某大厦物业管理服务合同.docx

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某大厦物业管理服务合同

深圳景洲大厦物业管理服务合同

甲方：

深圳市福田区景洲大厦业主委员会

乙方：

深圳市金风帆物业管理发展有限公司

经深圳景洲大厦业主大会2003年10月18日投票表决，深圳市金风帆物业管理公司获得深

圳景洲大厦物业管理服务权。

管理服务期限为3年零2个月，从2003年11月1日起，至从2006

年12月31日截止。

为保障景洲大厦物业管理服务正常运行，根据《中华人民共和国合同

法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地

方法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条物业基本情况

小区位置：

深圳市福田区新洲北辅道商报东路。

占地面积：

5208平方米

建筑面积：

52704.65平方米

裙楼面积：

2811.29平方米（其中海逸城：

2412.75m2、中行：

396.54m2）；

住宅面积：

43019.75平方米（其中A座：

20172.83m2、B座：

22846.92m2）；

住宅户数：

443户（其中业主活动用房1户、管理处用房1户、保安宿舍2户）

（截止2003年10月28日，业主入伙户数435户，4户未入伙）

物业类型：

裙楼2层为小区配套商业用房；塔楼2栋为纯商品住宅。

特别备注：

以上数字如有不实，以大厦竣工验收报告数字为准。

第二条物业管理服务项目

1.承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构

部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

2.承担景洲大厦房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排

烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维

修、养护、管理和运行服务。

3.承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪

池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管

理。

4.承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.承担景洲大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收

集、清运。

小区消杀。

公共区域绿化等。

6.承担景洲大厦交通、车辆行驶、停泊及管理。

7.对景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实

行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

8.为景洲大厦业主提供社区文化娱乐服务。

9.做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立、保存。

10.做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

第三条物业管理服务标准

乙方提供的物业管理服务按深圳市优秀住宅小区考评标准执行，详见附件一：

深圳市住

宅局文件（深住[1997]13号）。

其他未尽事宜见附件二：

《深圳景洲大厦物业管理服务标准》。

第四条物业管理服务费及其管理

1.经甲乙双方协商决定，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：

住宅物业每平方米2.

