大连房地产市场研究报告.doc

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内容摘要

一、大连房地产市场宏观环境

1.大连市城市简介

大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。

1899年9月大连港开工兴建，大连正式建市。

1984年被国家批准为计划单列市。

1985年被批准为计划单列市，1994年5月，国务院批准大连市为副省级城市。

综合概况，全市总面积12574平方公里，海岸线长1906公里；人口600万。

2.城镇结构

大连市现辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。

另外，还有4个国家级对外开放先导区（开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。

3.城市发展目标

远期，东北亚重要的国际航运中心，环渤海生态圈经济最优，人居最佳的现代文化名城，东北地区的国际性滨海城市，综合性中心城市。

近期，东北地区航运中心和门户，电子信息产业和软件基地，石化基地，北方造船基地和先进装备制造业基地，文化、信息、金融、服务中心城市、宜居城市和生态城市，辽宁省双中心城市之一。

（1.）全国行政管辖区域统一构建以都市组团为核心，生态郊区为基底，空间要素分工协作一体化发展的组团型单一城市，实现全域城市一体化。

（2.）现状大连市区、县级市区划分成为“有机专业分工，紧密协作融合，高度通达一体”的8个都市城市，分别为中心市区组团、新市区组团、旅顺口组团、瓦房店组团、普兰店组团、庄河组团、长兴岛组团和长海皮杨组团。

（3.）组团间通过市域快速交通网络，以中心城区为中心，分别形成0.5小时、1小时和1.5小时的交通圈，并随城市中心向新市区方向迁移，逐步形成以中心城区和新市区为中心的1小时的城市通勤圈。

4.城镇规划

按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。

“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。

把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。

新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。

主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。

旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。

新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。

大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。

原有成熟的居住区、因规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为房地产开发的热点区域。

5.大连城市发展趋势总结

结合大连市目前的地理位置、发展趋势和环渤海区域地区经济建设，可以预见到大连作为东北地区老工业基地与沿海地区重要港口的地位将会随着中国经济飞速增长而提高。

同时现在大连市自身的城市发展规划也恰适应迎合这一经济发展趋势，并依据城市本身的资源优势进行规划建设，合理的将城市的产业布局进行定位。

在将来的一段时间内，大连市的房地产产业将迎来新一波的开发热潮。

二、大连市宏观环境

1.大连市宏观经济环境

（1）人均GDP

2007年区市县（含先导区）GDP初步核算数据合计为2528.0亿元，按可比价计算，比上年同期增长22.0%。

从增速看，11个区市高于全市增长速度，2个区县低于全市增长速度。

据了解，从区域看：

中心区生产总值合计301.4亿元，比同期增加55.3亿元，增长18.5%；南三区生产总值合计679.3亿元，同比增加148.7亿元，增长22.7%；北三市及长海县生产总值合计828.0亿元，同比增加163.3亿元，增长19.3%；先导区生产总值合计719.3亿元，同比增加164.8亿元，增长26.2%。

.城镇居民人均可支配收入15,108元,农村居民人均纯收入8369元。

大连市GDP连续7年涨幅保持10%以上，经济正处于第二产业向第三产业加速转移阶段，基础设施发展迅速，人均可支配收入不断提高，整体经济态势良好。

随着“十一五”大连国际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。

（2）支柱产业现状及走势

2007年我市各行业对整体经济增长贡献，从初步核算数据看，工业的贡献率最高，为9.46个百分点，同比上升1.2个百分点；工业的贡献份额也最高，为54.1%，同比上升3.9个百分点，呈现“贡献双高”、“贡献双升”的特点。

各主要行业对经济增长17.5%的贡献率点分别为：

工业9.46点，其他服务业2.39点，交通运输仓储邮政业2.28点，房地产业1.08点，农业0.89点，批发零售贸易业0.74点，建筑业0.33点，金融业0.18点，住宿餐饮业0.15点；贡献份额分别为工业54.1%，其他服务业13.6%，交通运输仓储邮政业13%，房地产业6.2%，农业5.1%，批发零售贸易业4.2%，建筑业1.9%，金融业1.1%，住宿餐饮业0.8%。

（3）第三产业现状及走势

初步核算数据显示，2007年，我市第三产业对经济增长17.5%的贡献率为6.83个百分点，贡献份额为38.9%，与同期比，贡献率上升0.65个百分点，贡献份额上升1.5个百分点，呈现“贡献双升”的特点。

2007年，我市第一产业贡献率为0.84个百分点，贡献份额为5.1%，分别比同期减少0.04个百分点和0.5个百分点；第二产业的贡献率9.83个百分点，贡献份额为56.0%，贡献率同比上升0.41个百分点，贡献份额减少1个百分点。

