我国房地产行业市场发展分析研究报告.docx
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我国房地产行业市场发展分析研究报告
2015年-2016年房地产行业分析报告
2016年5月
一、行业监管体制、主要法律法规及政策
1、行业监管体制
我国房地产行业宏观管理的职能部门主要包括国家住房和城乡建设部、国土资源部、商务部、国家发改委及央行等部门。
住房和城乡建设部主要负责规范住房和城乡建设管理秩序，制定和发布工程建设行业标准，研究拟订城市建设的政策等；国土资源部主要负责土地资源的规划、管理、保护与合理利用；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定；国家发改委主要负责综合研究拟订房地产发展政策，进行总量平衡，宏观调控房地产行业改革与发展；央行主要负责房地产信贷相关政策的制定。
地方政府对房地产行业管理的机构主要为地方发展和改革委员会、各级建设委员会、国土资源管理部门、房屋交易和管理部门及规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同但存在一定的地区差异性。
目前，我国房地产行业管理体制主要分为对房地产开发企业的资质管理和对房地产开发项目的审批管理两个方面。
房地产开发企业的资质管理，统一由住建部负责。
根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
其中，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业
可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建设行政主管部门确定。
房地产开发项目的审批管理，不同环节由不同行政部门进行审批监管。
由于各城市的机构设置和各管理部门的具体管理职能并非完全一致，因此，房地产开发项目的审批管理存在一定的地区差异性。
2、行业主要法律法规及政策
房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关的法律主要包括：
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《物业管理条例》、《住房公积金管理条例》等。
同时，国家为加强房地产行业管理，促进行业的健康发展，自2003年以来连续出台了规范行业的相关政策。
房地产行业涉及的政策法规主要包括：
（1）土地供应方式
（2）土地供应总量和结构
（3）土地审批权限
（4）土地使用成本
（5）住宅价格和供给结构
（6）房地产信贷
（7）房地产税费
（8）外资准入
二、房地产行业概况
1、近年来房地产行业发展状况
自上世纪90年代以来，随着福利分房政策的退出和住房货币化的推广，在国家积极的财政政策刺激之下，全国房地产固定投资快速增长，房地产投资占全国GDP的比例逐年上升。
2000年以来，我国城市化进程进入加速发展的阶段，城镇居民的收入水平持续提升，借助良好的经济形势，国内房地产行业也得到飞速发展，在国民经济中占据了重要地位，房地产市场整体表现活跃，房产价格与销售量快速增长，各地市场全面扩张。
2005年以后，为了促进房地产行业健康有序地发展，国家推出了一系列行业调控政策，这些政策对行业产生了较为显著的影响，房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。
近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，其发展状况呈现以下几方面的特征：
（1）房地产开发投资保持快速增长，2010年以来增速出现回落
2001年至2012年，我国房地产开发投资保持每年15%以上的快速增长，一直高于GDP增速。
其中2005年-2007年期间，房地产开发投资一直保持快速增长，除2008年至2009年期间受金融危机影响，房地产投资增速相对较低以外，期间增长率均保持在20%以上。
金融危机之后，房地产投资增速重新恢复高增长的状态。
出于对房地产市场的
调控目的，2010年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。
2014年，我国房地产开发投资完成额达到95,035亿元，较上年同期增长10.49%。
2015年1-6月，我国房地产开发投资完成额达到43,954亿元，较上年同期增长
4.6%。
（2）土地供给总量保持平稳，土地成本持续上升
根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放。
加之我国地少人多、人口分布不均匀，18亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度逐步加大，中心城市优质土地资源逐步减少等因素，我国每年的土地出让面积并未发生较大幅度
的变化，但是在商品房市场需求的拉动下，全国土地交易价格在自2005年起持续上升。
2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010年，我国大中城市成交土地面积和成交土地总价均出现大幅度上扬，而2011年-2014年，国家为了抑制房地产市场过度投机，采用了一定的调控政策，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。
然而，从成交土地总价看出，2012-2014年土地总价触底反弹，年均增幅超过30%，2014年创下新高，达到18,797.24亿元。
（3）商品房价格整体保持上涨，2014年有所回落
2000年以来，除2008年受到宏观经济和调控政策影响，商品房销售均价小幅下降以外，全国商品房平均售价整体呈现上升的趋势。
自2010年以来，受宏观经济环境、宏观调控政策及银行信贷政策收紧等因素影响，商品房平均销售价格上涨速度放缓。
进入2014年，除一线城市外，各城市均逐步放宽或解除限购政策并出台相关鼓励措施，但由于政策放宽存在时滞效应，各地银行房贷政策仍然谨慎，房地产开发企业通过多重促销方式及时消化库存，使得整体成交价格增幅进一步放缓，房地产市场价格增长趋于理性。
（4）商品住宅开发在房地产开发业务中所占比重保持稳定
