最新江阴市升辉广场房地产商业调研报告.docx
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最新江阴市升辉广场房地产商业调研报告
江阴市升辉广场
商业报告
2011年1月21日
报告目录
第一章市场研究
一、项目概况3
二、调研目的及方案说明5
三、社会经济及城市发展状况分析
四、江阴房地产市场描述7
五、商业环境分析11
六、潜在消费者调研47
七、目标商户调研70
第二章项目定位
营业额及租金预测82
第三章物业招商规划
物业规划建议商业平面规划
物业规划建议
第四章
第五章升辉广场运营建议
【报告编制说明】
1、本报告接受贵公司委托，历时二十五天左右时间，通过定时、定点、定人、随机等多种调研方式调研。
2、本报告中所采用数据来源一手采集数据、二手采集数据（政府公开公布数据及贵公司提供）
3、本报告中主要通过对于市场及类比项目的详细研究进行论证项目的市场机会点。
4、本报告中主要以两种业态组合方式进行论证和阐述。
5、本报告结论：
B方案较A方案市场竟争力强。
武汉新加坡美食
1996年，鱼尾狮饮食（武汉）有限公司由新加坡投资商在中国大陆武汉成立，并创建了“鱼尾狮新加坡美食”这个品牌。
此后相继发展了“果汁吧”、“大菊铁板烧”、“大菊铁板烧&涮涮锅”、“大津韩国料理”、“川人川道麻辣香锅”、“乌节坊”、“香港点心”、“WILDWILDWEST（西餐）”、“串串情”等各具特色的主题餐厅。
目前在湖北省内已有15家主题餐厅.
百奇源美食广场
《沈阳百奇源餐饮管理有限公司》属民营股份制企业，成立于2000年8月。
是专业投资、管理、经营、策划的具有实力的大型美食广场连锁实体企业。
目前旗下有八家企业，分布于辽宁、吉林、河北、山西等大中城市。
美乐汇美食广场
美乐汇（DELICITY）美食广场借鉴现代超市、连锁经营的商业模式，结合现代专业的餐饮管理理念，施行“品牌多元化，管理统一化”的运营方式，为消费者创造一个食品卫生健康、口味丰富多样、选择自主随意、环境时尚舒适、就餐快捷方便、价格公道实惠的美食天堂。
大食代美食广场
“大食代”是国内首家经营管理主题美食广场的公司之一，将多种国际风味与本地特色菜式汇聚一堂，，
“大食代”也专职经营果汁吧、甜品屋、铁板火锅和员工餐厅等项目。
亚惠美食广场
亚惠企业创立于1992年10月，是中国从事餐饮服务业的专业公司，旗下共拥有“亚惠美食”、“亚惠美食花园”、“欧米奇咖啡”、“百乐汇餐饮”、“群惠餐饮”和“槐花烤肉”五个自主创立的餐饮品牌，共计近100家直营分店，分布在中国的北京、天津和大连三地。
食通天美食
食通天美食广场环境优雅。
主要经营广东、巴蜀、云南等特色小吃，同时引进韩国料理、健康工房、麻辣香锅等数百种美食和饮品。
显示不同风土人情及地方文化，满足了不同口味，不同需要的顾客要求，堪称中式快餐的楷模！
音乐厨房
公司自创品牌有“音乐厨房”、“筷客”、“焙客100”、“新食尚文化美食广场”、“芒果牧场”、“仁缘素食”，“冰期时代”，代理品牌有“布里斯朵”、“I’AM”“面包新语”等国际品牌。
筷客
公司自创品牌有“音乐厨房”、“筷客”、“焙客100”、“新食尚文化美食广场”、“芒果牧场”、“仁缘素食”，“冰期时代”，代理品牌有“布里斯朵”、“I’AM”“面包新语”等国际品牌
赋乐风格餐厅
来自马来西亚的FOODLOFT，其中国旗舰店在西安骡马市商业步行街兴正元百货六楼盛大开张，独特的装修风格及
异国美食，将引领西安餐饮新潮流。
上海艾奇杰餐饮管理有限公司
