房地产市场价格波动研究.docx
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房地产市场价格波动研究
摘要
近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热点关注的问题。
房地产经济在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。
本文首先阐述我国房地产发展的现状，分析房价上涨的原因，并对房价上涨的控制进行研究，使房地产健康，长效的发展。
关键词：
1、房价；2、原因；3、控制
一、序言
改革开放以来，我国的房地产业的发展前景令人欣慰。
尤其是在1998年住房改革后，一直处于快速发展之中，为国民经济作出了很大贡献。
但是在这令人瞩目的成功后面，隐藏着很多问题。
近几年来，全国各大中小城市的房价都以超过国民收入的速度上涨，居高不下。
如今“买房贵”与“上学贵”“看病贵”一起被称作新民生的三大问题。
持续高涨的房价使得中低收入的人群购房困难越来越大。
从长远的角度看，这对一个国家的发展是不利的。
二、中国房地产的现状
我国房地产在改革开放以前，实行的是统一建设和分配的制度。
20世纪90年代以后，房地产进入了一个兴旺发达时期，土地成片开发，大量外资的引入，高楼大厦纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在进行城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。
但是，最近几年里房价不断攀升。
以北京中关村为例，就在近五年里，北京中关村的房价从7000元/平方米，涨到21000元/平方米，房价是成倍上涨。
房地产是我国的支柱产业。
中国在近10年的发展，在整个社会消费品总额中，房屋的销售几乎占到了50%。
这种高度依赖房地产经济的发展模式风险是很大的。
花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国2010年住宅地产项目的投资占国内生产总值（GDP）的6.1%，与美国2005年的水平相当，而美国在这之后就爆发了次贷危机。
他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低了两个百分点房价持续上涨，房价-收入比逐步攀升。
中国房价的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度，尤其是在北京，上海，深圳等地区，住房成为很多人的难题。
更加令人头疼的是，在房价飞速上涨的同时，工资水平却很是稳定，房价-收入比逐年增加。
据统计，我国平均房价收入比在10:
1左右，北京上海等地甚至达到了30:
1之高。
根据联合国有关统计，发达国家房价收入比为1.5～5.5:
1，发展中国家的房价收入比为4～6.1:
1，绝大多数国家的房价收入比为3～7:
1之间。
而中国远远超过了这个比例。
住房空置率很高。
住房空置主要存在三种情况：
第一，是房地产商把房子建好后，捂盘惜售、待价而沽；第二，一个人拥有好几套房；第三，房屋刚刚建成，正在销售当中。
其实，空置的问题是允许一定范围内存在的，正如第三种情况。
但是出于投资性和投机性目的的购房导致房屋空置率很高，成为推动房价上涨的重要原因。
北京，上海，深圳等地区，很多楼盘的空置率已达50%。
空置房的购买者并不是以自住为目的，而是为了等到房产升值是再出售给别人。
国家的信贷政策比较宽松。
主要的表现是申请贷款的标准比较低，并且银行接受贷款申请的比率比较高，贷款所需付的利息低，首付也比较低。
据统计，在我国，购房者80%左右是直接或者间接地来自银行贷款。
中国房屋按揭贷款2009年占了1.8万亿，为2007年的近3倍。
房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产甚至超过80%。
三、对房地产中房价现存问题的原因分析
（一）、从需求方面
需求是指消费者在一段时间内愿意并且能够购买的房子的数量。
影响我国消费者对住房需求的因素主要有：
1居民收入。
随着经济的持续增长，居民收入也普遍提高了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需求上升。
2城市化进程的推进。
城市化进程加快了房地产市场的日益蓬勃发展，城市化进程带来的对住房条件和环境的改善的需求，城市拆迁改造带来的被动需求，也促进了房地产业的发展。
3消费者对房价的预期。
房屋作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得消费者对房地产价格的预期越来越高，这一定程度上刺激了价格的上升。
房地产商的惜售，减少了房屋的供给，价格进一步被抬高。
4国家的信贷政策。
中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。
（二）、从供给方面
房地产的供给是指房地产开发商在一定时间内，以某特定的价格所愿意且能够出售的房屋的数量。
开发商的供给受很多因素影响，其中最主要的是成本因素。
成本是推动房价上涨的内在原因。
成本主要包括土地价格和劳动力价格。
土地是一个比较特殊的要素，它的总量是一定的，即土地的总供给是一定的。
随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少，城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。
这也一定程度上形成了卖方的垄断。
因此土地的价格不断上涨。
地价的上涨，推动了房价的上涨；而房价的上升，又使得一部分人被房地产的利润驱动，进入房地产业，在有限的土地资源面前，进一步推动了土地价格的上升。
因此，地价与房价是相互影响，相互推高。
随着人们生活水平的不断提升，劳动力的价格也逐年上升。
有些地方甚至出现了“民工荒”的现象。
劳动力成本的大增，导致生产成本的增加,价必然会提升。
（三）、从法律方面
主要体现在对土地的相关条例上。
不少人都认为中国的法律在支持中国房价的暴涨。
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条：
“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
”
处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。
国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。
我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
（四）、从政府在建立保障性住房的动力方面
政府在建立保障性住房的动力不足。
全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。
当然，地方政府的这种做法，是可以理解的。
试想：
如果地方政府建设足够多的保障性住房，会拉低当地的房价，进而拉低地价，这不仅会减少地方政府的财政收入，更会直接拉低当地的GDP指标。
因此，在GDP而不是民生指标来考核干部政绩的大背景下，地方政府官员这种牺牲民生来实现GDP指标的做法，直接导致了保障性住房进度的缓慢和商品住房的大面积增加，进一步推动了房价的快速上涨。
（五）、从房地产的主要利益主体方面
房地产中的主要利益主体是：
政府官员，开发商，银行和一些投机者。
大量的普通的购房者，由于信息不对称等原因，很难真正的影响到房地产事业。
房地产业是很容易滋生腐败的领域之一。
其中一个很重要的原因是土地的来源。
众所周知，土地是国家所有的，在土地的交易环节很容易出现权钱交易现象。
土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商。
寻租行为在房地产业也越来越盛行。
管理土地资源的部门和官员很容易成为寻租的对象，在暴利的诱导下，房地产商和政府官员会相互勾结。
这些寻租费用，也被房地产商列入成固定成本中。
四、控制房价上涨的措施
（一）在房地产供应房屋的结构方面
政府应增加中低档的普通商品房和经济适用房的建设，完善廉租房制度。
廉租房制度在法国得到了很好的实施，按照法国HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。
在我国，保障性住房的供给要由政府部门严格的监督完成，在各地政府提供保障性住房动力不足的情况下，中国政府可以借鉴法国的做法，建立一个完善的廉租房制度。
优先保证中低价位，中小套普通住房和廉租住房的土地供应。
减少别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套房住房的土地供应，构建起多元化的市场供应主体。
（二）实现一个全透明交易平台
搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。
从房产商拿到土地、楼盘规划开始，都在网上显示出来，接受公众的监督，这样可以减少腐败寻租行为。
当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。
同时，对每一套住房的交易也都公布出来，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息也都公开。
这种做法在一些人看来可能比较理想化，但其实这并不难实行。
因为在美国，已经实行了高度透明化的房产交易，所有交易记录都可以在美国法院查到的。
（三）调整考核政绩的制度
不再把GDP作为衡量政府官员的唯一标准，应该把民生放在第一位。
正如上述原因分析中提到，房价上涨的一个原因是政府官员希望通过房地产业来拉动他的政绩，来保证GDP指标的实现。
这无疑进一步抬高房价，并且政府也没有降低房价的动力。
温家宝总理说：
“我们确实需要一些仰望星空的人，心里装着整个国家和世界，同时又需要一些脚踏实地的人，踏踏实实地去做苦功夫。
最重要的是民主，只有民主才不会出现人亡政息。
”所以，当务之急是要把考核干部业绩的GDP至上，彻底改为民生第一。
应该真正实行民选官的制度，高度透明化，让民众的选举权，监督权和问责权真正落到实处。
（四）对地方政府的职能的重新界定
在每次房价上涨过快的时候，中央政府都会出台一些相关房地产政策来稳定房价。
但殊不知“上有政策，下有对策”，所以这些政策的效果很不理想，因此房价问题仍然得不到有效的控制。
主要原因是房地产商和地方政府之间有共同的利益，这是导致房地产政策执行不利的关键原因。
因此对地方政府职能进行重新的定位显得很必要，可以打破政府官员与房地产商勾结的利益集团，有利于房地产政策的实施。
五、实例分析----深圳房地产现状和对策分析
（一）深圳房地产现状分析
纵观2005年深圳市房地产业，价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象，这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。
1、价格上涨明显。
2005年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。
2006年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。
2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手调控。
在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:
从2005年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。
但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。
10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。
经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。
2、房屋供求失衡。
新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。
同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。
深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：
1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:
1。
供不应求趋势明显。
此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。
（二）造成深圳房地产现状原因分析
1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门
深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在：
①每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。
②生育的高峰期，对买房安定的需求。
③中国城市化建设的热潮、趋势。
④房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。
⑤资源匮乏的瓶颈效应。
深圳总面积为2020平方公里，陆地面积1953平方公里，其中建设用地面积800多平方公里。
2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里，所剩建设用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。
而近三年来，深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里，按这样的速度，剩余建设用地仅够出让20年。
近几年来，深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。
随着存量用地的逐步消耗，房地产用地形势严峻。
作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。
2、从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势
房地产开发商是房地产业的运营者，在房地产业的发展中起着重要作用，深圳市经济的飞速发展，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩，房地产商承受不住走低的趋势，主要表现在：
①土地成本上涨。
房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺资源，这样对于房地产商而言没理由不炒一把，卖个好价钱。
②土地资源稀缺。
就目前而言，深圳的好地已经不多了，好多地都要填湖移山，开发成本增大。
③房地产业利润空间萎缩。
经过国家连续十多年的宏观调控，地产行业并不是高利润行业，总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大，并且大部分是负债经营，即房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款。
在利润不高、成本日益增高的情况下，跌价肯定会使发展商承受不起。
④贷款成本增大。
在房地产运作中房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款，房地产商在向银行贷款过程中，银行并不会为难发展商，毕竟是大客户，他如果不好过，银行亏得更大。
但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。
⑤房地产开发投资结构不合理。
在深圳，年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。
他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。
但是，虽然2005年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达132万平方米，接近总供应面积的二成，远远超出正常的市场供应结构比例。
大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。
这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。
⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应。
我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。
土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低，差额逐年增大。
问题在于房地产上为了自己利益的最大化处于观望态度，从而也加剧了房产供应的紧张。
3、从客户的角度，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面
客户是房地产商出售商品的购买者，是房地产业运营流通环节中的重要组成部分，深圳市外来人口比例增大，个人投资转向房地产业，一定程度上造成了房地产业不安宁的局面。
①深圳1200万人口，200多万常住户口，大多数是外来人口，其中可能购房的潜在客户有600万之众。
客户面和需求量都是巨大的。
