建始县金鼎大厦项目营销策划方案.doc

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建始项目前期提案

（内部资料严禁外传）

襄樊东信投资咨询有限公司

目录

第一章地域分析2

第二章建始经济发展状况4

第三章建始房地产市场分析6

第四章项目分析16

第五章项目定位18

第六章项目规划建议19

第一章价格策略及入市节奏21

第二章宣传整合24

第一章地域分析

建始县位于鄂西南山区北部，东连巴东县，以野三河为界；西接恩施市，以太阳河为界；南邻鹤峰县，以长河、茶寮河为界；北与重庆市巫山县毗连；西北与重庆市奉节、巫山两县接壤。

县城业州镇沿318国道距省会武汉市615公里，沿209国道距州府所在地恩施市区59公里。

建始县版图整体状似蘑菇云，南北长89公里，东西最宽64.5公里，最窄处12.5公里，总面积2666.55平方公里。

总人口约50万，其中城镇人口7.48万人，农业人口43.29万人,辖5镇5乡。

业州镇面积372平方公里，人口11.4万人。

　　红岩镇　　面积86平方公里，人口19万人。

　　高坪镇　　面积292平方公里，人口5.3万人。

　　景阳镇　　面积164平方公里，人口3.9万人。

　　官店镇　　面积372平方公里，人口5.6万人。

　　长梁乡　　面积420平方公里，人口5.6万人。

　　茅田乡　　面积220平方公里，人口2.5万人。

　　龙坪乡　　面积225平方公里，人口2.5万人。

　　三里乡　　面积170平方公里，人口4.2万人。

　　花坪乡　　面积421平方公里，人口5.7万人。

建始县域古属巴子国地，三国吴景帝孙休永安三年（260）置县，隶属荆州；西晋太康五年（285）省后复置，属建平郡，仍隶属荆州；北周建德三年（574）改置业州，隋大业初年（605）废州置县，属清江郡；义宁二年（618）复置业州；唐贞观八年（634）再废州，以县属施州；宋属夔州路总管府；元仍属夔州路；元末明初，明玉珍及子明升以四川为主，建立农民政权夏（1362-1371），建始随属。

明洪武四年（1371）属湖广都司施州卫，二十三年（1390），拨卫入楚，县属夔州府；清初属夔州府，乾隆元年（1736）至宣统三年（1911）属施州府。

民国元年（1912）废府存县，直属湖北省；民国22年（1933）贺龙领导的工农红军曾在官店口建立革命根据地，并先后成立乡、县苏维埃政府；民国25年（1936）属湖北省第七行政督察区，至1949年11月4日；1949年11月5日全境解放，建始县隶属于湖北省恩施专署辖；1983年12月1日，恩施专署更名鄂西土家族苗族自治州，1993年更名为恩施土家族苗族自治州，建始县仍为该州辖八县（市）之一。

1984年，全县设9区（猫坪、长梁、茅田、龙坪、高坪、三里、花坪、景阳、官店）2镇（业州、红岩），100个乡、7个乡级镇。

1992年，将茅田区所辖天生等9个乡从茅田区分离出来单独设天生区（1994年改为天生镇），共设10区2镇，100个乡、7个乡级镇。

1996年实行区乡行政区划体制改革，撤销原12个区（镇），建立7乡（长梁、茅田、龙坪、高坪、三里、花坪、景阳）4镇（业州、红岩、天生、官店），将原猫坪区与业州镇合并，仍然称业州镇；原区辖乡镇改为管理区，全县设78个管理区。

1997年，高坪、景阳两区改称镇。

2001年3月，天生镇并入长梁乡，全县设5乡（长梁、茅田、龙坪、三里、花坪）5镇（业州、红岩、高坪、景阳、官店），撤销78个管理区，将管理区改为办事处、片或工作组。

