工程维修规程.docx
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工程维修规程
01工程管理服务策划2
02设施设备管理规程6
03设备安全操作管理规程14
04土建维修安装操作规程25
05外包设备维保监督管理规定29
06客户家庭安装/维修规程30
07生活用水二次供水管理规定37
08房屋管理规程38
09房屋接管验收规程40
10房屋接管验收发现问题的整改49
11房屋及附属设施维修管理程序50
12弱电系统维修保养规程53
13配电房管理规定57
14供配电设备设施运行管理规程58
15供配电设备设施安全操作规程61
16供配电设备设施维修保养规程62
17给排水设备设施操作规程64
18给排水设备设施运行管理规程65
19给排水设备设施维修保养规程68
20正压风机维修保养规程72
21电梯运行操作规程73
22电梯设备维修保养规程75
23消防系统维修保养规程78
24集中交房期报修流程81
25集中交房期后报修流程82
工程管理服务策划编号：
RTWY-HRJY-GC-001版本号：
A/0
1.目的
本文件规定工程管理的组织结构以及工作标准，用于规范和评价工程维修管理工作。
2.范围
适用于小区的工程管理和维修服务。
3.服务提要
工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维保等服务内容。
4.内容
4.1工程管理组织结构图
4.2岗位职责参考《岗位说明书》
4.3服务项目和标准
4.3.1机电设备服务内容和标准
序号
设备
名称
巡查保养频次
保养内容
效果
责任人
周
月
季
年
1
供
配
电
系
统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
1
2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；
正常
2
3、接触器触点良好，无烧蚀；
正常
1
4、继电器延时准确，接线触点完好；
正常
1
5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；
完好
1
6、熔断器底座牢固，接触良好；
完好
1
7、电容器无膨胀或高温渗油现象；
完好
1
8、互感器接线柱牢靠，无发热；
正常
1
9、开关接触良好，开断正常，无发热；
完好
1
10、清洁配电柜内灰尘。
干净
2
供
水
系
统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
2
2、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵手动试运转，运行中无异常噪声或振动；
正常
2
3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；
完好
1
4、管道、阀门保养；
完好
2
5、检查各开关、接触器、按钮等动作应灵活可靠，各接线端子紧固可靠，控制柜功能正常，开关状态设置正确；
正常
1
6、水泵、阀门、管道、支架除锈、翻新；
完好
1
7、清洁控制柜内清洁。
干净
3
中央空调系统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
1
2、冷却塔清洁、维护保养；
完好
2
3、风机盘管清洁、维护保养；
完好
1
4、冷凝器、蒸发器维护保养；
正常
1
5、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养；
正常
1
6、冷冻水、风机盘管管路保养；
正常
1
7、阀类维修保养；
完好
1
8、控制柜设备维护保养；
完好
1
9、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；
完好
1
10、清洗风口隔尘网；
干净
1
11、清洁控制柜内灰尘。
干净
4
电梯系统
1
1、机房卫生清洁；
干净
设备责任人
2
2、清洁控制箱内电路板，检查电缆插接件是否牢固；
牢固
2
3、检查控制箱所有电缆连接情况，并紧固；
牢固
2
4、检查空气开关接触器、继电器触头是否清洁平滑；
完好
2
5、测量控制箱绝缘电阻（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；
正常
2
6、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻；
正常
1
7、检查、清洁散热风机；
正常
2
8、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘；
完好
2
9、检查制动力矩，调整制动弹簧；
正常
2
10、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质变脏，应及时更换；
正常
2
11、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；
正常
2
12、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧；
牢固
1
13、检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；
正常
2
14、检查各安全保护装置，按照年检要求调整或处理；
正常
2
15、检查轿厢门和自动门，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门；
正常
2
16、擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；
正常
2
17、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；
正常
2
18、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；
正常
2
19、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；
正常
2
20、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除；
完好
2
21、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；
