芙蓉大道立项建议书.docx
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芙蓉大道立项建议书
芙蓉大道湘潭荷塘至飞龙桥
BT项目立项建议书
目录
概述5
一、项目来源与背景7
1、项目来源7
2、项目背景7
2.1、长株潭7
2.2、湘潭市8
二、项目基本情况11
1、沿线环境与施工条件12
2、建设规模12
三、项目运作方案14
1、项目投融资运作方案14
1.1、资本金筹措方案14
1.2、项目贷款筹措方案14
2、项目建设运作方案14
2.1、工程建设主体14
2.2、总体实施进度计划16
3、项目回购方案16
3.1、回购安排16
4、项目合同法律关系17
4.1、融、投资主体层面17
3.2、建设主体层面17
3.3、主要法律关系图17
四、项目经济可行性分析19
1、评价参数19
2、项目建设投资估算20
3、项目利润分析20
3.1、项目公司层面利润分析20
3.2、总承包（指挥部）层面利润分析21
4、项目财务评价指标22
五、项目风险分析及规避24
1、项目法律风险及规避24
2、工程成本增加风险及规避24
3、资金运作风险及规避24
4、拆迁风险及规避25
5、工期拖延风险及规避25
6、项目回购风险及规避25
六、项目优势综合分析27
1、本项目商务条件较好，市场竞争力强，收益较高27
2、金融环境宽松，融资渠道畅通，无需中建股份担保27
3、时值中建股份上市，中标项目可提振市场气氛28
4、符合中建股份战略发展方向28
七、结论与建议29
附表与附件31
概述
1、项目来源与背景
芙蓉大道湘潭荷塘至飞龙桥BT项目由来已久，于2007年初作为湖南省人民政府的招商引资项目之一，湘潭市人民政府与中国建筑股份有限公司签订了《基础设施项目投资建设框架协议》。
由于各方面原因，湘潭市政府对本项目启动迟缓，搁置一段时间。
2009年7月17日，芙蓉大道湘潭荷塘至飞龙桥段项目通过湖南省发改委审批。
2009年8月初，本项目重新启动，双方经友好协商达成共识，意欲合作建设本项目。
2、项目概况
芙蓉大道是连接长沙、湘潭及株洲的城市快速路，全长90余公里。
本项目是芙蓉大道的一段，是长株潭核心区三角形内环和湘潭市外环线的重要组成部分，对加强长株潭三市区域间合作、带动沿线经济发展具有重要作用。
本项目总投资估算9.9亿元，路线全长6.24km，平均每公里造价1.6亿元。
按双向六车道的城市快速路标准建设，设计速度80km/h。
路基宽度60m，设3m中央分隔带，部分控制出入，沿线等级较高的被交道路与主车道采用互通式或分离式立体交叉。
3、项目运作方案
本项目总投资9.9亿元，其中资本金为2.5亿元。
根据2009年8月股份公司成功上市融资的实际情况，本项目资本金拟由股份公司全额出资，成为项目公司全资控股股东。
其余资金由项目公司贷款解决。
项目公司将就项目的工程总承包进行公开招投标，股份公司参与投标，因项目公司由股份公司全资控股，股份公司无需通过激烈的竞争可顺利获得工程总承包资格。
本项目建设工期为2年，2010年初开工，2012年末竣工。
回购期为5年，在项目建成并交工后，由湘潭市在5年内分5次以现金方式对我司的总投资款及利息进行回购。
回购的总投资款各年的支付比例为第一年30%，第二年20%，第三年20%，第四年20%，第五年10%。
按照与湘潭市商谈的结果，建安费按定额价计算确定，总价不下浮。
湘潭市政府需支付的建设期及回购期利息，利率按中国人民银行当期五年期贷款基准年利率上浮20%计取。
4、项目经济效益
经测算，股份公司实际出资17000万元，实现税后利润共计24636万元，投资内部收益率为23.89%，投资净现值为11717万元，资本金收益率为144.92%，项目投资价值较高，经济上可行。
