新龙岩市房地产市场报告Word格式.doc

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1.1、龙岩市消费品零售总额

1.2、城市商业发展规划

2、在经营商业项目调查

2.1、龙岩商圈分布图

2.3、经营商业现状总结

2.4、商圈发展趋势

3、龙岩市商业市场调查分析

3.1龙岩商业商圈分布分析

3.2、龙岩商业商圈商业主题

五、项目分析

1、项目自身情况

2、项目周边交通状况分析

3、项目周边环境分析

4、项目SWOT分析

n2005年末全市常住人口为274万人，中心城市人口达28.5万人。

n龙岩市现辖新罗区、漳平市和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，下设133个乡（镇、街道办事处）；

市政府设在新罗区。

n龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土地面积的15.7%。

n2006年，全市城镇居民人均可支配收入11718元，比上年增长10.2%；

人均消费性支出8826元，增长13.1%。

预计全市农民人均纯收入4493元，比上年增长8.9%，农民人均生活消费支出3443元，增长9.1%。

n龙岩市２００６年经济持续提升，运行质量较高，经济实现了又好又快发展，人民生活继续提高。

n据省统计局初步核算，全市完成生产总值448.64亿元，比上年增长12.5%。

其中，第一产业增加值87.44亿元，增长3.4%；

第二产业增加值212.31亿元，增长17.3%；

第三产业增加值148.89亿元，增长11.9%。

n2006年，龙岩市项目带动战略成效继续显现，固定资产投资保持了强劲增长势头，完成全社会固定资产投资164.85亿元，比上年增长38.4%。

n将龙岩作为闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽，冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地，生态型山水园林城市。

到2010年城市人口发展到40万人左右。

n城市主要向南拓展，实行网络环状发展战略，使城市实现“众星拱月、环藤结瓜”的网络环状发展形态，中心城市总体布局采取“一城二区六团一卫”（“1261”城市总体布局），即一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山乡并入）、二区（新罗区、永定整体撤县设区）、六团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、适中）、一卫（雁石）。

（该方案从当前中心城市用地不足的实际出发，立足长远，在更大范围内进行产业布局，工业用地比较充足，城市发展空间和发展潜力较大，能比较科学合理地促进各组团的生成、配合、流动）。

n国务院发布“国六条”的影响；

n“套型建筑面积90平方米以下住房要占开发总面积的70％”；

n国税总局2006年7月18日发布征收个人二手房转让所得税通知；

n国务院2006年8月31日关于加强土地调控有关问题的通知；

n个税的提升，几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半；

n加息：

控制信贷；

信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始；

n龙岩市2006年9月4日关于建设局、规划局、房管局等进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。

分析：

政府出台宏观政策的调控，对龙岩房地产的发展有着重大的影响，特别是“90/70”新政，对房地产商的影响相当大，特别是龙岩以大户需求为主的房地产市场，冷淡观望的氛围曾一度相当浓厚；

