最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用解读.docx

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最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用解读

最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用【解读

最高人民法院于近日公布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）将于2010年11月18日起施行。

为正确明白得适用，对其起草背景和要紧内容说明如下：

    一、房屋登记案件的受案范畴

   《物权法》刚一公布，各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理当中引起烈火讨论的一个问题。

《物权法》及建设部配套的《房屋登记方法》（以下简称《方法》）关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权益登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。

二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。

两类行为都符合《行政诉讼法》关于受案范畴的规定，均为可诉。

鉴此，《规定》第一条规定：

“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

”

   关于房屋登记排除司法审查的问题，司法说明规定了三种情形：

（1）依照有权机关法律文书所为的房屋登记。

《规定》第二条第一款规定：

“房屋登记机构依照人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

”据此，可分两种情形，一是按照具有确权成效的人民法院判决、仲裁委员会的仲裁书、人民政府的征地决定作出的房屋登记行为。

按照《物权法》第二十八条规定，现在，新的权益人差不多直截了当取得了房屋所有权。

二是依照人民法院等有权机关作出的协助执行通知书作出的房屋登记行为，登记机构受到有权机关文书效力的拘谨。

上述两种情形下，登记机构所作的登记并非出于独立意志，承认其可诉性不能起到救济当事人的作用，只能徒增司法负担。

（2）换证、补证及更新登记簿的可诉性。

《规定》第二条第二款规定：

“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

”依照《方法》第二十七条规定，房屋权属证书、登记证明破旧的，权益人能够向房屋登记机构申请换发。

房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权益人能够申请补发。

另外，登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。

这些行为是否可诉？

实践中经常产生疑问。

我们认为，这些行为假如没有改变原登记内容，则系重复处置行为，不可诉；反之则可诉。

（3）历史遗留问题。

《规定》第二条第三款规定：

“房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

”其理由是，在行政诉讼法实施之前，房屋登记不属行政诉讼受案范畴，按法不溯及既往原则，不应受理。

   《规定》第三条还规定了不阻碍房屋登记案件可诉性的三种情形：

“

（一）房屋灭失；

（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采纳。

”

   房屋灭失、房屋登记行为被登记机构改变（包括注销、变更、撤销等），原房屋登记行为仍有损害利害关系人权益的可能，故此应当给利害关系人保留救济的机会。

这是《规定》第三人第

（一）、

（二）项的要紧理由。

   法院在审理民事案件时把房屋登记作为定案证据使用后，当事人能够起诉该房屋登记吗？

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的说明》第四十四条第（十）项规定，诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉。

因此，问题确实是民事判决将房屋登记的结果的房屋权属证书作为证据使用，是否属于“羁束”的情形。

我们认为，应为不羁束，因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。

这是《规定》第三条第（三）项的要紧理由。

   二、债权人的原告资格问题

   债权人诉转移登记的资格问题，在房屋登记案件中大量显现，对此加以明确的呼声比较强烈。

我们认为，债权人一样没有原告资格，因为房屋所有权人把房屋卖掉可获对价，对价仍可还债，并不阻碍债权。

只是，确实存在某些专门情形应当承认原告资格。

鉴此，《规定》第四条作出如下规定：

“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：

（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

”下面对上述四种情形分别说明：

   第一，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。

房屋买卖双方办理预告登记后，房屋买受人享有的债权就由一般债权变成了受到专门爱护的债权。

按照《物权法》第二十条第一款，预告登记后，未经预告登记的权益人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

据此，债务人再次转让已作预告登记的房屋，房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。

假如房屋登记机构予以办理，则债权人能够基于预告登记权益人的身份提起行政诉讼。

   第二，房屋为抵押物，且转让房屋未经抵押权人同意。

《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

分三种情形。

一是转让经抵押权人同意，同意则意味着舍弃了提出异议的权益；二是转让未经抵押权人同意，但债务人差不多代为清偿，现在不仅抵押权消灭，债权也消灭了，自然没有起诉的原告资格；三是转让房屋未经抵押权人同意，且抵押权仍旧存在。

有原告资格。

抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的爱护，自然有原告资格。

   第三，人民法院对房屋采取强制措施。

我们认为，债权人在符合以下两个条件时具有原告资格：

（1）人民法院采取强制措施的目的在于保证债权实现。

假如法院采取强制措施是为了其他利益而非爱护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于一般债权，无原告资格。

（2）人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。

房屋登记不得对抗司法，但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。

按照有关司法说明规定，人民法院对房屋采取强制措施，必须通知房屋登记机构。

   第四，房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通。

我们认为，房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件，但房屋登记机构有意侵害债权却明显超出了登记规则所能容许的底线。