30元/月。

商业物业每平方米5.00元/月。

2.景洲大厦物业管理服务费由乙方直接向业主收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供

上月物业服务收费明细帐单并接受业主查询。

乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收

费，做到计费准确，收费公开透明。

3.业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。

逾期欠费业主将按每日万分之五的标准

计算缴纳滞纳金。

乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的

业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费

用。

4.景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主投资所为，对故意拖

欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开

工厂、办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经业主委员会同意或水务部门授权，乙方有

权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。

5.甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费，

反对“吃霸王餐”无理拖欠物业管理服务费，侵害其他缴费业主的合法权益。

乙方应作好欠

费业主的催缴、统计、记账工作，景洲大厦物业管理服务费的欠缴户数（仅限空置、拍卖问

题房）在一个管理年度期间最多不得超过20户，否则，超过部分的管理费以佣金抵扣。

6.乙方应按规定购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险，按规定为其员工办理普通

社会保险（按深圳相关标准）和人身意外保险（每人100元/年）。

保险费列入物业管理服务

成本费开支。

7.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，按政府规定提取10%的物业

管理服务佣金，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。

乙方弄虚作假，乱收费，做假账，

一经发现甲方有权单方解除双方合同关系。

8.景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张

贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。

账目公布时间为每季度后的

次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。

乙方不公布账目，业主有权

暂停支付物业管理服务费。

9.甲方有权聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，审计费用在物业收费

中支出。

乙方提供的帐务虚假或严重失实的，将构成甲方解除合同的合理理由。

第五条专项本体维修基金的收支管理

1.景洲大厦专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25元，随物业管理服务费一齐由

乙方直接向业主收取，然后以业主委员会名称单独建帐列项，按政府规定的专项本体维修基

金使用范围专款专用。

2.景洲大厦专项本体维修基金的使用，按物管公司先立项报价，业主委员会审核签字后才实

施的程序进行运作。

3.景洲大厦专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由业主委员会向业主公布一次

（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交物业管理

公司核查备存。

账目公布时间为每季度后的次月15日以前。

4.业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。

5.景洲大厦公用设施专用基金（指用于深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定指定项目）

由业主委员会负责向开发商追讨。

在大厦须动用该专用基金时，且原大厦开发商拒绝支付该

专用基金的情况下，由业委会负责。

第六条业主共有物业收入及其管理

1.景洲大厦停车场属大厦配套的公共设施，其产权属景洲大厦业主共同所有。

景洲大厦停车

场及公共场地出租的所有税后收入归景洲大厦业主所有，以业主委员会的名称单独建帐列

项。

2.景洲大厦停车场及业主共有物业，甲方委托乙方代为管理（出租），并参照政府物业管理

服务规定，按收入的10%提取车场管理服务费。

3.景洲大厦停车场及业主共有物业出租的收入（除应缴税收和乙方提取10%的车场管理服务

费外），和专项本体维修基金分别立项合并使用，用于景洲大厦新增改造项目和补贴物业管

理使用，原则上每年提留30万元（含本体维修基金）作积累，为今后大厦电梯更换、墙体维

修储备资金。

如年度出现管理费不足，由业主委员会从车场收入（含本体维修基金）中划

拨。

第七条业主委员会经费的收支管理

1.景洲大厦业主委员会按政府有关规定“每年每户8元”的标准，在物业管理费中，提取业

主委员会活动经费。

业主委员会活动经费的收支情况，由业主委员会按季向业主公布，接受

全体业主的监督。

2.景洲大厦业主委员会主任每月领取500元职务津贴，用于交通、通讯等方面的补贴。

职务

津贴在物业管理服务费中立项列支。

第八条业主委员会自律承诺

1.景洲大厦业主委员会全体成员应同物业管理服务公司加强沟通，相互尊重；不得利用监督

权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。

2.景洲大厦业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车费，不得无理干涉物业管

理公司的正常经营；不得无理煽动业主不交物业管理服务费。

3.业主委员会不得从事于物业管理服务监督无关的经营活动。

4.业主委员会应按政府有关规定进行换届选举，并制定《业主公约》，对全体业主产生约束

效力。

第九条金风帆物业管理公司自律承诺

1.金风帆物业管理公司应同景洲大厦业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受景洲

大厦业委会和全体业主的监督；

2.金风帆物业管理公司承诺，不作假帐、乱收费，定期公布物管帐目，严格按深圳市优秀住

宅小区标准提供管理服务。

加强大厦治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，

造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将

承担赔偿责任。

若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。

承诺小

区治安消防重大责任事故发生率为零。

3.金风帆物业管理公司承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。

4.乙方对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施。

第十条合同的终止、续约与交接

1.景洲大厦物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。

乙方应提前10天按政府、行业

法规，填报固定资产、办公、设备、大厦资料等交接清单，送业主委员会审核。

大厦物业收

费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财

务公司进行审计。

2.乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知业主委员会。

由业主委员会召开业主

大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。

管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作

假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。

3.业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。

由业主委员会另行

招聘物业管理服务公司。

4.新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服

务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第十一条双方争端与解决方式

1.一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

2.乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计

算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

3.乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人

造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

4.甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。

协商不成的，任何一方均

可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

第十二条其他事项

1.本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。

2.乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。

乙方在业主公约与

本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其

他费用的，应获得甲方批准。

3.本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。

本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有约束力。

甲方：

深圳市福田区景洲大厦业主委员会乙方：

深圳市金风帆物业管理发展有限公司

负责人：

负责人：

签署日期:

2003.10.30.签署日期:

深圳景洲大厦物业管理服务标准

乙方按深圳市优秀住宅小区评比标准提供物业管理服务，没有明确规定的，以双方约定

的本服务标准（见附件二：

《深圳景洲大厦物业管理服务标准》）为准。

附件二为本合同的

组成部分，具有同等法律效力。

一、综合管理

1.小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

2.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。

3.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施。

4.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜

间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修15分内到现场。

5.全体员工统一着装，持证上岗率100%。

6.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

7.与业主签订物业管理服务合同、《业主公约》等手续；公开服务标准、收费依据及标准。

8.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。

9.每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户

不低于总户数80％，综合服务满意率达到深圳市优秀住宅小区评比标准。

二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按政府规定的行业物管标准执行，有法定标准的不得低于法定标准。

