《全国法院民商事审判工作会议纪要》解读三 借款合同不动产担保物权 合同解除doc.docx

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《全国法院民商事审判工作会议纪要》解读三借款合同不动产担保物权合同解除

全国人民法院民商事审判记录解释（三）合同解除条款贷款合同条款房地产担保权条款条款变相利益的认定在金融贷款合同纠纷中，借款人认为金融机构以服务费、咨询费、咨询费、管理费等名义变相收取利息的，人民法院可以根据实际提供的服务情况决定借款人是否支付或减少相关费用。

　　第一条变相利率贷款市场报价的认定（LPR）中国人民银行于1月20日发布《关于改革和完善贷款市场报价（LPR）形成机制的公告》，根据金融机构提供服务的实际情况，决定借款人是否支付或减少相关费用。

　　根据公告要求，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心从1月1日起每月日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价（LPR）。

　　对于一些金融机构来说，除了收取金融贷款合同的利息外，还要收取金融咨询费，包括投资咨询费、咨询费、手续费等。

，往往是规避相关监管规定，变相增加企业融资成本。

这不符合国家降低房地产企业融资成本的精神，一直是行政监管部门关注的焦点之一。

　　需要注意的是，会议纪要并未规定金融机构除收取贷款合同利息外，还收取服务费、咨询费、咨询费、管理费。

仅要求根据服务条款合理确定服务费的合同无效。

　　私人借贷中贷方的资金必须是他们自己的资金。

　　贷款人从金融机构获取信贷资金并以高利率贷给借款人的民间借贷行为不仅增加了融资成本，而且扰乱了信贷秩序。

根据《民间借贷司法解释》第条第项的规定，此类民间借贷行为视为无效。

　　人民法院适用本条规定时，应当注意以下几点:

一是审查贷款人的资金来源。

　　如果借款人能够通过证据证明贷款人在签订贷款合同时仍欠银行贷款，一般可以假定贷款人已经借入了信贷资金，但贷款人可以用反证来反驳。

其次，只要贷款人通过再贷款行为获利，从宽确定高利率再贷款行为的标准就可以被视为高利率再贷款行为。

第三，本条规定的借款人事先知道或应该知道的要求不应过于苛刻。

　　在实践中，只要贷款人在签订贷款合同时仍欠银行贷款，一般可以认为满足了本条规定的借款人事先知道或应该知道的要求。

　　第7条。

国务院发布了《银行业监督管理法实施情况报告》，规定未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。

　　将从金融机构获得的全部或部分资金转移给他人以获得利差实际上属于银行活动。

　　《民间借贷司法解释》第一条第一款规定，从金融机构取得信贷资金并以高利率贷给借款人且借款人事先知道或应该知道的民间借贷合同无效。

　　第一条用益物权借贷的确定，应当确定如何确定用益物权借贷中的用益物权，以及如何确定借款人事先知道或者应当知道借贷合同无效的法律后果。

如果不要求贷款业务、频繁的偶然行为，则借入信贷资金和借入信贷资金无效。

第一条用益物权借贷信贷资金的确定，按照《中国人民银行信贷资金管理暂行办法》第三条的规定执行。

信贷资金是指金融机构人民币的以下全部或部分项目:

资本、负债，资产包括贷款、投资

　　《贷款通则》第二章规定，贷款包括信用贷款、担保贷款和票据贴现。

　　由此可见，信用贷款和信用基金并不是一个概念。

信用贷款只是贷款的一种形式，是信用基金的一个子概念。

　　在实践中，如果借款人能够证明贷款人在签订贷款合同时仍欠银行贷款，一般可以推定贷款人已经提取了信贷资金。

　　该测定标准简单明了。

　　如何识别高利率贷款中的高利率可以理解为贷款利率高于银行贷款利率。

只要高利率有利可图，就不要求对其进行负面司法评估。

　　转贷款人（贷款人）第七条如何确定借款人是否事先知道或应该知道高息转贷款行为；这个证明标准不能太高。

　　在实践中，只要借款人在签订贷款合同时证明贷款人仍欠银行贷款，一般可以认为符合这一要求。

　　转贷合同无效的法律后果银行转贷人与借款人之间签订的转贷合同无效并不导致银行与转贷人之间的金融贷款合同无效。

转贷人仍需履行银行与转贷人签订的金融贷款合同。

　　合同中规定的利率条款当然是无效的。

人民法院认为转贷款人要求借款人按照合同约定的利率支付利息的，不予支持，但人民法院认为转贷款人要求借款人按照银行贷款利率支付资金占用费的，应当予以支持。

　　借款人radicX套利信用基金对再贷款无效。

不需要再贷款。

这是一个商业、频繁的意外行为，应被视为无效。

这不同于以下无效专业贷款的规则。

　　第一条专业贷款人执行力度加大，积极性提高。

从事民间借贷的法人和未依法取得借贷资格的从事民间借贷的非法人组织或者自然人的民间借贷活动，依法视为无效。

　　在一定时期内反复从事有偿私人借贷的同一贷款人一般可被视为专业贷款人。

　　高级人民法院、高级人民法院授权的中级人民法院或者高级人民法院授权的中级人民法院可以根据本地区的实际情况制定具体的鉴定标准。

　　专业贷款人通过向社会中未指明的对象提供资金来赚取高额利息。

贷款行为是重复性的、常规贷款目的是商业性的。

XX的正规贷款业务是非法的金融业务。

这违反了《银行业监督管理法》第条的规定，应被视为无效贷款合同。

　　为了依法惩治非法借贷活动，有效维护国家金融市场秩序和社会和谐稳定，有效防范非法借贷引发的涉黑犯罪活动，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部1月联合发布了《关于办理非法借贷刑事案件若干问题的意见》。

澄清非法借贷活动定罪和处罚的依据、定罪和判刑的标准，并规定黑人和犯罪势力的非法借贷活动应受到严厉处罚。

　　第二条《关于办理专业贷款人非法贷款刑事案件若干问题的意见》明确规定，对不特定社会对象的经常性贷款是指一年内以贷款或其他名义多次向不特定人员（包括单位和个人）发放贷款。

　　根据本条规定，民间借贷较为活跃的地方的高级人民法院或高级人民法院授权的中级人民法院可以根据本地区的实际情况制定具体的认定标准。

　　根据这一意见，违反国家规定，未经监管部门批准，为营利而向不明社会对象定期发放贷款，或超出业务范围，扰乱金融市场秩序，情节严重的，依照刑法第二百二十五条第（四）项的规定，以非法经营罪定罪量刑。

　　如何认定专业贷款人条款在专业贷款人法院认定专业贷款人签订的民间借贷合同无效后，双方应根据《民法通则》第、条和《合同法》第条的规定返还所获得的财产。

　　借款人应归还贷款，并支付占用资金期间的利息损失。

法院一般应根据贷款市场的报价利率确定损失金额，不支持合同中约定的高利率。

　　人民法院在审理民间借贷合同纠纷案件中，发现涉嫌刑事犯罪的，还应当按照有关规定移送有关部门处理。

　　第一条未登记的房地产抵押合同的效力房地产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续的债权人要求抵押人办理抵押登记手续，人民法院依法予以支持。

　　因抵押财产灭失以及抵押财产转让给他人，不能办理抵押登记的债权人请求人民法院依法由抵押人承担抵押财产价值限额内的责任予以支持，但范围不得超过抵押权有效设立时抵押人应承担的责任。

　　第三条未经登记的房地产抵押合同的效力，不影响未经登记的房地产抵押合同的效力。

　　《物权法》第一条规定:

除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间关于不动产权利的成立+变更+转让和消灭的合同，除非自合同成立之日起生效，且未办理物权登记，否则不影响合同的效力。

　　本文确立了区分物权变动原因和物权变动的原则，明确区分了合同效力（物权变动的原因）和物权效力（物权变动的结果）。

　　根据该条，未登记房地产抵押不影响抵押合同的有效性。

　　房地产抵押物未办理抵押登记，抵押权未设定。

债权人没有优先受偿权。

　　根据《物权法》第条的规定，不动产抵押权原则上从登记之时起，采用登记的方式设定。

　　即通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

建筑物及其他土地附着物、建设用地使用权、且在建建筑物设定抵押的，应当办理抵押登记，已签订但未登记的抵押合同有效，但抵押权不成立。

　　未设定抵押权又未取得抵押权的债权人，没有优先受偿权。

　　第一条未登记的房地产抵押合同的效力房地产抵押合同的有效抵押人应当继续办理抵押登记，不能办理抵押登记的，应当承担损害赔偿责任。

　　抵押合同生效后，对双方均有约束力的抵押人有义务按合同办理抵押登记。

　　但是，抵押人因抵押物灭失或者转移而不能办理抵押登记的，应当承担相应的违约责任。

一般情况下，对债权人损失的赔偿不得超过抵押权有效设立时抵押人应承担的责任。

　　抵押人未办理房地产抵押登记的，承担补充责任，不承担连带责任。

　　《民法通则》第一条明确规定，连带责任应当由法律规定或者当事人约定。

　　法律没有规定未办理房地产抵押登记的担保人的责任形式。

如果双方不同意承担连带责任，抵押人只在债务人不能偿还时承担补充责任。

　　担保物权的范围:

抵押财产的价值赔偿责任为人民币10，000.00元。

根据《物权法》第条的规定，仅设定为建筑物的抵押权的效力和仅设定为建设用地使用权的抵押权的效力也延伸至其上的建筑物。

　　当房屋土地单独抵押时，即建设用地使用权抵押给一个债权人，其上的建筑物抵押给另一个人时，两种抵押权可能发生冲突。

　　根据房地一体化原则，此时建筑物和建设用地使用权应视为同一财产，以便根据《物权法》第10条的规定确定清算顺序:

先登记的第一次清算和同时登记的第二次清算应按债权比例进行清算。

　　在同一天登记的，视为同时登记。

　　应当指出的是，根据《物权法》第10条的规定，建设用地使用权抵押后增加到土地上的建筑物不属于抵押财产。

　　第2.1.1.1.1.1.2.1.2.1.2.1.1.2.1.2.1.2.1.2.2.1.2.2.1.2.2.1.2.1.2.2.2.2.2.1.2.1.2.2.1.2.1.1.2.2.2.1.2.2.2.2.1.2.1.2.2.2.2条。

　　以建设用地使用权抵押的土地上的建筑物应当一并抵押。

　　款进一步规定，抵押人未按照前款规定一并抵押的无担保财产，视为一并抵押。

　　也就是说，即使抵押人只登记了房屋所有权的抵押而没有登记建设用地使用权的抵押，建设用地使用权也将在房屋抵押实现时作为抵押财产。

　　同样，只有建设用地使用权抵押登记已经办理，但建设用地使用权抵押登记尚未办理。

建设用地使用权抵押实现后，房屋所有权也作为抵押财产。

　　该房屋单独抵押时，抵押财产范围抵押给甲，建设用地使用权抵押给乙。

　　房屋单独抵押的，两种抵押都是合法有效的，其抵押范围包括建设用地和建筑物的使用权。

　　这时，两种权利发生冲突。

　　第二条房地产单独抵押、房屋单独抵押的清算顺序《物权法》第三条规定，拍卖抵押给两个以上债权人的同一财产、出售抵押财产的所得，按照下列规定进行清算:

抵押权已经登记的，清算顺序相同，按照债权比例进行清算。

　　《担保法司法解释》第一条规定，当事人在同一日到不同的法定登记部门办理抵押登记，视为具有相同的顺序。

　　建设用地使用权抵押后增加到土地上的建筑物不属于抵押财产。

《物权法》第2条规定，建设用地使用权抵押后增加到土地上的建筑物不属于抵押财产。

　　建设用地使用权实现抵押权时，土地上的新建筑物应当与建设用地使用权一并处置，但抵押权人无权优先获得新建筑物收益的补偿。

　　第一条与主债权一并转让的抵押权是主合同项下的从权利。

除法律另有规定或者当事人另有约定外，以主规则转让的债权为担保的抵押权一并转让。

　　人民法院认为受让人主张抵押人行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、且未办理变更登记为由提出抗辩的，不予支持。

　　第一条抵押权随着主债权的转移而完成重大裁决。

抵押权首次获得了一定的奖励。

数百万的销售额已经超过了一万。

抵押权随着主债权的转移而转移。

《物权法》第一条规定，抵押权不得与债权分开转让，也不得作为其他债权的担保。

　　债权抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　债权让与人的权利受让人的抵押权第一条抵押权与主债权一并转让抵押权与主债权一并转让受让人取得的抵押权是基于法律明确规定，合同债权转让的法律效力不是基于新的抵押合同重新设定抵押权。