正常
2
22、检查导轨润滑情况，加润滑油；
正常
2
23、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；
完好
2
24、检查电梯井道，填补井道孔洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。
完好
5
闭路监控系统
1
1、检查监视器电源线路及视频线路接触是否良好；
良好
设备责任人
1
2、检查视频录像机电源线路及视频线路接触是否良好；
良好
1
3、检查监控摄像设备机柜的固定及防腐是否良好；
良好
1
4、检查各控制线路、电源线路、视频连线接触是否良好；
良好
1
5、检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐是否良好、摄像枪防尘罩的密封性是否防风、防水；地线接触是否良好；
良好
1
6、检查监控室的通风、照明、及清洁；
良好
1
7、检查视频防雷器、控制信号防雷器、电源防雷器装置。
良好
可视对讲机和门禁系统
2
1、检查系统主机是否正常、可视画面是否清晰；
正常
2
2、检查系统电源是否正常；
正常
2
3、检查系统中继器是否正常；
正常
2
4、检查系统各连接线路接触是否良好；
良好
2
5、检查电控锁能否正常使用；
正常
2
6、检查对讲主机话音是否清晰；
清晰
2
7、清理可视主机内及摄像枪灰尘；
干净
1
8、检查防雷接地装置。
良好
2
9、检查电脑及软件是否正常；
正常
2
10、检查通信是否正常；
正常
2
11、检查IC卡门禁是否正常；
正常
2
12、检查门禁的防水、防雨、防潮；
良好
2
13、检查门禁的电源及通信线路是否正常；
正常
停车场系统
2
1、检查车场电脑及联网系统；
良好
2
2、检查车场系统线路接触是否良好；
良好
2
3、检查各车场的IC卡操作读卡器功能是否正常；
正常
2
4、检查各车场手动控制道闸是否正常；
正常
2
5、检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；
正常
2
6、检查传动皮带有否松动、磨损，有则调整、更换；
更换
2
7、检查平衡弹簧有否松动、开裂现象，有则调整、更换；
更换
2
8、检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；
正常
2
9、检查地感器是否正常工作；
正常
1
10、检查防雷接地装置。
良好
4.3.2房屋设施服务项目和标准
序号
公共设施名称
部位
计划保养周期
岗位
1
上人屋面
1、对损坏的面层进行修补
即坏即处理
工程技术员
2、对分格缝用沥青进行勾缝；
即坏即处理
3、对天台泛水、变形缝进行处理；
即坏即处理
4、对屋面渗漏进行处理；
即坏即处理
2
外墙饰面
（涂料、面砖）
1、外墙、围墙裂缝修补，空鼓面砖更换；
即坏即处理
2、涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）。
每5年
3
内墙饰面
1、涂料饰面重点部位粉刷；
即坏即处理
2、涂料饰面全面粉刷；
每5年
3、瓷砖饰面空鼓更换。
即坏即处理
4
楼面、地面
1、磁砖地面空鼓、破裂更换；
即坏即处理
2、水泥地面起砂、裂缝修理。
即坏即处理
5
天棚
1、遮阳板材修补、紧固；
即坏即处理
2、天棚重新粉刷、油漆；
每5年
3、装修吊顶的调平、破损的处理。
即坏即处理
4、抹灰层空鼓处理
6
室外道路（地面）
1、大理石、彩砖地面裂缝、缺角修补；
即坏即处理
2、水泥地面起砂、裂缝修理；
每5年
3、其它地面（如碎石地面等）修补。
即坏即处理
7
门窗
1、闭门器、门锁调校；
即坏即处理
2、变形复位；
即坏即处理
3、防腐防蛀处理。
每2-4年
8
防盗网、围栏
根据损坏情况确定修补及油漆翻新时间。
每1年
9
沟井池渠
井盖、篦子刷漆。
每1年
10
挡雨篷
加固、防锈处理
每1年
11
避雷设施
加固、防锈处理
每1年
5.相关文件
5.1《岗位说明书》
6.质量记录
无。
设施设备管理规程编号：
RTWY-HRJY-GC-002版本号：
A/0
1.目的
确保设备设施运行正常，维修、保养规范。
2.适用范围
公司管辖的电力（油）拖动设备、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.职责
3.1公司负责选择、评价设备维修保养供方，机电设备维修保养合同的评审，设备中修、大修、更新改造委托合同的审核，通过驻场工作对各服务中心设备设施管理工作提出指导性意见，监督服务中心工程班组对设施设备年/季/月度保养计划的实施。
3.2服务中心负责人负责组织设备接管验收、设备（器具）的申购、报废审核及维修、保养计划的审批。
检查设施设备日常维护保养计划执行情况。
3.3服务中心工程班组负责外委维修、保养工程的监督，设施设备大、中修及设备更新改造计划的制定。
负责除外委《设备维修保养合同》委托范围外的一切设施设备保养、维修及日常巡查工作，并编制年度保养计划。
维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。
4.设备分类
4.1根据设备对顾客服务的重要性将其分为三级。
Ⅰ级设备：
电梯、生活给水泵机组、消防及报警联动系统、低压配电柜。
Ⅱ级设备：
正压风机、空气处理器、冷却塔、对讲报警系统、防盗监视系统、高压开关柜、变压器、车场管理装置、水池水处理装置。
Ⅲ级设备：
除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如：
区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
4.2设备的编号
设备编号由以下四部分组成：
第一部分表示单位的名称：
RSWY（润泰物业的声母缩写）-**（物业服务中心名称四个字声母缩写，如：
华润佳园HRJY）－。
第二部分表示设备的类别：
用数字０１－９９表示。
第三部分表示单位设备序号：
用数字１.２.３......表示。
第四部分表示设备的管理等级：
用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示。
例：
RTWY—HRJY—02—1—（Ⅰ）
润泰物业华润佳园风机1号风机Ⅰ级管理设备
4.3设备的建账
4.3.1服务中心给所管辖物业的全部设备进行编号统计，并填写《设备统计表》。
