关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述.doc

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关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述

作者:

胡伟红

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述

重庆工商大学派斯学院经济系胡伟红

摘要：

近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。

个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。

个人住房抵押贷款市场的迅速扩张，得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上，房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障;其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。

然而，随着个人住房贷款余额的不断增长，商业银行的信用风险也在不断累积。

如何控制抵押贷款的风险，以及采取怎样的措施，是当务之急。

关键词：

商业银行；住房抵押；风险；对策

Abstract：

Inrecentyears,ourcountry'scommercialBankspersonalhousingmortgageloanbusinessdevelopedveryrapidly,greatlypromotedthedevelopmentoftherealestateindustry,especiallyforthedevelopmentofthehousinghasplayedapositiverole.Personalhousingmortgageloanshavebecomeanimportantpartofcommercialbankcreditbusiness.Therapidexpansionofpersonalhousingmortgageloanmarket,thankstotherealestateloanisbuiltonthebasisofrealestatemortgage,realestatemortgageprovidesafullhousingmortgageloanguarantee;Secondprofitofrealestatecreditandqualityrelativetootherloans.However,withthegrowingofpersonalhousingloanbalance,thecreditriskofcommercialBankshasbeenaccumulated.Howtocontroltheriskofmortgage,andwhatmeasuresaretaken,isapriority.

Keywords：

CommercialBanks；PersonalHousingLoan；RiskAnalysis;Measurestoprevent

住房是人们从以前到现在一直都是一个问题改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分，一直是社会各界关注的热点话题。

房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。

近年来我国利率水平较低，商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，商业银行在收获住房贷款所带来的利益时，也需要认真对待住房贷款业务的潜在风险。

一、个人住房抵押贷款的概述

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

1、商业银行个人住房贷款的风险分类

史玉霜（2013）从宏观和微观两个层面，对个人住房贷款的风险进行了透彻的分析，将风险分为系统性风险和非系统性风险，在系统性风险方面，主要介绍了国家的政策、法律风险、利率风险、市场风险等，非系统性风险方面，流动风险，抵押物风险等。

前者主要受国家政策等方面影响，后者主要受各银行的资产结构和本银行的具体策略影响。

李桂平（2010）提出个人款违约风险的影响因素有借款人的财务负担比率、贷款的期限、贷款的利率、所购房产的交房方式、房地产周期和借款人财务状况等。

借款人的自身经济状况会对还款有很大影响，若借款人不能按时还款就增加了住房贷款的风险。

余敏丽（2011）认为主要分为几大类风险。

如信用风险，流动性风险，利率风险，还有操作风险，一些是外部的一些是内部的。

信用风险又称违约风险，是指借款人不能按期偿还个人住房抵押贷款本息而给商业银行带来的经济损失，是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务中面临的最大风险。

利率风险。

利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。

如果贷款利率上涨，借款人还贷负担就会增大，一旦其收入水平跟不上增加的房贷，借款人可能就无力承受，就会出现还不起贷款本息的现象，影响商业银行的收益。

流动性风险。

流动性风险是指商业银行持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。

操作风险。

操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款的贷前调查、贷时审查及贷后管理等环节中，因各种不当行为而导致的风险。

崔强（2012）分析了我国个人住房抵押贷款面临的主要风险,这些风险包括抵押物风险、提前偿还风险、操作风险、国家政策风险、开发商导致的风险等等这些。

随着经济的发展与变化，出现的风险种类也越来越多，也不断的变化着，而我们也要根据他们的变化找出其中的特点来做好风险控制以及应对措施。

2、商业银行个人住房贷款风险的特点

褚丽莉（2013）银行在日常经营管理过程中会面临诸多风险，其中信用风险是一种难以测量和难于把握的风险，它具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性。