我国房地产开发投资以商品住宅开发投资为主，自2005年以来商品住宅开发投资额占房地产开发总投资额的比重均保持在65%以上。
2014年，全国商品住宅开发投资额为64,352.15亿元，同比增长9.16%，尽管增速比上年同期有所下降，但占房地产开发投资的比例仍高达67.71%。
2015年1-6月，全国商品住宅投资完成29,505.67亿元，同比增长2.80%，占房地产开发投资的比例为67.13%。
未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到满足前，我国房地产开发投资仍将以商品住宅为主。
（5）2014年至今宏观政策调控开始逐渐放松，行业发展回归市场化
2005年以来，伴随房地产市场规模的快速增长，国家出台了一系列宏观调控政策，通过规范土地管理、差异化信贷、税收政策和限购政策等手段，抑制投资及投机性需求，并加大土地供应，加大保障房支持力度，合理引导住房消费，平衡市场供需，有效地抑制了房地产市场的过热增长。
近年来，随着调控政策逐渐生效，房地产市场供需矛盾逐渐得到缓解，行业增速回归理性，2014年开始，中央政策转变为以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，由单一抑制房价转变为促进房地产行业稳步发展，房地产市场行政调控政策相继放松或退出，同时推出房贷、税费等方面的优惠政策。
除北京、上海、广州、深圳和三亚以外，实施限购政策的城市均逐步放松或取消限购。
2014年9月和10月，央行会同银监会、财政部、住建部等部门下发通知，放松商业贷款和住房公积金贷款的限制政策，支持居民家庭合理的住房贷款需求。
2015年3月20日，住建部要求各地要进一步降低住房公积金门槛，增加公积金贷款额度。
2015年3月27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展”，要求合理安排住房和其用地供应规模，优化住房供应套型，促进用地结构调整，进一步加大住房保障货币化工作力度等。
2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房商贷首付比例降至最低40%，公积金贷款首套房首付比例降至最低20%；同日，财政部、国家税务总局联合下发通知，二手房交易免征营业税的条件由购房满5年改为满2年。
房地产政策和信贷政策的不断放宽，在房地产行业趋于理性发展的市场环境之下，有利于进一步促进整个行业的健康发展，解除调控政策更有利于行业回归市场化，为行业内优质、规范的企业提供平稳、可持续发展的平台，使得行业进一步回归理性，推动整个行业长期向好发展的。
2、房地产行业市场供求状况
（1）我国房屋供应量状况
自2004年以来，我国房地产市场供给保持较快增长，2011年起供给趋于平稳。
房地产新开工面积增长率波动相对较大，主要原因是房地产开发企业新开发项目的决策受当年房地产市场销售情况及政策导向影响明显。
从2010年末开始，房地产行业受到严格调控政策的影
响，新开工面积增长率开始出现一定的波动，总体呈现下滑趋势；商品房竣工面积增长趋势整体保持平稳。
2014年，我国房屋新开工面积179,592万平方米，同比下降10.74%；竣工面积107,459万平方米，同比上升5.94%。
（2）我国房屋需求量状况
2004年至2007年我国城市化的快速推进导致城市人口急剧增加，居民住房需求显著上升。
随着城市化率的提高，刺激了城市住房刚性需求，推高了房价。
同时由于2001年以后大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会，房地产行业投机性需求增加。
2008年受全球金融危机影响，2008年房地产需求下滑，商品房销售面积同比下降14.72%。
为刺激房地产需求，2008年底国务院出台政策刺激普通商品住房消费，2009年商品房销售面积出现大幅回升，同比增长43.63%。
2010年起为抑制房地产过热，政府连续出台政策限制房地产需求增长，2010年至2012年商品房销售面积缓慢增长。
2014年受全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出，2014年商品房销售面积和销售额双双下降。
2014年商品房销售面积同比下降7.58%，商品房销售额下降6.31%。
2015年1-6月，我国商品房销售面积为50,263.64万平方米，同比增长3.9%。
3、行业利润水平
据Wind统计，2014年房地产行业净利润率为17.31%，同比降低0.08%；2014年房地产上市公司净利润达到849.97亿元，同比下降0.8%，而2013年净利润同比增长15.83%。
目前我国房地产行业利润增幅放缓，主要原因是：
我国经济下行压力加大，楼市库存高企、市场需求不足导致房地产业行业利润下滑；土地资源供不应求，导致土地成本持续升高，压缩了房地产行业利润。
4、我国房地产行业发展趋势
我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人
口对住房的巨大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。
目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展依然坚定向好。
但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。
随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。
部分有实力的企业会率先“走出去”，开拓海外市场。
而且随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。
（1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城镇化进程持续加快，房地产业发展长期向好
改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，2005-2014年间，全国GDP每年增长速度均超过7%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在6%以上。
尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但预期国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期稳定发展创造了良好的经济环境。
世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在600-800美元时，房地产业进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时，房地产业进入稳定快速增长期。
2014年我国人均GDP约为7,485美元，房地产业仍处于稳定快速增长期。
房地产市场需求旺盛的主要原因在于人口的大规模向城市迁移，截至2014年末，我国常住人口城镇化率水平为54.77%，与发达国家平均70%-80%的水平仍然存在一定差距。
根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期。
根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右。
依此推算，未来6年内我国常住人口城镇化率平均每年将提高0.87个百分点，城镇常住人口每年将新增1,190万人，持续的新增住房需求仍客观存在，推动房地产业长期向好发展。
（2）行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性
近年来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时房地产市场规模不断增长，国家通过限购、兴建保障房等一系列措施，以及市场的自我调节，使得紧张的供需矛盾趋于缓和。
部分三、四线城市在之前行业过热的时候大量兴建房地产项目，导致行业平稳发展后出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。
随着土地成本的稳步上涨，建材价格及人工成本持续上升，房地产开发成本的上涨压力不断显现。
并且，受到城市建设的逐渐完善，住房供需逐渐平衡等多方面因素的影响，近几年房地产企业的盈利水平逐渐平缓回归至合理水平，行业利润水平将趋于平稳。
（3）房地产开发产品细分程度逐渐增强
随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。
房地产的开发类型以及相配套的物业管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。
产品差异化的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计。
（4）行业集中度不断提升
我国房地产行业经过近几年的高速发展后，供需矛盾逐渐缓解，行业进入发展新常态。
受到行业增速逐步平缓，区域市场分化、优质土地资源减少等因素影响，房地产企业竞争越发激烈，行业内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势。
随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有较大市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额，行业的集中度也将因此而逐步提高，进而整个房地产市场趋向良性、有序的竞争。
同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。
（5）国内市场区域分化加剧，实力企业加速海外布局
由于一线城市和部分区域中心城市仍然集中了全国最优质的商业、教育、医疗等资源，未来仍然面临持续人口净流入，其中主要是以有置业需求的年轻人口为主，未来此类城市依然会保持较为突出的房屋供需矛盾，随着购房限制政策的放松，一线及重点二、三线城市房地产市场将会逐步回暖。
同时，部分三、四线城市面临人口结构老化、青年人口持续流出、经济增长放缓等因素影响，当地购房需求逐渐减少，存在房地产销售规模下降的风险。
近年来，国内部分房地产企业逐渐开始进行海外市场的开拓，积极实行“走出去”战略。
在海外开展产业布局，首先是为了实现房地产企业自身的国际化需求，吸收发达国家和地区先进的房地产开发与运营的经验，持续提高自身的经营实力和市场竞争力；其次是着力于开发自身的市场份额，提高企业的国际知名度，为企业未来全球化发展奠定坚实的基础；同时，由于房地产企业的经营对政策变化、经济周期波动较为敏感，开拓海外地区的业务可以使公司有效对抗区域性市场波动的风险，同时降低公司自身的经营风险。
未来，有实力的房地产开发企业将借助在国内市场的品牌影响力，利用国内中高收入家庭开始海外置业的契机，进一步加大海外市场的扩张力度，在海外具有发展潜力的市场进行产业布局，海外市场将成为实力企业的新的规模和利润增长点。
（6）房地产投融资模式持续进化，行业运营模式不断创新
近年来，房地产企业逐渐进化自身的投融资模式，不断探索轻资产运营的模式，加速与资本市场的融合。
目前，房地产企业正利用资本市场，从通过开发、建设、销售获取利润的传统行业运营模式转向“轻资产、重运营”的创新运营模式。
现阶段，房地产企业可以通过“小股操盘”、合作开发的模式，主要利用自身品牌和建设管理能力的输出获取收益，替代了以往凭借大量资金投入获取收益的开发模式。
同时，部分房地产企业对自身业务也开始实行转型，从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商，利用互联网概念，为住户提供综合的社区服务。
房地产企业自身还通过设立房地产投资基金，在资本市场上募资，利用自身在房地产行业的优势，对市场上的优质项目进行投资以获取投资收益。
未来，随着房地产行业及房地产金融的不断发展，房地产企业的投融资模式及运营模式将进一步多元化、个性化、定制化，与资本市场的结合更加紧密。
三、房地产行业的特点
1、房地产行业属于周期性行业
房地产行业在国民经济中占有重要地位，与我国整个宏观经济的走势呈强正相关性。
一般情况下，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业投资规模、市场需求和供给都会相应增加，反之，则会出现房
地产市场需求萎缩，经营风险增大，投资规模下降的情况。
2、房地产行业属于资本密集型行业