5、项目主要优势
本项目商务条件较好，市场竞争力强，收益较高。
体现本项目竞争力的商务条件主要有以下几点：
（1）湘潭市与项目公司结算的建安费按定额价计算确定，总价不下浮；
（2）湘潭市政府需支付的建设期及回购期利息，利率按中国人民银行当期五年期贷款基准年利率上浮20%计取；
（3）材料价变幅超过±3%将按季度进行调价；
（4）征地拆迁工作由湘潭市人民政府负责，征地拆迁费用实行包干使用；
（5）若湘潭市政府未按期向项目公司支付回购款，则贷款银行将向湘潭市政府指定的平台公司提供贷款支持，专门用于湘潭市政府向项目公司支付回购款。
6、结论与建议
项目自身优势明显、外部机遇难得、经济效益可观、建设和回购风险较小，项目可行。
一、项目来源与背景
1、项目来源
芙蓉大道湘潭荷塘至飞龙桥BT项目由来已久，于2007年初作为湖南省人民政府的招商引资项目之一，湘潭市人民政府与中国建筑股份有限公司签订了《基础设施项目投资建设框架协议》。
尽管在筹备期间地方政府及主管部门就此项目的投资建设事宜变更多次，启动迟缓，甚至主管部门及相关人员都发生变动，但基础设施事业部始终没有放弃，等待时机。
湘潭市人民政府同样对能与中建股份合作报以期待。
2009年7月17日，芙蓉大道湘潭荷塘至飞龙桥段项目通过湖南省发改委审批。
2009年8月初，股份公司与湘潭市政府经友好协商达成共识，意欲合作建设本项目。
2、项目背景
2.1、长株潭
长株潭城市群是湖南社会经济文化中心，经济社会文化发展和城市水平处于湖南领先地位。
2008年，长株潭城市群实现地区生产总值（GDP）4565.31亿元，比上年增长14.5%，占全省地区生产总值的40.9%，所占比重较上年提高3.1个百分点。
长株潭城市群在全省经济增长中处于举足轻重的位置。
表1-12008年长株潭城市群地区生产总值情况表
2008年，长株潭城市群以全省13.3%的土地、19.2%的人口，实现了全省40.9%的GDP、39.4%的财政收入、46.4%的固定资产投资、42.8％的社会消费品总额、65.1%的外贸出口。
由此可以看出，长株潭地区经济占湖南省经济总量的比重极高，是湖南省经济最发达的地区，经济地位非常明显。
经过近几十年的建设，长株潭城市群经济发展迅速，人口迅速膨胀，交通需求越来越大。
区域的交通建设取得了长足发展，改变了原交通运输“乘车难、运货难”、制约经济和社会发展的“瓶颈”局面。
但是，区域交通运输仍存在一些问题，区域交通运输的发展还不能完全适应国民经济快速发展、改革开放的需要。
2007年12月，经国务院同意，国家发改委正式发文批准，长株潭城市群成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长株潭一体化发展正逢其时。
2.2、湘潭市
湘潭市是长株潭城市群地区的中心城市之一，湖南省重要的工业、科教和旅游城市。
全市总面积5015平方公里，人口291.64万，其中市区面积316.74平方公里，人口86.09万。
2008年湘潭市全年实现地区生产总值654.8亿元，按可比价计算，同比增长13.8%，高于全省平均水平1个百分点。
其中第一产业增加值92.89亿元，增长5.2%；第二产业增加值331.45亿元，增长16.2%；第三产业增加值230.42亿元，增长13.7%。
按常住人口计算，人均生产总值为23672元，增长13.1%。
图1-1湘潭市近年GDP情况图
2008年湘潭市财政总收入48.77亿元，增长27.1%，其中地方财政收入30.88亿元，增长27.6%。
图1-2湘潭市近年财政总收入情况图
保守测算，假设以2008年湘潭市财政总收入48.8亿元作为比较对象，而不考虑其未来几年的增长，则湘潭市政府需支付项目公司的回购款及其利息占财政总收入的比例，最高为9.2%（2012年），最低为2.2%（2016年）。