　　因此，债权受让人无需办理抵押权转移登记或抵押权人变更手续即可取得抵押权。

　　（民法典草案第10条）债权转让后，债权受让人无需再次办理抵押登记或抵押权人变更手续即可取得抵押权。

《物权法》第二条规定，当事人可以分别约定抵押权人和受让人在转让债权时只同意转让债权而不转让担保债权的抵押权，或者由专门为特定债权人设定抵押权的第三人与债权人约定未经抵押权人同意转让的抵押权因债权转让而消灭。

　　当事人可以约定不转移担保债权的抵押权而转移债权。

在审判实践中，一些人民法院对《合同法》第

（2）条的司法解释进行了曲解。

他们认为，无论发出通知的一方是否有权解除合同，只要另一方在异议期内没有以起诉的方式提出异议，合同将被解除。

这不符合合同法关于行使合同解除权的有关规定。

　　对该条款的准确理解是，只有拥有法定或约定的解除合同权利的当事人才能通过通知解除合同。

　　无权解除合同的一方即使在异议期内没有提起诉讼，也不具有解除合同的效力。

　　人民法院应当审查发出终止通知的一方是否具有约定或者法定的解除合同的权利，决定是否应当解除合同。

被通知方未在约定或法定的异议期限内提起诉讼的事实不应成为确定合同已终止的唯一理由。

　　《合同法司法解释》第2条规定，人民法院认为当事人对《合同法》第、条规定的解除合同或解除债务有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院提起诉讼的，不支持人民法院认为当事人三个月后不同意向人民法院提起诉讼无异议期间解除合同或解除债务通知的日期。

　　司法实践中适用该条款有两种截然不同的方式:

一种是当事人收到对方当事人的终止通知后，未能在约定期限或法定三个月期限内申请确认终止的效力，人民法院无需审查发出终止通知的一方当事人是否有权终止合同，可以直接判决合同终止。

　　我们认为，人民法院仍应审查发出终止通知的一方是否有权终止合同。

发出终止通知的一方无权终止合同，不具有终止合同的效力。

　　第一条解散通知的条件无权解散的一方应向另一方发出解散通知。

即使对方当事人在异议期限内不提起诉讼，合同解除的效力也不会发生。

从文本和意义的解释。

　　《合同法司法解释

（二）》第二条规定，人民法院认为当事人对《合同法》第96条、99条规定的解除合同或债务抵销有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院提起诉讼的，不支持人民法院认为当事人在合同解除或债务抵销通知之日起三个月后不同意向人民法院提起诉讼。

　　《合同法》第96条规定，根据本法第93条第2款、第94条的规定，一方要求解除合同的，应当通知对方。

　　通知到达后，合同即告终止。

　　对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　合同法第93条第2款规定:

当事人可以约定一方解除合同的条件。

　　权利人可以在终止合同的条件满足时终止合同。

　　《合同法》第94条规定，无权解除合同的一方当事人在异议期内不提起诉讼的，可以解除合同:

（一）因不可抗力致使合同目的无法实现的；

（2）任何一方明确表示或以自己的行为表明，在履行期结束之前，它将不履行其主要义务；（3）任何一方迟延履行合同，银行的主要债务经催告后，在合理期限内仍未履行；（4）一方迟延履行债务或有其他违约行为，导致合同目的无法实现；（5）法律规定的其他情形。

　　从结果来看。

　　无权解除合同的一方即使违约方发出解除通知，也要求被通知方通过诉讼或仲裁提出异议。

结果只能是损害遵守合同一方的利益。

　　如果在期限内提出异议，合同终止的效果可能导致违约方通过发出终止通知来逃避违约责任，这将导致非常不公平的现象。

　　第一条解散通知的条件解散时间的确定；解散通知是否可以通过诉讼行使；放弃解散权；一方因行使解除权而终止的合同，自解除通知送达对方之日起解除。

　　当事人以诉讼方式直接解除合同，人民法院确认原告有权解除合同的，起诉书副本送达对方时，合同即行解除。

　　《民法草案》第10条规定了解除合同的条件。

在合同规定的解除条件满足的情况下，守约方以此为由请求解除合同的人民法院应当审查违约方的违约程度是否明显轻微，是否影响守约方合同目的的实现，以及是否应当根据诚实信用原则解除合同。

