地产城市综合体工程建设程序doc 38页.docx
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地产城市综合体工程建设程序（doc38页）
wd地产城市综合体工程建设程序
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wd地产城市综合体工程建设程序商业地产项目管理
wd地产城市综合体工程建设程序
一、内部立项研讨
首先集团根据发展计划，在确定目标开发城市之后根据市场调研分析报告组织财务、工程等部门进行可行性论证分析，分析内容（主要包括政策分析、市场分析、效益分析、管理分析、法律分析、风险分析及风险规避）等。
必要时聘请有资质的中介机构进行组织专家讨论，在充分论证的基础上形成项目投资评审报告，呈报董事会进行审批。
由董事会按照投资原则，对该项目进行批示意见进行表决，董事会通过确定后进行立项开发。
二、项目前期筹备程序
1、立项审批
1.1房地产开发公司的准备工作
房地产开发公司应办理好土地出让手续，取得国有土地使用权，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行勘察，制作报告书，并落实足够的开发资金。
1.2行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；2）建设用地规划审批；3）建设工程规划审批；4）施工报建审批；5）建设工程预销售许可审批；6）建设工程竣工综合验收备案审批。
1.2.2.10办理绿化审批手续：
委托具有绿化设计资质的设计院出具绿化平面图并报园林绿化局审批且核发建设工程绿化规划审批书。
1.2.2.11办理发改委项目计划书：
持开发办核发的《建设项目审查意见书》、经环保局审批通过的项目环评报告、项目可研报告房地产公司开发资质证书等要件到发改委窗口报件并取得其核发的当年建设计划的通知。
1.2.2.12办理综合管网设计审核：
协调规划设计院、有线电视、燃气公司、电信公司、行政执法局、水务集团、电业局、市政管理处、供热办等部门到现地踏查并会签，然后规划设计院进行综合管网设计并报规划局市政管网综合处审批通过取得管网综合图。
1.2.2.13委托建筑设计院依据规划设计方案条件进行详规设计。
1.2.3建设工程规划审批阶段。
此阶段办理以下一般事项：
1.2.3.1规划局建筑设计处汇同规划局市政管网综合处对开发公司提交的建筑总平图、单体设计文本文件及《建设用地规划许可证》规定的各项会签审批文件进行审核并核发《建设工程规划许可证》。
1.2.3.2办理建筑施工图审查：
将全套施工图纸委托具有审图资质的审图事务所进行审核，并核发施工图审查意见书。
1.2.3.4办理消防设计审批：
将全套施工图纸报公安消防支队进行审查，并核发消防设计审核意见书。
1.2.4施工报建阶段。
此阶段办理以下一般事项
1.2.4.1办理施工报建登记：
持工程报建申请表到建委报建窗口报建并核发《建设工程许可申请会签表》。
1.2.4.2办理招投标手续：
开发公司委托招投标公司对工程进行发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包，取得中标通知书。
1.2.4.3办理建设监理管理审批：
通过招标方式确定监理公司并报经市城乡建设委员会审批通过。
1.2.4.4办理勘察设计审批：
先行办理防雷审批、墙改办审批再汇同消防设计审批及全套经审图事务所审核通过的施工图纸到勘察设计窗口进行报审并通过。
1.2.4.5办理进场交易审批：
持中标通知书到建委交易中心窗口报审并交纳交易管理费取得入场交易资格。
1.2.4.6办理质量监督审批：
持建设工程施工许可申请会签表、质检登记表及施工合同、监理合同、勘察设计合同、建设施工设计合同及建筑施工企业资质证明文件到建委质检窗口报审并通过。
1.2.4.7办理安全监督审批：
办理施工保险，交纳保险费。
1.2.4.8办理造价管理审批：
交纳定额测定费后到建委造价管理窗口审核并通过。
1.2.4.9办理双拖欠审批：
交纳施工人员培训费、农民工工资保证金、签订劳务合同即可通过。
1.2.4.10办理执法监察审批：
持《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、中标通知书、建设工程施工申请会签表、规划总平面图、建筑总平图到建筑市场执法监察大队报审并审批通过。
1.2.4.11办理完如上会签后，建委核发《建筑工程施工许可证》。
1.2.5商品房预售许可审批阶段。
此阶段办理以下一般事项：
1.2.5.1办理商品房预（销）售审查书：
持商品房屋预、销售审查申请书、项目计划批准文件、土地证、建设工程规划许可证、开工许可证、开发建设项目审查意见、规划总平面图、工程建设总投资25%以上证明、《商品房屋预、销售面积明细表》、配套工程和物业管理具体实施方案到开发办窗口报件，经实地踏查合格后5个工作日核发《商品房预（销）售审查书》
1.2.5.2办理房产测绘数据审查：
持测绘成果声明、房产测绘（预测）报告、房产测绘合同、建设工程规划许可证及附件、规划总平面图、施工图文体文件、开发建设单位法人资格证明、配套设施说明等要件到房地产管理局产权管理处审查。
1.2.5.3办理商品房预售许可证审批：
持审查通过的房产测绘数据表、开发企业资质证书、工程施工合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售方案等要件到房地产管理局综合审批处报件，经审核合格后核发《商品房预售许可证》
1.2.6建设工程竣工综合验收备案阶段。
此阶段办理以下一般事项：
1.2.6.1经区规划局批准，委托测绘院对已竣工工程进行现场测绘并出具实测图。
1.2.6.2规划部门、市政部门、环保局、人防办、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收并核发相关的验收合格意见书。
1.2.6.3建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查并核发审查意见书。
1.3房地产项目权属初始登记阶段
1.3.1由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
1.3.2开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，会因实际情况不同而发生变化。
2、项目规划及方案设计
2.1由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2.2签定委托设计合同，委托设计单位进行建筑设计。