2001年由台湾诚品集团餐饮事业部协理洪张平先生带领一批专业团队,成立【上海艾奇杰餐饮管理有限公司】，从事于餐饮厨房工程设计施工、餐饮投资整体策划、设计、施工、顾问及专案筹建等業務，並创立【番茄主义】餐饮品牌，更以开放式厨房主导餐饮经营市场达到的新概念，先后在短短数年期间在苏州、无锡、福建、徐州.等地，成熟直营店
江南小厨餐饮有限公司
作为新模式标准化中式快餐的倡导者，江南小厨自2002年第一家餐厅开业以来一直不停的探索、研究、并吸收先进的管理理念，建立大型食品加工配送中心
广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司
广州市绿茵阁餐饮连锁有限公司是中国最大的西餐连锁企业之一，成立于1989年，是全国餐饮百强企业中唯一的西餐品牌（排名第35位）。
绿茵阁于2000年开始了西餐品牌连锁化的进程，开创了西餐品牌的先河。
赛百味中国公司
布莱恩就是著名的SUBWAY®赛百味首位加盟商，他为SUBWAY®赛百味业务模式制定了新标准。
这样一来，彼得和弗雷德不仅实现了他们的目标，而且超越了当初的预想。
SUBWAY®赛百味快餐店已成为世界上最大的潜水艇三明治特许经营连锁店
老娘舅餐饮有限公司
老娘舅是以低热量，无公害、合理营养、健康饮食为理念的中式快餐企业。
现已覆盖长三角主要城市，上海，宁波，杭州、无锡等。
杭州饮食服务集团
素有“知味停车、闻香下马”雅称的百年名店—杭州知味观，由孙翼斋先生于1913年创建。
是国家商务部首批认定的中华老字号、中国十大餐饮品牌企业，是目前杭城最具知名度的餐饮企业之一。
马兰拉面快餐连锁有限责任公司
1995年，马兰拉面快餐连锁有限责任公司成立。
在中国传统饮食文化的基础上，借鉴了现代快餐简捷、明快的风格，形成了中国传统餐饮与现代快餐相结合的中式快餐模式。
马兰拉面在北京的知名度仅次于麦当劳、肯德基，位居连锁快餐排名之三；
麦之穗食品有限公司
黑与白是永恒不变的绝配，令人回味无穷的组合就像一杯恰到好处的清茶，俨而不燥，淡而有味，搭配中令人放心平和，它们总是能轻易的散发出一种含蓄的都市感，时髦又高贵。
麦之穗（上海）食品有限公司
在国际餐饮市场上麦之穗集团执着追求和提供「OnlyOne」的商品。
自1999年创建第一个泡芙专卖店以来，麦之穗通过独特的经营理念和方式在迅速崛起并家喻户晓，它旗下的连锁店深受广大消费者的欢迎。
贝儿多爸爸泡芙工房
豪尚豪餐饮连锁有限公司
“豪尚豪”创始人张茂淇先生和陈继芳女士自1993年率先在广东省汕头市开出第一家专业牛排馆,经过十几年的磨练与发展,目前已在北京、南京、杭州、汕头等地开有50家直营连锁店，近两年更是以平均60天开一家直营或加盟连锁店的速度迅猛发展。
截止目前全国已有50多家连锁店。
不断发展壮大的豪尚豪诚邀有志之士携手共创辉煌！
杭州巧燕坊餐饮管理有限公司
本公司成立于2002年10月，主要经营内容为特色小吃，我们以中式餐饮西式化的目标为先导。
提倡无油烟、无明火的操作模式，使产品模式和操作模式在市场运作过程中具有强大的竞争力及生命力。
第二客厅
“第二客厅”—是品牌！
是场所！
是感受！
是“如家”文化。
传承咖啡文化、倡导品位生活。
中国长沙风行天下企业管理有限公司
大米粥补脾养胃，小米粥补中益气，豆粥养容，肉粥强身，热粥暖体，冰粥爽心。
食粥调节胃口，补充水分，食疗同一。
上海上岛咖啡食品有限公司
上岛咖啡食品有限公司吸收我国宝岛台湾数十年的咖啡文化精华，综合东洋咖啡的制作调煮，自一九九七年成立于中国海南以来，在大陆独竖一格的经营模式，在短短的几年内，迅速发展壮大。
浙江两岸食品有限公司
浙江两岸食品有限公司目前已成功经营西餐厅、铁板烧、中餐厅门店逾一百多家。
浙江、上海、山东、广东、天津已在进行各分公司的设立和加盟连锁店的开店拓展，预计两年内将按公司的开店计划完成全国三百家
