第二章房地产项目前期策划.docx

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第二章房地产项目前期策划

第二章房地产项目前期策划

第一节房地产项目构思

1、简述项目构思的概念？

答：

项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。

在通常情况下，项目起因有如下几点：

（1）项目上层系统通过市场研究发现投资机会和投资领域。

（2）为了实现上层系统的发展战略。

（3）上层系统运行过程中存在一定困难问题。

2、简述房地产构思的特征？

答：

房地产项目构思具有以下特征：

（一）地域性。

（1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。

（2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。

（3）要考虑房地产开发项目的区位情况。

（二）前瞻性。

（1）在项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。

（2）在投资分析和决策阶段，要预知未来开发的成本，售价和资金流量的走向。

（3）在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计和建筑立面等方面预测未来的发展趋势。

（4）在营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装和广告发布等方面奠定基础。

（三）市场性

房地产项目构思要适应市场需求，主要表现在以下几个方面。

（1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——消费者需要什么房子，就建造什么房子。

（2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路和定位方式也要变。

（3）房地产项目构思要在现有市场的基础上创造市场。

（四）创新性。

房地产项目构思要追求新意、独创。

（五）可操作性。

房地产项目构思的可操作性特征要求项目具备以下几个条件。

（1）在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性。

（2）在具体的实施上有可操作的方法。

（3）构思方案要易于操作、容易实施。

（六）多样性。

3、简述房地产项目构思的环境影响？

答：

一般来说，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素对项目构思的影响。

（一）宏观环境因素的影响。

宏观环境因素的影响表现在以下四个方面：

（1）政治、法律环境的影响。

（2）经济环境的影响。

（3）社会就环境的影响。

（4）技术环境的影响。

（二）微观环境因素的影响。

微观环境的影响表现在以下五个方面：

（1）地区经济发展的水平。

（2）产业结构变化的影响。

（3）地区发展战略。

（4）人口因素。

（5）环境因素。

4、简述房地产项目的构思的创新？

答：

房地产市场竞争的实质是创新的竞争。

房地产项目构思的创新主要表现在以下几个方面：

（1）房地产项目目标设计理念的创新。

（2）房地产项目的空间创新。

（3）经营策略的创新。

第二节房地产项目市场调查

1、简述房地产市场调查的概念和作用？

答：

房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业进行科学决策提供正确依据的一种活动方式。

市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有以下几点：

（1）市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉。

（2）市场调查是房地产项目构思和策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段。

（3）市场调查房地产项目构思和策划人应付竞争、把握房地产市场供应关系的主要方法。

（4）市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础。

2、简述房地产市场调查的内容？

答：

房地产市场的调查内容包括：

（一）宏观环境

宏观环境主要调查内容有以下几点：

（1）政治、法律。

包括国家政策、法律法规的健全、完善程度及国家政局的稳定程度等。

（2）经济、科技。

主要掌握国家经济发展趋势、科学科技的发展与应用状况等。

（3）文化、风俗等。

（二）中观环境

中观环境主要调查的内容与以下几点：

（1）城市发展规划。

（2）城市房地产企业情况。

（3）城市房地产的供需状况。

（4）专业机构与中介机构情况。

（三）微观环境

微观环境主要调查的内容有以下几点：

（1）竞争对手的情况调查。

（2）消费者需求状况。

3、简述房地产市场调查的类型？

答：

根据房地产市场调查的深入程度，可将房地产调查的类型划分为以下几种：

（1）探测性调查。

（2）描述性调查。

（3）因果性调查。

（4）预测性调查。

4、房地产市场调查的方法？

答：

常用的市场调查方法有以下三种：

（1）访问法。

（2）观察法。

（3）实验法。

5、简述市场调查的步骤？

答：

房地产市场调查通常的程序主要包含以下三个步骤：

（一）市场调查的准备。

