物业管理工程部接管验收指导手册.docx
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物业管理工程部接管验收指导手册
Documentnumber【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
物业管理工程部接管验收指导手册
上海盛大国际金融中心
工程部接管验收指导手册
工程部
二〇一〇年十二月十三日
接管验收的任务
1、项目竣工验收合格的基础上，对现有建筑、机电系统的安全和满足使用功能的主要内容再检验；
2、项目前期介入，为日后运行和维护管理做准备；
3、配合相关部门协调工作。
接管验收的指导思想
与本工程项目相关的所有合同；
中华人民共和国建设部发布的《房屋接管验收标准》（建设部建标（1991）第69号）；
已发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）；
本工程所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸、设计变更单；
《中国石油上海大厦接管验收方案》。
接管验收的工作体系
人力资源
本次大厦接管验收投入工程技术人员14名；
由物业工程部临时负责人张辉，全面协调物业方各专业验收小组；
专业小组分为:
强电小组（3人）责任人：
陈广远
弱电小组（2人）责任人：
周彬
空调、机械小组（6人）责任人：
陈靖
土建、装饰小组（1人）责任人：
谢太所
接管统计、资料整理文员（1人）责任人：
李冰冰
员工培训
员工熟悉大厦现场；
熟悉专业施工图；
员工专业系统培训；
按《工程部作业指导手册》培训；
阅读理解大厦《接管验收专业指导手册》；
编制《项目预验收交接计划及完成情况统计表》；
综合分析、梳理大厦《接管验收表单》；
通过一阶段培训梳理，各专业主管面对工程部全体人员叙述本专业资料接管和验收要领；
工程部目前已汇编了《盛大国际金融中心工程接管查验操作指南》
和各专业接管验收操作要领；
认真阅读、理解和整理施工方提供设备操作手册、现场培训；
通过现场巡检，熟知存在质量问题;
工程部全体员工安全培训二级教育，培训记录存档。
各专业移交资料汇总
强电专业
1、高、低压和变配电设备操作和维护保养手册；
2、所有电气系统图、平面图、线路图、原理图、隐蔽工程验收资料及说明；
3、电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；
4、供电局验收报告；
5、各种用电设备调试、测试报告；
6、避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告；
7、操作和维修保养手册递交要求：
（1）手册内所有内容应以中文编印、文字、插图和表格等效果清晰；
（2）系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序；
（3）详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明；
（4）提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数；
（5）系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明；
（6）设备正常启、闭程序和出现异常情况时停机程序；
（7）详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。
8、所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料、包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。
如有需要，还需提供部件分解图，显示各部件的位置；
9、列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号，经调试运行后所设定的参数；
