房地产沙盘学员手册30版.docx
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房地产沙盘学员手册30版
学员手册
房地产项目开发沙盘
学员手册
二〇一三年四月
目录
一、沙盘简介3
二、课程背景3
1、初始状态3
2、贷款规则3
三、市场运行及宏观调控规则4
1、土地竞标规则4
2、项目报建4
3、工程建设规则4
4、订单获取规则6
5、行业总需求的变化规律7
6、订单交付规则7
7、开发商资质8
8、监管规则8
四、评分方法：
8
附1：
裁判及助理裁判监管表格10
附2：
房地产公司运营表格14
第一年工程项目管理15
第二年工程项目管理16
第三年工程项目管理17
第四年工程项目管理18
房地产公司竞标表19
一、沙盘简介
沙盘模拟培训源自西方军事上的战争沙盘模拟推演。
战争沙盘模拟推演通过红、蓝两军在战场上的对抗与较量，发现双方战略战术上存在的问题，提高指挥员的作战能力。
模拟培训已成为大多数世界500强企业中高层管理人员经营管理培训的主选课程。
接受过沙盘训练的优秀中国企业已超过六千家。
沙盘教学模式引入中国后，被北大、清华、人大、浙大等18所高等院校纳入MBA、EMBA及中高层在职培训的教学之中。
在本次培训中，学员将分组经营数家企业和银行。
你每一步决策对整体经营的影响将在沙盘上一一展现……
模拟经营分为若干年度的经营周期，每个周期要经历三个阶段：
1、制订和实施商业计划
2、参与市场竞标、争取资源，实战经营，每个年度编制该周期经营报表；
3、总结经验教训，讲师适时点评，解读管理决策要点。
竞争到最后，有的企业无力回天，被接管清算；有的企业苦苦支撑，平庸依旧；有的企业则力挽狂澜，起死回生。
起点是一样的，不同的结果，带来不同的反思……
二、课程背景
1、初始状态
●6支房地产公司，各企业初始状态均有0.4亿元现金、价值1.2亿的土地20亩、0.1亿元1年期的应收款，1年期银行贷款0.2亿元，股东资本1.5亿元，目前资质为三级。
2、贷款规则
●银行贷款年利率：
10%，均为一年期贷款。
银行贷款金额上限为上一年总资产65%。
●高利贷年利率：
30%。
高利贷金额不受资产负债率限制。
三、市场运行及宏观调控规则
1、土地竞标规则
政府的底线是600万/亩，各公司以100万/亩为一个报价单位，为避免恶性竞争，最高限价为1500万/亩。
为了获取最高收益，每一年政府会视房地产价格波动决定是否增加供地，如果房地产平均价格上涨越多，则供地越多，反之亦然。
●第1年政府不供地。
●第2年：
政府供地为150亩（以6家房地产公司为基准）。
●第3-4年：
当年供地计划取决于上年房价变化幅度（例如第二年房价上涨10%，第三年的供地数量也将在第二年基础上增加10%）。
政府将根据每年竞争情况，分别确定招标、拍卖土地的数量。
招标与拍卖土地数量分别占比70%和30%。
所有土地最高容积率为3.5，各公司可根据自身实力和市场需求自行决定容积率。
各公司土地搁置2年未开发，第三年将由政府无偿收回。
●招标出让情况下，各公司以10亩为单位进行土地竞标。
企业申购土地总金额越高，拿地越多，即按申购土地金额的权重分配。
注意，申购土地金额不得超过盘面现金。
●拍卖出让情况下，以10亩为单位进行拍卖，所有企业均可参与竞标，不按申购土地金额的权重分配，价高者得。
流标土地当年可重新拍卖。
●招标剩余土地或流拍的土地不进入下一年供地计划。
凡成功竞标或拍卖获得土地，必须支付现款购买，如无法支付现款，将退出比赛。
2、项目报建
每年度土地报建时需按工程全部建安费用的5%交纳市政配套费。
3、工程建设规则
商品房规划设计费不得低于实际建筑结构费的10%，最高不超过实际建筑结构费的30%。