全县设407个行政村，3590个村民小组。

2003年，县人民政府行文批准对业州镇、官店镇、龙坪乡、三里乡的行政村进行部分调整后，全县设368个村（居）民委员会，3614个村民小组。

2005年建始县辖长梁、茅田、龙坪、三里、花坪5个乡和业州、红岩、高坪、景阳、官店5个镇，共有368个村（社区居民委员会），3614个村民小组。

总户数148676户，总人口507672人，其中城镇人口7.48万人，农业人口43.29万人。

2000年全国第五次人口普查，全县有汉、土家、苗、回、满、蒙古、侗、畲、白、彝、维吾尔、朝鲜、壮、藏、瑶族等15个民族，其中：

汉族325174人，占总人口的63.7%，少数民族人口185381人，占总人口的36.3%。

建始有众多的资源，其中许多资源在国际国内享有盛誉。

县境内硒资源出露面积近480平方公里，是国内连片面积最大、平均硒水平含量最高的富硒生物圈，土壤平均硒水平含量17.7ppm，有“富硒王国”之称；是全国优质白肋烟出口基地县，白肋烟常年种植面积在6500公顷左右，年产优质白肋烟10000吨以上，其产品陆续销往美国、法国、日本、中国香港等20多个国家和地区，有“烟草王国”之美誉；是全省的魔芋大县，全县60%的耕地和40%的可开垦荒地适宜种植魔芋，全县魔芋种植面积达8万亩，已形成芋角、魔芋精粉加工生产线，产品销往香港、日本、东南亚等地区；全县已发现的有开采价值的矿藏有煤、硫、铁、硒、铅、锌、铀、石灰石、陶土、硅石、耐火土、铝土、紫色砂岩、大理石、东湖砂岩、石英砂岩、五花岩、磷石、石膏等20种，占全县已发现矿产109种的19%；占全州60种的31%，开发前景可观。

建始是全国141个重点产煤县之一，优质无烟煤储量1.98亿吨，占湖北总储量的32%；是中国南方最大的日本落叶松生产、科研基地县，人工营造日本落叶松用材林达20万亩，建成了中国南方最大的日本落叶松种子园和基因库，森林覆盖率达69.2%；是清江流域山羊重点产区和中国南方草场试验示范基地，已建成全省最大的山羊饲养基地，目前山羊饲养量已超过20万只；是全国首批农村初级电气化试点县，境内共有大小河流104条，总长853.65公里。

其中主要河流有清江景阳河段、野三河、马水河、太阳河、东龙河、闸木水河、刀龙河、伍家河、猪耳河等10条，其中流域面积在100平方公里以上的河流有5条。

全县水能理论蕴藏量24.2万千瓦，可开发量9万千瓦。

截止2001年底，全县共建中型水库两座，小（Ⅰ）型水库5座，小（Ⅱ）型水库8座，堰塘1334口，人畜饮水池5183口，蓄水9500立方米，修建渠道281条，长354.6公里，灌溉农田4万亩，年发电2亿度，解决农村饮水困难22.01万人，治理水土流失1048平方公里，年减少水土流失量201万吨。

现有耕地面积为37.49千公顷，占土地总面积的14.6%，人均占有耕地1.1亩，旱地占耕地面积88%。

全县建设用地面积为9107.6公顷，占土地总面积3.4%，可利用的土地面积252937公顷，现有待开发土地资源99579.6公顷，占土地总面积37.3%，宜林、宜牧面积较大，可供发展林、牧、特生产。

第二章建始县经济发展状况分析

2007年是建始县新一届政府的开局之年，全县人民在新一届县委、县政府的正确领导下，以党的十七大精神为统领，认真贯彻落实科学发展观，大力实施工业园区推进战、旅游经济升温战、城镇建设突破战和移民迁建攻坚战“四大战役”，加快统筹城乡发展，扎实推进社会主义新农村建设，县域经济综合实力不断增强，经济结构不断优化，发展质量不断提升，社会民生不断改善，经济社会发展显著提高。

一、综合

经济发展速度加快，发展活力不断增强。

初步测算，全县实现生产总值（GDP）24.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%，增幅比上年提升1.1个百分点。

其中第一产业增加值10.4亿元，增长3.0%；第二产业增加值4.9亿元，增长25.1%；第三产业增加值8.8亿元，增长13.5%。

全县人均GDP达5346元，首次突破5000元大关。

三次产业贡献率快速提升。

第一产业对经济增长的贡献率为13.4%，拉动GDP增长1.4个百分点；第二产业对经济增长的贡献率为41.4%，拉动GDP增长4.4个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为45.2%，拉动GDP增长4.8个百分点。