10、所有设备的产品说明书、合格证书，生产厂测试报告以及性能指标图表等资料；
11、所有系统设备检查手册；
12、设备更换部件的程序和要求；
13、从整个系统到设备的维护保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法；
14、执行运作和维修保养程序时应特别注意事项；
15、常见故障处理和解决方法；
16、提出系统设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法；
17、对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明；
18、应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展；
19、列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码；
20、列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。
弱电专业
4.2.1综合布线系统
1、设备材料进场检验记录；
2、隐蔽工程和过程检查验收记录；
3、设备及系统自检记录；
4、工程合同技术文件；
5、系统设备产品说明书；
6、系统设备产品合格证或质保书；
7、系统操作和维护手册；
8、工程实施及质量控制记录；
9、设备及系统测试记录；
10、各计算机和打印机的驱动程序安装盘；
11、竣工图纸；
12、设备清单；
13、设计说明；
14、系统结构图；
15、信息端口分布图；
16、信息端口与配线架端口位置的对应关系表；
17、设备布置及管线平面图；
18、系统设备接线图；
19、中央控制室设备布置图。
4.2.2BA系统
1、设备材料进场检验记录；
2、隐蔽工程和过程检查验收记录；
3、设备及系统自检记录；
4、系统试运行记录；
5、工程合同技术文件；
6、系统设备产品说明书；
7、系统设备产品合格证或质保书；
8、系统操作和维护手册；
9、工程实施及质量控制记录；
10、设备及系统测试记录；
11、各运用软件的安装盘及软件安装、操作手册；
12、各计算机和打印机的驱动程序安装盘；
13、竣工图纸；
14、设备清单；
15、设计说明；
16、系统结构图；
17、监控点数表；
18、各子系统控制原理图；
19、设备布置及管线平面图；
20、控制系统配电箱电气原理图；
21、中央控制室设备布置图；
22、DDC控制箱模块接线图。
4.2.3智能化系统
1、设备材料进场检验记录；
2、隐蔽工程和过程检查验收记录；
3、设备及系统自检记录；
4、系统试运行记录；
5、工程合同技术文件；
6、系统设备产品说明书；
7、系统设备产品合格证或质保书；
8、系统操作和维护手册；
9、工程实施及质量控制记录；
10、设备及系统测试记录；
11、上海市安全技术防范工程竣工验收意见书；（公安局技防办）
12、各运用软件的安装盘及软件安装、操作手册；
13、各计算机和打印机的驱动程序安装盘；
14、竣工图纸；
15、设备清单；
16、设计说明；
17、系统结构图；
18、设备布置及管线平面图；
19、系统设备接线图；
20、中央控制室设备布置图。
4.2.4消防报警系统
1、设备材料进场检验记录；
2、隐蔽工程和过程检查验收记录；
3、设备及系统自检记录；
4、工程合同技术文件；
5、检测和调试报告；
6、系统设备产品说明书；
7、系统设备产品合格证或质保书；
8、系统操作和维护手册；
9、工程实施及质量控制记录；
10、设备及系统测试记录；
11、各运用软件的安装盘及软件安装、操作手册；
12、各计算机和打印机的驱动程序安装盘；
13、竣工图纸；
14、设备清单；
15、设计说明；
16、系统结构图；
17、设备布置及管线平面图；
18、系统设备接线图；
19、中央控制室设备布置图。
给排水专业
4.3.1系统内设备及阀门：