商品房容积率为1.5时，每亩土地对应的商品房数量为10套；容积率每增加0.5（容积率最高不超过3.5），每亩土地可建商品房增加3套。
实际修建商品房套数必须按照容积率和实际投入的土地亩数计算。
各公司同一年开发的土地默认为同一块土地，其容积率、规划设计费、景观设计费均一致。
当不同价格土地投入开发商品房时，优先投入价格低的土地。
下表为工程所需建筑结构：
建筑结构
建筑费用
建筑结构K1
3百万
建筑结构K2
4百万
建筑结构K3
8百万
工程分为九种，其中各工程之间存在着前后相接的关系（用紧前工序表示），每个工程在其紧前工程完成后才能开始。
工程基本构成如下图所示：
工程
紧前工程
所需建筑结构
完成周期
A1
--
K1
1个月
A2
--
K1，K2
1个月
A3
--
K1，K3
1个月
A4
A2
2K3
2个月
A5
A3，A2
K1，2K2
2个月
A6
A4，A1
K2，2K1
2个月
A7
A5，A4
2K2、K3
3个月
A8
A6，A3
K1、2K3
3个月
A9
A7，A1
K1，K2、K3
3个月
注意：
工程项目不可以在公司之间互相转包。
当同一年开发的土地工程中包含有两个相同紧前工程时，表示该紧前工程需要做两次。
不同容积率的商品房对应的工程构成如下表：
容积率
工程构成（每10亩）
预计建安成本（万/10亩）
1．5
A4，A5
5900
2．0
A9
10000
2．5
A6，A9
14200
3．0
A8，A9
17600
3．5
A6，A8，A9
21800
备注：
不到10亩的工程构成按10亩计算。
预计建安成本仅作为市政配套费的交费依据，不能作为工程项目的成本核算依据。
工程建设所涉及的施工队最低工资与招募规则如下表。
全社会共有大/中/小型施工队各12个（以6个组为基准），每年进行施工队招标，工资高者优先获得施工队。
施工队的每个格子只能同时修建一个工程，当您同时开建的土地较多时，需要大型施工队。
施工队
施工队最低工资
招募期
小型施工队
2百万/月
1月
中型施工队
5百万/月
1月
大型施工队
8百万/月
2月
注意：
施工队招募期不付工资（企业可选择在任一月份招募上岗）；施工队可中途辞退，如不辞退则需按月支付工资。
但无论何时上岗或辞退，施工队一旦竞标签约成功，必须支付至少6个月工资；企业之间不能相互转让或租赁施工队。
4、订单获取规则
房地产公司的订单取决于品牌效应和报价等条件，各公司的广告费用竞标以百万为单位，商品房销售报价以10万为一单位（每套商品房市场最低报价150万，最高限价为250万）。
广告费不得超过上年总资产的10%，最低为100万（即使当年不想拿订单，也须至少投放100万广告费，以维持公司形象）。
各公司报价范围应在当年平均价格的0.5-1.5倍之间浮动，超过此范围的报价视为无效，将无法获得首次置业者的订单，但仍有可能获得二次置业者和投资客的订单。
订单分配规则如下：
●广告费越多，品牌效应越大；
●过去两年销售越多，品牌效应越大；
●品牌效应越大，订单越多；
●报价比行业均价低，订单越多；
●商品房容积率越高，首次置业者和二次置业者的订单越低，但二次置业者对容积率更敏感；
●规划设计费占建筑结构费比率（用实际值计算）越高，订单越多；
●商品房的首次置业者和二次置业者越多，会吸引更多的投资客关注；价格上涨越多，也会吸引更多的投资客关注。
但如果本年度行业平均报价未上涨，或贵公司楼盘价格当年未上涨，将吸引不到任何投资客。
公司之间不可以联合竞标订单或转让订单，也不可以转让房屋。
如果公司有上年库存商品房与当年新修商品房同时参与竞标，其容积率和规划设计费占比取上年库存商品房与本年修建商品房的均值。
