物业安全案例分析.ppt

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案例分析,安全管理篇,高楼坠窗事件,某日中午，天气突变，风力增强。

某广场E楼17层三块窗玻璃被大风吹落，其中一块连同铝合金框架一起坠落，玻璃碎片砸在两辆停在路边的小轿车上。

一辆尼桑车的前挡风玻璃左上角放射型裂缝，一辆奥迪车的挡风玻璃裂缝15厘米，车顶、发动机盖油漆都不同程度损坏。

幸运的是此次玻璃窗坠落未造成人员伤害，不然的话后果不堪设想。

被砸坏的汽车均有保险，因此协商赔偿的问题比较容易解决。

物业公司赔偿了两辆车的修车补贴总计人民币2000元。

点评,因天气等自然灾害所引发的相关事件，不仅仅是现场采取紧急应变措施，更重要的是加强日常工作中对设施的安全完好程度的巡查。

及时排除坠物的隐患。

同时，坠窗事件可以看出该房屋建造时的不合理性，国家有明确规定高层楼宇不能安装平开窗，建议开发商在规划设计阶段时协助把好设计关，避免设计的缺陷给后续的物业管理带来困难。

对于这类公共责任问题，另一方法是可通过购买保险的方式来规避风险,稳擒偷车贼

（一）,月日正值炎炎夏季，已经半夜点钟了，白日的喧闹还没有彻底的平息。

管理处三班班长与另一安全员在北门外维持停车秩序时，发现两名衣着不整的小青年共乘一台自行车进入园区。

这立即引起了班长的警觉，通过对讲机通知各岗人员密切注意本岗情况，一旦发现有两名小青年骑两台自行车的情况，务必拦截盘问。

所有在岗人员已进入待命状态，布下了一张无形的网。

稳擒偷车贼

（二）,大约半个小时后，果然发现两名小青年分骑两台自行车向北门驶来。

北门安全人员拦截住二人，立即通知了班长。

三班班长带其他班员赶到后对两名青年进行了认真的盘问，几番舌战后，二人承认了偷窃自行车的行为。

点评,安全管理员的职业敏感度较高，安全防范意识及责任心较强。

遇情况冷静分析，判断准确，并合理布置，体现出在安全管理上有较好的专业水平。

发扬团队精神，协同作战，较好的处理了这起事件。

2003年8月25日凌晨零时许，正在值班的福田区水围村停车场管理员张某他看见美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意在拨弄停车场的消防栓。

张某立即上前制止，但爱伦不但不服从管理，态度还很恶劣。

两人吵了几句后，爱伦竟动起手来，不停地推打张某。

在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机呼叫其他同事前来帮忙。

张某的同事闻讯前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的方向推。

张某被迫反击，挥手向爱伦的左眼打,管理员防卫过当坐牢年半,了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿时血流满面。

经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛严重刺伤，已构成7级伤残。

同年9月9日，张某被警方刑事拘留。

随后，检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。

【庭审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫？

不久，福田区法院先后两次对这起特殊的故意伤害案进行了审理。

张某的行为是否属于正当防卫，成为此案定案的关键，也成为法庭辩论的焦点。

分析:

检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重伤，其行为已构成故意伤害。

按照刑法规定，故意伤害他人身体致人重伤的，判处3年以上10年以下有期徒刑。

这意味着，张某这一拳将至少给他带来3年的牢狱之灾。

另一方面，张某及其律师均辩称：

此案的起因是爱伦醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳。

是对方先追打他的。

因此，张某的行为是正当防卫，不应承担刑事责任。

从刑法第20条的规定可以看出，正当防卫必须具备四个条件：

一，必须是针对不法侵害行为；二，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过必要的限度。

显然，张某之所以被法院认定防卫过当，就是因为其行为不符合这第四个要件：

必要的限度。

法律是无情的。

张某防卫过当，将对方打成重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。

然而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之灾，这样的演变结果的确有些出人意料。

如果当时有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一个样子。

最重要的是，如果张某在最初上前劝阻时，就能够尽量避免发生肢体冲突，他也就根本不需要“正当防卫”了。

在明知对方醉酒的情况下，张某应当考虑到劝阻的方法不当就有可能导致冲突的产生，而这冲突究竟会有多大，则是他无法把握的。

遗憾的是他并没有考虑到这一点，最终令自己尝了苦果。

可以说，张某为自己鲁莽的行为付出了代价，他的教训告诉人们：

任何时候，避免冲突才最重要，因为，事前防范总比事后补救要稳妥得多。

装修现场事故

（一）,2004年4月18日凌晨，安全员象往常一样对小区进行巡视，当巡逻至冠云苑时，发现49号301室窗内有火光，巡视安全员一边向出事地点奔去，一边用对讲机向区中心报告。