1、系统内生活水（自来水）泵（B4F、28F、39F共计6台）技术样本资料；
2、系统内生活水（净水）泵（B4F、28F、39F共计6台）技术样本资料；
3、提供楼内所有积水坑内排水泵技术样本资料要求；
4、以集水坑（共计63台）为单位分别对应；
5、系统内滤缸过滤水泵（B4F）技术样本资料；
6、净水系统加药循环水泵（B4F）的技术样本资料；
7、B4F自来水系统絮凝剂加药装置操作原理说明；
8、B4F系统内净水过滤设备设施（砂滤、碳滤、精滤）的操作手册以及维护保养手册以及卫生许可证；
9、B4F市政进水自洁式过滤器使用说明书以及合格证明；
10、系统内所有减压阀（9F\18F\32F\31F）技术样本资料以及合格证明；
11、净水系统紫外线消毒装置的技术样本资料以及产品合格证和卫生许可证；
12、变频定压罐的技术样本资料；
13、市政进水流量阀技术样本资料；
14、给水系统所有加药装置（包括加药泵）的技术样本资料；
15、楼内不锈钢水箱的技术样本资料以及准用合格证明；
16、冷却塔补水阀（浮球阀）的技术样本资料；
17、给排水系统内所有型号压力表、温度表等计量表具的计量合格证明；
18、楼内给水管路冲洗、消毒、试压记录表；
19、楼内给排水系统隐蔽工程验收记录；
20、提供楼内给排水系统中的隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前灌水试验试验记录；
21、提供安装在室内的雨水管道灌水试验记录；
22、提供排水管道的通球试验记录；
23、楼内给水管路以及水箱清洗消毒记录，市卫生防疫部门的检验合格准用证明；
24、楼内所有设备、阀门、附件的厂家联系方式；
25、提供排水入网许可证；
26、安排系统内所有设备厂家以及施工单位专业技术人员结合本项目特点对物业人员培训；
27、给排水系统设计说明；
28、给排水系统施工说明；
29、施工过程中的变更洽商单；
30、给水系统原理图；
31、给水系统系统图；
32、排水系统原理图；
33、排水系统系统图；
34、外围总管线平面图；
35、各层面给排水平面图；
36、楼内各卫生间大样详图。
4.3.2动力设备移交所需资料清单
1、燃气燃烧器的使用说明书；
2、锅炉结构图；
1）锅炉总图；
2）受压元件图；
3）锅炉主要受压部件图；
4）燃烧器结构原理图；
3、锅炉电气接线图；
4、锅炉控制器使用说明书；
5、锅炉维护保养手册；
6、进口锅炉应提交产地证明和商检证明；
7、锅炉质量证明书：
1）出厂检测记录以及合格证明；
2）金属材料证明；
3）受压元件强度计算书；
4）受压元件变更通知单；
5）安全阀门排放量的计算书。
8、锅炉厂家以书面形式提供售后服务部门工作人员的姓名、电话、传真等联系方式；
9、安装单位提交安装锅炉的技术文件和施工质量证明资料以及施工企业安装资质证明；
10、开工报告；
11、锅炉基础检查记录；
12、现场安装调试过程记录：
1）水压试验记录及签证；
2）水位表、压力表和安全阀安装记录；
3）洗炉记录；
4）烘炉记录；
5）锅检所探伤检查记录；
6）炉水循环水泵现场试运行记录；
7）热水系统循环水泵现场试运行记录；
8）热水板交现场调试运行记录；
9）阀门水压试验记录及签证；
10）安全阀调整试验记录；
11）隐蔽工程验收记录；
12）管材、管件、焊材质量证明书。
13、上海市锅炉房审批意见书；
14、锅炉安装质量证明书；
15、锅炉检验报告：
1）炉体内部检验报告；
2）炉体外部检验报告；
3）主给水管焊接质量检查记录和无损检测报告。
16、锅炉房内膨胀水箱产品技术资料和质量合格证；
17、自动软水处理系统的使用操作说明书和质量合格证明；
18、锅炉软水取样报告；
19、锅炉房内所有计量表具的计量合格证明以及国家质量认证证明；（温度、压力表等）
20、锅炉安全阀的技术样本资料以及检测合格证明；
21、燃气泄漏报警系统技术资料样本；
22、燃气泄漏报警系统中各种设备的检测合格证明；
23、燃气报警系统与供气电动阀门报警联动测试记录；
24、提供锅炉房内除锅炉外其他设备厂家（水泵、板交、水箱、电动阀门、燃气泄漏报警系统等）的联系方式；