通过采取上述措施，龙岩市商品房开盘价和二手房成交价得到健康、持续、稳定的上涨，性价比得到提高。

1.1、土地供应量分析（部分2006年12月份——2007年4月份）

时间

宗地位置

用地面积（㎡）

总建筑面积（㎡）

容积率

土地用途

使用年限

2006年12月

中城北二环路北侧

5658

7581.72

1.34

商服设施

40年

西城登高西路南侧

13925

52915

3.8

普通商品住房

50年

东肖镇龙腾南路东侧（福三线北侧）

6581

9871.5

1.5

70年

2007年

龙岩大道东侧

24056.4

55089.16

2.29

五星级旅游饭店

龙腾南路西侧（邻体育公园）

19889.2

59667.6

3.0

商住综合

40年\70年

莲东小区东山中路西侧

21875

83000

3.79

住宅

2006年全年龙岩市房地产开发用地供应286宗，面积103.99公顷，同比增加26.05%，龙岩市土地市场供应充足；

地价持续的走高；

且本地开发商垄断了土地市场，外来开发商少；

新城区突显、老城区魅力重现。

（单位：

亿元，万平方米）

2006年

2005年

同比

完成投资额

27.95

19.11

46.3%

施工面积

382.6

301.62

26.85%

其中：

293.44

237.32

23.65%

竣工面积

100.17

92.93

7.79%

71.65

78.88

-8.79%

销售面积

112.33

142.3

-21.6%

94.25

117

-19.44%

空置面积

19.45

29.26

-33.53%

n从数据表可以看出，房地产开发投资仍保持较快增长态势。

且投资资金来源有所优化。

n新的商品房供应充足，但竣工率偏低；

商品需求旺盛，空置面积得到进一步消化。

商品房供应充足，商品房住房结构继续优化，但商品房需求将会有所趋缓。

n“90/70”对龙岩房地产影响较大，住房供应结构调整的效果也将于2007年下半年初步显现，届时90平方米以下的住房将大量供应，也将对房地产市场造成影响。

n2007年房地产开发投资将继续保持增长，龙岩市所有项目计划总投资120亿左右，至2006年底，累计完成投资62亿元，未完成达58亿元。

竣工面积只占施工面积18.94%，绝大部分项目正处于在建阶段，建安投资将继续加大。

元/平方米）

n从批准预售情况看，90平方米以下的面积占批准住房预售总面积的19.92%，同比提高了10.58个百分点。

按套数比较，90平方米以下的套数占总套数的40.52%，同比提高22.62个百分点。

从需求看，90平方米以下的需求占15.56%。

按套数比较，90平主米以下的住房需求占总套数的31.07%。

n龙岩市商品房销售价格涨幅较快，根据市场调查，06年上半点到今年4月份，房价上涨幅度为500—1000元/㎡。

增长幅度%

多层商品住房交易平均单价

2147.17

2007.58

6.95

高层商品住房交易平均单价

2476.91

1865.62

32.77

n存量房买卖价格受商品房房价上涨的影响，涨幅较大。

中心城市商品住房销售价格虽然涨幅较快，全年涨幅为17.52%。

n龙岩市房地产行业正处于兴旺的阶段；

n房贷新政策对龙岩市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高；

n龙岩市的快速发展和建设，交通、配套日益齐全，市政绿化大面积增加，城市品位明显提升，居住环境大为改善，从而加速了龙岩市的房地产市场需求；

n“90/70”政策，影响龙岩市住宅市场，大户型面积受到控制。

——全市存量房交易情况

2006年1-12月份

2005年1-12月份

增长率%

存量房买卖交易

面积

29.41

40.59

-27.54

金额

4.28

3.84

11.46

其中住宅

22.39

35.74

-37.35

2.3

2.5

-8

存量房成交量下降。

全市存量房交易面积29.41万平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面积22.39万平方米，同比下降37.35%。