如果当年未修建商品房，只有上年库存商品房参与竞标，其容积率和规则设计费占比取上年实际值。
5、行业总需求的变化规律
第一年和第二年，行业总需求受全部企业平均报价影响，平均报价越低，整个市场的首次置业者订单越多；
从第三年起，上年房价上涨越多，政府将提高当年购房首付比例，使整个市场的首次置业者订单越少；
由于市场存在刚性需求，当年整个市场的首次置业者订单不低于上一年整个市场首次置业者订单的50%。
整个市场的首次置业者订单越多，整体二次置业者的订单也越多；
6、订单交付规则
所有订单均为年底最后一个月竞标交货。
订单过多时，房地产公司可以选择捂盘不售，当年未交付的订单将全部作废。
在这种情况下，系统默认优先满足投资客和二次置业订单。
如果公司有上年库存商品房与当年新修商品房，交货时优先交付容积率较低的库存商品房。
景观设计费仅按本年度实际交付商品房的占地亩数支付。
每亩土地基础景观建设费为100万，每增加投入景观建设费100万，将提升项目档次，在不增加其他成本情况下获得5%溢价（当年生效，以该公司当年商品房报价为基础计算溢价）。
每亩地景观投入最多为300万。
初始年首次置业消费者现金首付比例为30%，以后每年首次置业者的首付比例受房价涨幅影响，最低为20%，最高为50%，首次置业者的首付比例变化幅度将影响当年行业总需求。
尾款记一年期应收款，在次年由房地产企业帮助消费者办理消费贷款后获得。
以后各年度商品房首付比例如下表：
购买者类型
首付比例
商品房
首次置业
按政府公布比例
二次置业
50%
投资客
50%
7、开发商资质
一级
二级
三级
资格
累计2年盈利，上年开发土地40亩
上一年盈利，上年开发土地20亩
注册资本为1亿元
开发规模
不限规模
每年开发土地总规模为40亩
每年开发土地总规模为20亩
企业每年开发建设的土地规模不得超越相应资质限制，但可以囤积土地以备以后年度开发。
8、监管规则
房地产企业在经营过程中，涉及土地使用税（费）、土地开发费、契税、建设工程许可费、备案费、报建费、营业税、印花税、城建教育附加费、工程质检费、工程管理费、土地增值税等多项税费，为简化计算，在本游戏中统一合并为10%的营业税。
计算基数为企业当年销售商品房的收入。
房地产企业每年的行政管理费均为1000万。
所得税为25%。
各企业如无钱支付管理费、营业税、所得税及各项业务费用，将强行给该企业进行高利贷，利率为30%，期限为1年。
各企业违规操作，除双倍归还违规操作款项外，另罚款500万。
在经营过程中，所有费用项（如利息、税金等）尾数少于100万的，均按100万向上取整。
四、评分方法
1、参赛团队的成绩评定由竞赛专家委员会的裁判组负责；
2、沙盘竞赛的成绩，包括现场操作规范，选手实际操作表现，裁判员的赛场纪录，均由现场裁判组评判成绩，并进行客观评判、计分。
各队各部分的竞赛时间，监督竞赛人员将记录。
3、参赛选手的最终名次依据沙盘竞赛成绩最终确定，当出现成绩相同时，须计算小分，先比较各队最终所有者权益，以权益高者名次在前。
如果出现最终所有者权益相等的情况，则参照各队第4年结束后的最终盘面：
计算盘面加分值（每支自有大型施工队加3分，每支自有中型施工队加2分，每支自有小型施工队加1分），加分值高的队排名在前。
加分值只限于所有者权益相等时排名之用，不记入最终权益的计算。
若还不能分出先后，以各队完成每个年度的竞赛时间之和作为参考，完成时间少的名次在前。
4、计分规则
●中途不允许退赛和故意扰乱比赛，违规者，取消比赛资格处理；
●总分为100分，总分的计算依据为本公司最后一年所有者权益/MAX（所有小组最后一年所有者权益）*100-扣分