25、带负荷正常连4～24H试运行记录；
26、锅炉房内照明和送排烟风机应为防爆型；
27、锅炉房内送/排风机的运行连锁说明；
28、锅炉房内所有水泵的特性曲线说明资料（每台对应）；
29、所有加药装置处于可使用状态，药剂添加完毕，提供药剂资
料；
30、燃气调压站设备技术资料样本，产品合格证书；
31、天然气公司对燃气管道验收的合格证明；
32、天然气准用证明（燃气入网证明）；
33、锅检所检验合格证明；
34、动力系统设计说明；
35、动力系统施工说明；
36、综合管线平面图；
37、锅炉房平面图；
38、锅炉房大样图；
39、锅炉烟道系统图；
40、锅炉电气接线图；
41、燃气管道平面图；
42、燃气管道原理图（系统图）；
43、燃气报警系统原理图；
44、燃气报警系统平面图；
45、燃气报警系统工作原理说明。
4.3.3泵房
1、管道离心泵使用说明书；
2、各类产品合格证及保修卡；
3、电器控制柜接线图；
4、压力表具合格证、检验证。
4.3.4消防系统（风、水）验收
1、施工企业资质证明；
2、工程项目开工报告；
3、消防系统主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备的进场验收记录；
4、阀门安装前的严密性试验记录；
5、管道试压记录；
6、消防、喷淋水泵接合器及室外消火栓系统进行的水压试验记录；（试验压力为工作压力的倍，但不得小于）
7、消防系统管道清洗记录；
8、消防检测单位对项目消防系统的检测记录以及整改说明；
9、消防局对项目消防系统验收的整改意见书，以及施工单位对项目消防工程整改记录；
10、消防、喷淋系统试运行记录报告；
11、系统内喷淋水泵（B2F、28F共计4台）技术样本资料以及产品出厂合格证明；
12、系统内消火栓泵（B2F、28F共计4台）技术样本资料以及产品出厂合格证明；
13、系统内稳压泵（喷淋、消火栓，共计4台）技术样本资料以及出厂合格证明；
14、系统内稳压罐（喷淋、消火栓，共计2个）技术样本资料以及出厂合格证明；
15、系统内湿式报警阀技术样本资料以及出厂合格证明；
16、系统内泄压阀技术样本资料以及出厂合格证明；
17、系统内减压阀技术样本资料以及出厂合格证明；
18、喷淋末端实验装置技术样本资料以及出厂合格证明；
19、喷淋系统进水信号阀门技术样本资料以及出厂合格证明；
20、喷淋系统水流指示器技术样本资料以及出厂合格证明；
21、喷淋系统喷淋头技术样本资料以及出厂合格证明；
22、隐蔽型喷淋头装饰盖技术样本资料以及出厂合格证明；
23、消火栓箱的型号以及经过备案的准用证明；
24、流量计的技术样本资料以及出厂合格证明；
25、消防系统内所有品牌型号的压力表的技术样本和计量合格证明以及国家认证说明；
26、消火栓箱内所有附件的技术样本已备案的准用证明；
27、室外水泵接合器的技术样本和备案的准用证明；
28、楼内防火卷帘门的出厂合格证明以及备案的设备技术资料；
29、室外消火栓技术样本和准用证明；
30、气体灭火设施的验收事项、资料和检测报告；
31、针对本项目消防系统特点，安排专业人员对物业公司人员进行培训；
32、消防系统设计说明；
33、消防系统施工说明；
34、施工过程中的变更洽商单；
35、消火栓系统原理图；
36、消火栓系统图；
37、喷淋系统原理图；
38、喷淋系统图；
39、各层面喷淋系统平面图（或者与消火栓系统统称的消防平面图）；
40、各层面消火栓系统平面图（或者与喷淋系统统称的消防平面图）；
41、防火分区平面图；
42、防烟分区平面图。
空调专业
4.4.1暖通
1、设计变更通知书和竣工图；
2、主要设备以及材料清单；
3、主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明，产品性能检验报告及进场检验报告（例如制冷机组装箱清单、产品合格证明等等）；
4、隐蔽工程检查验收记录；
5、设备、风管系统、管道系统安装及检验记录；
6、水管道压力试验记录；