产业结构进一步优化。

第一产业增加值占生产总值的比重由去年的46.3%下降为今年的43.2%，下降3.1个百分点；第二产业增加值占生产总值的比重由去年的17.7%上升为今年的20.3%，提高了2.6个百分点；第三产业增加值占全县生产总值的比重达到36.5%，比去年提高0.5个百分点。

受国内外市场多种因素影响，市场物价持续上涨，全县累计CPI比上年上涨4.9%，其中服务价格上涨3.3%。

商品零售价格上涨5.9%。

工业品出厂价格上涨2.7%。

原材料、燃料、动力购进价格上涨0.6%。

农业生产资料价格上涨10.9%。

经济和社会发展中存在的问题是：

工业深层次结构矛盾和问题依然存在；农村和农业基础依然薄弱，农民持续增产增收后劲不足；城镇就业和再就业压力依然存在；物价上涨过快，低收入群体生活仍较为困难；经济总体实力还比较弱，节能减排、环境保护压力大，转变经济发展方式任务艰巨。

二、农业

　　2007年全年完成农林牧渔服业总产值158776万元，增长7.5%，其中，农业下降0.3%；林业增长38.1%；牧业增长17.1%；渔业增长88.1%；农林牧渔服务业增长96.8%。

农林牧渔业实现增加值104196万元，同比增长5.0％。

全县农、林、牧、渔业、农林牧渔服务业增加值比例为56.4：

2.4：

39.5：

0.1：

1.6。

全年粮食总产量22.60万吨，增产1.2%；油料产量1.16万吨，增产10.5%；烟叶产量1.18万吨，与上年持平；蔬菜产量16.95万吨，增产0.1%；茶叶571吨，增产0.5%；水果12410吨，增产25.3%；出栏牲猪52.97万头，增长10%；出笼家禽62.05万只，增长20.9%；出栏羊9.8万只，增长5.0%；水产品产量159吨，增长40.7%。

农业产业化进程加快。

农业产业化龙头企业发展达到28家，其中州级重点龙头企业12家,省级重点龙头企业1家。

新增魔芋、蔬菜、水果、茶叶等板块基地面积4.5万亩。

年末，全县农产品“三品”认证总数已达到46个，其中有机食品3个，绿色食品35个，无公害农产品8个。

“农业三品”认证基地面积20万亩。

农村专业合作组织发展到20多家，入会（社）的农户达6120个。

农业基础设施建设进一步夯实。

生态建设进一步加强，全县完成造林面积3.4万亩，其中退耕还林0.6万亩，天然保护林0.1万亩，完成封山育林3万亩。

积极推广农村清洁能源，新建沼气池13051口，新办生态能源循环经济示范村10个。

水利建设有效开展，全县共投入建设资金515万元，建成各类饮水安全工程72处，解决了1.3万人的安全饮水问题。

新农村建设取得明显成效。

全县捆绑1514万元资金用于24个新农村示范村建设，新修通村水泥、沥青路220公里，村容村貌得到了极大改善，示范带动作用已初步显现。

全年共落实包括义务教育、粮食直补、农机补贴、退耕补助、扶贫专项资金、能繁母猪补贴资金、自然灾害生活救助资金、农村低保和合作医疗等等在内的各项惠农政策资金共计12009.748万元，惠及多达902359人次。