信用风险主要表现如下：

第一，借款人通过欺诈或其他不正当的手段骗取贷款，由于银行条件所限，有时很难对其身份及经济状况等影响信用程度的因素进行有效的核实，从而形成风险。

第二，借款者在获得银行的抵押贷款后，因不可抗力因素而失去偿还贷款的能力，从而形成风险。

第三，借款者在获得个人住房抵押贷款后，因收入下降或利率水平提高，致使借款者无法按时向银行偿还贷款，从而形成风险。

第四，借款人在获得抵押贷款后，恶意拖欠银行贷款并转移其资产，从而形成风险。

钱枫林（2011）流动性风险是商业银行所面临的重要风险之一，我们说一个银行具有流动性，一般是指该银行可以在任何时候以合理的价格得到足够的资金来满足其客户随时提取资金的要求。

银行的流动性包括两方面的含义：

一是资产的流动性，二是负债的流动性。

资产的流动性是指银行资产在不发生损失的情况下迅速变现的能力；负债的流动性是指银行以较低的成本适时获得所需资金的能力。

当银行的流动性面临不确定性时，便产生了流动性风险。

马文利（2010）利率对房地产市场的影响主要表现在两方面，一是对房地产价格的影响，二是对还贷成本的影响，利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。

巴塞尔委员会在1997年发布的《利率风险管理原则》中将利率风险定义为：

利率变化使商业银行的实际收益与预期收益或实际成本与预期成本发生背离，使其实际收益低于预期收益，或实际成本高于预期成本，从而使商业银行遭受损失的可能性。

指原本投资于固定利率的金融工具，当市场利率上升时，可能导致其价格下跌的风险。

三、关于商业银行个人住房贷款风险的成因

商业银行个人住房贷款风险的成因很多，既有商业银行外部的原因，也有商业银行自身的原因。

每个学者都有自己不同的观点和看法。

1、信息不对称与个人住房贷款风险

李桂平（2010）指出了我国个人住房贷款违约风险的成因:

一方面,银行与借款者之间的信息不对称是风险形成的内因;另一方面,房地产业的周期性和放贷机构对风险的忽视是风险形成的外因。

我国的个人住房贷款市场的发展存在诸多隐患，如过于依赖银行信贷资金、二级市场不发达无法实现风险的扩散和转移、信息不对称等。

而美国的次贷危机对美国乃至全球的金融市场和实体经济的损害使得我们更需正视我国房地产市场和个人住房贷款市场的隐患和风险。

史玉霜（2013）认为该业务存在着贷款期限长、客户分散、信息不对称等一些特点，因此商业银行长期也将面临着客户收入情况变化、房地产市场周期变动带来的潜在风险，经过长期的积累后，这些风险一旦暴露出来，就将给银行带来难以预料的损失和灾难。

刘向植（2010）是指银行获得借款人的信息不真实，银行通过以下方法，一是依靠征信系统查询借款人信用情况，查看是否有银行贷款以及是否有不良还款记录；二是审查客户本人提供身份证明材料，婚姻证明材料、单位出具的收入证明。

在这些借款人提供的材料中，除借款人身份证明材料可以通过上网核查身份证的真实性以外，婚姻证明材料的真实性和收入的真实性的审查。

有的借款人为满足银行的贷款审批条件，故意伪造虚假收入证明，学历证明、资产证明等，造成银行审查人员对借款人的还款能力，只能局限在已有的资料或职业经验上，导致潜在风险不断。

2、银行内部管理与个人住房贷款风险

刘娅楠（2013）银行内部方面的操作和管理问题引发的风险是指由于银行工作人员的失责或管理制度的缺陷导致的风险。

是指：

在房价飞快上涨的过程中，个人住房抵押贷款的风险隐藏得很深，而商业银行为了不断开拓业务经营范围，获得更大的收益，就会降低对于抵押贷款的各项要求水平，如降低对贷款人的首付比例要求、忽视对借款人信用水平的审查、疏于对贷款的贷前检查，从而使银行积累大量的金融风险。