分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工图设计。
2.3市建委负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
3、项目投资预算及签定工程总包合同
3.1初步设计或施工图设计结束，委托专业的、具备资质的造价咨询机构进行投资预算。
3.2房地产公司计划部负责对投资预算的结果进行审核确认。
3.3通过招投标方式确定施工单位并签定工程总包合同。
4、建设工程报建
4.1建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续
4.1.1计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；计划委员会
4.1.2规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；规划局
4.1.3国土部门核发的《国有土地使用证》；国土资源局
4.1.4符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；建委施工图审查处
4.1.5人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；人民防空办公室
4.1.6消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；公安消防支队
4.1.7防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；防雷办
4.1.8地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；地震办
4.1.9建设资金证明；当地银行
4.1.10工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；咨询公司
4.1.11法律、法规规定的其他资料。
4.2公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续
4.2.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
4.2.2建设工程施工公开招标申请表；
4.2.3建设工程监理公开招标申请表。
4.3邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
4.3.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
4.3.2建设工程施工邀请招标审批表；
4.3.3建设工程监理邀请招标审批表；
4.3.4工商部门签发的私营企业证明；
4.3.5法人营业执照；
4.3.6其他申请邀请招标理由证明。
4.4直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续
4.4.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
4.4.2建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
4.4.3建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4.4.4工商部门签发的私营企业证明；
4.4.5法人营业执照；
4.4.6建设工程直接发包审批表。
4.5办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续
4.5.1《规划许可证》；
4.5.2工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
4.5.3工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4.5.4施工合同及其单位资质证书复印件；
4.5.5监理合同及其单位资质证书复印件；
4.5.6施工图设计文件审查批准书；
4.5.7建设工程质量监督申请表；
4.5.8法律、法规规定的其他资料。
4.6办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续
4.6.1建设单位提供的资料：
4.6.1.1工程施工安全监督报告；
4.6.1.2工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
4.6.1.3工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4.6.1.4工程项目地质勘察报告（结论部分）；
4.6.1.5施工图纸（含地下室平、立、剖）；
4.6.1.6工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
4.6.2施工单位提供的资料：
4.6.2.1安全生产、文明施工责任制；
4.6.2.2安全生产、文明施工管理目标；
4.6.2.3施工组织设计方案和专项技术方案；
4.6.2.4安全生产、文明施工检查制度；
4.6.2.5安全生产、文明施工教育制度；
4.6.2.6项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
4.6.2.7现场设施、安全标志等总平面布置图；
4.6.2.8购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；
4.6.2.9建设工程施工安全生产责任书；
4.6.2.10建设工程施工安全受监申请表；
4.6.2.11法律、法规规定的其他资料。
4.7领取《施工许可证》，除第4.1条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续
4.7.1工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
4.7.2工程监理中标通知书和工程监理合同；
4.7.3施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4.7.4使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
4.7.5质量监督申请安排表；
4.7.6安全监督申请安排表；
4.7.7建设工程质量监督书；
4.7.8建设工程施工安全受监证；
4.7.9施工许可申请表；