4.3.2服务中心对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。
4.4设备质量缺陷整改
新成立的服务中心，机电设备接管后，应督促设备供应安装单位对设备质量缺陷定期进行整改，整改达到标准后，由服务中心验收，通过后，再与供方签订《设备维修保养合同》。
4.5设备标识管理
4.5.1设备标识牌
未隐蔽的设备应在显眼位置贴设备标牌。
对新入伙的物业，服务中心可要求供方制作《设备标示卡》，贴在设备上。
4.5.2设备的颜色
设备的颜色由各服务中心自行统一。
4.5.3设备状态标识
重要危险设备的工作状态应标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备应标识。
4.5.4设备标识牌由公司统一设计。
5.设备前期管理
5.1前期介入
设备选型、安装要求等由前期介入项目小组以《工作联系单》向地产提出有关意见并参与政府有关部门对设备的验收。
5.2设备的接管验收
5.2.1设备的接管验收由服务中心组织相关人员，组成验收组，会同地产、承包商进行。
验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。
5.2.2达不到验收标准的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。
5.2.3设备的接管凭证由物业公司组织服务中心对地产商办理。
5.2.4Ⅰ、Ⅱ级设备由服务中心组织相关专业人员一同检验，Ⅲ级设备由服务中心检验，填写验收单。
验收单复印件由地产、服务中心各留一份作为交接凭证。
5.2.5设备技术资料在设备交接验收时，由服务中心向地产收取并办理接收手续，并填写好《工程资料移交清单》，资料原件由服务中心专人保管。
5.2.6当供电设备、供水设备验收合格并接管后，方可与地产办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。
办理手续前，服务中心应向地产索要原《供电合同》、《供水合同》及近期电费、水费单提交公司财务部审核。
审核通过后，由公司指导服务中心具体办理过户、抄表到户事宜，并办理《供电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等的对外合同会签手续。
6.设备维修保养模式
采用计划预修制（包括日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
6.1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。
小修包含在三级养护中。
中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
6.2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
6.3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。
7.设备维修保养内容
7.1日常维护保养
指经常性的保养工作。
包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行试运行或对其它房屋附属设施（儿童娱乐设施、室外水景等）进行功能性检查,发现小故障及时排除，并填写好《公共设备设施维护保养记录表》。
7.2一级保养
对电气设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换。
对电机进行绝缘摇测。
对开关、仪表、指示灯等进行功能检查。
对管道、风道局部除锈防腐、刷漆。
对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。
对设备进行清洁。
7.3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车。
对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油。
对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试。
对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试。
对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。
对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。
7.4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。
7.5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。
7.6设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，应更新设备，提高和改善技术性能。
7.7事后维修（故障维修）
设备发生故障后，对失效、损坏或管道、阀门爆裂等部分作针对性的维修。
7.8状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。
7.9相关维护保养须填写《工作票》与《操作票》,记录完整,清晰.工作完成后存档备查。
8．设备运行管理
8.1物业公共设备的操作使用权归服务中心，供方维修保养时，停电、停水、操作设备应征得服务中心同意。
8.2服务中心工程技术员应按国家规范、公司的有关制度、规定及作业指导书要求对本服务中心管理的设备进行操作使用，确保对顾客服务质量达标。
应认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。
8.3服务中心工程技术员应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。
作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。
8.4各服务中心的重要设备（如变压器等）的投入、报停应经物业公司批准。
9.设备维修保养管理
9.1计划
9.1.1维修保养计划
服务中心每年12月中旬制定《设备保养计划表》，于每年12月下旬报分管领导审批。
并根据年度保养计划制定《二0年月设备维修保养计划表》。
