建筑工程前介阶段验收规范细则指引.docx

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建筑工程前介阶段验收规范细则指引

建筑工程前介阶段

验收规范及细则指引

【标准用词说明】：

为便于在执行本规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:

1.1.表示很严格，非这样作不可的：

正面词采用“必须”；

反面词采用“严禁”。

1.2.表示严格，在正常情况下均应这样作的：

正面词采用“应”；

反面词采用“不应”或“不得”。

1.3.表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样作的：

正面词采用“宜”或“可”；

反面词采用“不宜”。

1.4.条文中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为“应符合……的规定”或“应符合……要求（或规定）。

【参考引用标准名录】：

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。

凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准

1.5.GB50015《建筑给水排水设计规范》

1.6.GB50016《建筑设计防火规范》

1.7.GB50017《钢结构设计规范》

1.8.GB50019《采暖通风与空气调节设计规范》

1.9.GB50045《高层民用建筑设计防火规范》

1.10.GB50052《供配电系统设计规范》

1.11.GB50053《l0kV及以下变电所设计规范》

1.12.GB50054《低压配电设计规范》

1.13.GB50055《通用用电设备配电设计规范》

1.14.GB50057《建筑物防雷设计规范》

1.15.GB50058《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》

1.16.GB50067《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》

1.17.GB50084《自动喷水灭火系统设计规范》

1.18.GBJ50092—96《沥青路面施工及验收规范》

1.19.GBJ97—87《水泥混凝土路面施工及验收规范》

1.20.GB50098《人民防空工程设计防火规范》

1.21.GB/T50108《地下工程防水技术规范》

1.22.GB50116《火灾自动报警系统设计规范》

1.23.GBJ133《民用建筑照明设计标准》

1.24.GB50134—2004《人民防空工程施工及验收规范》

1.25.GB50140《建筑灭火器配置设计规范》

1.26.GBJ149—90《电气装置安装工程母线施工及验收规范》

1.27.GB50150—2006《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》

1.28.GB50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》

1.29.GB50168—2006《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》

1.30.GB50169—2006《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》

1.31.GB50170—2006《电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范》

1.32.GB50171—92《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》

1.33.GB50172—92《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》

1.34.GB50198《民用闭路监视电视系统工程技术规范》

1.35.GB50200《有线电视系统工程技术规范》

1.36.GB50203《砌体工程施工质量验收规范》

1.37.GB50204《混凝土结构工程施工质量验收规范》

1.38.GB50205《钢结构工程施工质量验收规范》

1.39.GB50206《木结构工程施工质量验收规范》

1.40.GB50207《屋面工程质量验收规范》

1.41.GB50208《地下防水工程质量验收规范》

1.42.GB50209《建筑地面工程施工质量验收规范》

1.43.GB50210《建筑装修工程质量验收规范》

1.44.GB50212《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》

1.45.GB50354《建筑内部装修设计防火规范》

1.46.GB50236《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》

1.47.GB50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》

1.48.GB50243《通风与空调工程施工质量验收规范》

1.49.GB50254—96《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》

1.50.GB50255—96《电气装置安装工程电力变流设备施工及验收规范》

1.51.GB50257—96《电气装置安装工程爆炸和火灾危险环境电气装置施工及验收规范》

1.52.GB50261《自动喷水灭火系统施工及验收规范》

1.53.GB50263《气体灭火系统施工及验收规范》

1.54.GB50268《给水排水管道工程施工及验收规范》

1.55.GB50274《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》

1.56.GB50275《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》

1.57.GB50300《建筑工程施工质量验收统一标准》

1.58.GB50303《电气工程施工质量验收规范》

1.59.GB50310-2002《电梯工程施工质量验收规范》

1.60.GB50312《综合布线系统工程验收规范》

1.61.GB50339《智能建筑工程质量验收规范》

1.62.GB50343《建筑物电子信息系统防雷技术规范》

1.63.GB/T50344《建筑结构检测技术标准》

1.64.GB50348《安全防范工程技术规范》

1.65.GB50354《建筑内部装修防火施工及验收规范》

1.66.GB50370《气体灭火系统设计规范》

1.67.GB50394《入侵报警系统工程设计规范》

1.68.GB50395《视频安防监控系统工程设计规范》

1.69.GB50396《出人口控制系统工程设计规范》

1.70.GB10060《电梯安装验收规范》

1.71.GB10080《空调用通风机安全要求》

1.72.GB13495《消防安全标志》

1.73.GB14102《防火卷帘》

1.74.GB14561《消火栓箱》

1.75.GB15630《消防安全标志设置要求》

1.76.GB16899《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》

1.77.GB17945《消防应急灯具》

1.78.GB19517《国家电气设备安全技术规范》

1.79.GB7588《电梯制造与安装安全规范》

1.80.GB/T10058《电梯技术条件》

1.81.GB/T10059《电梯试验方法》

1.82.DBJ/T01-27《高级建筑装饰工程质量验收标准》