——龙岩市新罗区2006年1-12月份存量房交易情况

2006年1~12月

2005年1~12月

新建商品房交易

36.53

36.69

-0.44

住宅面积

28.6

29.87

-4.25

12.49

10.14

23.18

住宅金额

6.13

5.55

10.45

20.8

21.27

-2.21

15.58

12.9

20.78

3.68

2.62

40.46

1.77

1.3

36.15

中心城市存量房交易面积20.8万平方米，同比下降2.21%。

存量住宅交易面积15.58万平方米，同比增长20.78%。

n别墅售价集中在4500—5000元/平方米，代表项目御佳园、欧洲世家、中发••荣寓等；

n小高层、高层售价集中在3800—4500元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华·

世纪华城、明珠城市阳光、裕福国际、水韵·

华都；

n多层售价集中在3300—3800元/平方米，代表项目嘉华新园、水韵·

华都、美域中央、中发·

荣寓；

n商铺售价集中在3—4万元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华·

世纪华城、裕福国际、文苑·

名都；

n车位售价集中在10—15万元/个。

n龙岩市所处位置佳，商业环境好，个体经济比较发达，形成了强大的民间消费能力，也造就了当地人好面子的心理；

n龙岩人对房地产投资的概念反映较为强烈，对房地产升值的考虑多，多数为居家自住，少数人有为子女购房的现象；

n龙岩人较喜欢购置商铺作为投资，较少买房投资。

——项目分布图

——龙岩市在售项目一览表

项目名称

地理位置

基本指标

项目规划

配套

户型配比

价格（元/㎡）

销售情况

主诉求点

亿嘉丽都

登高西路中段

总占地面积10410㎡，总建筑面积33310㎡，容积率为3.2；

其中住宅建筑面积为21810㎡

独栋小高层，1—3层为商业。

一层店铺，二、三层商场。

依托周边配套。

一房：

32㎡，256套；

二房：

60—80㎡，

三房：

134㎡，112套；

预计单价范围在4000—5000元/㎡，均价在4500元/㎡左右。

一层商铺价格约为35000—40000元/㎡。

二层以上商场进行招商。

销售率：

未开盘，预计将于今年7月分左右开盘；

客群：

登记的客源住宅是以自住为主，60%为龙岩本地人。

35%为县城及乡镇居民，5%为外地人。

龙岩登高西，厦门禾祥西

丰华•世纪华城

登高西路南面

总占地面积14397.4㎡总建筑面积37900㎡，其中住宅建筑面积25630㎡，容积率2.63

两栋小高层，13层，A栋1—4层为商业，B栋一层为商业。

旁规划大型公共停车场。

单身公寓：

24㎡，18套；

60㎡，34套；

70—89㎡，42套；

115—150㎡，126套；

预计均价价范围在4500—4600元/㎡，一层商铺价格约为35000—40000元/㎡，内街价格为2万元/㎡左右，二层以上商场进行招商。

登记的客源住宅是以自住为主，65%为龙岩本地人。

30%为县城及乡镇居民，5%为外地人。

龙岩名筑/世袭荣耀

永佳香樟名都

登高西路

总占地13673㎡，总建筑45860㎡，其中住宅建筑32285㎡。

独栋小高层

依托未来规划，以及周边配套

——

预计均价价范围在4500—4600元/㎡，一层商铺价格约为35000—40000元/㎡。

未开盘

水韵华都

新罗区龙腾路

总占地面积173亩，总建筑面积约为30万㎡

中庭4栋高层；

23栋多层住宅，沿街一层为商铺，二层以上为住宅

20000㎡的中庭水景观，会所，幼儿园及其他社区配套。

周边商业环境已逐渐成熟。

120—145㎡左右，三房及四房：

160—180㎡大户型规划；

主街：

70-160㎡；

附街：

70-150㎡；

2F写字楼3500㎡左右（不销售）

多层价格范围：

2800—3600元/㎡；

小高层价格范围为3700—4600元/㎡。

楼层差价为60—100元/㎡。

