土地收购储备中心中长期贷款评估报告.docx
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土地收购储备中心中长期贷款评估报告
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****土地收购储备中心
3亿元县域城镇建设中长期贷款项目
评估报告
评估部门：
***省分行调查（评估）中心
调查人员：
调查部门负责人：
评估日期：
2010年11月
目录
第一章项目概况4
1.1项目简介4
1.2项目提出的背景5
1.3项目运作方式5
第二章借款人评估6
2.1借款人简介6
2.2组织结构6
2.3高管人员情况6
2.4财务状况评价7
2.5信用状况评价10
第三章项目建设条件评估11
3.1.项目建设合规性条件评估11
3.2.项目建设行政许可条件评估12
第四章项目投资估算13
4.1投资估算评价13
4.2项目建设资金筹措方案13
4.3建设资金使用计划14
4.4还款计划及还款来源14
第五章项目财务效益评估16
5.1项目收益可靠性评估15
5.2项目财务效益评估15
5.3土地收益分配及留存15
第六章贷款风险与担保能力评估19
6.1贷款风险分析19
6.2风险防范措施19
第七章总体评估与决策建议21
7.1总体评估21
7.2决策建议21
根据****分行《关于要求对****土地收购储备中心申请县域城镇建设中长期贷款进行调查的请示》（荆农发银发[2010]187号），受省分行委派，余海波、田士勇、王琼荣三人组成调查评估小组，依据《中国农业发展银行新农村建设贷款办法（试行）》（农发银发[2010]185号）有关规定，于2010年10月30-31日进行了调查评估，并形成本报告。
第一章项目概况
1.1项目简介
1.1.1项目名称：
****土地收购储备中心土地储备项目。
1.1.2项目建设地点：
****开发区豉湖路以东、西干渠以南、三湾路以西、长港路以北。
1.1.3项目建设内容：
1、收储商业用地613.01亩，并对收储土地进行整理、出让。
2、拆迁职工房改房96户。
1.1.4项目建设期：
项目建设期2年。
1.1.5项目投资规模：
可研报告评估项目总投资为46475.52万元，经评估，我们将项目总投资调整为41581.92万元，比可研总投资减少4893.60万元（系央行贷款利率调整及对建设期利息进行调整的原因所产生），其中：
土地收购补偿38993.92万元（补偿单价为64万元/亩，补偿面积609.28亩〈613.01亩中扣除职工房改房占地3.73亩〉）、职工房改房拆迁安置补偿800万元、建设期利息1788万元。
1.1.6项目建设资金筹集方案：
项目总投资41581.92万元，其中：
项目资本金11581.92万元（财政专项拨补6000万元，自筹5581.92万元），占比28%；农发行借款30000万元，占比72%。
1.1.7项目贷款的额度、期限和方式：
拟申请县域城镇建设中长期贷款额度30000万元，期限5年，抵押担保方式。
1.1.8项目贷款经办行：
农发行****分行营业部
1.2项目提出的背景
一是****公司是湖北省农业产业化龙头企业，现因老厂区存在产量小、能耗大、效益低，且对周边环境产生一定污染等问题，为支持该企业扩大产能，解决老厂区对周边环境的污染问题，****政府同意****公司选址****开发区纺织印染工业园筹建新厂。
目前****公司退城进区遇到资金瓶颈，****政府同意****土地收购储备中心收储****公司老厂区土地，并做好收储项目的融资工作。
二是为统筹城乡发展，解决沙北新区农民安置问题，****政府同意****公司老厂区土地用于沙北新区农民安置房建设用地。
1.3项目运作方式
****土地收购储备中心土地收储项目，由****人民政府主导，委托****土地收购储备中心向农发行贷款，专项用于收储原****纺织有限公司613.01亩土地；****土地收购储备中心以土地出让收益作为本项目的第一还款来源，并以优质土地作为本项目的抵押标的。
第二章借款人评估
2.1借款人简介
****土地储备中心成立（以下简称“土地储备中心”）于2001年6月9日，由中共****机构编制委员会批准成立（荆编[2001]8号），位于****沙市区江津路228号，全民所有制事业单位，隶属****政府领导，核定事业编制8名。
该客户法人代表施金方，经费来源为财政补助，开办资金18294万元，举办单位为****人民政府。
土地储备中心的主要职能是：
根据****土地储备管委会批准的收购计划，对需要盘活的存量土地和其他需要调整的城镇土地适时择优收购；加强与各金融机构的配合，多方筹措并管理运作好土地收购、储备资金；做好储备土地的前期开发、资金测算和出让的准备工作；搞好综合统计，定期向市土地储备管委会报告运作情况；完成市政府交办的其他任务。
该客户已取得的资质：
事业单位法人证书，编号：
事证第组织机构
2.2组织结构
****土地储备中心现有员工8人，其中管理人员2人，隶属****政府领导。
主要工作职责是代理****人民政府收购、储备前期开发整理等。
2.3高管人员情况
法人代表：
****，男，现年42岁，中共党员，毕业于湖北大学行政管理学系。
该同志曾先后担任共青团****区委书记、****区政府办公室党委副书记、副主任、公安县纪委书记、****城市建设投资有限公司党委副书记、副总经理、总经理、****土地收购储备中心副主任、主任。