7、水管路清洗记录；
8、设备单机试运转记录（排风排烟风机联动报警状态下的运行与单机调试运行状态下的记录）；
9、系统无负荷联合试运转与调试记录；
10、风系统平衡调试记录；
11、各标准层空调系统总风量测试记录；
12、锅炉房燃气报警系统与事故排风报警联动测试记录；
13、空调机房与与事故排风报警联动测试记录；
14、第三方检测公司的检测记录；（水路、风路）
15、水系统平衡阀调试记录；
16、卫生防疫部门对楼内空调系统检测记录；
17、空调/通风系统中所有设备的说明书、操作手册、保养和维修手册；
18、提供空调水系统，管线补偿器的产品合格证，设计文件，安装说明；
19、VRV系统群控逻辑说明；
20、排烟风管外包耐火板材的产品合格证明，进场检验记录，耐火极限等级证明；
21、冷却塔的噪声环评报告；
22、项目立项时和竣工时的环评报告；
23、各种材料的备品备件清单；（具有柏诚审批合格证明）
24、各主要设备和配件供货商的联系方法；
25、VRV整套随机文件资料；（合格证、使用说明书、技术图纸等）
26、冷却塔整套随机文件资料；（合格证、使用说明书、技术图纸等）
27、系统图；（风管、水管、相应设备技术资料）
28、末端设施随机资料；（合格证、使用说明书、技术图纸等）
29、锅炉设备锅检所准用证、检测报告（原产地证明、商检合格证明、合格证、使用说明及技术图纸等）技术资料。
4.4.2地采暖系统
1、施工单位资质证明；
2、地采暖系统开工报告；
3、系统内所有主材进场验收报告；（PE-X管、压力表、保温材料、电动阀门等等）
4、地采暖系统原理图；
5、地采暖系统平面图；
6、地采暖系统控制原理图；
7、地采暖系统温控器平面安装位置详图；
8、地采暖系统分/集水器的大样详图；
9、地采暖系统施工单位的施工安装资质证明；
10、地采暖系统PE-X管出厂检测合格证明；
11、地采暖系统阀门配件质量合格证明；
12、地采暖同系统管材以及阀门配件压力测试记录；
13、地采暖系统现场调试运行记录；
14、地采暖系统膨胀水箱质量合格证明；
15、地采暖系统电动阀门质量合格证明；
16、地采暖系统温控器质量合格证明；
17、施工单位针对本项目地采暖系统的特点对物业人员进行培训。
备注：
以上内容以建筑施工项目验收A\B\C\D册为基准。
装饰土建专业
合同书、企业营业执照、安全生产许可证、企业资质证书、工程竣工验收报审表、竣工报告、单位工程交工验收证明、分部（子分部）工程验收记录、质量控制资料、观感质量验收、施工组织设计报审表、隐蔽检查验收记录、材料/构配件/设备报验表、所购产品或材料的检测报告及合格证、工程检验批质量验收记录、开工报告。
（或开工/复工报审表）
装饰专业
1、工程竣工核验证书；
2、规划验收证书；
3、城建档案验收证书；
4人防工程验收证书；
5《工程保修书》；
6《建设工程竣工验收备案表》；
7、工程技术资料：
1）质量计划资料;（开工、复工、竣工报告、强制性条文，验收表、设计变更通知、图纸会审、施工组织设计等）
2）施工质量管理资料;（施工隐蔽、检查记录、技术交底）
3）工程质量保证资料;（材料出厂证明文件及复试检测报告）
4）工程质量验收资料;（分项、检验批质量验收记录）
8、工程的全套竣工图纸；
9、工程合同及开、竣工报告；
10、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
11、主要材料的质量保证书；
12、材料、构配件的鉴定合格证书；
13、砂浆、混凝土试块试压报告。
土建专业
1、工程竣工核验证书；
2、规划验收证书；
3、城建档案验收证书；
4、人防工程验收证书；
5、《工程保修书》；
6、《建设工程竣工验收备案表》；
7、项目批准文件；
8、用地批准文件；
9、公共配套设施综合验收合格书；
10、质量计划资料;（开工、复工、竣工报告、强制性条文，验收表、设计变更通知、图纸会审、施工组织设计等）
11、施工质量管理资料;（施工隐蔽、检查记录、技术交底）
12、工程质量保证资料;（材料出厂证明文件及复试检测报告）