仙记港式时尚甜品公司
仙记港式时尚甜品公司是一家正宗以港式甜品为主打的时尚甜品店，自2003年登陆中国上海以来，已经开出十多家分店。
其宗旨为“要做就做做好！
”。
⏹品牌分布
百货店名
楼层
业种
主要品牌
华地百货
1F
珠宝首饰
劳力士、帝舵、雷达、浪琴、中国黄金、周大福、潮宏基、明牌、千禧之星、翠佛堂
化妆品
欧珀莱、高丝、羽西、欧莱雅、美宝莲、露华浓、玉兰油、薇姿
鞋类
TATA、千XX、康莉、百丽、思加图、AEE爱意、哈森、皮尔卡丹、暇步士、沙驰、金利来、奥卡索、天美意、红晴蜓
2F
女装
铂玺、玖姿、阿玛施、斯尔丽、马天奴
3F
女装
衣恋、玛斯米亚、江南布衣、百家好、VEROMODA、ONLY、欧时力、ELLE、艾格
箱包
卡纷、梦特娇
内衣毛衫
鄂尔多斯、梦特娇、古今、华歌尔、安莉芳
4F
男装皮具
梦特娇、杰克琼斯、马克华菲、斯卡图、沙驰、ELLE、皮尔卡丹、虎都、金利来、暇步士、花花公子、九牧王、波司登
运动休闲
霸狮腾、骆驼、LEE、耐克、阿迪达斯、KAPPA、PUMA、花花公子、安踏、匡威、迪斯尼、新百伦、李宁、361
5F
童装玩具
丽婴房、巴布豆、米奇、米菲、好孩子、史奴比、耐克、衣恋、阿迪、JEEP、阿拉丁
家居家纺
罗莱、寐、梦洁、仙合、尚玛可、宝缦、堂皇、恒源祥、梦之语、艾莎、皇晶
家电数码
（略）
百货店名
楼层
业种
主要品牌
国际购物中心
1F
化妆品
DHC、欧珀莱、玉兰油、欧莱雅、H2O
女鞋
天美意、百丽、千XX、奥康、红蜻蜓、百思图、森达、TATA、富贵鸟、康莉
2F
女装
TEENIEWEENIE、E-LAND、欧时力、百家好、ONLY、VEROMODA、G2000
珠宝首饰
玉玲珑、中国黄金
3F
女装
斯尔丽、ESPRIT、G2000、CHABER、ETAM
4F
运动休闲
匡威、柒牌、SAMUELKEVIN、FILA、探路者、阿迪达斯、皮尔卡丹、九牧王、班尼路、LIVI’S、KAPPA
5F
男装
G2000、雅戈尔、杰克琼斯、ESPRIT、PONY
6F
童装
阿迪达斯、耐克、李宁、英氏、丽婴房
家电数码
（略）
百货店名
楼层
业种
主要品牌
银泰百货
1F
化妆品
白大夫、珀莱雅、美宝莲、欧莱雅、玉兰油
珠宝首饰
依波路、天梭、梅花、帝舵、浪琴
鞋类
千XX、天美意、康莉、奥康
2F
女装
（以三线不知名品牌为主，产地多为苏杭）
3F
女装
（以三线不知名品牌为主，产地多为苏杭）
内衣毛衫
曼妮芬、梦特娇、古今、安莉芳、鄂尔多斯
4F
男装
开开、卡丹路、雅戈尔
运动
李宁、茵宝、耐克、KAPPA、PLAYBOY
5F
特卖场
（略）
百货店名
楼层
业种
主要品牌
华联商厦
1F
男装
BOSS、登喜路
珠宝首饰
卡帝亚、梅花、欧米茄、浪琴、天梭、周大福、潮宏基、IDO、施华洛世奇
化妆品
伊丽莎白-雅顿、H2O、羽西、欧莱雅、玉兰油、雪肌精
2F
女装
安娜-丽斯、JORYA、HIRST、ANMANI
女鞋
玖熙、YEBBY、PURA、BIANCA
3F
女装
天纳吉儿、VIVINZKO、慕托丽
内衣
爱慕、曼妮芬、浩沙
4F
女装
马天奴、玛丝菲尔、LILLY
5F
男装
LACOSTE、沙驰、ELLEHOMME
6F
男装
CAESAR、金利来、G-STAR、乐斯菲斯、LEE
男鞋
SKAP、TIBAO、AUCHEHO
箱包
新秀丽
7F
童装
贺曼
家居家纺
罗莱、寐、ESRPIT、YOLANNA
8F
家电数码
（略）
●休闲娱乐业分析
江阴休闲娱乐网点的业态、价格层次都比较丰富，网点的分布比较分散，延陵路周边相对集中。
六、潜在消费者调研