财务经理：
*****，男，现年43岁，党员，研究生，曾历任国营五三农场财政局办公室主任、****区财政局办公室副主任、****财政局政府采购办副科长、****财政局会计局副局长，现任****城投副总经理、****土地收购储备中心副总经理，分管财务。
2.4财务状况评价
2.4.1资产负债情况
资产负债表（2010年8月）
单位：
万元
项目
2007年末
2008年末
2009年末
2010年8月
2010年8月比2009年末+、-
一、资产部类
89381
108879
113907
154332
（一）资产类
89381
108879
113907
154216
+40309
银行存款
168
1228
1833
2409
应收账款
23832
23832
23832
预付账款
4873
4882
4898
1820
其他应收款
1044
1038
2430
25422
存货
52738
67165
67489
109875
待摊费用
6659
10688
13377
14635
固定资产
67
46
48
（二）支出类
116
+116
二、负债部类
89381
108879
113907
154332
（一）负债类
70925
90586
94455
103075
+8620
借入款项
41517
51355
59166
应付账款
16075
20614
19738
预收账款
7699
7898
7099
其他应付款
8202
13287
11020
47464
应缴财政专户款
-3610
-3610
-3610
预提费用
1042
1042
1042
长期借款
55611
（二）净资产类
18456
18293
19452
51250
+31798
事业基金
18390
18247
18134
土地储备资金
1270
51322
固定基金
66
46
48
48
事业结余
-120
（三）收入类
7
+7
主要资产负债说明。
查阅****土地储备中心账务，2010年8月末，其主要资产负债情况如下：
1银行存款2409万元，其中：
商行32万元、农行2377万元。
2预付账款1820万元，其中：
开发区联合街办20万元、沙市钢管厂1800万元。
3其他应收款25422万元，大额列示如下表：
其他应收款大额明细表
单位：
万元
单位名称
金额
备注
358
土地款
2304
土地款
300
土地款，交易中心已收回，未结算
1207
土地款，交易中心已收回，未结算
1700
土地款，交易中心已收回，未结算
3754
房地产开发商，土地款
5000
土地款，交易中心已收回
4361
土地款，交易中心已收回部分
602
拆迁款
960
土地款
1782
借款
合 计
22328
4存货109875万元，主要是收储土地项目，具体情况见下表：
库存项目大额明细表
单位：
万元
项目名称
金额
3050
9624
2310
5759
2858
2040
2487
2753
18695
2232
6470
4000
2746
8139
合 计
5待摊费用14635万元，主要是城投收储的土地转入而随着转入的贷款利息9005万元和本部贷款利息5128万元。
此款项按收储成本进行分摊。
6其他应付款47464万元，大额列示如下表：
其他应付款大额明细表
单位：
万元
单位名称
金额
备注
2558
土地补偿款
1535
土地补偿款
3945
土地补偿款
12195
土地补偿款
4000
土地补偿款
1324
土地补偿款
1903
土地补偿款
2331
内部往来款
2356
8888
合计
45908
7长期借款55611万元，具体情况见下表：
借款明细表
单位：
万元
借款单位
期限
利率
金额
商业银行
2009.1.9-2011.1.8
5.4%
5000
商业银行
5.94%
10100
商业银行
2010.1.4-2011.1.3
5.4%
6500
商业银行
5.4%
1300
农业银行
5.4%
3000
农业银行
5.4%
3000
市财政局
1600
城投客户（开行）
25111
合计
55611
8土地储备资金51322万元，系****财政局历年累计拨付的专项土地储备基金。
2.4.2借款人经营状况评价
****土地储备中心主要是代理****政府担负城乡建设融资、投资和城市建设业务，工作经费由****财政局拨付。
查阅该客户近三年经营情况，累计收储土地1307.14亩，拍卖1135.73亩。
从2010年起执行《****人民政府关于进一步加强市城区土地市场管理的意见》（荆政发〔2009〕33号），该客户只按出让土地净收益的5%收取土地储备基金。
截止2010年8月该客户土地储备资金收入31798万元。
2.5信用状况评价
2010年10月19日，查询人民银行信贷登记咨询系统，反映该客户贷款余额为16100万元，与8月份财务报表反映的余额55611万元不符，差额39511万元的产生原因系：
1、人行系统应反映未反映的贷款：
商行贷款三笔，分别是：
2009年1月9日贷款5000万元、2010年1月4日贷款6500万元；2008年10月14日贷款1300万元；2、人行系统无法反映的：
****财政局借款1600万元、向市城投公司借款（开行）25111万元。
客户贷款余额＝16100+5000+6500+1300+1600+25111＝55611万元。