该比例基本上在其可接受范围之内。
二、项目基本情况
芙蓉大道是连接长沙、湘潭及株洲的城市快速路，全长90余公里，是三市经济一体化的纽带。
湘潭荷塘至飞龙桥段为芙蓉大道二期工程。
本项目是芙蓉大道二期工程的一段，是长株潭核心区三角形内环和湘潭市外环线的重要组成部分，对加强长株潭三市区域间合作、带动沿线经济发展具有重要作用。
图2-1本项目地理位置图
1、建设规模
根据规划，芙蓉大道二期工程将分三段进行投资建设，本项目为第二段，即双马至天易段（K11—K17+240），路线如下图所示。
图2-2本项目路线方案图
本项目总投资估算9.9亿元，路线全长6.24km，平均每公里造价1.6亿元。
按双向六车道的城市快速路标准建设，设计速度80km/h。
路基宽度60m，设3m中央分隔带，部分控制出入，沿线等级较高的被交道路与主车道采用互通式或分离式立体交叉。
表2-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
公路等级
城市快速路
2
设计速度
km/h
80
3
交通量
Pcu/d
72776
2015年
4
估算总额
万元
98539
5
平均每公里造价
万元
15791
6
路线总长
km
6.24
7
路基土石方数量
万m3
117.61
8
（1）土方
万m3
50.66
9
（2）石方
万m3
66.95
10
平均每公里土石方数量
万m3
18.85
11
路基排水及防护工程数量
万m3
5.35
12
路面工程数量
万m2
20.12
13
跨径大于20米的中桥及大桥
m/座
412/2
不含芙蓉大桥
14
芙蓉大桥
m/座
1547/1
15
涵洞
道
21
16
平均每公里大、中桥长
m
313.94
17
平均每公里涵洞数
道
3.37
2、沿线环境与施工条件
项目路线走廊带位于湘潭市城区东侧湘江阶地平原区和丘陵区，地势总体南高北低。
项目区域属于中亚热带季风性湿润气候，光热充足，雨量充沛，无霜期长，严寒期短。
路线所经区域为湘江水系，湘江呈东西向横穿本区项目路线走廊带。
路线走廊内水库、水塘分布较多，地表水系发育。
路线天然地基承载力基本能满足路基要求，其中地表溪、沟较多，路基填方地段工程须注意地下水和地表水的处治，清楚局部分布的软土层，确保路基稳定。
本项目控制性工程为芙蓉大桥（原称“湘潭湘江五大桥”）。
根据地质调绘和《湘潭湘江五大桥选址岩土工程勘察报告》，芙蓉大桥地质条件较好，未发现影响场地稳定性的不良地质现象。
路线靠近湘江，砂砾丰富，运输方便。
沿线石料丰富，运输亦较为方便。
路线靠近京港澳高速公路、沪昆高速公路、及京广铁路，并先后与现有的G107、G320、潭邵高速荷塘连接线、芙蓉路、天易公路相接，区域路网较发达，交通运输方便。
三、项目运作方案
1、项目投融资运作方案
1.1、资本金筹措方案
根据2009年5月25日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，铁路、公路、城市轨道交通等项目，最低资本金比例为25%。
本项目总投资9.9亿元，其中资本金为2.5亿元。
根据2009年8月股份公司成功上市融资的实际情况，本项目资本金拟由股份公司全额出资，成为项目公司全资控股股东。
出资安排如下：
表3-1项目公司股东出资时间表
单位：
亿元
股东名称
股权比例
合计
2010年
1季度
2010年
3季度
2011年
1季度
2011年
3季度
中建股份
100%
2.5
1
0.5
0.5
0.5
其中：
自筹
1.7
1
0.1
0.25
0.35
总包利润回流
0.8
0.4
0.25
0.15
1.2、项目贷款筹措方案
