的有关规定、物业管理行业关联法例法规；

物业管理公司管理架构、管理规章制度；

物业管理公司运作程序；

物业管理管理处架构、管理规章制度；

物业管理处操作管理程序；

物业管理处岗位职责的建立；

物业管理处运作模式的建立；

物业管理处各级员工培训模式指导；

安骏仓储大厦营运管理模式的建立；

物业管理处日常运作操作管理；

之上之培训只是针对中高层管理人员，且不包括基层操作人员的培训，所谓中高层管理人员界定为物业管理公司经理、副经理、管理处主任、物业主管、保安主管、工程主管等管理人员。

安骏如果有需要XXX为其提供基层操作人员的培训，则需要另外收取培训费，具体培训费的标准由双方根据实际情况另外协商。

第五章安骏仓储大厦之顾问服务内容

为使安骏之物业管理公司的管理人员能尽快掌握物业管理具体运作细节，XXX将以安骏仓储大厦作为具体案例，引导安骏之物业管理公司走上运作正轨。

下面，简述XXX为该项目提供顾问服务的内容。

第壹节安骏仓储大厦项目简介

安骏仓储大厦位于福田保税区内，总建筑面积约36,000㎡，厂房共七层（局部八层），每层使用面积约5000㎡，每层均配置办公区，壹层配备大型货柜装卸平台。

大厦办公区八层配置客用电梯壹部，厂房配备运货电梯七部，配备保安监控系统、消防联动系统等。

根据本大厦的配套设施及使用功能，将本大厦定位为仓储式工业大厦的管理模式，以下的方案将于此定位基础上展开。

第二节安骏仓储大厦之顾问服务内容

壹、指导及协助安骏成立物业管理处

XXX将根据管理处日后运作的需要而提供物业管理处管理架构给安骏，且指导安骏筹组物业管理处，由安骏派出管理处有关负责人、主管等管理人员，XXX和此等管理人员商讨筹组管理处事项，且就有关运作提供指导。

二、指导及协助配置物业管理处所需物品

XXX将根据管理处日后运作的需要而提供管理处物品配备计划给安骏之物业管理公司有关负责人，由安骏具体安排管理处物品的购置。

三、指导安骏之物业管理公司厘定管理费标准

XXX届时将根据大厦运营管理定位，设施设备配套情况，以及功能分布等进行充分分析，包括公共水电、环境绿化、设施维护、管理人员分配等进行合理评估，预测出日后大厦营运管理所需的费用，且指导安骏之物业管理公司确定管理费收费标准，以此作为日后和用户签订租赁合同的收费依据。

四、指导安骏之物业管理公司准备有关文件

XXX将根据日后大厦的营运管理模式，指导安骏之物业管理公司编制日后管理所需的《安骏大厦营运管理手册》；为了规范用户的运营行为，而编制《大厦使用说明》、《用户手册》、《用户装修手册》等。

五、指导安骏仓储大厦管理处验收物业

为使安骏仓储大厦能顺利验收，XXX于接管验收前将会指导安骏仓储大厦管理处有关工程主管和有关设施设备的供应商进行沟通，移交有关设施设备使用说明书、保修书、图纸等有关资料，及要求承建商进行操作使用培训等。

及指导安骏仓储大厦管理处的工程主管对遗漏工程进行后续跟进。

六、指导安骏仓储大厦管理处移交物业给用户

于物业交付给用户使用时，XXX将会指导安骏仓储大厦管理处和用户办理有关移交手续，及和用户签订有关文件，指导安骏如何和用户进行遗漏问题跟进。

七、指导安骏仓储大厦管理处对用户装修进行监管

于用户进行物业装修时，XXX将会指导安骏仓储大厦管理处和用户办理审批手续，及指导其进行装修过程的监管和安全控制，使用户的装修工程不违反有关规定。

八、指导安骏仓储大厦管理处开展客户服务工作

于物业交付使用后，XXX将会指导安骏仓储大厦管理处开展客户服务工作，建立起客户服务有关表格，建立客户来访服务程序、客户投诉处理程序等。

九、指导安骏仓储大厦管理处建立财务核算系统

于物业进入正常运作轨道后，XXX将会指导安骏仓储大厦管理处建立物业管理财务核算方式，对物业管理资金进行监控及管理。

十、指导安骏仓储大厦管理处建立安防系统

XXX将会指导安骏仓储大厦管理处建立安全防范系统，包括保安、监控、消防系统的管理等。

十壹、指导安骏仓储大厦管理处制订设施设备维护计划

XXX将会指导安骏仓储大厦管理处制订设施设备的维修保护计划，且派出专业工程师对有关设施的维护提供顾问意见。

第六章物业管理顾问服务酬金

壹、物业管理顾问服务期限

XXX和安骏之物业管理顾问服务期限为二零零六年三月十五日起至二零零七年三月十四日止，为期壹年。

二、物业管理顾问服务酬金

从合同生效日起，XXX每月向安骏收取顾问服务酬金人民币壹万元整（￥10,000），每月7号前预收当月及次月的酬金，安骏将此俩个月的服务酬金转入XXX有关帐户。