房地产知识培训.docx

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房地产知识培训

房地产相关知识

1、房地产：

房屋土地及附着在土地上的建筑物。

特性：

不可移动性、不可分割性主次性。

2、层高：

上下两层楼面和楼面与地面之间的垂直距离。

3、净高：

楼面或地面在上部楼板地面或吊顶顶面之间的垂直距离。

4、低层住宅：

1—3层多层住宅：

4—6层小高层住宅：

7—9层高层住宅：

10层以上。

5、三种高层住宅：

单元式高层住宅、塔式高层住宅、通廊式高层住宅。

6、三种建筑结构：

钢筋混凝土（现浇剪力墙）、钢价结构、砖混结构

7、使用年限：

住宅70年、综合用地使用年限如：

写字楼工业用地50年、商业用地如：

商场娱乐场所餐厅40年。

8、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

9、套内使用面积=全部可供使用的净面积之和。

10、销售面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊面积

11、容积率=建筑面积／占地面积

12、使用率=使用面积／建筑面积

13、建筑密度

建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

14、绿化率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

13、五证：

《国有土地使用证》——中华人民共和国国土资源部

《建设用地规划许可证》——规划管理局

《建设工程规划许可证》——规划管理局

《建设工程开工证》——北京市建设委员会

《商品房销售或预售许可证》——北京市房管局

投资额达到总投资额的30%才可办理

14、两书：

《房屋质量保证书》《房屋质量说明书》

15、土地使用权的出让分为：

协议出让

招标

拍卖

16、地价款：

占总房款的15%--20%

生地价：

在郊区、四源（水、电、气、热）、做到三通一平、没有拆迁。

毛地价：

城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格，做到七通一平（电力、给水、排水、热力、燃气、通讯、道路，土地平整）。

熟地价：

经过开发或拆迁后可供直接建设的用地。

17、两税一费：

营业税5%、城市维护建设税7%、教育附加费。

18、分摊公共建筑面积的计算方法：

分摊的公共建筑面积=套内建筑面积﹡公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积／套内建筑面积之和

公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积—套内建筑面积之和—不应分摊的建筑面积

商品房应分摊的面积包括：

✧各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。

✧套（单元）与公共建筑物空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

商品房不应分摊的面积包括：

✧从属于人防工程的地下室、半地下室。

✧供出租或出售的固定车位或专用车库。

栋外的公共设施或架空层。

19、经济适用房与商品房的区别：

经济适用房商品房

a微利商品房售价低。

A售价高低不等

b划拨国有土地使用权证b出让国有土地使用权证

c物业管理费偏低，保证基本服务。

C物业管理费偏高，服务附加项目多。

商品房的特点：

✧性质：

商品性质，售价高低不等；

✧产权：

完全产权；

✧销售许可：

商品房销售许可证；

✧土地证：

出让国有土地使用证；

✧价格：

企业自定；

✧建设标准：

企业自定；

✧规划设计：

招投标；

✧开发建设：

招投标；

✧工程监理、验收入住：

按国家规定；

✧工程质量：

《建筑工程质量许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；

✧物业管理：

按国家规定；

抵押贷款：

可以。

经济适用房的特点：

✧性质：

微利商品房；

✧产权：

完全产权；

✧销售许可：

经济适用房销售许可证；

✧土地证：

划拨国有土地使用证；

✧建设规模：

政府批准年度计划；

✧价格：

政府限价；

✧建设标准：

户型、面积、档次等接受政府指导；

✧规划设计：

招投标；

✧开发建设：

招投标；

✧工程监理、验收入住：

按国家规定；

✧工程质量：

《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；

✧物业管理：

保证基本服务；

✧抵押贷款：

可以。

20、开间：

宽度。

参数2.1米2.4米2.7米……………….

21、进深：

长度。

参数3.0米3.3米3.6米………………..

为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

22、消费者购买商品房后，对所占用的土地只享有土地使用权，不享有所有权。

23、多层与高层的优缺点：

多层：

a使用面积高

b一般为砖混结构，折旧年限短、抗震低。

c格局比较合理，大开间容易装修。

d物业费比高层住宅低。

高层：

a使用面积低。

（电梯、地下室、等）

b抗震性能好，折旧年限长。

c户型设计交难，装修也易带来不便。

d由于设有电梯，垃圾通道，物业管理费高一些。

24、低层住宅的优势与缺点

优势缺点

A价位比较低。

A环保与安全

B有不计面积的小花园。

B防潮与管道反水

C不计阳台面积。

C考虑日照采光。

D采暖情况。

（供暖循环水最后流过低层）

25、TOWNHOUSE的特征

A连排别墅一般都建在市郊区域。

B高绿化率，优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。

C住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法比拟的。

26、什么是会所

会所是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

27、什么是跃层式住宅

跃层式住宅特点：

内部空间借鉴欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房等可以分层分布。

上下两层联系为内部楼梯。

跃层式住宅优点：

采光面大、通风好、布局紧凑、功能明确、相互干扰较少。

28、什么是复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅启发而设计的一种经济住宅，住宅仍有上下两层楼面，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计高度为3.3米，而跃层式住宅两层合计高度5.6米。