13、工程质量验收资料;（分项、检验批质量验收记录）
14、地质勘察报告；
15、结构工程质量验收证明单；
16、主体分部工程核验单；
17、基础工程技术核定单；
18、主体工程技术核定单；
19、建筑物沉降观察记录；
20、建筑地基验槽记录；
21、工程设计变更通知及技术核定单；（包括质量事故处理记录）
22、工程合同及开、竣工报告；
23、主要材料的质量保证书；
24、主体结构隐蔽工程验收；
25、基础工程隐蔽验收单；
26、混凝土抗渗试验报告；
27、砂浆强度的试验评定；
28、混凝土塌落度测试报告；
29、混凝土强度的非统计评定；
30、混凝土抗压强度统计方法评定表；
31、钢材的产品合格证；
32、钢材的力学性能检验报告，进口钢材应有国家商检部门的商检证；
33、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
34、新材料、构配件的鉴定合格证书；
35、材料、构配件的鉴定合格证书；
36、砂浆、混凝土试块试压报告。
玻璃幕墙检测资料
1、设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件；
2、材料出厂质量证书，结构硅酮密封胶相容性试验报告及墙物理性能检验报告；
3、预制构件出厂质量证书；
4、质量保证资料
1）铝合金型材的检验，应提供下列资料：
A、型材的产品合格证；
B、型材的力学性能检验报告，进口型材应有国家商检部门的商检证。
2）钢材的检验，应提供下列资料：
A、钢材的产品合格证；
B、钢材的力学性能检验报告，进口钢材应有国家商检
部门的商检证。
3）玻璃的检验，应提供下列资料：
A、玻璃的产品合格证；
B、中空玻璃的检验报告；
C、热反射玻璃的光学性能检验报告；
D、进口玻璃应有国家商检部门的商检证。
4）硅酮结构胶及密封材料的检验，应提供下列资料：
A、结构硅酮胶剥离试验记录；
B、每批硅酮结构胶的质量保证书和产品合格证；
C、硅酮结构胶、密封胶与实际工程用基材的相容性检验报告；
D、进口硅酮结构胶应有国家商检部门的商检证；
E、密封材料及衬垫材料的产品合格证。
5）五金件及其他配件的检验，应提供下列资料：
A、钢材产品合格证；
B、连接件产品合格证；
C、镀锌工艺处理质量证书；
D、螺栓、螺母、滑撑、限位器等产品合格证；
E、门窗配件的产品合格证；
F、铆钉力学性能检验报告。
5、隐蔽工程验收文件；
6、施工安装自检记录；
7、幕墙工程的安装，应提供下列资料：
A、玻璃幕墙的设计文件；
B、玻璃幕墙的空气渗透性能、雨水渗漏性能和风压变形性能的检
验报告及设计要求的其他性能的检验报告；
C、幕墙组件出厂质量合格证书；
D、施工安装自查记录；
E、隐蔽工程验收记录。
8、节点连接的检验，应提供下列资料：
A、设计图纸资料；
B、隐蔽工程检查验收记录；
C、水试验记录；
D、锚栓拉拔检验报告；
E、玻璃幕墙支承装置力学性能检验报告。
9、检验防火构造，应提供下列资料：
A、设计文件、图纸资料；
B、防火材料产品合格证或材料耐火检验报告；
C、防火构造节点隐蔽工程检查记录。
10、幕墙工程的、结构计算书、设计说明及其他设计文件；
11、幕墙设计单位对幕墙工程设计的确认文件；
12、幕墙工程所用的各种材料、五金配件及构件的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告；
13、幕墙工程所用硅酮结构胶的认定证书；进口硅酮结构胶的商检证；国家指定检测机构出具的硅酮结构胶相容性和剥落粘结性试验报告，石材用硅酮密封胶的耐污染性试验报告；
14、后置埋件的现场拉拔强度检测报告；
15、幕墙的空气渗透性能、雨水渗透性能、风压变形性能及平面变形检测报告；
16、打胶、养护环境的温度、湿度、记录；双组分硅酮结构胶的混匀性试验记录及拉断试验记录；
17、防雷装置测试记录；
18、隐蔽工程验收记录；
19、预制构
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