项目所需贷款（约7.5亿元）由项目公司以项目融资方式获取，无须股份公司担保。
项目公司得到湘潭市政府关于支付项目回购款的承诺函及湘潭市人大常委会的批准文件，即可满足各银行的贷款审批条件。
目前，交通银行北京分行对本项目十分感兴趣，有意在项目取得立项、自有资金到位的情况下，为项目提供7.5亿元的银行贷款。
2、项目建设运作方案
2.1、工程建设主体
拟由“中建湖南基础设施投资有限责任公司”作为本项目的项目公司，不再另注册新公司。
项目公司将就项目的工程总承包进行公开招投标，股份公司参与投标，因项目公司由股份公司全资控股，股份公司无需通过激烈的竞争可顺利获得工程总承包资格。
作为工程总承包单位，股份公司将成立“中建指挥部”，负责项目的总体组织实施和管理，“中建指挥部”是施工总承包合同执行期间的最高管理和决策机构，管理和指导各项目经理部工作。
指挥部与项目公司相关人员重叠，实现一套班子，两块牌子。
图3-1项目公司组织机构图图3-2中建指挥部组织机构图
2.2、总体实施进度计划
本项目建设工期为两年，2010年初开工，2012年末竣工。
表3-2项目实施进度表
序号
项目实施进度
完成时间
1
股份公司内部审批
2009年12月底
2
签订BT合同
2010年1月底
3
正式开工
2010年3月1日
4
全线路基、涵洞、桥梁下部等工程
2010年12月底
5
桥梁上部、路面、交通工程
2011年12月底
3、项目回购方案
3.1、回购安排
按照与湘潭市商谈的方式，在项目建成并交工后，由湘潭市在五年内分五次以现金方式对我司的总投资款及利息进行回购。
回购的总投资款各年的支付比例为第一年30%，第二年20%，第三年20%，第四年20%，第五年10%。
回购的总投资款包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其它费用（包括土地、青苗等补偿和拆迁补助费、建设项目管理费、研究试验费、建设项目前期工作费、建设期贷款利息等）及预备费等建设过程中经业主指挥部确定的一系列费用。
利息为建设期及回购期上述资金投入所产生的资金成本。
按照与湘潭市商谈的结果，建安费按定额价计算确定，总价不下浮。
湘潭市政府需支付的建设期及回购期利息，利率按中国人民银行当期五年期贷款基准年利率上浮20%计取。
4、项目合同法律关系
4.1、融、投资主体层面
Ø项目公司与政府签订投资、建设与回购合同，形成BT法律关系。
Ø项目公司与政府签订委托拆迁合同，形成委托拆迁法律关系。
Ø项目公司与贷款银行签订贷款合同，形成资金借贷法律关系。
3.2、建设主体层面
Ø项目公司与股份公司签订工程总承包合同，形成项目工程发包、承包关系。
Ø股份公司与承建工程局签订施工责任书，形成内部合作关系。
3.3、主要法律关系图
图3-3主要法律关系图
四、项目经济可行性分析
1、评价参数
Ø根据湘潭市提供的《工程可行性研究报告》，本项目的路线长度为6.24公里，建设期为2年；
Ø根据《工程可行性研究报告》，项目建安费用70717万元、设备工器具购置费7万元、工程建设其他费用15010万元、预留费用7796万元；
Ø银行贷款会根据需要及时进入项目公司，利率按5年以上银行长期贷款基准利率5.94%执行，建设期按季结息，回购期按年结息；
Ø项目资本金为25000万元，为项目总投资的25%，由股份公司以项目公司股本形式全额出资，其中自筹17000万元，总包利润回流8000万元；
Ø湘潭市与项目公司结算的建安费按定额价计算确定，总价不下浮；
Ø中建股份按总承包额下浮25%（含税费及总承包管理费）后向参建的各工程局发包；
Ø项目公司支付股份公司的建安费预付款比例为10%，进度款支付比例为85%，留置5%的质保金到工程2年质保期满后支付；