按揭贷款

1、购房付款方式：

一次性付款、

分期付款、

按揭。

2、贷款方式：

银行商业贷款、

公积金贷款（不超过30万）、

商业贷款加公积金组合贷款。

3、购房相关费用：

保险费：

总房款﹡0.035%*还贷保证险系数+贷款额﹡0.012%*财产损失险系数

律师费：

贷款额的3‰

⑶维修基金：

总房款的2%

契税：

总房款的1.5%（别墅、度假村、单价在9432元／

平方米以上的公寓仍按2%）。

手续费：

120平米以下各500元。

经济适用房250元。

120平米以上各1500元。

经济适用房500元。

印花税：

总房款的0.5‰

公证费：

一般为200元至400元，或按公证处收费标准收费。

4、银行月供=贷款额度

1000×月均还款额

5、借款申请人具备的条件

年满18岁，具有城镇户口或有效居留身份证。

具有稳定的职业，和收入的资信证明。

具有购房合同或有关证明文件。

以付购房款的20%的发票证明。

⑤贷款年限+年龄（女士不超过55，男士不超过60）

6、外地人购房需要办哪些手续？

✧首先，需要带上居民身份证原件及复印件，在京暂住证原件及复印件在京购房申请书前往位于东花市的北京市房地产交易中心。

以上资料原件在被验证无误后，交易中心向购房者发放《购房登记表》一份。

当购房者填写完登记表，连同复印件其他资料，须报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章，再由管委会签发《外地人个人在京购房批准通知单》。

✧其次，外地人购房者在获得《外省市个人在京购房批准通知单》后，应尽快前往所选定的楼盘，与该楼盘销售部进行洽谈，并办理各种购房手续。

由于《通知单》的有效期为6个月，所以购户者应在有效期内办完购房手续，以免《通知单》过期无效。

✧第三，外地购房者在此阶段可向所购项目的发展商或销售部要求协助，在签订购房合同15日内，携带身份证、暂住证、《外省市个人在京购房批准通知单》、购房合同正、副本，再次前往交易中心申领《外省市个人在京购房办理产权通知单》、交易中心在审核以下材料体符合规定后，向购房者签发《外省市个人在京购房批准通知单》。

✧最后，外地购房者须携带本人身份证、《外省市个人在京购房办理产权通知单》、购房合同、暂住证与开发商协商办理卖契过户手续，并按规定交纳手续费、印花税、契税等税费。

7、保险费一般分为两种形式：

抵押加连带责任担保

抵押加购房综合险担保，由房屋险和人身险两部分组成。

8、公积金贷款？

☆公积金贷款是指：

客户自己单位为他上住房公积金，它是一种福利因为它的贷款利率比普通商业住房贷款低。

☆外地人办理公积金和本地人的区别为外地人不能购买人寿保险，外地人只能由担保公司担保。

☆住房公积金贷款范围：

住房公积金贷款只能够购买住宅使用，每次使用最多只能贷30万元。

☆如何通过个人月交存额推算出月供范围：

可根据客户的单位性质分别对待，因为合资企业个人月交存额为月收入的10%，内资企业个人月交存额为月收入的8%。

所以可以通过月交存额倒推出月收入，（因为公积金管理中心承认的月收入是以月交存额为准）。

客户最高月还款能力为：

月收入—400元生活保障金，客户最低月还款金额为：

月收入的30%以上。

☆公积金贷款手续需要的费用：

评估费：

是由北京康正宏基地产评估有限公司收取的，金额为总房款的0.5%。

保险费：

喜洋洋人寿保险，具体和贷款者的年龄、贷款金额有关。

如由代办公司需交纳代办费、公证费。

☆外地人如何办理公积金？

外地人办理公积金和本地人的区别为外地人不能购买人寿保险，外地人只能由担保公司担保。

9、公积金贷款与商业贷款的区别

公积金贷款利率低于商业贷款利率。

首付比商业贷款的首付低10%

公积金贷款办理保险时还要有寿险。

公积金贷款的手续比交复杂。

10、贷款利息分两档：

1——5年是一档（含5年）5.31%

5年以上5.58%

11、金贷款分两档：

1——5年是4.14%

6——30年是4.59%

12、产权抵押是怎么回事？

如果您采用银行按揭或公积金贷款，由于您是贷款方式，所以产权暂时不能属于您，第一所有人为放款银行，因此，您需要的把产权抵押给银行；如果您采用一次性付款或分期付款就不会有产权抵押的问题了。