为了解项目所在商圈消费者构成以及消费习惯，江阴们选取了人民路商圈内的3个主要客流汇集点（分别是步行街与青果路路口、步行街与进贤街路口、人民中路银泰百货到新华书店之间），对途径的消费者进行随机拦截访问，共拦截访问大约350个样本（含50个备份样本），完成问卷315份，其中有效问卷275份。
为保证最终的样本客观及具代表性，江阴们分别选取两个工作日和两个休息日，每天分为四个时段，按照配额进行拦截访问。
江阴们期望通过潜在消费者调研，获得以下信息：
●商圈现有消费者人群特征（包括：
性别比例、年龄结构、职业构成、文化程度、个人及家庭收入、来自哪里等）
●消费者一般消费习惯（包括：
消费目的、消费频率、主要消费时段、出行方式、选择消费的信息来源等）
●消费者的具体消费选择（分别针对购物、餐饮、休闲娱乐3大块进行，包括：
曾经光顾场所、主要消费场所、平均消费金额、选择该场所原因（满意因素）、问题及改进意见（不满因素）等）
●项目业态及业种概念测试（通过向消费者展示效果图和描述项目规划设想，测试、了解消费者对本项目的认同以及期望，包括：
整体业态、价格定位、风格定位、以及最希望提供哪些消费选择等）
S1被访者年龄分布A1被访者消费频率分布
※在被访的275人中，18-23岁的占39%；24-35岁的占47%；而年龄在36-50岁以及51-60岁的占总体的12%和2%。
※在被访的275人中，消费频率为每月3-5次的占42%；其次是消费1-2次的占18%；而频率为6-10次的占15%；剩余的有30人每月来此消费21-30次，有22人为11-20次，还有11人在30次以上，最后有5名被访者频率小于1次。
★从以上数据可以看出，人民中路商圈的被访者以24-35岁为主，其次是18-23岁的人居多，36-60岁的被访者所占比例不多。
★从数据中可看出，消费者每月来市中心消费3-5次的比例最多，平均一周来此一次。
A2消费类型分析A3消费时间分析
※在275位被访者中，有205位来市中心是综合消费，有两种以上的消费目的，占总数75%；除了一名被访者是两者皆有之外，剩余的69人是单一消费目的，来市中心只是单纯的购物、就餐或者娱乐。
※在275位被访者中，有256人都选择在休息日出来消费，占总数的71%；有106人选择在工作日出来，占总数的29%。
★从数据上可以看出，综合性消费的被访者占有最大比例，说明江阴市民来市中心消费的种类多。
★在被访的消费者中，选择在休息日来市中心消费的人占大多数，说明休息日节假日的客流量会比工作日的要多。
A31工作日的消费情况分析A32休息日的消费情况分析
※从数据中可看出，工作日来的被访者集中在10-12点和12-14点这两个时间段，都占总数的18%，其次是16-18点的占总数的16%；选择在14-16点的占15%。
而在上午8-10点消费和晚上18-20点的人相差不大，各占总数的11%。
※休息日消费者来此消费的时间集中在12-14点占总数的24%；其次是集中在14-16点的时间段的占总数的21%；而选择10-12点的占总数的17%；16-18点的占总数的15%。
★数据显示：
被访者工作日都集中在10-14点这个时间段来市中心
消费，可推测出被访者出行时间较晚，集中在午餐前后。
★从此数据可看出，休息日人们有晚出行、早归家的特点，整个休息日的购买时间集中在10-18点这个时间段。
A41A42
※工作日从单位里来市中心的占总数的49%；从家里来的占总数的44%；剩下的从其他地方或学校来的仅占总数的7%。
※休息日从家里来市中心消费的占总数的72%；从单位来的占总数的20%；从学校来的占总数的7%。
★在工作日，从单位来市中心的被访者居多，在工作日也能从家里外出购物的被访者也不少，说明居民的空闲时间比较多。