（1）确定市场调查的内容和目的。

（2）拟订详细、周密的调查计划、确定调查的对象、方法、作业日期和作业进度等。

（3）根据调查作业的要求，选择具有一定素质和专业知识的调查人员，必要时，还需对有关人员进行相关的培训。

（二）市场调查的实施。

（1）收集相关的信息资料。

（2）设计调查问卷。

（3）现场实地调查。

（三）资料处理。

（1）编辑整理信息资料。

（2）撰写市场调查报告。

（3）在整个调查过程结束后。

第三节房地产项目策划

1、简述房地产项目策划的概念及特征？

答：

房地产项目策划是房地产业对新项目进行构思、评价和设计的过程，包括提出问题、确定目标、分析环境条件和市场、进行方案比较与选优等基本步骤和环节。

房地产项目策划具有以下基本特征：

（1）创造性。

（2）程序性。

（3）系统性。

（4）科学性和艺术性。

2、简述房地产项目策划的原则？

答：

为了保证房地产项目策划的合理性和科学性，在项目策划的过程中，必须遵循以下原则：

（1）符合产业政策和区域规划。

（2）符合市场需求。

（3）符合环境条件。

（4）符合技术先进性、经济和理性。

3、简述房地产项目策划的内容？

答：

房地产项目策划的内容包括几方面：

（1）房地产项目用地的获取与选址。

（2）房地产市场调查。

（3）房地产项目投资策划。

（4）房地产项目的市场定位。

（5）房地产项目规划设计。

（6）房地产项目营销策略。

（7）房地产经营策划。

4、简述房地产项目策划模式？

答：

根据不同的房地产项目目标策划的具体情况，房地产项目策划可分为以下三种典型模式：

（1）概念策划模式。

（2）“卖点群”策划模式。

（3）等值策划模式。

第四节房地产项目的可行性研究

1、简述房地产可行性研究的概念？

答：

可行性研究是指投资决策前，对项目有关市场、资源、工程技术、经济和社会等各方面的情况进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，确保决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

2、简述房地产项目可行性研究的作用？

答：

可行性研究的作用有以下几方面：

（1）可行性研究是投资决策的重要依据。

（2）可行性研究是项目审批的依据。

（3）可行性研究是项目资金筹措（choucuo筹办、准备）的依据。

（4）可行性研究是编制设计任务书的依据。

（5）可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。

3、简述房地产项目可行性研究的步骤？

答：

房地产可行研究的步骤如下：

（1）组织准备。

（2）现场调查与资料收集。

（3）开发方案的设计、评价和选择。

（4）详细研究。

（5）编写研究报告书。

4、简述房地产可行性的内容？

答：

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，其具体内容如下：

（1）项目概况。

（2）市场分析和需求预测。

（3）规划方案的优越。

（4）开发进度安排。

（5）项目投资估算。

（6）资金的筹集方案和筹资成本估算。

（7）财务评价。

（8）风险分析。

（9）国民经济评价。

（10）结论。

5、简述房地产项目开发方案的概念和操作程序？

答：

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商所作的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。

在进行开发方案选择时，要按照如下程序。

（1）市场调研。

（2）开发方案的设计。

（3）技术经济指标的计算。

（4）技术经济指标的比较与评价。

（5）最优开发方案的选择。

6、简述房地产开发方案综合评价的类型？

答：

房地产项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量其优劣是非常困难的事。

评价一个项目的优劣，还要综合考虑社会、技术、环境、生态等诸多方面。

因此，需要对开发项目进行综合评价。

目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。

其中评分综合评价法的计算模型主要有以下几种：

（1）加法模型。

（2）乘法模型。

（3）加乘混合模型。

（4）除法模型。

7、简述房地产开发项目的成本费用的构成？

答：

房地产开发项目成本费用由直接费用和间接费用两部分组成，具体构成如下：

（一）直接费用。

直接费用主要包括以下几项：

（1）土地费用。

包括土地出让金或征地费、城市建设配套费和拆迁安置补偿费等。

（2）前期工程费。

包括规划勘测设计费、可行性研究费和“三通一平”开发费等。

（3）房屋开发费。

包括建安工程费、附属工程费、室外工程费和其他费用。

（二）间接费用。

间接费用包括以下几项：

（1）管理费用。

（2）销售费用。

（3）财务费用。

（4）其他费用。

（5）不可预见费用和税费。

8、简述房地产开发项目成本费用估算方法？

答：

（1）土地费用估算。

土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。

由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获得土地使用权的方式，所以对土地费用的估算要就以实际情况而定。