闻迅后当值主办及增援的安全员提着灭火器立即赶到现场，301室已浓烟滚滚。

此时室内的装修民工乱成一团，正毫无目的地挥打衣服，试图灭火。

地上被打翻的蜡水及装修材料正熊熊燃烧，旁边还有一只液化气罐，液化气罐一旦爆炸，后果则不堪设想。

装修现场事故

（二）,当值主办立即命令先将液化气罐搬离现场，同时疏导室内装修人员撤离，自己则和其他安全员抱起灭火器，顶着火焰和浓烟向燃烧点靠近，轮番喷射，火终于被扑灭了。

事后查明起火原因是该室装修人员用液化气罐烧烤蜡水，导致蜡水温度过高，引起火灾。

点评,虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火，但却忘了向119报警。

如果火势发展凶猛，单靠小区安全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果不堪设想。

管理处应吸取教训，完善突发事件处置方法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。

严格规定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修现场的消防安全做出明确规定。

无知车主堵塞路口事件

（一）,某日下午18：

00分一外来车辆车主到小区居住的姐姐家做客，倒车时不慎撞到高干路灯（灯杆松动、驾驶员不知情），当时有业主在大约50米远处看见撞到撞到路灯的车辆颜色及车牌号码，并告诉当值安全管理人员，19：

20分该车离开车辆出入口时，安全员告诉驾驶员撞坏路灯，需要赔偿￥50元方能离开，车主感到意外，拒不承认撞坏路灯一事，安全员将事情向当值班长、主办和指挥中心汇报，告知驾驶员不赔偿决不放行，车主将车辆停放在出入口后离开。

无知车主堵塞路口事件

（二）,分析：

安全员不应在1小时以后才找车主，应当及时核对；根据目击证人提供的线索，及时寻找肇事车辆，并请目击证人证实；寻找业主曲线沟通，寻求业主的支持；联系交通主管部门处理，避免车辆停放在出入口，造成不良影响；,抢救违规泳客

（一）,2003年7月12日下午，75岁高龄的业主陈先生和42岁的儿子来游泳，在医生给其办理好体检证后，他们来到浅水区游玩。

救生员小范发现他们正在做潜水练习，当即果断制止。

而后他们向中水区游去，小范随即通知中水区救生员多加注意。

随后父子两个分开，陈先生独自向深水区游去，中水区救生员随即通知深水区救生员加强注意。

抢救违规泳客

（二）,突然陈先生两手高举过头，沉入水中，此时救生员一声哨响，跳入水中游了过去，将陈先生救至岸边，与泳池医生一起急救。

这时陈先生的儿子也赶了过来说其父有心脏病史，医生及时送来保心丸和水，让陈先生服下后在医务室休息、观察。

陈先生离开时，他和儿子非常感谢救生员和医务人员。

两天后，陈先生又写来感谢信，并建议老年业主，不论往日水性如何，都应引以为戒，以防不测。

点评,救生员发现问题和隐患及时跟踪，相互配合，施救及时，体现了预防为主，防救结合的工作方法。

物业公司应在泳池现场设置相应的安全提示性标识，并在办理游泳卡时说明各类不适宜于游泳的情况，加强对业主的各类安全防范知识的宣传。

防止由于宣传、沟通不到位而承担相关责任。

同时物业公司也应考虑通过购买保险的方式来规避和转移风险。

擅自更改房屋结构

（一）,李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的诉讼费用。

原告观点：

物业管理公司认为李女士拆阳台行为破坏了楼房的整体结构，影响了房屋的安全与美观，侵犯了小区内其它业主的权益，理应予以纠正。

被告辩词：

被告李女士认为其对该房屋享有合法产权，拥有房地产权利证书，改变的是自家的房屋结构属正当行为，别人无权干涉。

擅自更改房屋结构

（二）,法院判决：

此案经过法院调查，发现原告方反映的情况属实，法院审理后认为，李女士的房屋虽属单位分房，享有房屋合法产权，但其为了自己做生意方便擅自将该房屋南阳台南墙部分拆除的行为，破坏了楼房的整体结构，影响了整栋楼房的安全，违反了政府有关装修管理规定，属不恰当行为，判令李女士自行拆除的自家楼房南阳台南墙部分恢复原状，并承担本案的全部诉讼费用。