1.83.DBJ01-51-2003《建筑工程资料管理规程》

1.84.DBJ01-74《细水雾灭火系统设计、施工及验收规范》

1.85.DBJ01-79《住宅建筑门窗应用技术规范》

1.86.DBJ/T01-81《砌体结构工程施工质量验收规程》

1.87.DBJ01-82《混凝土结构工程施工质量验收规程》

1.88.DBJ01-608《北京市住宅及住宅安全防范设计标准》

1.89.DBJ01-611《消防安全疏散标志设置标准》

1.90.DBJ01-615《建筑智能化系统设计技术规程》

1.91.DB11/367《地下室防水施工技术规程》

1.92.DBJ11-623《自然排烟系统设计、施工及验收规范》

一.规范细则指引编制目的

规范新项目在竣工验收的基础上，进行接管验收的工作方法和验收标准，便于后期使用过程中的运营管理工作，精确控制物业运营成本的投入，减少运营过程中的改、建、修、补等工程。

二.适用范围

适用于所有建筑工程项目的接管验收工作。

三.前介部门职责

3.1集团工程管理中心负责本指引的制订、修改、指导和监督；

3.2严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目协同地产向施工方提出整改要求；

3.3各地产公司验收业务端协同配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。

四．方法、过程及流程。

4.1、工程的接管验收应由施工单位完成自检，并提出自检报告后进行。

4.2、集团工程管理中心、项目部接到自检报告后择日进行接管验收工作。

4.3、验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的约定验收时间并签发收复函。

4.4、验收小组与施工单位对楼宇质量、使用功能、外观、公共配套设施、设备进行验收。

4.5、对验收发现的质量问题，由验收小组填写遗留问题汇总表，并约定时间由施工单位负责整改，并商定时间复验。

4.6、对无明显不符合验收标准的，项目部接收钥匙。

对仍存在缺陷的系统及房间整改验收合格后再接收钥匙。

4.7、物业项目部初验完成后，有专人负责与地产业务端、施工单位、监理方联合集团工程管理中心进行二次检查。

对发现的质量问题由物业项目部汇总后报集团工程管理中心，并限期由施工单位逐项整改，整改后由房产业务端、集团工程管理中心、施工单位、监理单位、联合进行接管验收进行复验。

4.8、在合同规定的保修期内，物业项目部运维管理人员发现建筑施工或设施、设备缺陷时及时报告集团工程管理中心相关专业人员，经核实后由施工单位更换或返修。

4.9流程：

五．接管验收标准和要求（具体以下内容可根据项目具体情况删减）

5.1资料：

5.1.1产权资料

A.用地批准资料.

B.项目批准资料

C.施工许可证.

D.用水、用电、用气指标批文。

5.1.2技术资料

A．住宅区规划图，小区竣工总平面图。

B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

C．单位工程竣工验收证明书。

D．地图勘探报告，沉降观察记录。

E．地下管网竣工图。

F.所有设备订货合同、产品合格证、随即资料（使用说明检验报告），随即专业工具清单。

G．电缆铺设记录。

H．线路及电力电缆试验记录。

I.发电机、电动机检查试运转记录。

J．电气设备试验调整记录。

K.电气设备绝缘检查。

L．电气设备送电验收记录。

M．防雷接地电阻检测记录。

N．防雷引下线焊接记录。

O．水、卫生器具检验合格证。

P．通风机风量测量调整记录。

R.环保达标验收许可证。

S．消防验收许可证。

T．房屋测绘验收资料。

U．房屋验收记录。

V.绿化平面图。

5.2房屋：

5.2.1内墙面

表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。

方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、允许偏差3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

5.2.2顶棚（层高），开间尺寸

验收标准基本同墙面

各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。

顶棚在开整度得基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。

5.2.3地坪

地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。

踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查没面不少于3个点。

5.2.4进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门

门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。

电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。

5.2.5阳台

除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。

5.2.6卫生间、厨房间

墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。

卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。

各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。

给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

5.2.7塑钢门窗

门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。

门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。

5.2.8公共部位（楼梯走到）

5.2.8.1墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。

斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。

5.2.8.2地砖铺贴平整，拼花图清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整允许偏差小于4mm。

5.2.8.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。

5.2.8.4楼梯栏杆、扶手：

栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。

5.2.9外墙

5.2.9.1外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

5.2.9.2窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。

5.2.9.3空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。

5.2.9.4阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。

5.2.9.5外墙勒脚线和明沟：

表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；名沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。

