第二季度石家庄房地产市场分析报告.doc

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石家庄房地产市场研究中心

2012上半年石家庄房地产市场分析报告

石家庄房地产市场研究中心出品

目录

总述

1、总述..............................................................................................4

2、免责声明与知识产权声明..........................................................4

一、政策分析

1、中央重申限购政策.....................................................................6

2、石家庄地方性微调酝酿.............................................................6

3、降息............................................................................................7

二、市场分析

（一）市场供应分析

1、市场供应量分析...............................................................8

2、预售证下发情况...............................................................9

（二）市场成交情况分析

1、石家庄房地产市场成交量分析......................................10

（1）石家庄普通住宅成交量分析............................12

（2）石家庄商业营业用房成交量分析....................13

2、成交价格分析.................................................................14

（1）石家庄普通住宅成交价格分析......................15

（2）商业营业用房成交价格分析.........................16

3、二手房成交状况分析......................................................17

三、楼市广告投放分析

1、投放形式分析............................................................................18

2、各行政区域楼盘广告投放情况................................................19

四、地产大腕预测下半年楼市走势....................................................20

五、附表

1、上半年全市开盘情况汇总............................................25

2、上半年全市取得预售证情况汇总................................28

3、2012上半年全市项目广告投放汇总............................31

六、石家庄房地产市场研究中心简介...............................................35

总述

2012年上半年，延续2011年既有调控政策，在石家庄地方性微调和降息的重重利好消息之下，石家庄房地产市场共成交商品房11546套，其中住宅7767套，商品房成交面积共计127.65万平方米，其中住宅成交总面积94.5万平方米，与去年相比成交量减少近50%。

按自然月来看，经历了1月、2月传统淡季的低迷，其中2月因春节影响，跌至谷底，石家庄楼市自3月开始逐渐回暖，市场缓慢升温。

成交价格方面，石家庄住宅产品均价从1月的4701元/平米，一路走高，至6月均价已经上扬至5666元/平米。

可见，2012年上半年石家庄房地产市场经历了开年冷淡，3、4月开始市场缓慢升温，6月市场复苏，以目前的市场情况来看，七至十月还将延续当前的市场氛围，2012年度市场向好；价格方面，住宅均价一路从4700余元升至5600余元，成交价格悄然上涨。

免责声明与知识产权声明

本研究报告由石家庄房地产市场研究中心编辑撰写，调研报告力求真实，但所提供的信息仅供参考，不构成您投资、置业的依据。

报告中数据来源于石家庄市住房保障和房产管理局公布的权威数据，信息采集尽可能保证可靠、准确和完整，但并不排除因某种原因造成的个别信息的不准确和不完整性。

本报告在任何时候均不作为任何个人或组织决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。

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一、政策分析

政策永远是宏观调控的风向标。

在以“限购”为核心的房地产调控政策指引下，需求受到抑制，房地产市场并不十分自由、活跃。

但是，经历了2011年一年的限购政策之后，政策也不再是铁板一块，而是出现了诸多限购“微调”的迹象，让地产业者不断感受到希望。

1、中央重申限购政策

经历了2011年一年的“限购”，地方政府出于种种考虑，已经开始积极谋求调整，至今已有超过40个城市先后提出过微调政策。

在此种形式下，以“稳定房价”为重要工作目标的中央政府三令五申，在不同场合，多次强调要维持限购政策不动摇，力争稳定房价，并积极引导房价回归合理水平。

中央政府始终坚持以“限购”为主导的调控政策，对于地方政府出台的微调政策，凡是突破“限购红线”的，全部予以扼杀，说明了中央的坚定态度。

以此种情况估计，2012全年，限购政策会持续发挥作用，放松甚至取消的机会不大。

2、石家庄地方性微调酝酿

2012年5月31日，石家庄住房保障和房产管理局相关负责人表示，石家庄拟出台五条地方性微调政策，政策内容为：

凡是到购房时间为止，以家庭为单位，人均住房面积达不到上年末石家庄市人均住房标准的，在新购房屋方面将给于一定的支持。

同时对于有两套住房，但每套均低于廉租住房标准50平米的家庭，允许再购买改善型住房，对于非本市户口的居民，可持税务、社保公职单位开具的一年以上纳税证明，或社保缴纳证明申请办理购房手续。