朝向差价一般在200元/㎡左右。

店面价格主街：

26000元/㎡；

附街均价：

9800-18000元/㎡

多层已销售近93%，小高层也已销售近65%。

朝向差较为难买。

主街80%附街60%

项目以居住为主；

客源地以龙岩市及县、镇居民为主；

少数外地购买者

173亩国际级水公园高尚社区

360度万象城

龙腾路与人民路交汇处

总占地面积4607.1㎡，总建筑面积21502㎡

1栋16层，1栋11层，住宅共有125户，商业共有16间，写字楼5户。

依托周边成熟的商圈

40—46㎡，45户；

113—117—125㎡，80户；

楼中楼：

200㎡，10户；

店面：

40—200㎡

住宅单价范围：

2190—2900元/㎡；

楼层差价：

30—60—100元/㎡。

06年4月均价为2400元/㎡；

商业价格：

15800—19500元/㎡；

写字楼价格：

2800—2900元/㎡。

已基本售磬

中发•荣寓

龙腾路与华莲路交汇处

总占地面积33亩；

总建筑面积：

55027.5㎡

单栋别墅1套，双拼别墅4套，4栋4层，4栋14层

小型游泳池等，最主要是依托周边成熟配套

20—48㎡，107套；

50—90㎡，57套；

108—160㎡，238套；

四房：

210—263㎡，24套

住宅单价为3300—4200元/㎡，楼层差价60—80—100元/㎡；

店面规划路边上价格为10000—11000元/㎡

已基本销售完，少数几套朝向较差为出售。

本地人为主，有少数来自周边的县区，少量投资客

美域中央

龙岩龙腾路

占地6万㎡，总建筑面积为13.8万㎡

23栋多层与小高层，共有1020多户，车位447个

游泳池、社区会所

60㎡左右；

128—147㎡

多层住宅均价3300元/m²

，高层4280元/㎡。

店面20000—30000元/㎡之间

已销售完

本市区地人群为主，少量投资人群

晟龙豪庭

龙岩曹溪路

总占地面积13701㎡，总建筑面积30860㎡

5栋多层，车库150个，住宅220户，商业71间

9月底现房全部交付使用

成熟的建材商圈

裕福国际

人民路南侧

总占地面积10543㎡，总建筑面积为50600㎡

3栋23-25层的高层，

每栋两部电梯，名流会所，皇家物管；

依托周边配套

132-146㎡的三房

单价范围在4000—5000元/㎡，均价在4500元/㎡左右

登记的客源住宅是以自住为主，70%为龙岩本地人。

25%为县城及乡镇居民，5%为外地人。

突破龙岩高度

明珠城市广场

位于龙岩大道与人民路交汇处

总用地面积6797.81㎡，总建筑面积41261.5㎡，住宅建筑面积26075.56㎡

1栋30层高层，1层为店面，2-4层商场，5层以上为住宅，地上30层、地下2层

二梯三户，共6部电梯，其中3部为弧形观景电梯，电梯背景音乐，依托周边配套

楼中楼5套，面积约211.37-230.99㎡；

三房144套，面积约136.20-157.37㎡；

二房26套，面积约89.31㎡；

一房51套，面积约55.05-59.82㎡；

主力户型为136.20-157.37㎡三房

未定！

但预计均价也将会在4000元/㎡以上

未开盘，预计将于今年10月份开盘；

位置掌舵财富/高层提炼生活；

龙岩名流社会无上至尊领地。

阳光翠庭

龙岩凤凰路

总建筑面积36000㎡

一层为沿街商铺，二层以上为住宅。

共六栋多层住宅

统一物业管理，依托周边配套

62㎡

143㎡

最低价格为3300元/㎡，最高价格为3700元/㎡，楼层差价为50-80元/㎡

已基本售完，只剩少数几套。

公摊率为15%。

项目大都以自住为住；

客源地以龙岩本地人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。

城市生活中央圈

御佳园

新罗区龙门镇闽西名胜龙门塔旁

总占地面积268亩，总建筑面积18㎡

10栋townhouse，沿街为商铺，12栋多层商品房住宅；

别墅群（独栋及连排）

网球场、会所、游泳池、半山篮球场、运动馆、高尔夫果岭、双语幼儿园、便利超市、咖啡馆