（2）前期工程费用估算。

前期工程费用主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等费支出，这些费用可参照有关标准进行估算，或按实际工程量进行估算。

（3）房屋开发费用估算。

房屋开发包括建筑安装工程费、附属工程和室外工程费。

（4）管理费用估算。

管理费用可按项目投资的一个百分比进行估算，百分比一般为1%～3%。

（5）销售费用估算。

（6）财务费用的估算。

（7）其他费用估算。

（8）不可预见费用估算。

一般按项目开发费用的3%～7%进行估算。

（9）税费估算。

税费主要包括固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金和人防工程费等。

9、简述房地产项目的不确定分析有哪几种方法？

答：

不确定分析有以下三种方法：

（1）敏感性分析。

（2）概率分析。

（3）盈利平衡分析。

10、简述敏感性分析的概念和步骤？

答：

敏感性分析又叫敏感度分析，是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。

对房地产分析可按如下步骤进行：

（1）选择不确定因素。

（2）选定分析评价指标。

（3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况。

（4）判定敏感性因素。

（5）提出控制敏感性因素的建议。

11、简述概率分析的概念和步骤？

答：

概率分析又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。

概率分析方法的一般步骤如下：

（1）列出各种需要考虑的不确定性因素。

（2）预计各种不确定性因素可能发生的情况，及其可能出现的几种数值或变动幅度。

（3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1。

（4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值。

（5）计算净现值大于和等于零的累计概率。

12、简述盈利平均分析的概念？

答：

盈利平衡分析又叫量本利分析，是通过分析项目的产量与成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。

第五节简述房地产项目的风险管理

1、简述房地产开发风险的概念？

答：

房地产开发风险是指房地产项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：

“在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性”。

2、简述房地产开发风险的分类？

答：

房地产开发项目的风险可分为项目外风险和项目内风险。

（1）项目外风险。

项目外风险即由于工程项目建设环境（或）条件的不确定性而引起的风险，如政治风险、自然风险、经济风险、环境风险、计划风险、融资风险和市场风险等。

（2）项目内风险。

根据基数因素的影响和工程项目目标的实现程度，可将项目内风险分为：

①工程项目的技术风险。

②工程项目的非技术风险。

3、简述开发商的主要风险？

答：

开发商除了会遇到工程项目外的政治、经济和自然风险外，通常还会遇到项目决策和项目组织实施方面的风险。

（一）项目决策风险。

开发商在实施工程项目的过程中，需要进行各类项目决策，包括工程项目方案的选择；工程设计人、监理人和施工承包人的选择；工程材料和设备供货商的选择；工程实施中各种问题处理方案的选择等。

这些项目的决策均含有不同程度的风险。

（二）项目组织实施风险。

这类风险可能起因于下列因素。

（1）政府或主管部门对工程项目的过多干预。

（2）建设体制或建设法规不合理。

（3）合同条件的缺陷。

（4）承包商缺乏合作诚意。

（5）材料、设备供应商履约不力或违约。

（6）监理工程师失职。

（7）设计缺陷等。

4、简述风险管理的内容？

答：

风险管理的内容包括：

（1）风险识别。

（2）风险分析。

（3）风险评估。

（4）风险应对。

（5）风险监控。

5、简述项目风险管理的重要环节？

答：

对于房地产开发项目而言，在下属阶段进行风险分析和风险控制可以获得较好的效果。

（1）可行性研究阶段。

（2）项目评估阶段。

（3）设计阶段。

（4）招标投标阶段。

（5）招标后。

（6）实施期间。

6、简述项目合同及其风险分配？

答：

房地产开发项目的主体是开发商，但在项目实行施工承包以及委托设计和监理的情况下，工程项目实施中的风险并不是全由开发商来承担的，而是借助于设计、施工和监理合同，对可能出现的风险在合同当事人之间进行分配。