三、项目建设实施程序：
1、组建工程项目部
1.1根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业地产开发的复合形专业人才团队。
1.2项目部组成人员的素质要求
1.2.1项目负责人：
对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，确保行业间资源的整合力度。
1.2.2项目专业主管工程师：
对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业地产开发项目的正常运转。
2、质量控制：
有效利用施工现场项目监理部力量，抓住关键的质量控制点。
2.1事前控制
2.1.1进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。
2.1.2工程项目部收到设计单位提供的施工图纸后，应召集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。
2.1.3房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。
2.2事中（过程）控制
2.2.1应监督现场各施工单位严格按照施工图纸进行施工，如实际确有变化，应有建设单位、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。
2.2.2应严把材料质量关，所有进入施工现场的原材料、设备及各种预制构件必须提供国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。
2.2.3现场施工过程中，建设单位工程管理人员及监理人员必须对施工半成品的质量进行随时监控，找到关键的质量控制点，上道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。
2.2.4建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。
2.3事后控制
2.3.1过程验收与竣工验收过程中，参加人员必须做好验收记录，发现常见施工质量问题应定期整改，直至验收合格。
同时制定相应的奖惩措施。
2.3.2验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程质量出现较严重问题应立即在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。
并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。
2.3.3验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程关键部位出现质量问题且影响到工程项目整体结构安全，应立即向施工单位发出停工指令，同时向公司主管领导汇报。
在查明事故原因后，将不合格施工产品立即拆除，同时追究相关监理及施工单位责任，直至将责任单位清理出场。
3、进度控制
3.1项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报直属上级审核，批准后组织落实。
3.2项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。
3.3工程部应要求施工单位报送工程阶段性（季、月、周）计划报审表。
严格要求施工单位按照进度计划执行。
采取措施。
现场工程师应检查进度计划的实施情况随时跟踪检查并加以分析。
记录实际进度及相关的情况，进行进度控制。
当实际进度滞后于计划进度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。
3.4当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。
当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施；
3.5建立例会制度。
工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会，内容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。
年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。
补充和动态调整月施工进度计划。
4、投资（成本）控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
4.1设计阶段的成本控制
4.1.1推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。
4.1.2积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度不够的情况，从而有效控制工程造价。
4.1.3采用合同措施，有效控制造价。
针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。
应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。
4.1.4新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。
4.2招标投标阶段的成本控制
4.2.1项目招标过程中的成本控制。
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
4.2.1.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。
招标前，应严格审查施工安装单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
4.2.1.2做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
4.2.1.3合理低价者中标。
目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
4.2.2做好合同的签定工作。
应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。
在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。