人行征信系统反映该客户无不良负债信息、无对外担保信息等不良信用记录。
申报行将该客户初评为A＋级信用企业。
第三章项目建设条件评估
3.1.项目建设合规性条件评估
根据中国农业发展银行《关于印发<中国农业发展银行新农村建设贷款办法（试行）>的通知》精神，评估认为本项目符合“三符合六具备”的贷款条件要求。
3.1.1.项目地方主导。
2009年12月30日****土地资产和储备委员会作出《****土地资产和储备委员会备忘录》，明确同意城投公司收储****公司老厂片区土地。
2010年9月14日，****相关领导签批了土地收购储备中心报送的本项目的请示（荆土储文[2010]26号）；2010年11月4日，****人民政府下发《关于****公司老厂区土地收储有关问题的批复》，明确同意****土地收购储备中心依法收储****公司老厂区土地，并做好融资工作。
3.1.2.项目建设符合当地土地利用规划。
建设用地性质为：
住宅用地、商业用地。
该宗地可出让的建设用地为531.88亩，其中居住用地467.63亩，商业用地37.6亩，幼儿园用地6.72亩，市场用地5.72亩，机动车停车场用地5.93亩，公共交通用地8.28亩。
3.1.3.项目资本金符合国家资本金制度规定。
本项目是****人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法对土地进行前期开发、储存以备供应土地的行为，与房地产开发有本质区别。
项目计划总投资41581.92万元，项目资本金11581.92万元（财政专项拨补6000万元，自筹5581.92万元），占比28%；农发行借款30000万元，占比72%。
符合国家项目资本金制度的规定和农发行信贷政策要求。
3.2.项目建设行政许可条件评估
****土地收购储备中心由****编委批复成立，代理****政府收购、储备、前期开发整理土地等职能。
2010年11月3日，****政府对本项目的实施下发批复，同意****土地收购储备中心收储****老厂区土地，同意****土地收储中心为该项目融资3亿元。
第四章项目投资估算
4.1投资估算评价
2010年9月，****土地储备中心聘请了****公正工程造价咨询有限公司（资质乙级）对本项目进行了可行性研究，估算项目总投资46475.52万元，报告第一章中已说明，我们本次评估将总投资调整为41581.92万元，比可研报告减少4893.60万元，系央行利率调整及对建设期利息进行调整的原因所产生。
项目总投资具体情况如下表：
项目总投资估算表
单位：
万元
序号
工程或费用名称
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
合计
1
土地收购
38993.92
38993.92
2
拆迁补偿
800
800
3
利息支出
1788
1788
总投资合计
40781.92
800
41581.92
本项目收储613.01亩土地现状为出让商业用地，根据****政府关于进一步加强市城区土地市场管理的意见（荆政发[2009]33号）、****土地收购储备中心提供的近三年的土地出让及价格情况表、项目批复文件及最新利率表测算，评估认为：
1、本项目收储地按均价64万元∕亩测算比较切合实际，项目土地收购面积为609.28亩（613.01亩扣除职工房改房占地3.73亩），土地收购资金为38993.92万元。
2、根据项目批复，收储地上96户职工房改房拆迁安置补偿为800万元。
3、建设期利息测算为1788万元。
依此测算，本次评估调整投资总额为41581.92万元。
4.2项目建设资金筹措方案
本项目总投资41581.92万元，项目资本金11581.92万元（财政专项拨补6000万元，自筹5581.92万元），占比28%。
目前财政拨补6000万元已到位，具体到位情况是：
2009年11月25日，****土地交易中心预付土地补偿款2000万元、2010年3月3日，财政局分三笔预付土地补偿款4000万元。
自筹资金5581.92万元来源为土地出让收入，土地收储中心拟用已收储的六宗土地（土地证附后）的出让收入做项目资本金的自筹部分，具体情况见下表：
自筹资金来源明细表
单位：
万元/平方米
证号
产权人
面积
预计出让收入
****土地收购储备中心
2585.78
约91亩，按均价180万元/亩测算，收入约为16423万元
****土地收购储备中心
7166.77
****土地收购储备中心
585.53
****土地收购储备中心
14926.49
****土地收购储备中心
32192.04
****土地收购储备中心
3371.29
合计
60827.90
16423
依上表可看出，根据市场行情测算，六宗土地的出让收入约16423万元。
项目有较充足的自有资金来源。
本项目申请农发行县域城镇建设中长期借款30000万元，占总投资的72%。
土地储备是县域城镇土地整治的重要内容，是《中国农业发展银行新农村建设贷款办法（试行）》（农发银发[2010]185号）指明的贷款对象，取得农发行贷款具有可能性。
4.3建设资金使用计划
资金使用计划表
单位：
万元
资金来源
合计
占比
2010.12
2011.3
一、资本金
11581.92
28%
6000
5581.92
二、农发行贷款