但此政策并未落地实施。

石家庄的地方性楼市微调计划创造性的提出了“以家庭为单位，人均住房面积达不到上年末石家庄市人均住房标准的，在新购房屋方面将给于一定的支持”的新政策，是对目前地产市场改善型需求购房者入市的强烈支持，但由于此政策已经部分涉及了限购红线，未能实施，但能够表现出石家庄政府对于房地市场复苏的希望与努力，体现了政府对房地产业的支持。

3、降息

6月8日，央行三年半以来首度宣布降息0.25个百分点，而28天之后，央行又宣布再次降息。

对于地产业者而言，更加关注的是降息带来的利好消息——在宏观调控中，作为宽松金融政策的体现，既可以在一定程度上缓解开发商紧张的资金压力，又可以使购房者在还款额度上有所降低，无形中也在鼓励刚需消费者出手购房，因而降息无论是对于开发商还是购房者，都可谓形成了利好的政策调控预期。

二、市场分析

本部分石家庄房地产市场研究中心将对权威部门的数据进行分析，构建数学模型，通过数字构建出2012上半年石家庄地产市场的情况。

（一）市场供应分析

1、市场供应量

2012上半年石家庄商品房批准预售面积曲线图

从上图可以看出石家庄商品房供应量在2012上半年共有199.97万平米新房入市，大体显示出上升的趋势，3月开始推盘力度逐月加大，6月呈现爆发，推新盘达83万平米，比年初14万平米月入市量增长约为468%！

具体从住宅状况来看，2012上半年共推新房159.09万平米，13753套，与商品房入市状况一样，表现出十足的增长。

与2011年上半年相比，石家庄批准预售商品房面积同比下降约44.64%，降幅明显，说明石家庄房地产市场虽不断复苏，但远未达到去年同期水平，还有待进一步恢复和调整。

（1）预售情况分析

2012上半年石家庄市房管局共批准预售证57个，其中住宅类24个，非住宅类33个，涉及全市所有区域。

可见，相对受宏观调控政策约束较多的住宅类产品，商业、公寓、写字楼等非住宅类产品保持了较为活跃的市场活力。

与2011上半年118个项目获得预售许可证相比，同比下降超40%。

说明当下石家庄房地产开发企业正在进行调整，优化产品线的同时减小了入市规模和推盘力度，以节约成本，渡过当前难关。

（2012上半年石家庄预售证申请情况详见附表2）

开发商频频发力推盘，体现出石家庄房地产企业已经逐步渡过难关，重新投入市场，并且专家学者与一线操盘手纷纷表示，市场前景不再悲观，大多已经认同市场复苏，这与去年年底认为今年上半年将一片肃杀的业界观点已经发生了逆转。

随着市场逐渐复苏，建议开发企业抓住市场复苏机遇，调整产品结构，以适应刚需购房者需求的产品入市，加速回款，增加企业活力，提高抵御风险的能力。

（二）市场成交情况分析

1、市场成交面积分析

2012上半年石家庄商品房成交量曲线图

2012上半年石家庄不同物业类型销售面积对比

通过图表可以看出，2012上半年石家庄商品房共成交130.82万平米，其中住宅成交97.03万平米；从成交套数来看，共成交商品房11811套，其中住宅成交7946套，比较去年数据，同比均有所下降，成交量下降约50%。

从月度数据来看，随着市场逐渐回暖，2月以后成交量逐月增加，且上升平稳。

与2011上半年相比，商品房成交约下降了40%，差距较大，但是从目前市场成交不断恢复和房管局统计的备案情况来看，今年下半年情况将好于上半年，全年成交面积或能够与去年基本持平。

从不同物业类型销售情况来看，普通住宅占45%，排名第一；非普通住宅占29%，办公楼占10%，商业营业用房、其他各占8%。

通过数据可知，普通住宅是目前市场销售的主流，比例达到四成五，若加上非普通住宅，住宅所占比例高大73%，突破七成，是绝对主流。

可见石家庄房地产销售当前仍然以住宅为主，其他物业类型相对较少。

房地产业上半年为实现成交额约93亿元，有力的支撑着石家庄区域经济发展。

但从另一方面看出，与上半年199.97万平米新房入市，成交127.65万平米来看，仍有约有72万平米商品房滞销，成为库存积压，滞压率约为36%，以当前均价计算，即约有40亿资金滞压，几乎是上半年成交额的一半，严重影响了石家庄房地产市场发展。