施工合同中的风险分配如下：

（一）开发商承担的风险。

在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险。

（1）不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏。

（2）不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。

（3）工程量的变化而导致价格变化的风险。

（4）设计文件有缺陷而造成地损失或成本增加，由承包人负责的设计除外。

（5）国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包人延误履行合同后发生的除外。

（二）承包人承担的风险。

在工程项目施工合同中，一般规定由承包人承担的风险如下：

（1）投标文件的缺陷。

（2）对于开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或运用不当而造成的损失和损坏。

（3）由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严等造成施工中的一切损失和损坏。

（4）分包人工作失误造成的损失和损坏。

7、简述风险社别的方法？

答：

常用的风险设别方法由以下几种：

（1）德尔菲法。

（德尔菲法有成专家调查法）。

（2）头脑风暴法。

（3）核对表法。

8、简述项目风险分析的含义及项目风险分析过程？

答：

项目风险分析是对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小、可能出现的后果、可能发生的时间，以及影响范围的大小等估计。

项目风险分析的过程如下：

（1）收集数据。

（2）建立风险模型。

（3）风险发生的概率和后果的分析。

（4）项目风险评估。

9、简述项目风险分析的内容？

答：

（1）风险事件发生可能性的分析，即风险事件发生可能性的大小概率分析。

（2）风险事件后果严重程度的分析，即风险事件可能带来损失的大小分析。

（3）风险事件影响范围的分析，即对风险事件影响范围的估计。

（4）风险事件发生时间的分析。

10、简述风险事件发生概率的分析方法？

答：

风险事件发生概率的分析方法有：

（1）利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布。

（2）利用理论概论分布确定风险因素或风险事件的概率。

（3）用主观概率分析风险事件发生的概率。

（4）综合推断法。

11、简述风险损失的分析？

答：

项目风险损失就是项目风险一旦发生后，将会对工程项目目标的实现形成的不利影响。

这种影响一般包括四个方面：

（1）进度（工程）拖延。

（2）费用超计划。

（3）质量事故或技术性能指标严重达不到要求。

（4）安全事故。

12、简述风险防范的措施？

答：

风险防范的措施包括：

（1）风险回避。

风险回避就是通过回避风险项目的风险因素来回避风险。

（2）风险转移。

（风险分配）

风险转移（风险分配）的常用方法由保险、担保及合同等方式。

第二章房地产项目前期策划

第一节房地产项目构思

1、简述项目构思的概念？

2、简述房地产构思的特征？

3、简述房地产项目构思的环境影响？

4、简述房地产项目的构思的创新？

第二节房地产项目市场调查

1、简述房地产市场调查的概念和作用？

2、简述房地产市场调查的内容？

3、简述房地产市场调查的类型？

4、房地产市场调查的方法？

5、简述市场调查的步骤？

第三节房地产项目策划

1、简述房地产项目策划的概念及特征？

2、简述房地产项目策划的原则？

3、简述房地产项目策划的内容？

4、简述房地产项目策划模式？

第四节房地产项目的可行性研究

1、简述房地产可行性研究的概念？

2、简述房地产项目可行性研究的作用？

3、简述房地产项目可行性研究的步骤？

4、简述房地产可行性的内容？

5、简述房地产项目开发方案的概念和操作程序？

6、简述房地产开发方案综合评价的类型？

7、简述房地产开发项目的成本费用的构成？

8、简述房地产开发项目成本费用估算方法？

9、简述房地产项目的不确定分析有哪几种方法？

10、简述敏感性分析的概念和步骤？

11、简述概率分析的概念和步骤？

12、简述盈利平均分析的概念？

第五节简述房地产项目的风险管理

1、简述房地产开发风险的概念？

2、简述房地产开发风险的分类？

3、简述开发商的主要风险？

4、简述风险管理的内容？

5、简述项目风险管理的重要环节？

6、简述项目合同及其风险分配？

7、简述风险社别的方法？

8、简述项目风险分析的含义及项目风险分析过程？

9、简述项目风险分析的内容？

10、简述风险事件发生概率的分析方法？

11、简述风险损失的分析？

12、简述风险防范的措施？