共用部位公用设施

所包括的范围以本物业划定红线内为准。

确保小区楼内共用部位、共用设施设备、基本市政

设施的正常使用运行和小修养护，包括：

1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，按相关维修服务标准执行。

2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、

通路、步道、活动场地达到基本平整，边沟渠洞通畅。

3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。

4.负责小区智能化设施的日常运行维护。

5.每年1次清洗大厦外墙。

每5个月对水箱进行二次供水设施清冼，对蓄水池定期消毒，确保

蓄水池清洁卫生，水质达到深圳市饮用水标准。

6.乙方承诺小区房屋完好率、零星维修合格率100%；维修保养满意率100%。

三、维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。

2.设定垃圾集纳地点，每日不少于2次清运楼内垃圾，按相关服务标准，对垃圾中转站、桶

进行管理。

3.每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物。

4.对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行清扫。

5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。

6.在雨天气应及时对区内道路积水进行清扫处理。

7.小区红线范围内的绿地和道路两侧、墙壁实行区间立体绿化，按相关绿化服务标准执行。

8.乙方承诺小区环境卫生达标率、消杀达标率、绿化达标率100%。

四、小区安全

1.乙方承诺对大厦实行24小时封闭式监控管理，认真做好外来人员登记管理工作，有效避免

各类偷盗、治安事件发生。

非大厦人员进入大厦前需通过对讲机让业主确认，然后登记放

行。

应加强大厦治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，

财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。

2.若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。

3.乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

五、公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

1.封闭管理：

做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显

标志和防范措施；保证门禁系统运行正常。

2.维护交通秩序：

对小区内机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度有明显标识。

3.看管公共财产：

包括楼内的门、窗、消防器材及小区的井盖、桌椅、小品、花、草、树木

等。

4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，巡逻做到有计划、有记录。

5.小区内发生治安案件、刑事案件、意外事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理，

并通报全体业主，不得隐瞒。

六、车场管理

　　机动车辆在停车场的看管

1.有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

2.对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

3.保证停车有序，24小时设专人看管。

七、消防管理

　　公共区域消防设施的维护及消防管理

1.有健全的消防管理制度，建立消防责任制。

2.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。

3.定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

八、电梯维护

　　养护、运行、维护

1.景洲大厦电梯更换后，保证景洲大厦电梯24小时（例行保养和故障维修除外）安全运行，

按政府行业有关法规标准对大厦电梯进行维护。

电梯出现关人事故，管理人员应在15分钟

以内到场进行处理。

2.严禁大厦内公司使用住宅电梯承载运送货物。

3.电梯必须按国家规定每年定期实行年检。

九、装修管理服务

　　房屋装饰装修管理

1.有健全的装修管理服务制度。

2.查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项。

3.装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的

装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

4.业主装修结束后，应进行检查。

对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部

门处理；

5.及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过2天。

深圳市景洲大厦业主委员会

深圳市金风帆物业管理公司

景洲业主委员会承诺提供下列工作条件

1.按深圳政府、行业、有关规定标准，提供管理用房，免费供管理处使用。

2.甲方向乙方提供本物业的各项物业档案、资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、

公共收入积累形成的资产。

3.地下停车场每月每车250元，地面停车每月每车110元，由于地下、地面停车，车位不足，

难于均衡操作，故将地面停车位收费差额，均衡到全部停车业主中，地面、地下停车收费标

准统一按230元收取，由业委会告之全体业主（若政府指导价格变动，停车收费相应调

整）。

4.景洲大厦电梯改造前所发生的所有电梯事故与乙方无关。

电梯的更换改造由业委会同原开

发商协商解决。

深圳市福田区景洲大厦业主委员会

2003年10月30日

深圳景洲大厦业主大会选聘物业管理公司中标通知

深圳市金风帆物业管理公司：

2003年10月18日，深圳景洲大厦举行业主大会，就深圳景洲大厦选聘物业管理公司进行

业主投票表决。

投票表决结果现已揭晓，业主大会共回收有效票数2996票（应投票数为

4185票），投票数均分别超出法定的过半票数和三分之二票数。

贵公司在应聘的三家物管公司中名列第一，获得了2727票，以最高票获得深圳景洲大厦

物业管理权。

特此通知

深圳景洲大厦业主大会

深圳景洲大厦业主委员会

2003．10．20.

关于进驻接管景洲大厦的函

深圳市景洲大厦业主委员会:

感谢贵小区业主选择我公司为景洲大厦提供物业管理服务。

经双方平等协商已达成共识，签订《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。

我公司将于2003年

10月31日正式进驻景洲大厦，办理相关物管交接手续。

特此函告。

深圳市金风帆物业管理发展有限公司

2003年10月30日