签约

1、我国法律对“订金”没有做出规定，“订金”不具有惩罚性。

我国法律对“定金”是有明确规定的。

2、面积误差结算方式

产权登记面积大于合同约定面积时：

误差比在3%以内（含3%）——房款由买受人补足

超出3%的部分，有房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时：

误差比在3%以内（含3%）的房款由房地产开发商反还买受人。

超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍反还买受人。

3、

关于交房、产权

1、在办理产权证时需填写两表

《房屋产权申请表》《土地使用权申请表》缺一不可。

2、客户办理入住时提交的资料

合同副本

以交房款证明

身份证

交清房款尾数

物业管理费（季或年）公共维修基金

装修质押金，车位租金。

3、开发商入住时需提交的资料

房屋质量检验合格书

房屋使用说明书

物业管理公约

验收项目说明书

物业提供物业管理收费标准。

4、商品房入住常见质量问题

门窗：

卫生洁具：

地面：

门窗不正

连接件滴、漏水

地面空鼓、开裂、不平整

油漆脱落

下水不通畅

地面漏水

内门翘曲

门窗五金生锈，门锁脱簧。

面砖镶贴：

给水系统：

电器照明：

排列不规则连接不均匀

水表空走

开关插座安装倾斜

面砖空鼓缺棱

阀门关闭不严

插座缺项或短路

面开裂

阀门脱丝连接件滴水

翘曲表面不平整

阀门生锈影响水质

铝合金窗：

墙面抹灰：

排水系统：

框窗相碰关闭不严

墙面起碱脱皮

地漏管道堵塞

密封条毛刷条短缺

龟裂

便池不畅

密封条封闭不严漏水

涂料遇水脱落

室外排污管不同畅

5、什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，他是国家健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。

城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。

经审查确认产权后，有房地产管理机关发给《房地产产权证》。

产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。

房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

6、如何办理《商品房买卖合同》的预售登记手续？

买房者备齐以下材料：

✧身份证原件及复印件；

✧暂住证原件及复印件；

✧《商品房买卖合同》（正、副本均可）；

✧《外省市个人在京购房批准通知单》；

由我公司负责协助办理。

物业管理

1、入住率达到50%以上时，应建立物业管理委员会。

收取小修中修等费用（包含在每个月的物业管理费中）按照规定修与不修都要交纳费用。

2、业管理企业有那些义务：

对产权人委托管理的房屋，设施及公共部位进行维护、修缮。

承担小区内的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及日常生活必须的便民服务。

3、物业管理费按月或按年收取。

4、房屋转让时维修基金不予退还，拆迁或灭失时按比例退还。

5、装修房屋时，物业公司为了保证按照规定装修，可以收些押金，事后及时退还。

6、高层住宅的首层住户应加纳电梯运行维护管理费：

电梯属楼内全体产权人共有。

电梯服务属公共性服务，不能排除任何人去乘电梯，电梯的运行费用也不会因为一个人增加或减少。

如果同意首层住户不交纳电梯费，2、3层住户也会拒绝交纳电梯费，结果是电梯无法运行。

7、公共及公用部位维修基金的主要功能是什么？

如何使用？

会不会再次向业主征收？

公共及公用部位维修基金是用来对属于中修及大修范围的保修项目向体业主征收的“备用金”，它的维修内容有：

道路、楼梯间、外墙、配电、超过保修期的屋面防水、主体结构等；公共及公用部位维修基金由开发商统一代收，交由通州区小区管理办公室，提出书面申请，经他们对维修项目及报价核定后方能提取，然后用于维修；如果维修基金在该房屋有正常使用期内用完，需要根据剩余年限报批核定再次征收比率，批准后方能征收。

装修

1、墙体装修的种类：

a抹灰--易开裂退色，不牢固。

b涂料--方便效果好c贴面—防水性能好，易清洁。

d裱糊—效果好，质感好。

e软包。