●比赛过程中除允许小组间相互查看盘面情况的时间外，不允许随意查看其他组的经营状况，不允许采取各种方式扰乱其他组的经营现状（如改动或遮掩盘面），否则直接取消比赛资格；
●若出现所有者权益为负则宣告破产，该组自动淘汰出局；
●财务报表必须真实，严禁假账，违规一次，除双倍归还违规所得之外，扣除5分；
●不允许进行任何组间交易，包括：
房屋、建筑结构、土地、订单转让、资金拆借、施工队、开发资质等，违规1次，扣除5分；
●必须按照操作顺序进行，不能私自修改顺序（申请高利贷除外，申请高利贷可随时进行），裁判监督，发现违规并不听劝阻者，违规一次，除双倍归还违规所得之外，扣除3分；
●每年度末应按时提交经营决策数据表，在规定的时间内未完成经营的小组（以提交完整的决策数据表为准），自动淘汰出局；
●如果发现没有按照经营规则运营，违规一次，扣除3分；
●建筑结构、房屋等标识必须按照规定位置摆放，不能混用，违规一次，扣除2分；
●投入土地竞标金额不得超过盘面现金，广告费用不允许超过上年总资产10%，违规一次，扣除2分；
●除该沙盘自带的电子分析工具外，整个竞赛过程不得使用project等辅助工具，否则直接取消比赛资格。
●整个竞赛过程中，高利贷累计每1亿元（不足1亿元按1亿元计），扣1分。
附1：
裁判及助理裁判监管表格
表1老师及助理裁判员每一年组织操作的步骤
序号
学生步骤
老师步骤
1
Ø学生通过FTP或U盘把各公司操作文件拷到本地电脑。
Ø把装有电子分析工具的加密U盘在教师机上导出“学生文件”文件夹，或将此文件夹在FTP上设为共享，引导学生找到各公司操作文件；
2
Ø学员进入各公司操作文件的“投融资模块”，清空盘面各项费用筹码，按步骤操作；
Ø打开电子分析工具——房地产公司运营，点击“宏观政策调控”按扭，宣布本年度宏观调控政策。
Ø贷款检查结果记录在表2。
3
Ø学生填写竞标单，进入各公司操作文件的“土地使用权获得和项目报建”按步骤操作。
Ø老师在电子分析工具老师操作主界面，点击“土地竞标”按扭，收集学生竞标单，组织土地招标与拍卖，待各组已在盘面上支付土地款再发放土地；土地购买费用检查结果记录在表2。
4
Ø学生先确定容积率，再填写竞标单，在各公司操作文件的“工程项目管理”按步骤操作。
Ø学生获得施工队后填写甘特图，购买建筑结构，组织施工，支付施工队工资。
Ø老师收集学生竞标单，组织施工队竞标。
Ø老师等学生做完甘特图后，检查甘特图、建筑结构费、施工队工资，以及商品房是否按期完工，检查结果记录在表2；
5
Ø学生填写竞标单，在各公司操作文件的“市场营销”按步骤操作。
Ø老师在电子分析工具老师操作主界面，收集学生竞标单。
Ø再点击“订单竞标”按扭，录入各企业每亩地的景观投入金额，和其他竞标参数。
规划设计费比例与广告费检查结果记录在表2；
6
Ø学生在各公司操作文件的“市场营销”中，录入交货数量，根据系统算出的交货土地价值与建筑结构价值交货。
Ø老师在电子分析工具老师操作主界面，点击“交货数据录入”按扭，组织企业交货；交货土地原值与景观建设费检查结果记录在表2。
7
Ø学生在各公司操作文件的“外部经营业务”中，按步骤操作。
Ø老师回到电子分析工具主界面，点击“房企团队评分”按扭，评比各组业绩。
Ø老师核查企业管理费、营业税、所得税、罚款，结果记录在表2。
备注：
在老师操作步骤中，步骤2/3/4/5可连续进行，不必等待学生完成相应操作。
表2各房地产企业费用与竞标交付检查
第一年
房地产公司
贷款上限
当年贷款金额是否低于上限
土地购买费用是否低于盘面现金
甘特图是否按实际投入土地亩数计算工程量
建筑结构费是否正确
施工队工资是否按甘特图完工期限支付
商品房是否当年已完工
广告费是否低于上年总资产10%
竞标单中规划设计费占实际建筑结构费比例是否填写正确
交货土地原值是否正确
