物权法合同法担保法.docx
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物权法合同法担保法
物权法
物：
（1）非人格性；
（2）有体物；（3）可支配性；（4）独立物。
违反物权法定主义不能产生物权效力
土地承包经营权互换、转让——承包权人将土地承包经营权互换、转让，未经登记，不得对抗善意第三人。
【物权法129】
注意：
两种特殊情况
1、承包经营权的设立
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立【物权法127】
县级以上地方人民政府应当应当应当应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权【物权法127】——登记非成立要件，非对抗要件（行政管理手段）
2、船舶、航空器、机动车所有权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【物权法24】
绝对无需公示事项：
×
×√相对无需公示事项：
×√√
（1）绝对无需公示事项
A、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【物权法9】
B、效力：
无需公示，国家即可享有所有权；无需公示，国家即可与他人进行交易
C、注意：
他人取得国家自然资源的使用权，必须依法登记。
（2）相对无需公示事项
A、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
【物权法28】
B、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
【物权法29】
C、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【物权法30】
效力：
处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
以不动产登记簿为准。
【物权法17】
国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
（对比可知，国家机关没有收益权）
占有改定：
达成物权变动合意时物权变动。
A．甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权B．甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权√
指示交付：
通知到达占有人时物权变动。
动产质权设定——禁止“占有改定”【担保法解释87】
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
第三人提供虚假材料导致登记错误，第三人和登记机关不真正连带责任。
（选择+追偿）
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
【物权法200】
已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可视为业主。
丧失了业主身份，即不能使用公共停车位。
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
注意：
专有面积＋人数规则——表决通过比例：
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业公司的全部转委托合同，无效。
【物业服务合同意见2】
物业使用人与业主承担连带缴费义务。
【物业服务合同意见7】
物业公司应当向业主（非业主团体）主张物业费请求。
【物业服务合同意见8】
物业服务合同的解除：
业主大会决定，业主委员会解除。
继受取得：
继承和合同原始取得：
如善意取得
已经出租人同意的装修：
A、合同无效时：
已形成附合的装饰装修物【房屋租赁合同意见9】出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
B、合同有效时：
（期满、解约）
已形成附合的装饰装修物——没有约定——合同解除时：
【房屋租赁合同意见11】
因出租人违约导致合同解除：
承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值；
因承租人违约导致合同解除：
承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值。
但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
因双方违约导致合同解除：
按照过错比例分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失；
因不可归责于双方的事由导致合同解除：
剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
已形成附合的装饰装修物——没有约定——合同期满时：
承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
【房屋租赁合同意见13】
共同共有：
基于共同关系产生——婚姻、家庭生活、共同继承、合伙
共同共有，也可约定——约定不明，无共同关系的，推定为按份共有【物权法103】
按份共有：
处分、重大修缮——2/3——约定除外
原则上，随时请求分割——有不得分割约定的，除外——重大理由，不受约定限制
共同共有：
全体同意【物权法97】