全县13677名农村低保对象纳入保障范围。

关系群众切身利益的民生问题得到有效缓解，社会弱势群体利益得到切实保护，和谐社会建设取得长足进展。

农业生产条件继续改善。

2005年，全县农村用电量3774万千瓦时，比上年增长26.2%。

化肥施用量（折纯）24292吨，下降59.6%。

农田水利有效灌溉面积2870公顷，下降52.8%。

年末农业机械总动力16.42万千瓦，增长9.2%；其中排灌机械总动力836千瓦，增长13.6%；农副产品加工动力70019千瓦，增长13.8%。

三、工业和建筑业工业生产继续提速。

全年完成全部工业总产值134869万元，比上年增长35.4%，实现增加值43275万元，增长26.9%。

其中规模以上工业企业总产值完成68013万元，增长43.9%；实现增加值23825万元，增长35.8%，增速高于全州平均水平5.9个百分点，创近两年来的新高。

工业对GDP的贡献率达到35.1%，拉动经济增长3.7个百分点。

产品销售率稳定提高，经济效益保持较高水平。

全年规模工业完成销售产值66063万元，同比增长50.8%；产销率为97.1%，比上年提高4.4个百分点。

工业经济的高速增长，主要得益于规模以上企业的重点支撑。

在已实现的工业总产值中，轻工业完成34196万元，比上年增长46.8％；重工业完成33817万元，比上年增长45.0％。

非公有工业完成51846万元，比上年增长63.5％。

规模以上工业9个行业，8个行业生产同比增长，增幅都超过20%，电力、建材及富硒食品加工业等3个行业完成工业总产值过亿元。

2007年，我县电力生产和供应业、水泥制造业、煤炭开采业和农副产品加工业等四大支柱产业优势增强，支撑作用明显，累计完成工业总产值63027万元，同比净增19205万元，占全县净增总额的54.5%，拉动全县工业总产值增长19.3个百分点。

建筑业生产增势强劲。

2007年具有资质等级以上建筑企业8家累计完成建筑业总产值20615万元，实现增加值5549万元。

房屋建筑施工面积18.36万平方米，房屋建筑竣工面积18.06万平方米。

　　四、固定资产投资

　　固定资产投资为历史上最好的年份。

全年完成全社会投资89559万元，首次突破8亿元大关。

投资总量跃至全州中游，增速位居全州前列。

2007年投资总量是上年的1.6倍。

其中，城镇投资76309万元，同比增长76.1%，占全社会投资总量的85.2%；农村投资13250万元，增长4.2%，占比为14.8%。

城镇以上投资增长较快，全年新开工项目49个，投产36个。

工业投资比重和增速大幅提高，投资结构明显改善。

全年完成工业投资达45752万元，比上年增加了2倍多，占全社会投资总量的比重由上年的25.8%提高到51.1%。

野三河电力以及花果山工贸公司、茨泉酒业、农泰协力、金璐公司、佳能工贸有限公司、朝阳矿业公司的改扩项目，不仅提升传统优势产业的品质，同时为县域工业的后续发展夯实了基础。

四、交通、邮电和旅游

全年交通运输和邮电通信业实现增加值13215万元，比上年增长13%。

交通运输业增速加快。

全年完成交通基础设施建设投资8942万元。

年末公路通车里程2067.4公里，其中等级公路537.8公里。

全县农村通公路通村率达92.9%。

全年完成客货运周转量22111万吨公里，比上年增长1.6%。

邮电通信业稳步发展。

全年完成邮政业务收入1503万元，比上年增长24.6％；完成电信业务收入1830万元，增长2.8％。

年末固定电话用户1.98万户；全年新增移动电话用户2.7万户，年末达到13.9万户。

互联网用户达到6488户，比上年净增3080户。

今年是旅游经济升温年，我县坚持把旅游业作为带动全县经济发展的主导产业来培育，倾力打造“人类起源地”这个旅游品牌，以“建始直立人遗址”为核心，以野三河流域、景阳河流域为重点，打造“一日游”旅游精品线路，启动被列入全州重点景区的“建始直立人遗址”4A级景区建设，同时，整合朝阳观、大寨山、代陈沟等城郊旅游资源，全力打造城郊3A级景区，有效促进了建始旅游业的大发展。