房地产行业属于资本密集型行业。
首先，在竞标取得土地后，房地产企业缴付土地款及相关税费需要较大规模的资金；同时在项目开发阶段也需要持续投入大量开发建设资金。
其次，房地产开发程序复杂且建设周期长，导致企业资金周转率较低，因此充足的现金储备以及强大的融资能力对于房地产企业来说至关重要。
3、房地产行业受政策影响明显
房地产行业在我国经济和民生中始终扮演着非常重要的角色，一直以来，国家颁布的法规及政策对房地产行业有着显著的影响。
近年来，由于国内房地产市场过热发展，国家制定了一系列宏观调控政策予以规范，调控政策涵盖土地管理、信贷管理、税费管理等多个方面，通过调控手段使得房地产行业保持健康可持续的发展，相关调控政策的执行与退出对房地产市场的走势发展均会产生较大影响。
4、房地产住宅和商业地产区域性明显
我国幅员辽阔，不同区域的文化、习俗、消费习惯均有所不同。
房地产项目所处区域的经济、文化、政治、教育、医疗等因素均会对房地产的发展产生显著影响。
周边基础设施的完善程度将大大影响住宅和商业地产的入住率，且直接影响该区域房地产的价值。
5、土地资源的稀缺性和产品需求的普遍性
土地资源作为房地产行业的存货，具有不可再生性和稀缺性。
受制于自然地形和国家土地资源规划，及近年来房地产项目的大量开发，实际可利用的城市土地资源十分有限。
另一方面，房地产行业的住宅用房、商业用房、办公用房、工厂等产品覆盖了居民生活的各个方面，居民对房地产产品具有普遍和刚性的需求。
6、行业发展与上下游产业的关联程度高
房地产行业与产业链上的相关行业具有高度关联性，例如建筑建材产品供应量和价格变动等因素将会影响到房地产产品的市场供求关系及最终交易价格；规划、设计、施工等行业的专业化分工更为细致，多协作单元的利润分享，会对房地产开发企业的建设及营销成本的控制与管理提出更高的要求。
四、影响我国房地产业发展的因素
1、有利因素
（1）宏观经济
我国房地产业属于资本密集型行业，且周期性强，因此高度依赖宏观经济的走势。
近20年以来，我国国内生产总值增长率超过9%，房地产行业随着国内GDP的快速增长，也迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。
虽然近几年我国国内生产
总值增长率有所放缓，房地产强周期性导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来仍然会保持较稳定的增长势头。
（2）城镇居民家庭人均收入
房地产行业住宅市场主要的消费主体为家庭，其依赖于家庭的收入水平。
从2001年到2013年，家庭人均收入以每年平均增幅超过20%的速度增长，家庭收入的快速增加也增大了居民对改善型房屋的需求量，从而在一定程度上推动了房地产价格的抬升，其增长也将有利于房地产未来的发展。
（3）房地产政策调控
房地产行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关的民生产业。
近年来，随着国家经济的快速发展，我国房地产市场需求和投资持续增加，房地产价格也随之上涨。
政府为了抑制过度的房地产投资行为，避免房价波动过大，保障房地产业和国民经济的持续健康发展，对房地产市场实行了一定程度的政策调控。
从近年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。
国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。
（4）城市化进程稳步推进
我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。
随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。
2005年底该比例是42.99%，2014年底已
经达到了54.77%。
未来几年，中国的城镇人口将会继续增加，意味着将带来大量的城市住房需求，有利于房地产业的发展。
2、不利因素
（1）土地成本升高
房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。
土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。
当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。
土地成本的上升将直接推高房地产行业的成本，从而压缩房地产行业利润。
（2）人力成本提高
随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免的逐步提升。
对于房地产公司而言，除了其本身运营活动所需要的大量销售、服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业，直接和间接地压缩房地产行业利润空间。
五、行业上下游的关联性及影响
我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘
和设计）及其他行业，下游产业包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。
1、上游产业
房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。
建筑业和建材业与房地产业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素。
上述行业中与房地产行业关系最为密切的上游细分行业如下：
（1）水泥行业
水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，也正是因为这样的特点，决定了水泥行业成本的控制能力（煤电成本、石灰石成本以及余热发电、不同生产工艺下的综合能耗等）和成本转嫁能力（区域市场占有率、兼并重组）是行业的核心竞争力。
而由于产品的同质性和产能过剩，对下游企业的议价能力较弱。
近十年水泥产销情况
（2）玻璃行业
普通平板玻璃制造商的盈利模式与水泥制造商十分类似，对上下游的议价能力都较弱，行业内集中度低，产品同质化程度高，竞争激烈、虽然我国玻璃需求长期仍保持增长，但
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