按约定——共同关系消失；其他重大原因，不受约定限制
先有地役权，后有其他用益物权，用益物权人继续享有或承担地役权；先有用益物权，未经同意，不得设地役权。
供役地转让，未经登记不得对抗善意第三人。
甲（需）——丙，乙（供）——丁，丙可找甲或乙赔偿。
有偿使用地役权，约定的付款期间届满在合理期限内催告两次未支付的，可行使解除权。
善意取得的交付只能是现实交付、简易交付。
间接占有人往往是所有权人；直接占有人往往是他主占有，但若侵占占有物后，间接占有人丧失占有。
无权占有：
善意占有与恶意占有要点：
无权占有既定，立足于心态（知否）
善意占有——可以要求费用的返还恶意占有（捡牛养）——不可以要求费用的返还，可用无因管理
占有物返还请求权:
1年（侵占发生之日起）
甲借牛给乙，被丙盗走，又被丁抢走。
丁侵犯的是丙的占有，乙对丁无权要求。
遗失物的善意取得问题【物权法107】
失主请求受让人返还，自知道或者应该知道受让人之日起2年。
第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处取得，所有人返还价金后，可以取回。
村民陈某在耕田时捡到一头牛，并牵回家饲养，同时等待牛的主人来认领。
半个月后，因陈某向李某借钱1000元，李某不知牛系陈某所捡，遂要求陈某用牛作为质押担保其按时还款。
陈某即将该牛质押给李某。
因陈某到期无力还款，李某将牛卖给邻村王某，用所得价款偿还借款。
原来牛是邻村张某的，张某在王某家见到该牛，认为是自己的牛，要求王某返还，因此发生纠纷。
对此，下列说法中正确的有
A.陈某拾到牛并饲养的行为为无因管理B.李某能够取得该牛的质权，理由为善意取得
C.王某能够取得该牛的所有权，理由为善意取得D.王某应将该牛返还给张某
A、农作物抵押——不及于集体土地使用权【担保法司解52】
B、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
【物权法183】
禁止抵押的财产：
耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
股票、应收账款不能抵押，只能质押。
抵押期间，抵押人收取孳息；质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
扣押期间，抵押权人收取孳息。
浮动抵押
抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
1、最高额抵押合同债权的确定：
（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
2、债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权
额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
【物权法205】
3、债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
【物权法
204】
4、实际发生债权高于最高限额的，超过部分不具有优先受偿的效力。
转质无论是否经同意，均有效。
擅自转质的，只要物毁损于转质权人手中，质权人都要承担责任。
转质权人只承担保管不善的过错赔偿责任，不承担风险。
质物交付又返还的，质权有效，但不得对抗第三人。
从物未随同主物移交的，效力不及于从物。
证券债权质：
合同+交付=质权设立+背书=对抗
股权质、知识产权质、应收账款质：
合同+登记=质权设立
留置权要求债务到期，要求具有关联性，但企业间的留置除外。
留置权的实现：
宽限期约定——不少于2个月
登记的抵押权＞质押权
转质权优先于原质权。
不动产：
支付全部、大部房款的购房人——法定工程优先权——抵押权
合同法
承诺达到而合同不成立：
要式合同、实践合同（不包括定金和自然人借贷）
合同成立而不生效：
附条件、附期限、需办理审批手续的合同、定金、自然人借贷。
无权处分合同有效，甲不追认，丙不符合善意取得条件，则甲丙——要求返还，甲乙——违约，乙丙——解除合同或者违约。
效力待定合同中相对人的撤销权：
必须是善意的；无除斥期间；无须向法院请求
合同无效事由：
欺诈胁迫手段，危害国家利益；
恶意串通；
合法形式掩盖非法目的；
违反效力性强制规定的无效；违反取缔性强制规定的有效。
实践性合同——标的交付时合同成立（借用保管民间借贷定金）
要式合同（约定书面合同、确认书；法定书面形式）（抵押、质押、保证、定金）
——合同书、确认书的订立之日，合同生效【合同法32、33】。
——异时签字盖章，最后完成的时间
——合意后，实际履行、受领的，视为合同成立。
【合同法36、37】
【2005－11.】甲公司于6月5日以传真方式向乙公司求购一台机床，要求“立即回复”。
乙公司当日回复“收到传真”。
6月10日，甲公司电话催问，乙公司表示同意按甲公司报价出售，要其于6月15日来人签订合同书。
6月15日，甲公司前往签约，乙公司要求加价，未获同意，乙公司遂拒绝签约。
对此，下列哪一种说法是正确的？
A.买卖合同于6月5日成立B.买卖合同于6月10日成立
C.买卖合同于6月15日成立D.甲公司有权要求乙公司承担缔约过失责任
格式条款中，违背说明、提示义务的后果：
可撤销（不是无效）提示说：
我免责，这种情况有效。
履行地点：
卖方
书面合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地。
履行费用不明的，由履行义务一方负担。
债权让与，通知债务人，向第三人履行；未通知，向债权人履行。