交货分摊的建筑结构成本是否正确
景观建设费是否按交货土地数量支付
管理费、营业税、所得税、罚款是否足额交纳
第二年
房地产公司
贷款上限
当年贷款金额是否低于上限
土地购买费用是否低于盘面现金
甘特图是否按实际投入土地亩数计算工程量
建筑结构费是否正确
施工队工资是否按甘特图完工期限支付
商品房是否当年已完工
广告费是否低于上年总资产10%
竞标单中规划设计费占实际建筑结构费比例是否填写正确
交货土地原值是否正确
交货分摊的建筑结构成本是否正确
景观建设费是否按交货土地数量支付
管理费、营业税、所得税、罚款是否足额交纳
第三年
房地产公司
贷款上限
当年贷款金额是否低于上限
土地购买费用是否低于盘面现金
甘特图是否按实际投入土地亩数计算工程量
建筑结构费是否正确
施工队工资是否按甘特图完工期限支付
商品房是否当年已完工
广告费是否低于上年总资产10%
竞标单中规划设计费占实际建筑结构费比例是否填写正确
交货土地原值是否正确
交货分摊的建筑结构成本是否正确
景观建设费是否按交货土地数量支付
管理费、营业税、所得税、罚款是否足额交纳
第四年
房地产公司
贷款上限
当年贷款金额是否低于上限
土地购买费用是否低于盘面现金
甘特图是否按实际投入土地亩数计算工程量
建筑结构费是否正确
施工队工资是否按甘特图完工期限支付
商品房是否当年已完工
广告费是否低于上年总资产10%
竞标单中规划设计费占实际建筑结构费比例是否填写正确
交货土地原值是否正确
交货分摊的建筑结构成本是否正确
景观建设费是否按交货土地数量支付
管理费、营业税、所得税、罚款是否足额交纳
表3各组扣分表
房地产公司
序号
扣分说明（请写明经营年份和事项）
扣分
1
高利贷扣分（第1年万+第2年万+第3年万+第四年万）
扣分总计
房地产公司
序号
扣分说明（请写明经营年份和事项）
扣分
1
高利贷扣分（第1年万+第2年万+第3年万+第四年万）
扣分总计
房地产公司
序号
扣分说明（请写明经营年份和事项）
扣分
1
高利贷扣分（第1年万+第2年万+第3年万+第四年万）
扣分总计
附2：
房地产公司运营表格
表4各企业资产负债率和销售利润率单位%
指标
第一年
第二年
第三年
第四年
资产负债率
销售利润率
表5房地产公司资金规划表单位：
万元
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
1
上年现金余额
2
竞标土地支出
3
归还到期负债
4
支付利息
5
竞标订单广告支出
6
规划设计支出
7
建筑结构支出
8
施工工资支出
9
市政配套费支出
10
交货前支出合计
11
各资产项到期收入
12
预计贷款
13
各产品交付现金收入
14
其他收入
15
减：
景观建设支出
16
营业税支出
17
所得税支出
18
支付管理费
19
其他支出
20
剩余现金预计
第一年工程项目管理
1．工作分解结构（WBS）
容积率：
工程项目分解图：
2．第一年工程项目计划
进度计划（甘特图）
K1购买数量：
K2购买数量：
K3购买数量：
计划
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
招募大型施工队
招募中型施工队
招募小型施工队
辞退大型施工队
辞退中型施工队
辞退小型施工队
备注：
如果有2个A1在同一周内完成，则在该格画两杠。
第二年工程项目管理
1．工作分解结构（WBS）
容积率：
工程项目分解图：
2．第二年工程项目计划
进度计划（甘特图）
K1购买数量：
K2购买数量：
K3购买数量：
计划
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
招募大型施工队
升级会员 