（1）住宅产品成交分析

2012上半年石家庄商品房成交量曲线图

通过图表可以看出，2012上半年石家庄住宅共成交97.03万平米；从成交套数来看，共成交住宅7946套。

从月度数据来看，随着市场逐渐回暖，年初1、2月受春节影响成交量较低，月成交量均在11万平米左右，2月以后成交量逐月稳步增加，至6月住宅成交量达到18.99万平米，增长量达到60%，足已看到石家庄楼市正在复苏当中。

与2011上半年相比，住宅成交量下降了约40%，说明石家庄房地产市场正处在稳步恢复当中，成交量正在逐步上涨。

从2012上半年石家庄房地产成交月度分析来看，3、4月是石家庄地产市场的分水岭，此前受到春节影响，市场状况较差，3月之后之后市场回暖明显，保持着相当的市场繁荣程度。

石家庄房产市场虽逐步回暖，但仍未达到正常水平，新房成交数量仍然较低，有待市场进一步回暖，恢复到正常水平。

行至年中，购房者逐渐清醒。

限购政策推行一年半以来，石家庄房价并未出现大起大落，且随着市场逐渐回暖，呈现出一种量价齐涨的局面，抄底并未出现。

面对此种情况，购房者逐步清醒，停止观望，随着紫晶悦城、祥云国际、燕都紫庭等项目开盘，大量购房者入市，拉高了住宅产品的成交量，楼市回暖的迹象也愈发清晰起来。

（2）商业营业用房成交分析

2012上半年石家庄商业营业用房成交面积曲线图

2012上半年石家庄商业营业用房共成交10.92万平米，1432套，与去年同期相比，下降了24.53%。

在楼市调控政策影响下，商业营业用房的市场活跃度也受到了一定影响，但是影响程度远低于住宅类产品。

与2011上半年相比，商业营业用房成交量下降了约25%。

商业用房建设周期长，销售周期相对住宅会延缓，因此，商业用房开盘热销一段时间后，自然会出现销售下降的情况，这属于正常现象。

2、商品房成交价格分析

2012上半年石家庄商品房成交均价走势图

2012年1-6月，石家庄商品房市场成交均价为7113元/㎡，与去年同期相比上涨35%，与2011年商品房成交均价相比上涨约16%。

结合2012上半年成交情况分析，石家庄今年上半年成交单价明显提高，从一个侧面反应出，开发企业面对低迷的市场情况，将主要精力放在提高产品品质上，高品质、好地段的产品占领较高的市场份额。

从图中可以看出，2012上半年石家庄商品房成交价格一路上涨，从1月的5425元/平米，一路走高，至6月均价已经涨至6284元/平米，涨幅达到13%。

将成交均价与成交面积对比可以看出，随着石家庄地产市场逐步复苏，成交面积一路上涨，市场呈现出“量价齐涨”的局面，成交价格在悄然上涨，并没有出现预想中的价格回落抄底。

（1）石家庄普通住宅成交价格分析

2012上半年石家庄普通住宅成交均价走势图

通过图表可以看到，石家庄普通住宅均价已经由年初的4701元/平米，一路上涨到5666元/平米，上涨了965元/平米，上涨幅度为20%，如果以今年上半年普通住宅最低均价4116元/平米进行计算，上涨1550元/平米，上涨幅度达到37%！

其中原因是近期开盘的楼盘品质与价位拉动了价格上扬。

虽然涨幅计算不甚合理，但起码说明石家庄普通住宅均价实则在悄然上涨。

仔细观察市场，这一方面是由于今年上半年推出的楼盘普遍品质较好，位置优越，有提升价格的资本，且5000元/平米以下的楼盘大为减少，另一方面，新推楼盘普遍是首次开盘，价格调整空间较大。

（2）商业营业用房成交价格分析

2012上半年石家庄商业营业用房均价柱状图

2012上半年商业营业用房成交均价达到17097元/㎡，较2011年商业营业用房成交均价上涨32.42%。

同住宅价格走势相似，整体呈现小幅平稳上涨局面。

楼市调控政策下，商业营业用房作为部分投资者的资金出口，保持了较平稳的增长速度。

综合商品房成交价格及各类产品成交价格走势可见，当前石家庄房地产市场信心正在逐渐恢复，有了一定的价格保证，企业会加大力度推盘，同时新盘入市，也会带动价格上扬，开发企业如能准确把握购房者心理，适时推盘，定能收到良好效果。