5.2.10屋面

5.2.10.1光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。

5.2.10.2飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。

5.2.10.3屋里地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙：

国家建筑规范中90厘米高，如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1.2公尺，而为避免业主刻意加高女儿墙，方便以后搭盖违建，亦规定高度最高不得超过1.5公尺；排气管等）的链接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。

天沟排水通畅，无明显积水，整个层面24小时盛水无渗漏。

5.3给排水、电器部分：

5.3.1.给水管

每层管道内应设支架，关卡埋设牢固，关卡与管子接触紧密。

给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。

水表安装位置正确，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约20mm。

明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感干净后，刷银粉漆二度。

所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。

5.3.2排水管

排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表0.5cm。

检查口位置正确，清扫方便。

排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。

所有排水管灌水通流试验做到不渗不漏，排水通畅。

5.3.3空调、雨落管

按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支撑件间距不大于2m。

立管的垂直度偏差：

每5m不大于10mm，全高不大于30mm。

所有管道不堵不漏，排水通畅。

雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。

5.3.4煤气管

管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。

立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。

管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。

煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。

煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。

5.3.5避雷带

避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。

避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为φ的6倍双面焊。

全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。

5.3.6配电箱

元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。

（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）

配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。

5.3.7开关，插座（含电视机、电话、可视对讲机、宽带网）

线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。

开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。

5.3.8.阳台灯具安装上下对齐

5.3.9电器回路测试

绝缘测试。

导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。

通电测试。

漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

5.3.10配电柜、盘

盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。

盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。

所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。

柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。

盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。

操作及联动试验正确，符合设计要求。

验收时应提供下列资料和文件

A工程竣工图

B制造厂提供的产品说明书，测试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。

C安装技术记录，调试试验记录。

5.3.11电缆

电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，正确，清晰。

电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属户层的接线、相序排列等应符合要求。

电缆终端、电缆接头应按牢固。

接地应良好；相色应正确;电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

电缆沟内应无杂物，盖板齐全。

直理电缆路径标志物与实际路径标志相符。

路径标志应清晰、牢固、间路适当。

验收时应提交下列资料和技术文件：

A.设计资料图纸、竣工图。

B.制造厂提供的产品说明书，试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。

C.电气试验清单。

5.3.12.电动机的验收要求

电机性能应符合电机周围工作环境的要求。

电机转子应灵活，启动停止或惯性空转时不得有磁卡声。

润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。

其性能应符合电机的工作条件。

电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。

电机转动方向要符合要求，无杂声。

电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。

验收时应提供下列资料和文件：

A.制造厂提供的产品说明书。

B.检查及试验记录。

C.合格证件冀安装使用图纸等技术文件。

D.调试验收记录报告。

5.3.13电梯

A．拽引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。

B．限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。

C．钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯，松股及断丝现象。

D．制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。

E．导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。

F．轿厢的组装应牢固，娇壁结合处平整。

G．导靴要保证电梯正常运行。

H．轿厢地坎与各层门地坎的偏差严禁超过

I．层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢固、不变形，不突出装饰面。

J．厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。

关闭时上下门缝一致。

K．电梯的电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应与电源分开。

L．电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。

M．电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。

N．电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。

O．各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。

P．急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。

Q．极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。

R．轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。

S．井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。

T．安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

U．电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。

V运行控制功能达到设计要求。

W超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。

拽引机工作正常。

X．在验收时应提供下列资料和文件：

1.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。

2.制造厂提供的随机文件和图纸。

3.电梯检查及电梯运行参数记录。

5.3.14.水泵

水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。

离心泵和轴流泵的安装应水平。

出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。

底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。

电动机转子轴孔与转动轴间隙均匀。

离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有满伏泄露、温度不得过高。

电动机的电流不得超过额定值。

运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。

滚动轴承最高温度不得超过70摄氏度，滑动轴承不能超过60摄氏度。

验收时应提交下列资料和文件：

A．制造商提供的产品说明书。

B．合格证及安装图纸等技术文件。

C．安装技术记录。

D．调整试验记录。

5.3.15.可视门对讲

室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采取直接式。

5.3.16.背景音乐系统

室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。

5.3.17.闭路电视可与周界防越报警系统联动进行视频录像。

摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天，夜间正常使用，并保证图像清晰，配置必须满足招标书上的功能要求。

5.3.18.周界红外报警系统

系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。

可在不少于三个月时间内进行验证。

5.3.19.电子巡更系统

信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。

5.4室外总体部分：

5.4.1室外排水工程

室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。

窖井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。

各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。

管道系统作闭水试验和冲