2.大连市宏观政策

2007年，国家出台的政策主要从土地、规划、房地产交易、税收、利率等几个方面进行调控，由于政策是全国统一执行的就不再深入的研究，下面重点对大连市相关的房地产政策进行一下梳理。

大连提高了户口迁入的门槛，主城区80万住宅方可落户，旅顺30万落户；提高了拆迁安置的费用额度；提高了住房公积金贷款的额度；按照国家要求，提高了土地使用税；对建筑工程的管理提出了一些规范意见。

从总体上说，以上政策颁布的目的是为了是大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响）。

日期

名称

20061228

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

20070119

关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知

10次上调金融机构存款准备金利率

6次上调存贷款基准利率

20070927

《关于加强商业性信贷管理的通知》

20071205

关于加强商业性信贷管理的补充通知

20071001

《中华人民共和国物权法》

20071101

招拍挂出让国有建设用地使用权的规定

20071119

《经济适用住房管理办法》

20071201

廉租住房保障办法

20080101

《廉租住房保障资金管理办法》

20070508

大连调整公积金贷款额度的通知

20070629

大连市人民政府关于调整城镇土地使用税有关政策的通知

3.大连市宏观环境分析总结

大连市人均GDP连续7年增长10%以上，08年又是奥运年，大连又是一个风景秀丽的旅游城市，所以08年的大连市人均GDP的增长仍会保持一个强劲的势头。

其他产业也都保持着一定的增长，这是必会带动常驻人口的增长，引起人均住房需求的上涨。

经济的增长与政府政策的进一步规范将会吸引更多的本市及外地开发商对大连市场的关注。

三、大连市房地产市场分析

1.房地产产业发展状况及走势

1.1大连市房地产投资规模情况

在振兴东北老工业基地政策的推动下，大连市房地产开发投资逐年高速增长。

2000～2007年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达21.58%，特别是近三年，分别以年增长38.2%、27.1%和27.1%的高速度运行；房地产投资额占固定资产投资比重日趋合理，从39.8%下降到22.95%。

2006年，大连房地产开发投资额为337.2亿元，比上年增长27.1%；占固定资产投资额的22.95%。

比上年下降了0.95个百分点。

1.2施竣工面积

2001—2007年大连房地产开发施工面积为11671.12万㎡，竣工面积为458.39万㎡；前三年供应量比较平稳，由于大连土地市场在2004、2005年供应量锐减，造成市场供不应求，2006年供应量有较大增加。

2007年，房地产开发情况整体水平低于2006年，施工面积为2596.3万㎡，比上年增长18.21%；竣工面积为196.10㎡，比上年降低46.9%。

2.土地市场分析

近年来，大连土地放量起伏较大，以2003年为例，全年土地放量达到了381.73万平方米，也是迄今为止土地放量最高的一年，由此引发了2004年土地闲置量的大幅增加，在抑制过快的房地产投资增长势头的大背景下，2004年清理闲置土地成了重中之重，土地的放量大幅缩减，而随后的2005年和2006年土地放量虽然明显回升，2007年的土地放量减少，土地市场的放量呈现出稳定发展的趋势，详见下图：

3.商品住宅市场分析

3.1商品房供给情况

2007年以来，土地供应面积中甘井子区放量最大，旅顺口、金州区其次，中山区和西岗区基本上放量很小，随着大连“西拓北进”战略的实施，可以预见，未来甘井子区土地放量仍然最大，从2007年土地放量就可以看出，未来甘井子楼盘数量将最多，这将改变目前大连居住的格局，住宅土地供给具体见下表

3.2商品住宅销售分析

住宅成交面积06年相对平稳07年波动较大，成交均价一年上涨了近1100元，主要原因可能是市场那个需求旺盛、结构性供应失衡、投资性需求增长、外来需求强劲、地价上涨几个因素。

以下数据说明消费者对房地产市场的态度是有所波动和调整的，均价的大幅上涨导致消费者购房压力增大，被迫转向市内三区（中山、西岗、沙河口）以外的地方，逐步出现城区“空心化”趋势。

2006年6月至2007年11月住宅成交均价情况

4.大连市房地产市场分析总结

从上面几个方面可以看出大连房地产市场的土地供应会保持一个稳定的状态，并且由于城市中心土地有限性，未来的房地产市场将会向中心城外的区域发展，这也符合一般大城市的发展规律，住宅郊区化，产业集中化，也会很大的刺激房地产市场的需求供给，住房产品的设计与配套设施也会更多地引起消费者的关心。

由于城市中心区商品住宅价格的上涨也会驱使部分人群到城市周围区域选购商品房，市外区市县的房地产市场这一方面值得关注。

四、2008年大连市场展望

2008年住宅市场整体供应相对充足，结构性供应不足问题仍然存在。

住宅市场需求仍会保持强劲并略有增长。

价格呈两位数增长，住宅价格涨幅会在10-20%之间。

多层和别墅会成为市场上的稀缺品。