43㎡，

115㎡，

别墅：

210-350㎡

商品房：

最低价格3228元/㎡，均价为3500元/㎡，最高价为3800元/㎡；

连排小面积70-95万元/套，独栋每套达200万元。

商品房销售紧俏，已售近80%，townhouse已售磬，别墅体量较大，约售近40%。

商品房及沿街townhouse主要是龙岩本地的投资客及乡镇前来经商的客户；

别墅都以在龙岩经商个体及矿场上的矿主。

268亩绝版生活区；

龙岩最健全社区安防系统，小区道路红外线实时监控捍卫尊贵私家天地

文苑名都

位于九一北路

一栋小高层

一二三层为商场；

住宅188套；

店面25间。

一房30-45㎡，45户；

二房60-83㎡，52户；

三房120-150㎡，91户；

42㎡－150㎡

起价3998元/㎡，最高价5040元/㎡；

均价：

4300元/㎡层差60元/㎡；

朝向差100元/㎡

一层主街4.5万元/㎡；

附街均价：

2.4万元/㎡；

平均单价：

3万－4万

已售磬。

龙岩本地人，县城及乡镇；

外来投资客占有一定量。

柏京城

项目位于解放北路

总建筑面积32243.9平方米

十六幢多层组成；

地上车位为212个，地下51个。

配套齐全,智能化系统

单身公寓27-35㎡40户；

一房45㎡30户；

二房57-70多㎡50套；

三房90-127㎡400套，店面：

40-200㎡

住宅起价1900元/㎡；

最高价3200元/㎡；

均价2600元/㎡；

层差10－50元/㎡，店面均价8000元/㎡－9000元/㎡

商品房已销售95%剩三房5%；

店面已销售70%

城市桂冠

新罗区双泉路78号

总占地面积4229㎡；

总建筑面积39886.5㎡

18栋9层组成

三房二厅120－140㎡；

380套；

楼中楼180－300㎡30套；

30－100㎡

起价：

3400元/㎡；

最高价4500元/㎡；

均价3800元/㎡楼层差80元/㎡；

均价15000元/㎡，单价13000－17000元/㎡

住宅95%，店面：

30%

Ø

龙岩市目前楼盘以中等价位为主，均价集中在3800-4200元/平方米，主力总价集中在40—60万/套,龙岩市受90/70政策的影响较重，多数楼盘的两房必须得捆买单身公寓（25—40㎡），总价相对较高。

据市场调查了解，龙岩目前在售楼盘，小高层五层以上、多层在买卖房屋时需捆买车库一个，车库总价在10—13万之间；

多层住宅均价集中在3300—3800元/平方米，小高层、高层住宅均价集中在3800-4500元/㎡，别墅售价集中在4500-5000元/㎡；

2006年至今，多数楼盘价格上涨速度较快，一般上涨幅度为500-1000元/平方米。

龙岩市目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为分别为龙岩市中城区域，西城区域，曹溪区域，闽西交易城片区

n中城区域楼盘主要以“小户型+商场裙楼”的开发模式为主，代表项目如文苑名都（已售完）等；

n西城区域为龙岩市新的行政中心所在地，整体规划起点较高，区域房地产开发以中高端产品为主，代表项目如水韵•华都、中发•荣寓等；

n曹溪区域是龙岩市城市扩展的重要区域，房地产开发相对较晚，代表项目如晟龙豪庭、厦鑫瑞锦等；

n闽西交易城片区主要是发展龙岩的物流基地，以商业项目为主，住宅项目为辅，代表项目如闽西交易城、御佳园等。

n龙岩市目前以多层、小高层为主流产品；

n别墅项目较少，高层项目呈增长趋势；

n龙岩市待推项目高层、小高层产品将占到较大比例，多集中于重要马路两侧（登高西路，人民路）。

n位于龙岩老城区附近的楼盘都具有较完善的配套设施，尤其是商业配套更加完善，如文苑名都、嘉华新园等项目；

n而位于西城区域的楼盘，如水韵华都、美域中央、中发荣寓等项目，由于所处位置为龙岩市新的行政中心区，市政规划起点较高，区域房地产的发展迅猛，为龙岩市的行政中心区及中央居住区，政府组织投入一系列的配套设施，包括修建道路、设立中学、修建广场等，该区域市政配套将更加完善；

n而位于城市边缘区域的楼盘，如东城区域和曹溪板块，由于距市