　　违约方的违约程度明显轻微，不影响守约方的合同目的。

请求守约方解除合同的人民法院不予支持，否则将依法予以支持。

　　契约自由不可能是绝对的。

　　该条明确规定，违约方的违约程度明显较轻，不影响守约方的合同目的。

人民法院认为守约方要求解除合同不予支持。

　　第一条违约方起诉的终止本条规定了违约方起诉终止合同的条件和法律后果。

　　违约方无权单方面终止合同。

　　然而，在一些长期合同中，如房屋租赁合同，双方之间的僵局不允许违约方通过起诉终止合同，有时对双方都不利。

　　在此前提下，人民法院认为，违约方起诉解除合同，符合下列条件的，应当依法予以支持:

（1）不存在违约方恶意违约，

（2）违约方继续履行合同，明显不公平，（3）守约方拒绝解除合同，违反了诚实信用原则。

　　人民法院裁定，违约方应承担的违约责任不应因合同终止而减轻或免除。

　　第十三条违约方有权单方解除合同。

　　《合同法》第10条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。

　　双方应按照协议履行义务，不得擅自变更或终止合同。

　　这是合同法律效力的一个重要内容。

严格遵守合同是司法实践中必须遵循的一项重要原则。

　　但是，在房屋租赁等长期合同中，由于经济形势变化、履约能力等原因，违约方无法履行长期合同，守约方拒绝解除合同，导致交易陷入僵局。

　　通过明确违约方起诉法院解除合同的条件和法律后果，有利于打破交易僵局，实现实体正义，促进市场经济的发展。

　　（民法典草案第一条）第一条违约方起诉解除合同的条件是，违约方必须主观地、无恶意地起诉解除合同。

没有人能从它的非法行为中获益。

　　二是违约方继续履行合同。

有权终止合同的一方在其明显不公平的做法中常常拒绝行使终止合同的权利，以便向另一方索要高价。

　　如果允许守约方拒绝终止合同，将给守约方造成重大损失，导致双方利益严重失衡。

　　（新余公司与冯余妹商店销售合同纠纷案）第三，守约方拒绝解除合同违反了诚信原则。

合同交易不是零和游戏，而是双赢关系。

　　合同终止后，对守约方的损失进行全额赔偿可以保护守约方的利益。

守约方坚持继续履行合同可被视为违反诚信原则。

　　如果违约方提起诉讼终止合同，不影响违约责任。

违约方应全额赔偿守约方的损失，以确保守约方的利益得到保护。

　　第一条合同解除的法律后果合同解除时，一方要求另一方人民法院承担违约责任，按照合同约定的违约金、约定赔偿金计算方法、定金责任及其他违约责任条款予以支持。

　　人民法院对双边合同解除的解释，参照本纪要第条的有关规定办理。

　　《合同法》第10条规定，合同权利义务的终止不影响合同中结算和清算条款的效力。

　　第五条成本:

违约金标准过高及举证责任的确定:

约定违约金是否过高，一般应以合同法第条规定的损失为依据，包括合同履行后可获得的利益。

　　除贷款合同外，作为对价的双重服务合同的价格或支付报酬的债务不是贷款合同项下的还款义务。

民间贷款利率受法律保护的上限不能作为判断违约金是否过高的标准，合同履行、双方过错程度和预期收益等因素应综合确定。

　　违约方主张违约金过高的，应当承担违约金是否过高的举证责任。

　　本文要解决的问题是，除贷款合同外的其他双务合同的违约金是否过高，应根据违约造成的损失来确定，而不应简单地根据私人贷款利率来确定。

　　第一条违约金过高的标准和举证责任判断违约金是否过高的基本依据是违约造成的损失。

《合同法》第1条规定，当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加约定的违约金。

违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。

　　《合同法司法解释》第二条规定，人民法院认为当事人约定的违约金过高，要求适当减少的，应当根据实际损失、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，按照公平、诚实信用的原则衡量和裁决。

　　如果双方约定的违约金超过所造成损失的30%，一般可视为高于《合同法》第一百一十四条第二款所造成的损失。

　　超额违约金的举证责任分配当违约方要求减少超额违约金时，违约方应按照“谁主张、谁举证”的原则承担超额违约金的举证责任。

　　但是，违约方的举证责任不能是绝对的，特别是如果守约方声称违约金协议是合理的，还应提供相应的证据。

　　应当注意的是，会议记录不是司法解释，不能作为判决的依据。

　　第一审、第二审自《会议纪要》公布后，人民法院认为适用法律的一些具体理由需要分析时，可以根据《会议纪要》的有关规定进行论证。

　　谢谢大家！