假如房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的，而徇私予以办理，则应承认债权人的诉权。

   需要强调一点，本条并非是完全列举，只是把实践中差不多共识四种情形先明确下来，并不排斥法院在实践中连续探究。

   三、连续转移登记案件的起诉与受理

   与房屋连续转让相附随，起诉连续转移登记的情形时有发生，各地法院对此尚无共识。

一种意见认为法院只能受理起诉第一次转移登记的案件，关于后续转移登记的起诉，则不宜受理，因为如此就会损害善意第三人的利益。

另一种意见认为应当承诺一并起诉，理由是，后续转移登记的买受人未必差不多上善意取得，应当给予利害关系人以救济的机会。

我们倾向于第二种意见，具体有如下三点内容：

   第一，利害关系人具有起诉第一次转移登记的原告资格，这一点是没有疑问的。

   第二，利害关系人是否具有起诉第二次转移登记的资格，在第一次转移登记的司法审查结果出来之前是不明确的。

假如判决撤销，则具有起诉第二次登记的资格。

反之则没有。

   第三，由上述意见能够得出两个判定，一是利害关系人一并对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。

人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼要求，或者确认在先转移登记违法（保留登记成效）的，裁定驳回原告对后续转移登记的起诉；人民法院判决撤销第一次转移登记的，则连续审理第二次转移登记。

依此类推。

   依照以上观点，《规定》第五条规定：

“同一房屋多次转移登记，原房屋权益人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

”“原房屋权益人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼要求，或者因爱护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

”“原房屋权益人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

”

   四、法院通知第三人参加诉讼的问题

   调研中，许多法院建议司法说明关于哪些第三人由法院通知参加诉讼，哪些由第三人申请参加诉讼的问题加以明确。

考虑利害关系的明显程度和法院的承担能力，我们认为，房屋登记的权益人以及被诉异议登记、更正登记、预告登记的权益人，他们的利益直截了当受到判决结果的阻碍，而且可能是不利阻碍，按照正当程序之法理，作出不利处分之前应当给利害关系人申辩机会。

假如他们被记载于登记簿，则利害关系显而易见，法院通知他们以第三人身份参加诉讼，既是可能的，也是必要的。

除了明确记载于登记簿上的权益人之外，其他人假如与房屋登记存在利害关系，应当以人民法院能否确认为标准，假如能确认，则应通知；不能确认则由他们自行申请。

据此，《规定》第六条规定：

“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：

（一）房屋登记簿上载明的权益人；

（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权益人。

（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。

”

   五、房屋登记案件的管辖

   按照不动产诉讼专属管辖原则，房屋登记案件一样都应由房屋所在地法院管辖。

之因此如此，要紧是为了便于法院现场调查取证。

只是，在某些房屋登记案件中，现场调查取证往往并非必要，因此能够更多地考虑便民之需要，给予原告更多的选择空间。

我们认为，要求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责、对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼，以及因行政复议改变房屋登记行为而引起诉讼等三种情形下，应当给予原告这种选择权。

据此，《规定》第七条规定：

“房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：

（一）要求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；

（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。

”

   六、民行交叉及其处理

   原告起诉房屋登记行为时，假如对作为基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，法院如何处理？

我们认为，由于基础关系的定性决定着房屋登记行为的存废，在基础关系存在争议时，处理行政争议的时机可能不成熟。

因此，恰当的处理是告知当事人先解决民事争议，行政案件暂不立案，但解决民事争议的时刻不应运算在行政诉讼起诉期限内。

假如行政诉讼差不多受理，如何办？

在民事案件处理期间，应当裁定中止诉讼。

鉴此，《规定》第八条规定：

“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不运算在行政诉讼起诉期限内；差不多受理的，裁定中止诉讼。

”

   七、复印件、影印件的可采性

   房屋登记的档案材料中通常会有复印件、影印件的存在。

比如申请人的身份证、户籍证明、户口本、护照、结婚证、营业执照等身份证明材料，房屋登记机构只能在核对原件后收取复印件。

法院在审查中，如何看待这些证据的证明力？

是否应当要求房屋登记机构提供原件加以核对？

有两种不同意见。

一种意见认为，应当由被告提供原件进行核对；被告无法提供原件的，人民法院能够调取；复印件、影印件与原件不一致或者原件无法取得且被告不能提供其他证据证明的，人民法院对该复印件、影印件的证明效力不予认可。

另一种意见认为，若原件由被告保管的，应当由被告提供原件进行核对；被告非自身的缘故而不能提供原件的，应提交经核对原件的复印件并作出说明。

原告假如仍不认可，则应提供相应的证据。

   我们倾向于第二种意见。

要紧理由是：

第一，被告不具有举证能力，由于原件由申请人自己保管，房屋登记机构只能提供档案中储存的复印件，若当事人无法联系到、拒不提供或本来就存在弄虚作假的情形，则房屋登记机构没有途径找到原件，在此情形下，要求房屋登记机构不提供原件就不对复印件的证据效力采信是不合适的。

第二，法律要求房屋登记机构在接收复印件时进行核对，假如不给予其信任，这一制度就难以为继，因此，在一样情形下，应当推定被告留存的复印件与原件一致。

第三，原告要推翻法律推定，应当提供证据。

据此，《规定》第九条规定：

“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。

被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。

被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。

当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。

”