年末全县有旅游公司3家，旅行社3家，星级旅游宾馆1家，旅游车辆10辆，旅游船4艘，旅游直接和间接从业人员近万人。

全年接待旅游者179666人次，实现旅游总收入2054.7万元。

五、国内外贸易及招商引资

市场消费全面走强，同比增幅呈现两位数，显示出全县经济已跃上新的增长平台。

2007年，全县社会消费品零售总额累计完成73931万元，比上年增长17.1%，增幅创10年以来同期新高。

其中，县级完成41656万元，增长12.5%，县以下完成32275万元，增长23.7%，占全县的比重达到43.7%，提高了2.4个百分点。

农村市场发展取得了长足的进步，对全县社会消费品零售额增长的贡献率达到57.2%，成为拉动全县消费需求快速增长的重要力量。

批发和零售业依然是主导，实现零售总额55227万元，增长10.6%；随着城镇建设的加快和人民生活水平的提高，住宿和餐饮业有了较快的发展，住宿餐饮业完成14060万元，增长52.4%，占社会消费品零售总额的比重为19%，比去年同期提高4.4个百分点。

对外贸易取得新成绩，对外开放形象大幅提升。

外贸企业生产经营状况良好，出口商品品种不断增多，出口目的国不断增加。

目前我县主要出口商品共有金属硅、魔芋精粉、蔬菜、箬叶、柑桔、粉丝等6大类10多个品种。

出口目的国包括欧盟、韩国、美国、日本和加拿大等在内的有11个国家和地区。

全年外贸出口总额368.59万美元，同比增长235.1%。

实际利用外资87万美元，同比增长411.8%。

招商引资迈出新的步伐，全县共实施项目32个，共引进内资21814万元，同比增长40.9%，增幅居全州第一。

六、财政和金融

财政收入稳步增长，金融存贷继续双增。

全年完成财政总收入24811万元，比上年增长13.1%。

实现地方财政收入达到12455万元，比上年增长12.6%，其中增值税、营业税、企业所得税、个人所得税主要税种分别增长13.4%、30%和80.6%、56.1%，房产税和土地增值税分别下降35.9%和48.9%。

全年财政支出73232万元，比上年增长33%。

教育事业、社会保障和就业、环境保护和农林水事务分别支出16215万元、4000万元和7621万元，分别增长32.3%、45.1%、71%和40.1%。

到12月底，全县金融机构存款余额211009万元，比年初增长26.9%；金融机构贷款余额63329万元，比去年同期增长15.7%；城乡居民储蓄存款余额136888万元，比年初增长22.1%。

七、科学技术和教育

科技事业继续发展，科技进步对经济增长的贡献作用进一步提高。

《提铁降磷实验》项目取得突破性进展，已能生产出磷含量稳定在0.2%左右、含铁量在55%左右的铁精矿，基本达到了国家冶炼标准。

州科技攻关项目《人工培植硒冬虫夏草技术研究》，在室内较规模成功培育出冬虫夏草（子实体），经农业部食品质量监督检测中心（武汉）检测，各项指标均高于同行业生产的人培虫草，且有机含硒量达到0.17mg/kg，试生产300公斤，市场供不应求。