债权让与中债务人的抵消权：
债务人的债权到期；通知到达债务人。
债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。
债务承担协议
债务承担的效力
是否中断时效
债务人与第三人签订
须经债权人同意
直接中断时效（到达债权人时）
债权人与第三人签订
直接生效
须经原债务人承认方可中断
债权保全：
通过法院行使
撤销权，主观起算——知道或者应当知道撤销事由之日起一年客观起算——行为发生之日起：
五年
债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人“有过错”的，应当“适当分担”。
代位权：
债权人以自己名义起诉。
请求对次债务人财产保全的，应该提供担保。
两个债权均合法，到期；债务人怠于行使（“诉讼”或者“仲裁”，催收通知书等不可以）
第一，诉讼费，次债务人（被告）承担
第二，除此之外的其他必要费用，债务人承担
新增的违约责任：
质量保证金：
质量保证金与减价以及违约金，赔偿损失不能并存，一定要在质量保证期内进行。
减价：
减价可与赔偿损失，违约金并用；与修理更换择一。
不履行从义务，致使合同目的无法实现的，可解除合同。
一般法定解除【合同法94】
（1）不可抗力：
因不可抗力致使合同目的不能实现；
（2）拒绝履行：
（3）迟延履行主要债务，经催告仍不履行：
注意：
商品房买卖合同——出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
【商品房买卖合同15】
（4）迟延履行债务，或有其它违约行为，致使不能实现合同目的
（5）情势变更【合同法意见
（二）26】（无法预见，非不可抗力，不属于商业风险）
解除权的行使：
异议期限：
约定——解除通知到达日3个月
履行顺序：
到期——无担保或担保数额小的——债务负担重的——债务到期先后顺序——比例
提存，5年不领取，归国家。
抵消权的行驶：
异议期限：
约定——解除通知到达日3个月
有瑕疵的主动债权经对方同意后可以抵消。
混同，不得损害第三人利益。
缔约过失责任的相对性：
丙让丁对甲恶意磋商，丁对甲负缔约过失责任。
合同无过错责任的例外
（1）保管、委托、赠与、承揽、客运中的自带物品，“过错”为违约责任的条件
（2）无偿合同（赠与，无偿委托，无偿保管），以“故意或重大过失”为限，承担违约责任；无偿保管的保管人要证明自己没有故意或重大过失，举证责任倒置。
金钱之债必须继续履行。
预期利益损失——以债务人，订立合同时，合理预见为标准
三金：
第一步：
违约金与损害赔偿的关系：
确定违约金的数额。
“过高”的标准——当事人约定的违约金超过造成损失的30%。
第二步：
违约金与定金的关系：
择一行使。
定金数额（交付数额；20％）
买卖合同解释
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过
定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高亍因违约造成的损失。
定金和损害赔偿金可以并用，但二者相加不得高于损害额。
甲、乙二人签订买卖合同，合同总标的为10万元，合同约定违约金为2万元，现时，甲向乙支付定金5000元。
后乙违约，造成甲的经济损失2.1万元。
现甲向人民法院起诉，则甲最多可以向乙要求支付多少钱
甲乙签订买卖合同，甲为出卖人，乙为买受人，合同总价款100万元，乙支付定金25万。
后甲只如期供应给乙一半数量的货物，剩余部分无力供应。
乙要求甲双倍返还定金50万，甲不同意，双方发生纠纷，对此，下列表述正确的是（）
C.本案中，定金条款部分无效，20万元部分有效，超过20万元的部分不具有定金效力，乙有权主张甲双倍返还定金40万元
D.本案中，定金条款部分无效，20万元部分有效，乙有权主张甲返还定金20万元，并返还15万元预付款
约定检验期间的，买受人应在检验期间内将不符合的情况通知出卖人，否则视为符合。
买卖合同中瑕疵担保责任的异议期间：
约定（如质量保证期，不受两年规定）——
主观标准（发现或应当发现）——合理期间内通知出卖人。
客观标准（收到货物）——两年内通知出卖人
出卖人恶意不受期限限制。
风险：
不可归责于任何人。
≠赔偿责任仅针对特定物，种类物必须特定化。
特定化前都由出卖人承担。
不动产也适用交付主义。
买卖合同＋交付：
两者兼具，产生风险转移问题。
1、借用、租赁、保管、质押合同风险不转移，所有权人承担。
2、买卖合同中的简易交付先交付后签合同，合同成立时风险转移。
3、保留所有权买卖合同分期付款期间，所有权不转移，但风险转移。
4、试用买卖问题试用期风险不转移。
5、承揽合同问题原材料都由所有权人承担风险，成品适用。
由第三人承运的，若无约定合同履行地，货交承运人风险转移；约定合同履行地，在合同履行地交付转移。
（不能概括的说货交承运人风险转移）在途货物的风险转移不考虑约定交付地点。
买受人因质量不合格拒收，风险——出卖人；接收，风险——买受人。
1、送货上门——风险在买受人所在地随交付转移
2、上门提货——风险在出卖人所在地随交付转移
3、送交之债：
两段运输
第一段：
出卖人送货到指定地点的过程中——出卖人承担风险
第二段：
送到指定地点交承运人后——风险归买受人承担
样品质量与文字说明不一致时，样品未发生变化，样品为准；变化的，以文字说明为准。
试用期由出卖人确定，试用期内买受人明示同意购买，则合同成立生效，风险转移，所有权转移。
分期付款买卖合同
累计欠款，达全部价款1/5的：
（1）丧失期限利益——要求一次清偿余款全额。
（2）解除合同，取回货物——买受人支付使用费。
商品房买卖合同
1.