业主表扬领导批评,某日，住在深圳物业某小区三搂的一位老阿姨，早上出门时不慎将房门钥匙反锁在家里，等到这位老阿姨从商场买了一大堆的东西回来，一摸口袋：

没有钥匙。

而中午家里还有客人来。

老太太急得满头大汗。

正巧，搂下有一位安全员走过，老太太马上叫住这位安全员，请他帮忙能将房门打开。

该安全员一听，二话不说，从一搂迅速爬到二搂阳台，又从二搂爬进三搂阳台，然后进到这位老阿姨家里，把房门打开。

事后，老人非常感激，专门打电话到管理处，对该名安全员大加赞扬。

但管理处却对这位员工进行了批评。

点评,同一个人所做的同一件事，却产生了两种截然不同的反应，这是为什么？

在此，我们不妨对安全员的行为进行一下剖析。

在该案例中，安全员的服务意识强，服务热情周到，这一点无疑是值得表扬和提倡的，但其翻越阳台为业主开门的行为却应受到批评。

因为该行为存在着诸多潜在的风险：

1、该老人是不是该房号的业主；2、在没有征得同意的情况下，擅自翻越一搂、二搂业主的阳台，可能会导致这两户投诉；3、在爬搂中，可能发生意外；4、安全员爬楼的行为可能会让业主缺乏安全感,带来负面影响。

管理费交纳案例

（一）,深圳一知名的服装公司在怡海广场买有20套住宅，办理了入伙手续，但一直没有入住。

他们按照规定交纳了10个月的管理费后，就开始以种种借口进行拖欠。

在这家公司欠费之后，恰海管理处屡次送单催交、电话催交、上门催交，均被其以办事人员不在无法核查、财务人员不在无人办理、总经理不在无权审批等理由搪塞过去，15个月累计欠交管理费52583余元。

管理费交纳案例

（二）,为了绕开中间环节，直接与对方的决策人对话，以加速问题的解决，同时加大追缴力度，为今后有可能发生的经济法律纠纷保留与己有利的证明，管理处想出了一个新的办法：

给该公司的总经理发传真（有道是阎王好见、小鬼难缠，要想解决问题，最好还是绕过中间环节，直接去找有权力解决问题的人），在传真文件上列出对方的欠费情况，讲清欠费对管理运作已经造成的不良影响，重申法规规定的欠费处罚办法，敦请迅速结清所欠的全部费用，并且建议其将空置的房屋委托管理处代为出租，同时说明这样做既可减轻对方的管理费开支又可给对方增加一笔收入（设身处地为债务人着想的建议，或许可以抵消至少可以冲淡债务人被人追债所引起的不快）。

管理费交纳案例（三）,传真发过去以后，仍旧杏无音讯。

管理处就接二连三地发，而且措辞愈加严肃。

直至发到第5次，有理有据的说明、合情合理的要求、互惠互利的建议和不厌其烦的工作，终于使该公司为之所动，补交了全部欠费。

点评,追缴拖欠的管理费，一是要早动手，发生欠费就紧追不舍，否则越积越多，“久病难医”；二是要多渠道，充分运用法规赋予我们的各种手段，不能见硬就回，久拖不决。

这既是维护我们物业公司的利益，也是维护广大业主的利益。

车辆管理案例

（一）,李杜生将摩托车停放于居住的海淀区芙蓉里小区6、7号楼间的空地处。

次日早8时许，朋友告诉李杜生他的摩托车被盗，案发地西侧小区外墙的铁栅栏被人破坏。

于是李杜生在2004年1月29日晚7时50分到海淀派出所报案。

李杜生认为是因为物业小区管理中有过失，所以才使自己的摩托车丢失，于是一纸诉状将亿方物业管理分公司推上了海淀法院的被告席。

车辆管理案例

（二）,业主：

物业应赔车款法庭之上李杜生诉称，1998年8月3日，我购买二轮摩托车一辆。

但在2000年1月28日停放在小区内丢失，我向北京市公安局海淀分局海淀派出所报案，该案至今未果。

亿方物业管理分公司未能尽到治安管理职责，小区外墙的护栏没有起到防护作用，致使我的摩托车被盗。

故起诉要求亿方物业管理分公司赔偿摩托车购车款、车辆购置附加费、公路养路费、车船使用税、车辆牌照费、保险费共计人民币4667元。

车辆管理案例（三）,物业：

治安费只管维持秩序亿方物业管理分公司则辩称，认为李杜生居住在海淀区芙蓉里小区内，我公司负责该小区的物业管理。

我公司每月收取住户治安费人民币3元，用于维持小区内治安秩序。

但是由于李杜生未将摩托车存放于小区存车处内，其任意停放摩托车的后果应由其自负。

李杜生所称摩托车被盗一事，属刑事问题，与我公司无关。

故不同意李杜生的诉讼请求。

业主输了官司。

日前，海淀法院经过开庭审理作出一审判决：

驳回李杜生要求亿方物业管理分公司赔偿摩托车购车款等全部诉讼请求。

点评,该案主审法官认为，物业公司收取物业管理费后有义务对住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务等物业管理。

但作为物业管理者其对管理范围内发生的行为、事件仅承担相应的法律责任，不应任意加重其所负责任。

谢谢,