省民族专项项目《甜柿无公害高效栽培技术研究与示范》，建设母本采穗圃50亩，苗圃基地20亩，标准示范园2000亩。

实施“星火富民工程”，建成商品芋基地5万亩，良种繁育基地5000亩。

引进国家专利技术，开发魔芋精深加工产品，建成全国第一家魔芋快餐粉丝生产线，生产出绿色、营养、健康、安全系列快餐食品。

通过推广良种良法，魔芋单产可以从现在的每亩2000公斤提高到3000公斤，亩平增效800～1000元。

全年共建示范基地9个，推广新技术、新产品18项，引进新品种9个。

全县有普通中学25所，比上年减少1所，在校学生24829人；专任教师1522人。

普通初中入学率98.6%。

普通小学222所，比上年减少8所，在校学生34477人，专任教师2191人。

小学适龄儿童入学率为99.93%。

全县有普通中等专业学校3所，比上年增加1所，在校人数3310人；专任教师148人。

全县有特殊教育学校1所，在校人数59人；专任教师15人。

全县共有专任教师3983人，在校学生67464人，师生比1：

16.9。

八、文化、广播和卫生

文化体育产业得到长足发展。

全县有1个专业艺术团体，从业人员32人，全年演出205场次。

群众文化馆全年举办31个展览，组织文艺活动154次，举办培训班20次，结业400人次。

图书馆藏书总量104042册、件，总流通人次19874人次。

2007年，基层文化站建设工程、农村电影“2131”工程、文化信息共享工程、农家书屋工程开展顺利。

非物质文化遗产的普查工作初见成效，民间音乐“建始喜花鼓”、“建始丝弦锣鼓”、民间舞蹈“建始闹灵歌”被省人民政府公布为第一批省级非物质文化遗产。

县体校学员在“全州少年儿童游泳比赛”中获得了1金2银3铜团体总分第三名的好成绩。

红星武校3名运动员代表恩施州首次参加“湖北省青少年武术比赛”，获得太极拳第4名，刀术第7名，剑术第8名的成绩。

以黄四姐歌舞团为主体创作的节目《土家有个黄四姐》、《忙年》等在省电视台综合评奖中获奖；围绕八艺节、奥运会进行的“微笑大使”、“土家之花”评选活动，我县选手成绩优异，获“土家之花”冠军、“微笑大使”亚军。

广播电视综合实力全面提升。

全县调频转播发射台9座，电视转播发射台9座,卫星收转站80289座,有线广播电视用户25000户,农村有线广播电视用户11000户。

广播综合人口覆盖率92.9%，电视综合覆盖率达95.2%。

医疗卫生条件继续改善。

年末全县有卫生机构数17个，卫生技术人员1090人，执业（助理）医师589人，注册护士441人。

全县医院2个、卫生院10个，拥有床位数973张。

2007年县乡卫生机构得到了加强，基础设施建设加快，老百姓就医条件不断改善。

全县农村参加新型农村合作医疗人数达362386人。

九、人口、人民生活和社会保障

年末全县总户数153539户，总人口为50.57万人，其中城镇人口11.86万人；年内出生人口5475人，人口出生率为10.60‰，比上年下降了0.22个千分点；年内死亡人口2655人，死亡率5.14‰，比上年下降了0.37个千分点；人口自然增长率为5.46‰，比上年下降了0.05个千分点。

居民收入增长较快。

全县城镇居民人均可支配收入8085元，同比增长9.4%，城镇居民恩格尔系数为34.99%；农民人均纯收入2102元，比上年增加279元，同比增长15.3%，其中工资性纯收入1060元，增长22.8%。

农村居民家庭恩格尔系数为48.2%。

社会保障和就业服务体系不断健全。

全年组织下岗失业人员再就业免费培训2010人，帮助1012名下岗失业人员实现再就业，其中:

4050人员再就业425人。

组织农村劳动力转移就业9.11万人。

全年城镇新增就业人员3574人，年末城镇登记失业率为3.9%，比上年末下降个0.3个百分点。

2007年，全县机关事业单位参加养老保险3679人，城镇企业职工基本养老保险参保人数11401人,同比增长10.8%。

城镇职工基本医疗保险人参保人数19782人,同比增长3.8%。

　　十一、城镇建设

城镇建设取得新成效。

按照“文明卫生城、山水园林城”的构想，切实打好城镇建设突破战，城镇建设日新月异，村镇建设稳步推进，城镇建设和管理迈上新台阶。

城区总规修编基本完成，乡镇总规修编有序进行，村庄规划编制成效显著。

中心城区控规覆盖率达到25%。

对建始县城市总体规划和修建性详细规划进行网上和固定地点公示，城乡规划的透明度加强。

年末全县城镇化率达到23.45%，比上年提高8.34个百分点。

城镇建成区面积达10.55平方公里。

全年打造“456”建设项目，即实施四大片区（朝阳片区、清江工业园民族风情街、南田丘小区、原化肥厂小区）开发；启动五个重点项目（209国道绕城线、县城火车站配套基础设施建设、朝阳观旅游观光道路建设、县城天然气工程、城区污水处理厂建设及广润河污水综合治理工程）；建设六项重点工程（余家坝路南段道路工程、北环路东段改造工程、城区红绿灯及“电子警察眼”设施的安装工程、南山路贯通工程、沿河北路建设工程、新规划布局一处菜市场），进一步扩大县城规模，改善了人居环境，增强了城市综合配套服务功能，整体提升了城市建设的档次。

年末县城区道路总长24公里