   八、关于房屋登记案件判决的若干问题

   房屋登记行为合法时如何判决？

一样认为，按照《行政诉讼法》第五十四条第

（一）项规定，登记合法，应当判决坚持。

我们经调研认为，考虑到房屋登记案件的专门性，不宜判决坚持，判决驳回诉讼要求更为适宜。

因为法院对登记行为的审查实际上是复审，而不是代替行政机关作出正确的行为。

法院认为被诉登记行为合法意味着两点，一是房屋登记机构的审核达到了合理审慎的程度。

二是现有证据能够支持登记结果，然而不能排除今后有新的证据能够推翻这一结果。

在登记行为未涉诉的情形下，假如当事人发觉登记结果错误，能够持有关证据向房屋登记机构申请更正。

然而在登记案件中，假如法院判决坚持，按照司法优越原则，房屋登记机构不能作出与此相矛盾的行为，即便登记结果错误，亦无更正空间。

鉴此，《规定》第十条规定：

“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼要求。

”

   对违法的房屋登记行为可否作出部分撤销判决？

我们认为，以下两种情形能够适用部分撤销：

一是登记存在多个权益主体，其中部分主体权益基础丧失，能够撤销部分主体的房屋登记。

二是房屋可分，其中房屋的登记违法的，能够判决撤销该部分房屋的登记行为。

鉴此，《规定》第十一条第一款规定：

“被诉房屋登记行为涉及多个权益主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，能够判决部分撤销。

”

   房屋登记在诉讼前或者诉讼中已被房屋登记机构撤销或者注销，其可诉性不受阻碍，然而如何判决有必要加以明确。

按照《若干说明》第五十七条第二款规定第

（二）项规定，“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的”，法院应当判决确认登记行为违法。

此种情形下，房屋登记的效力在确认违法之前即已被消灭。

鉴此，《规定》第十一条第二款规定：

“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。

”

   按照《若干说明》第五十八条规定，撤销房屋登记将给公共利益造成重大缺失的，能够判决确认登记违法，但保留登记成效。

除此之外，现有法律和司法说明没有规定其他确认违法保留成效的情形。

我们认为，为了与《物权法》上善意取得制度相衔接，有必要增加一种情形，即房屋已为第三人善意取得的，即便登记行为违法，亦不应撤销。

因此，假如违法能够补救，法院应当判决房屋登记机构采取补救措施。

《规定》第十一条第三款规定：

“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大缺失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

”

   九、房屋登记案件赔偿问题

   多因一果有两大形状：

混合侵权和共同侵权。

混合侵权当中，房屋登记机构与第三人并无通谋，房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非有意，第三人的主观状态则可能是有意或者过失。

比较典型的情形是，第三人造假并不足以乱真，但其利用登记人员的疏忽大意，最终达到了欺诈目的。

此类情形，房屋登记机构如何承担责任？

讨论当中那个问题的争议专门大。

我们认为，房屋登记机构应以承担中间性质的按份责任为宜。

什么缘故是中间责任？

因为第三人利用房屋登记机构的失误为自己牟利，也确实是说，登记错误的最终受益人是第三人，而非房屋登记机构。

从那个意义上说，房屋登记机构承担赔偿责任是拜第三人所赐，故房屋登记机构对原告所承担的赔偿责任，最终依旧应由第三人买单。

什么缘故要按份？

因为过失在性质上有轻重之分，在损害缘故力上有大小之分，按照公平原则，其与赔偿责任份额之间应为正比关系。

   调研中有人提出，房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第二十一条规定。

按照该条规定，登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，即只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。

在《物权法》公布时，这种观点较为流行，但随着《物权法》的实施，过错推定责任慢慢成为实务当中起支配作用的标准。

我们经研究认为，在关于赔偿责任承担的诸多方案当中，过错推定责任最具合理性，而且从法律说明上也能够得到论证。

《物权法》二十一条规定第一款规定：

“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记差不多完成，差不多完成的房屋登记因此也是错误的，然而按照该款规定，第一应当由当事人承担民事赔偿责任。

假如关于登记错误，登记机构也有错误如何办？

那个问题由第二款作出回答。

因此，联系上下文，该条第二款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误确实是未尽到法定的审核职责，具体说确实是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。

据此，假如第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发觉的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。

鉴此，《规定》第十二条规定：

“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当依照其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

”

   关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任，我们认为，恶意串通属于共同侵权，而共同侵权的法理是连带赔偿责任。

据此，《规定》第十三条规定：

“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

”

   十、司法说明的适用范畴

   《规定》第十四条规定：

“最高人民法院往常所作的相关司法说明，凡与本规定不一致的，以本规定为准。

”“农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。

”其中第二款规定“参照”是考虑到，建设部《方法》将农村集体土地上的房屋登记也纳入了管辖范畴，司法说明应当有所衔接。

只是，《方法》层级较低，不能作为司法说明制定依据，故此，本条用了“参照”的表述。