②深圳比邻香港，香港来深圳置业是一个趋势，香港人看好深圳的发展，根据香港的房产发展，深圳的房子肯定会越来越贵，所以不但可以安居，还可以作为投资保值。
有这种意向的香港人有100万之众。
单从目前的情况来看，港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。
香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态，银行利息一降再降，而投资房地产是香港一种普遍的投资意识，以为深圳经济发展良好，房地产的投资收益率远远大于香港。
③近期股市不景气，深圳的中产阶级，除了吃住不愁，手里还有些闲钱，存银行利息又低，企图购房保值。
投资市场的不景气，造成“热钱”瞄准了房地产，上海的炒房者已经看准机会，在深圳将房价炒起来了，人民币资产升值对拥有大量土地储备和房地产的地产股影响更大，继续推动房地产股的牛市行情。
2007年即将实施的新会计准则允许将公司持有的经营性房地产按照市场价格估值记价，刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情，将房地产股的炒做热情推向高潮。
4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。
①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。
②深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目。
③“热钱”让楼市变得紧俏，排队抢房的情景已经造成。
④很多企业变相批地，如物流企业，借市政府辅助物流之际，批地名建物流，实做房产。
消费是感性的，市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏，房价不涨，不抢才怪。
⑤信息传播的暗示效应。
2005年，两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响，对房价的上涨起到推波助澜的作用。
一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人，而此前公开的信息是700万人；二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议，都宣布深圳土地资源匮乏，房地产供地严重不足。
政府及其部门的公开宣示具有权威性，这对房地产市场形成很大的心理暗示，即房地产供应不足，但需求旺盛。
（三）、完善深圳房地产市场的政策建议
要使房地产既成为深圳经济的火车头，同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。
现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距，要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。
同时，加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。
1、建设节约型社会，推动节地、节能建筑
①大力发展节地建筑。
一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。
另一方面要鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。
②、大力发展节能建筑。
要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。
首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。
通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。
其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。
第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。
2、对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压
住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。
保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。
因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。
在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。
在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。
为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。
3、增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。
住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。
在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。
一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。
在香港，最低收入者首先是通过租住公屋（相当于廉租房）解决住房问题，收入提高后，再购买居屋（相当于经济适用房）。
这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。
在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验，与其他城市的经济适用房开发模式不同，深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的情况，为此，在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。
这种模式不仅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。
4、加快关内外一体化进程
就深圳市房地产业开发的规划来看，加快关内外一体化进程是发展深圳房地产也的关键环节，为此，改善交通基础设施和治安，打造以轨道交通为核心的公共交通系统，使城市各个组成部分成为一个有机体，满足居民的工作和生活需要。
虽然目前出关置业已成大趋势，但从实际情况来看，关内关外的差距还比较大，政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度，尽快实现关内外的一体化，减少对关内居住存在依赖心理的置业者，让更多的中产阶级出关置业。
5、选择恰当时机开征物业税
对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。
改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。
我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。
物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。
物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。
为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。
6、采用“精明增长”模式实现房地产结构优化
2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市发展策略》，并向公众咨询意见。
《深圳2030城市发展策略》指出：
未来25年，深圳将基本遵循“从高速成长期，逐步进入高效成熟期，进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲；近期以高速发展模式为主导，中期以高效成长模式为主导，远期以精明增长模式为主导；远期逐步满足人的多方面发展需求，寻求经济、社会和环境的全面和谐发展，走向“精明增长”。
“精明增长”首先出现在2000年，美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”，并确定精明增长的核心内容是：
用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。
美国三分之二的州选择了“精明增长”。
“精
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