（1）出卖人未取得商品房预售许可证明，合同无效——但是在起诉前取得的，有效。
（2）合同未办备案登记并非无效——当事人约定以登记为生效要件的，从其约定；但一方履行主要义务，另一方接受的除外。
2.拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式（拆一还一）订立拆迁补偿协议，拆迁人又将该补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。
3.惩罚性赔偿金【商品房买卖合同解释7，8，9】——还购房款、利息及赔偿损失，并主张已付价款1倍以下赔偿。
（1）被拆迁人因拆迁人将补偿安置房另行出卖予第三人，请求解除拆迁协议
（2）买受人无法取得房屋：
合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
出卖人又将房屋出卖给第三人。
（3）合同无效或被解除：
预售许可证明欺诈、抵押事实欺诈、出卖事实欺诈
4.面积误差。
3%
约定——继续履行的，
（1）房屋实际面积大于合同约定面积的，3%以内（含3%）部分，买受人按照约定的价格补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
（2）房屋实际面积小于合同约定面积的，3%以内（含3%）部分，房价款及利息由出卖人返还买受人；面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
赠与合同
1.附条件的赠与：
条件未成就时，赠与合同成立、但不生效（不可以取得所有权）
附负担的赠与：
赠与合同成立即生效（可以取得所有权）；但义务不履行，赠与人有权“法定撤销”
遗赠扶养协议：
赠与协议成立、但不生效（赠与人死后生效，生前不能取得所有权）
2.赠与人撤销——自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。
【合同法192】
3.赠与人的继承人、法定代理人撤销【合同法193】
条件：
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力
期间：
自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
赠与人例外的瑕疵担保责任：
附义务的赠与；故意不告知瑕疵；保证无瑕疵。
4.赠与人因经济困难原因，可以行使解除权，向未来解除；不同于撤销权，撤销权是撤销以前的。
租赁合同
1.承租顺序：
占有——登记——成立
2.最长期限：
20年
2.6个月以上合同未采书面形式，整个合同为不定期。
不定期合同双方均有随时解除权。
3.违法建筑出租的，合同无效。
一审法庭辩论终结前，取得，可补正。
4.非法转租——出租人有权解除与承租人的合同，或宣告转租无效。
异议期间——6个月承租人装饰装修，未尽妥善保管义务，出租人无解除权。
5.优先购买权：
只适用于房屋承租
拍卖时的通知时间：
5日
限制：
按份共有人，近亲属。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃。
第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
6.抵押不破租赁的限制：
抵押在先，抵押登记。
但承租人仍有优先购买权。
7.继续承租权：
共同生活的人；
个体工商户或者个人合伙，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡。
8.擅自出租他人之物（不构成非法转租的），出租合同有效。
9.买卖不破租赁的例外：
出租前已设立抵押；出租前已查封。
仓储合同：
逾期提取的，应当加收仓储费；提前提取的，不减收仓储费。
融资租赁合同
1、三方当事人，书面要式合同
2、责任的承担
1、标的物瑕疵担保责任的承担
（1）承租人选择标的物——出卖人承担标的物的品质瑕疵担保责任（244）
（2）出租人选择或干预——出租人承担标的物瑕疵担保责任（244）
2、标的物权利瑕疵担保责任——出租人承担（245）
3、维修义务和物件侵权责任——承租人承担
4、出卖人债务不履行的索赔权——承租人主张，出租人协助（240）
3、约定租期届满，标的物归承租人，且承租人已支付大部分租金，无力支付剩余租金，解约取回：
承租人有权请求返还＝收回标的物价值－所欠债务。
四、租赁合同期满，租赁物的归属。
约定——出租人
承揽合同的违约解除权：
定做人不履行协助义务，经催告；未经同意，承揽人将主要工作转包。
建设工程合同
1.法定优先权：
承包人；工程款；6个月；
优先于抵押权、普通债权，不能对抗交付全部或大部款项的购房人。
2.以下情形合同无效，人民法院可以收缴当事人已经取得的非法所得。
（1）非法转包、违法分包
（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同（挂靠）
3.工程质量诉讼——发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼
工程款诉讼——
1、实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
2、实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。
发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
运输合同
无过错责任：
人身、托运货物；
过错责任：
自带物品
货运合同
托运人享有任意解除权。
1、“单式联运”——扩张的合同相对性
A、与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。
B、损失发生在某一运输区段的，与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。
C、不能证明损害发生在某一区段的，适用A。
2、“多式联运”——严格的合同相对性：
“联运经营人对全程运输承担的义务”【合同法318】
委托合同
双方均有任意解除权。
合法转委托：
受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任
非法转委托：
受托人对转委托的第三人的行为承担责任
行纪合同
1、允许自买自卖
2、低买或高卖：
约定——习惯——归委托人——增加报酬
委托合同与行纪合同比较
委托合同
1、由委托人承担费用——预付——受托人垫付的，偿还＋利息
2、事未办成——不可归责于受托人的——支付相应报酬
行纪合同：
1、行纪人自负费用
2、自卖、自买——支付报酬
3、完成、部分完成——相应报酬——未完成，无报酬
居间合同
1、促成合同成立，委托人支付报酬；居间人费用自负
2、未促成合同成立的，不得要求支付报酬，委托人支付必要费用
技术转让合同
善意取得该技术秘密的一方当事人可以在其取得时的范围内继续使用该技术秘密，但应当向权利人支付合理的使用费并承担保密义务。
旅游合同
1
升级会员 