★休息日从家里来的消费者最多，平时上班，难得有机会外出购物娱乐，所以休息日相比于工作日来说，出来购物的人占的比重会更大。
A5消费者交通方式的选择A6消费者消费的信息来源
※交通方式方面，选用最多的是公交车的占总数的46%；其次是步行的占14%；选用电动车和私家车的各占的14%；剩下的选用出租车和摩托车的各占的7%和2%。
※在消费信息来源的选择中，朋友推荐的占36%；电视广告的占的19%；现场活动和宣传广告的各占17%和16%。
★从调研数据中可看出，公交车是被访者使用最多的交通工具，但步行过来的以及骑电动车过来的被访者也不在少数。
★在被访者者中，有181人没有选择受外界因素影响进行消费活动，而在选择受外界因素影响的消费信息来源中，朋友推荐占多数，说明消费者对他人的建议比较能接受。
其次是电视广告占比较大，说明电视媒体对消费者的影响也是比较大的。
B1购物场所分析B2购物最多的场所
※在购物场所选择中，选择步行街的占28%；其次是去华地购买服装的最多，占21%；去国购购买服装的占18%；澄江福地占13%，华联商厦占9%，银泰百货占7%，还有其他地方的占4%。
※在选择购物最多的消费场所时，步行街的占总数43%；其次是华地百货的占总数的23%；国购中心的占总数的17%；剩下的选择其他的占7%；澄江福地的占4%；银泰百货的占4%；华联商厦的占2%。
★被访者平常购买服装类产品一般会去步行街、华地百货、国购中心，说明这三个地方的档次、产品、环境、服务等比较适合江阴的居民。
★在选择购物场所最多的选择中，最多的还是步行街，而选择华地的仅次于步行街，国购的消费者也占了一定的比重。
B3购物金额比较分析
B31华地百货B32步行街
※在选择去华地消费最多的66位被访者中，平均消费金额在300-500元的占31%；其次是500-1000元的占20%；1000-2000元的占18%；100-200元的占11%，在2000-3000元的占3%，50-100元的占2%。
※选择去步行街购物最多的123人中，平均消费金额在300-500元的占36%；200-300元的占26%；100-200元的占20%；在1000-2000元的占3%；剩余的在50-100元占2%。
★数据显示：
华地的平均消费金额在300-500元的最多，并且所有选择在华地消费最多的被访者的平均消费金额也只有375元，比不上华联和国购的客单价。
★步行街是被访者选择购物次数最多的地方，平均消费金额为383元，消费水平在100-500之间。
B33国际购物中心B34华联商厦
※在选择去国购消费次数最多的48名被访者中，平均消费金额在300-500元的占35%；500-1000元的占29%；200-300元的占15%；1000-2000元的占13%；100-200元的占6%，2000-3000元的占2%。
※选择最多去华联消费的5人中，平均消费金额在100-200元的占40%；200-300元、1000-2000元、2000-3000元的各20%。
★去国购购物的被访者中平均消费金额在300-500元的最多，其次是500-1000元，平均消费金额为645元，说明国购的客单价较高。
★在被访者中，去华联消费最多的只有5人，数据缺乏一定的普遍性，但是粗略地估计出华联的客单价为910元，说明华联的档次比较高，或者说能消费得起的人在少数。
B35银泰百货B36澄江福地
※在选择去银泰百货最多的10人中，平均消费金额在500-1000元的占40%；200-300元的占30%；300-500元的占20%；1000-2000元的占10%。
※在选择去澄江福地最多的人群中，平均消费金额在300-500元的占59%；200-300元的占33%；500-1000元的占8%。