在此也提醒广大消费者，由于石家庄房价基数较小，与北京相比，约为北京的四分之一，故与北京等发达地区不宜进行横向比较，若只进行绝对数字的比较，看到北京均价数万的房产项目推出3000元/平米的降价或优惠而觉得石家庄开发商诚意不足，是缺乏科学精神的。

3、二手房成交状况分析

2012上半年石家庄二手房成交均价走势图

二手房相关数据发现，2012上半年共成交6671套，其中住宅6489套，价格方面，石家庄二手房均价为5024元/平米。

从月成交状况来看，3月成为2012上半年二手房成交的分界线，3月之前，受到春节影响，成交量较小，3月二手房市场出现上半年最大成交量，共成交1852套，此后成交趋于平稳，平均月成交量稳定在1200套上下。

与同期数据相比，二手房市场状况已经趋于正常，虽有一定差距，但与往年情况差距不大。

2012上半年的特点是二手房市场回暖明显，成交量占到总成交量的40%以上。

源于理性市场表现，较2011年二手房占比例20%左右有了明显进步。

发达国家的二手房为主，占市场份额的80-90%。

未来二十年或三十年，商品房市场会逐渐萎缩，建议经纪机构，不断充实完善，克服困难，坚持下去，逐步扩大市场占有率。

三、楼市广告投放分析

1、投放形式：

网络广告惠及更多地产项目

2012上半年石家庄楼市广告投放媒体分布比例图

2012上半年恒大集团、万达集团、紫晶悦城三家地产项目位居上半年投放三甲。

从投放广告项目数量来看，投放网络媒体的楼盘147家，投放纸媒的87家，选择网络投放的项目超过60%。

可见网络媒体惠及更多的房产企业，使更多地产企业获得了宣传的机会，并能够与购房者通过网络亲切沟通，超过60%的楼盘都进行了网络广告投放，互联网已经成为大多数项目进行长期推广的第一选择，“想买房，先上网”已经成为置业、投资的理性选择——石家庄房地产市场研究中心资料丰富、项目齐全的“安家置业第一站”，将为您的安家置业提供方便快捷的全程服务。

2、各行政区域楼盘广告投放情况

2012上半年石家庄楼市广告投放按行政区域分布图

上图表显示各行政区域楼盘广告投放情况，桥西区以36家楼盘参与广告投放，22%的比例位居第一，长安区以29家楼盘投放广告，占据18%，位列第二，第三名裕华区有20家楼盘参与投放，占到12%。

（其他地区是市区外各地统称，不进行排名计算）。

交替称雄的桥西区、裕华区和长安区在上半年争夺激烈，拉锯数月，桥西区最终胜出，同时长安区超过裕华区，成为第二名，可以看到裕华区的过热情况逐渐缓解，长安区异军突起，成为石家庄地产重要战场！

四、地产大腕预测下半年楼市走势

2012年7月13日上午，年中·策——“2012年中房地产发展趋势”高峰论坛在石家庄举行，到场嘉宾纷纷就2012楼市上半年房地产市场进行总结，并畅谈下半年石家庄楼市走向。

回顾上半年楼市在调控、限购的压抑下逐渐从“极寒”走向“回暖”。

央行的两次降息不仅利好楼市，同时也让开发商重拾信心，准备出手拿地补充库存；展望下半年，石家庄房地产行业已然“解冻“未来房价走势将重新上扬，业内人士建议购房者应及时出手，就目前形势来看，等待抄底是不现实的。

李水源：

楼市回暖等待抄底不现实购房者停止观望

楼市回暖了、观望止步了、抄底是不现实的。

回暖要靠数字来说明，进入4月份，楼市回暖比较明显，和去年每个月12万到13万平米的成交量非常接近，6月份二手房成交量达到了52万平米，时间过了一半，销售量已经超过一半了，二手房回暖比较理想，商品房虽然不是很理想，但回暖趋势也是很明显的。