9.1.2检定计划
计量器具检定计划由品质管理部统一制定。
9.2维修保养实施
9.2.1按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
供方负责《设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，服务中心工程技术员负责合同委托范围外的设备维修保养工作。
9.2.2发现设备故障（不属于工程技术员负责维修范围内的故障维修），工程技术员应用《工作联系单》立即通知供方，供方接到《工作联系单》后，应在半个工作日内给服务中心答复，确定维修时间。
一时无法解决的问题应给服务中心书面说明，承诺修复时间。
9.2.3关键设备发生故障，造成小区停电、停水或严重影响顾客生活（不含重大设备事故），应按应急程序进行抢修。
服务中心应立即组织抢修，恢复设备功能。
9.2.4设备中修、大修、更新改造工程由评审小组选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由相关服务中心技术人员进行工程施工监督。
9.3检查
9.3.1维修保养检查
1）工程技术员日常对设备进行巡查时，应对设备重点部位进行检查，并作好记录。
发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。
设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“日常维护保养”计划执行情况由服务中心负责人检查。
2）设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由公司组织检定并备案。
属Ⅲ级设备由服务中心检定，所有设备检定记录服务中心都应备案。
3）设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由服务中心会同公司相关主管验收。
9.3.2设备的检定
有功电能表、无功电能表、水表、煤气表等由相关主管监督的公司（部门）负责定期检定，服务中心应保护好计量表、柜上的铅封，定期对计量表、柜上的数据进行检查。
10．设备安全管理
10.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工（电工等），应持有经国家认可的相关部门颁发的有效证件上岗，熟识设备的操作规程，了解设备的运行情况。
服务中心每季度对设备安全状况进行检查。
10.2安全事故处理程序
当服务中心发生设备安全事故后，应立即报告公司分管领导。
工程班组应组织人员抢修，保证对顾客的服务。
事后服务中心应向分管领导提交《设备安全设备设施安全事故报告》和调查分析报告，并提出处理意见。
11.设备封存及报废管理
11.1设备封存
拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由服务中心报公司分管领导，并安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。
封存地点应保持干燥、干净、安全。
服务中心应定期检查。
封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。
11.2设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程技术员填写《设备停用/封存/报废审批表》。
经服务中心负责人同意后，呈报总经理批准报废。
报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。
设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录表》上写明。
报废的设备及报废件，服务中心应妥善保管，并统一填写《设备停用/封存/报废审批表》。
12．设备技术档案资料管理
12.1设备技术资料
设备技术资料的借阅应办理相关手续。
12.2质量记录
12.2.1设备运行记录、巡查记录、值班记录由服务中心工程部填写保存。
12.2.2服务中心实施保养、维修的设备，由服务中心工程技术员填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。
服务中心工程技术员对所在服务中心所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。
13．设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐
13.1申请
根据小区正常运作或维修需要，由服务中心填写购置设备申请报告。
经服务中心负责人同意后，报财务部审核并呈报物业经理批准购置。
购置的设备，服务中心均应建档。
13.2采购
采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。
购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。
确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、价格合适才能办理付款提货手续。
13.3验证
对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由服务中心工程技术员会同有关技术人员验证后。
服务中心方可办理入库建帐手续。
所有购置的设备均应在采购记录中登记。
13.4对于临时和紧急维修所需物品的采购，工程技术员应做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。
14.设备分析
14.1维修完好率
维修完好率=×100％
公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。
设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。
每年年底由服务中心工程技术员对所管辖设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报品质管理部。
14.2维修及时率
维修及时率=×100％
每年年底服务中心汇总统计《派工单》计算维修及时
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