★选择银泰为购物最多场所的10人中，平均消费金额在500-1000元的最多，均额为605元。
★选择去澄江福地购物最多的只有12位，说明澄江福地不是大多数人的购物场所首选之地，其平均消费金额为379元，客流量不如步行街多，客单价也不是很高。
C1餐饮场所分析C2餐饮最多的场所
※在就餐场所的选择中，选择中餐馆的占总数的30%；选择中式快餐的占总数22%；选择洋快餐的占总数21%；西餐厅占10%；多国料理占5%；咖啡厅占4%；其他就餐场所7%。
※被访者就餐场所最多的是中餐馆，占总比重的42%；其次是中式快餐，占总数的19%；洋快餐的占总数15%；西餐厅占6%；多国料理2%；咖啡厅1%。
★中餐馆、中式快餐店成为被访者平常就餐去的最多的地方，消费者在各种餐饮里最受欢迎的还是中餐类的较多。
★在选择平时去中餐馆就餐的177人中，有12人去的最多的也是中餐馆，占到68%的忠实度；而中式快餐也有41%的忠实度，洋快餐有35%的忠实度。
C3餐饮金额比较分析
C31中餐馆C32西餐厅
※有120位被访者选择去中餐馆就餐最多，平均消费金额在50-100元的占总数的35%；30-50元的占33%；20-30元的占18%；100-200元的占9%；小于20元的占3%；200-300元的占2%。
※选择就餐场所最多为西餐厅的16位被访者中，平均消费金额在50-100元的占44%；100-200元的占31%；30-50元的占19%；200-300元的占6%。
★被访者选择去中餐馆就餐的最多，平均金额在62元，客流量有一定的保证。
★从调研数据中可以看出，去西餐厅就餐的人只有16人，虽然平均消费金额为103元比较高，但是选择这种消费的人群很少。
C33多国料理C34洋快餐
※选择多国料理作为去的最多的场所的人群中，人均消费金额低于50元的占0%；50-100元的占40%；100-200元的占20%；200-300元的占40%；大于300元的占0%，消费人数很少。
※去洋快餐就餐最多的42人中，人均消费金额20-30元的占34%；30-50的占33%；50-100的占26%；100-200的占7%。
★在选择多国料理的人群中，平均消费金额一般在160元，虽然客单价和其他餐饮形式来说是相对比较高的，但是选择的人不多。
★选择去洋快餐消费的被访者还是比较多的，其平均消费金额在50元左右，也是比较符合实际情况的。
C35中式快餐C36咖啡厅
※选择中式快餐作为去的最多的餐饮场所的人群中，人均消费金额小于20元的占17%；20-30元的占43%；30-50元的占23%；50-100元的占13%；100-200元的占4%；大于200元的占0%。
※选择咖啡厅的人群中，人均消费金额低于30元的占0%；30-50元的占67%；50-100元的占33%。
★选择中式快餐的人均消费金额在34元左右，相对于其他餐饮方式来说，消费金额不是很高的消费，符合普通人群的消费水平。
★从人数来说，选择咖啡厅的人很少，且人均消费金额在55元左右，虽然均额不低，但是大家对咖啡厅的需求不大。
D休闲娱乐消费分析
D2休闲娱乐的场所分析D3消费最多的场所
※在275个被访者中，喜欢去KTV的占32%；酒吧的占8%；电影院的占19%；电玩城的占9%；网吧的占19%；健身中心的占9%；其他的占4%。
其中其他的休闲项目包括茶楼，逛公园，美容等。
※娱乐最多的场所，KTV的占34%；酒吧的占6%；电影院的占15%；电玩城的占5%；网吧的占25%；健身中心的占9%；其他的占6%。
★从娱乐场所的选择来看，KTV是大家最选择最多的娱乐方式，另外电影院和网吧的选择人
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