余霜（2009）商业银行在个人住房抵押贷款的内部操作环节不规范随着个人抵押贷款业务蓬勃发展，越来越多的居民开始倾向于用按揭贷款方式购买住房，这就增加了商业银行在这方面的业务量，为了加快办理业务，银行工作人员有时操作不认真，从而造成相关法律要求的文件的缺漏和错误，如未填写合同的必备要素或者误填甚至随便涂改。

对借款人的身份审核不够严格，甚至存在贷款合同及相关法律文本有伪造签名和由他人代签的情况，形成无效力合同。

在抵押登记的相关手续没有办理妥当前发放贷款，使得贷款担保没有真正落到实处，给银行造成风险。

饶文芳（2010）有些银行为了自身的短期利益，盲目鼓励个人住房抵押贷款的发展，不仅违反规定放宽了对个人住房按揭贷款者资质的要求条件，甚至以创新产品为借口让这种住房抵押贷款期限延长，而这样必然会放大风险。

此外，我国还存在较多的用贷款抬高房价的现象，造成房地产市场“虚假繁荣”的景象，这就使发生风险的可能性进一步加大。

王海生（2009）商业银行个人住房抵押贷款风险识别技术落后目前，我国个人住房抵押贷款风险管理机制缺乏、风险识别技术落后、缺乏风险控制措施，我国商业银行对于借款者的信用评估仍然主要依靠于经验判断，在贷款审批的过程带有太多的主观色彩，缺乏明确的条件。

伴随房价的持续上涨，商业银行普遍有住房抵押贷款是优良资产的观念，于是大都放松了对于借款者的资格审查。

根据银监会关于个人住房抵押贷款的要求，人均每月房贷还款额度不能超过家庭月可支配收入的50％。

在实际生活中，国内居民在办理按揭贷款时，很难符合这样一个最基本的条件，甚至有很多贷款者从相关单位开具假的工资收入证明。

三、商业银行个人住房贷款风险的防范措施

商业银行对风险管理要达到的首要目标就是控制住房抵押风险，对于如何有效对个人住房风险进行防范，学者们也有自己的观点。

蒲勇健（2011）提出了商业银行对个人住房贷款进行风险管理的对策和建议:

强化对个人住房贷款的风险管理意识;加强对借款者的信息收集和核查工作;加强对贷款的贷后跟踪管理。

魏光强（2009）给出如下建议：

一是加强工作人员对个人住房抵押贷款违约风险的防范意识，二是增强对个人住房抵押贷款违约风险进行防范的管理技术，三是改造个人住房抵押贷款的业务流程，完善风险管理的内部控制机制，四是呼吁国家建立符合我国国情的个人信用体系，改善当前严重信息不对称局面。

黄春（2010）为了控制好贷款中的风险我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开所以1、开发和建立内部评级体系和内部评级模型,而现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款人风险管理,更加重要的是,应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式,对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理,因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系,采用内部评级法,全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况,对未来整体风险作出合理预测。

2、完善银行内部信贷管理机制,防范管理和操作风险商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程,逐步提高信管理水平。

3、建立个人住房抵押贷款风险预警系统,防范市场和政策风险一是建立风险预警的数据库,从各个方面取得数据,不断积累和完善数据的收集整理,。

4、加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理一是开发可调整利率抵押贷款。

徐遥君（2013）1、商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别，严格检查每一笔房屋按揭贷款业务，信贷员必须要与贷款申请人见面，必须面对面地签订贷款合同。

对于新收到的房屋按揭贷款申请，由信贷工作人员到单位核实收入证明以及贷款者真实身份。

2、提高我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析水平我国个人住房抵押贷款业务因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。

饶文芳，（2009）严格把关借款人的资格审查过程，并对资料的真实性、完整性进行审查。

此外，充分调动信贷部门和风险管理部门的协调机制，并让内部审计部门配合外部审计机构定期检查内部控制制度的完善程度，全面保证商业银行信贷资产运作的安全性。

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