4、5、6三个月销售量都超过18万套，达到200万平米左右比较正常，应该说整个市场回暖情况明显。

楼市发展有其自然规律，是呈波浪型发展的，一味等待着抄底购房是不现实的。

史晓辉：

回暖已无需争议资金链是真正的问题

从上半年的数据上能看出来，楼市回暖这一点无需争议，决定房地产价格的是开发商的资金链，这个是不可忽视的。

对于整体来讲，下半年继续回暖是我们的希望，价格稳步上升也是我们希望的。

这也是符合国家政策的，政策调控始终没有让楼市降价，是抑制上涨速度过快，限购是为了不要一个人把资源都占用了，抑制房价过快增长，但稳步增长政府是同意的。

在这个前提下，如果下半年逐步回暖，而且速度不是很快，开发商的资金链扛得住扛不住是关键性问题。

郭妮娅：

下半年住宅地产发展趋势难预测

商业地产这两年一直是这种高走局面，而住宅市场上刚性需求占主要的购房主力，所以说市场回暖的迹象已经十分明显，之所以很多人都不敢预测未来走势，是因为如果回暖迹象过于明显的话，国家肯定会出台相应的政策。

从开年之初的市场冷淡到7月楼市的成交火爆，回想2012年上半年，虽然楼市走向大起大伏，但最终还是出现期待已久的回暖。

展望下半年，楼市是否会继续回暖？

政府是出台更严厉的政策还是继续爆出利好楼市的消息？

让我们拭目以待。

杨胜军：

合理购房需求是房地产回暖的基础

合理性需求是目前为止房地产市场上出现回暖的基础。

我们要考虑为什么会出现这种情况，我认为有两个因素：

第一个因素，经过长达一年的观望，不说一线城市，尤其在石家庄本地，石家庄市场价格没有出现大幅的回落现象，甚至于没有出现2008年那种一个楼盘优惠500块钱、700块钱，今年大家最多就是1个点、2个点、3个点，仅此而已，没有出现回落；第二点是降息，降息非常关键，而且是连续两次，6月8日一次降息，28天之后的7月6日又是一次降息，第二次降息的时候，央行还附带了一个说明，也就是说，虽然要降息，但是仍然要坚持房地产调控不动摇的政策。

苏风彦：

楼市回暖已是定势开发商以价换量起作用

单就住宅市场，从去年调控以来到现在，有些楼盘的销售效果非常好，有些楼盘的销售不理想。

个人来看，不管调控怎么艰难，河北的房地产市场发展还是比较健康、比较平稳的。

石家庄楼盘销售得比较不错的，或者说销售得比较好的，基本上围绕着成本价格做得比较好，也就是“以价换量”，保证了刚性需求，吸引了这部分人群。

蔡利：

理性看待市场走稳步路线

石家庄这些年的房地产市场不像刚上市的时候，高端的客户已经非常理性了，大家也都经过了2007年的房地产市场的波折，市场有振荡，客户有观望是很非常正常的，觉得市场里有合适的项目也还是在投资，站在消费者的立场来看，有这种心态是很正常的，我们始终理性地看待市场环境，但是对现在的市场形势我们的预期是非常好的。

我们主要是修炼内功，走稳步和理性的路线。

黄新颜：

限购仍会持续但不会加码市场整体向好

从整体市场上来看，楼市整体回暖和购房消费信心上是没有问题的，根据监测的数据，一、二线城市价格和交易量都有上升，三、四线城市环比也在上升，但是同比是有所下降的，土地市场上涨比较厉害，土地成交上涨幅度很大，二线城市涨幅到了36%，一线城市成交量在205%，这是一个非常大的攀升，虽然跟去年的同比是有所下降的，但是市场信心不管是对开发层面还是对客户层面，影响都是非常大的。

竞争是非常激烈的，石家庄的库存量是增加的，这就意味着行业的洗牌随着市场的压力还会持续。

但是监测同时显示，职业经理人信心上涨达到了30%，无论从心理层面还是客观层面都有非常大的提升，所以整个市场走势还是向好的。

温玉茹：

降息更多的是对市场的提振作用

今年上半年石家庄房地产市场的产品整体品质都上升了，通过一些大的公司比如万达、保利等的进驻，对石家庄楼市的产品品质的提升起了很好作用，包括本地的开发商对产品的包装、打造比原先都提升了很多。