30000
72%
13800
16200
合计
41581.92
100%
6000
13800
21781.92
贷款行要严格按照项目进度配套使用项目资金。
4.4还款计划及还款来源
还款计划。
项目宽限期1年，计划从第二年开始偿还本金，具体还款计划为：
2012年11月还款1000万元、2013年11月还款2000万元、2014年11月还款12000万元、2015年还款15000万元。
还款来源。
土地收购储备中心拟用位于****北京东路的70亩土地和本项目收储的613.01亩土地（市场均价为120万元/亩，估价82000万元）的出让收入作为第一还款来源，以土地储备资金收入作为第二还款来源。
第五章 项目财务效益评估
本项目借款偿还来源为****土地收购储备中心的收储土地的出让收益。
根据《中国农业发展银行新农村建设贷款办法（试行）》（农发银发[2010]185号）规定，本项目财务评价如下：
5.1项目收益的可靠性和稳定性评估
本项目贷款储备土地613.01亩，土地利用具有独特性和行政许可性，随着****中心城区土地利用的饱和，在****政府的引导下，未来土地的利用也必将受政府的引导在该区域发展，因此，评估认为，本项目收储的土地收益具有一定的可靠性和稳定性。
5.2项目财务效益评估
本项目收购宗地总面积为613.01亩，扣除代征城市道路用地52.51亩和职工房改房面积3.73亩，规划建设用地面积为556.77亩，扣除绿化用地24.89亩，可供出让的面积为531.88亩。
根据****城区现行土地市场行情和变化趋势，本项目土地出让收入预测如下：
项目效益预测表
单位：
万元、亩
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
合计
出让面积
51.88
100
180
200
531.88
出让收入
6225.6
16000
32400
40000
94625.6
根据上表测算，本项目最终效益为94625.6万元，政府已基本核定项目成本为41581.92万元，根据（荆政发〔2009〕33号）文件第二十条规定，“储备中心用于收购储备、整理过程中发生的的各项费用，经财政部门审核后直接拨付储备中心”，我们在评估本项目净收益时，不考虑土地储备过程中产生的费用成本。
近三年土地出让及价格情况表
单位：
万元、亩
土地
用途
面积
收购金额
出让收益
合计
2008年
2009年
2010年1-8月
合计
2008年
2009年
2010年
合计
2008年
2009年
2010年
合计
1307.14
150.26
433.56
723.32
54811.48
2545.83
5527.16
46738.49
62467.04
4567.17
11871.46
46028.41
商业
613.7
46
23.4
544.3
39890.92
624.27
523.96
38742.69
34144.14
1197.73
1199.04
31747.37
住宅
392.75
67.16
160.16
165.43
11514.94
721.56
4003.2
6790.18
24027.9
2069.44
10211.8
11746.66
工业
300.69
37.1
250
13.59
3405.62
1200
1000
1205.621
4295
1300
460.62
2534.38
根据上表数据测算，土地储备中心近三年的收储成本率为49.49%，土地出让款收回率为48.62%，土地出让收益率为48.72%，土地出让收益成本返还率为61.93%。
5.3土地收益分配及留存
评估测算，本项目土地出让总收入94625.6万元,总成本41581.92万元,总收益53043.68万元。
根据33号文件第二十条规定,土地出让收入实行“收支两条线管理”，本项目的土地出让收益53043.68万元全部上缴市财政,纳入预算管理。
33号文件第二十七条规定，按土地收入的5%设立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。
预测本项目的国有土地收益基金为94625.6×5%＝4731.28万元。
5.4抵押物情况
土地收购储备中心拟用两宗土地为本贷款提供抵押担保,具体情况见下表:
抵押物清单
单位：
平方米、万元
抵押物
面积
所在地
权属证明
预评估价值
土地
45405.72
19070
土地
406188.11
****开路
****国用（2005）第号、号
73561
合计
451593.83
92631
上表所列两宗土地约678亩，第一宗地按现行市场价280万元/亩测算，出让价值约19070万元；第二宗地按现行市场价120万元/亩测算，出让价值约73561万元，两宗土地市场价值合计约92631万元。
企业承诺，在贷款发放前，办理合法、足额、有效的抵押手续。
第六章贷款风险与担保能力评估
6.1贷款风险分析
6.1.1政策风险分析。
土地储备中心的储备项目，从选址、承建单位的授权及土地治理的整体规划上，均经过****政府的文件许可，是****人民政府宏观规划下实施的行为，随着国家县域城镇建设的推进，只要****土地利用总体规划符合国土管理制度要求，本项目实施的政策风险较小。
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