此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施
4.3施工阶段的成本控制。
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。
加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
4.3.1抓好合同管理，减少工程索赔：
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。
针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。
作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
4.3.2完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。
同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。
4.3.3从技术措施上展开项目投资的有效控制：
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。
技术措施是实施项目投资的必要保证。
据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。
同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4.3.4从经济措施上展开项目投资的有效控制
4.3.4.1对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
4.3.4.2甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。
4.3.4.3加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
4.4竣工阶段的成本控制：
该阶段是成本控制工作的最后阶段。
根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。
以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
四.工程跟进
1.目的：
为营造安全、有序的施工环境，合理分配人员的岗位责任，保护新建设施不受损坏，对所有施工人员进程及施工项目进行全面督导，确保卖场如期开业特制定本办法。
2.施工原则：
2.1监控工程进展情况，确保工程顺利、正确进行。
2.2提出工程需求及建议，及时反馈不合理现象并及时加以改正。
2.3各项工程施工，遵循安全第一、质量合格的原则。
2.4除房地产公司授权行使权力外，不干涉工程正常业务。
3.组织部门：
物业部、管理部为主，其他各部门为辅。
4.前期的准备阶段
本阶段是为开工创造必要条件的阶段，应进行如下工作：
4.1办理施工执照及有关文件。
4.2组织并参与施工图纸会审。
4.3把已经批准并同意的施工需求设计对施工人员交底。
4.4采取必要的措施，使施工用水、电、排水均满足施工需要。
4.5建设能基本满足生活需要的附属设施。
4.6施工机械设备进入现场，并能保证正常运转。
4.7落实劳动计划，随时可以调动进场，并对其进行必要的技术、安全、防火教育。
完成上述一系列工作后，写出开工报告，并经上级主管部门审查，批准后正式开工。
5.实施办法：
5.1成立项目组：
由管理部负责对各事项进行督导，各商场负责人为核心组员，商场其他员工为一般组员，成立工程项目组，以便对工程的各项工作进行全面监督。
5.1.1按各管理人员分配管辖区的原则，实行分片、分区管理，落实责任到个人：
注：
职务
注：
主要职责
注：
组长
注：
负责对项目工程进度、质量、功能的全面监督与控制，并协调各商场与工程部之间相关事宜，主持工程协调会。
注：
副组长
1、 负责每日制定固定时间召集相关组员，参加工程协调会。
2、 负责对参加工程协调会的组员进行考勤，确保参会人员全部到齐。
3、 每日审定《工程跟进表（物业）》，在工程协调会上提出工程进度等方面的相关事宜。
注：
注：
各运营部长
1、 每日审定《商场施工统计一览表》。
2、 根据《商场施工统计一览表》填写《工程联络单》，并在每日工程协调会上提出本管辖区域工程存在问题、运营需求等方面的相关事宜。
注：
各商场
注：
1、每日全程安排人员到施工现场进行巡视。
注：
2、及时填写《商场施工统计一览表》。
注：
3、及时提出本商场工程需求、进度、质量事宜，上报其部长。
注：
4、对工程协调会决议执行情况进行跟进、反馈。
注：
物业相关主管及跟进人员
注：
1、每日跟进项目工程进度。
注：
2、每日填写《工程跟进表（物业）》。
注：
3、参加工程跟进协调会并形成会议纪要。
注：
4、对工程协调会决议执行情况的相关事宜进行跟进。
注：
工作督导
注：
按各项要求对各分管责任人进行指导、监督、检查、评比。
5.1.2公共区域及外围工程，由物业部组织相关人员进行督促并跟进。
5.2了解工程内容：
5.2.1管理部会同物业部负责人与工程部相关工程师对接，收集施工图纸复印件及电子版文件。
5.2.2参照各商场有关的图纸，结合本商场布局查找施工不宜点，及时反馈各商场经理并及时修正。
5.3了解商场需求：
5.3.1组织员工明确本商场布局规划。
5.3.2明确各商场对公共设施及专业设施的特殊需求。
5.3.3了解商户对货品陈列所需展示用具标准，以便提前进行空间预留。
6.安全跟进：
参加施工的所有人员必须通过安全教育后方可进场施工操作，各施工队要坚持定期举行安全教育活动，组织学习安全制度和安全规程，总结工作，提出针对性措施。
建立由工地第一安全员为首，专职安全员、各施工队队长兼职安全员，组成的安全监督网络，监督各级安全制度，规程、措施的彻底贯彻实施，定期召开安全工作会议，研究解决安全施工的具体问题。
提出下一阶段的安全工作要求。
同时不定期进行安全检查，消除各种事故隐患。
6.1电气管理。
电气类用具在施工过程中使用非常广泛，在工程跟进过程中易产生大量明火及较大耗电量，在施工中，各商经营区要严格按照指定相关管理办法。
6.1.1凡是在施工现场动用电气产生的明火，必须到消防科办理审批手续，未经批准不得动用明火。
6.1.2用火审批需填清用火审批部门、用火日期、时间、地点、用途和范围，采取必要的防火措施，由专业焊工操作。
6.1.3动用明火，现场必须配备足以打灭初期火灾的消防器材，操作人、监护人必须会使用消防器材
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