Ø股份公司支付各参建工程局的建安费预付款比例为10%，进度款支付比例为85%，留置5%的质保金到工程2年质保期满后支付；
Ø建安营业税及附加综合税率为3.3%，所得税税率25%；
Ø项目回购款由湘潭市政府分五次于项目建成后五年内每年年底支付，各年支付比例为第一年30%，第二年20%，第三年20%，第四年20%，第五年10%；
Ø湘潭市政府需支付的建设期及回购期利息，利率按中国人民银行当期五年期贷款基准年利率上浮20%计取，为7.13%。
2、项目建设投资估算
参照山东省交通厅提供的《工程项目可行性研究报告》，项目建设投资估算为98539万元，每公里造价为15791万元。
表4-1项目投资估算表
单位：
万元
序号
项目
估算金额
备注
一
建安工程费
70717
不下浮
二
设备及工器具购置费
7
三
工程建设其他费用
15010
其中：
征地拆迁费用
10000
四
预留费用
7796
五
建设期贷款利息
5008
六
投资估算总金额
98539
平均每公里造价
15791
本段全长6.24km
3、项目利润分析
股份公司在本项目将从两方面实现利润。
一是作为项目公司唯一股东，将直接或间接取得项目公司利润；二是作为项目总承包方取得利润。
经测算，股份公司在本项目实现利润合计24636万元。
3.1、项目公司层面利润分析
项目公司实现利润主要是因为利息收支出现差额。
根据唐山项目经验及目前的银行信贷情况，项目公司基本上可以以基准利率下浮10%的利率取得银行贷款。
为保守估计，本报告中银行贷款利率按5年以上银行长期贷款基准利率5.94%测算。
而湘潭市政府需支付项目公司的建设期及回购期利息，利率按贷款基准利率上浮20%计取，为7.13%。
经测算，作为项目公司唯一股东，股份公司将实现税后利润14251万元。
表4-2损益表（项目公司）
序号
项目
金额（万元）
一
收入
124964
1
回购款收入
98539
2
利息收入
26425
二
支出
105962
1
建安费支出
70717
2
设备及工器具购置费
7
3
工程建设其他费用
15010
4
预留费用
7796
5
银行贷款利息
12432
三
所得税税前利润
19002
四
所得税
4750
五
所得税税后利润
14251
3.2、总承包（指挥部）层面利润分析
指挥部的利润主要为中标价与分包价之间的差额。
湘潭市与项目公司结算的建安费按定额价计算确定，总价不下浮；项目公司按进度将建安费100%支付给总承包商中建股份，而中建股份按总承包额下浮25%（含税费及总承包管理费）后向参建的各工程局发包。
经测算，作为项目总承包商，股份公司将实现税后利润10384万元。
表4-3损益表（指挥部）
序号
项目
金额（万元）
一
收入
70717
1
工程款收入
70717
二
支出
56872
2
分包工程款支出
53038
3
总包日常管理费
1500
4
营业税
2334
三
所得税税前利润
13846
四
所得税
3461
五
所得税税后利润
10384
4、项目财务评价指标
经测算，股份公司实际出资17000万元，实现税后利润共计24636万元，投资内部收益率为23.89%，投资净现值为11717万元，资本金收益率为144.92%，项目投资价值较高。
表4-4财务指标表
序号
项目
金额（万元）
1
股份公司实际出资
17000
2
股份公司净利润汇总
24636
3
股份公司投资内部收益率（NPV）
23.89%
4
股份公司投资净现值（IRR）
11717
5
资本金收益率
144.92%
五、项目风险分析及规避
1、项目法律风险及规避
BT项目涉及政府、企业、公众等方方面面，关系错综复杂，法律风险较普通项目更为突出，一方面是项目本身的合法合规风险，另一方面是与BT合作相关的法律关系、合同内容风险。
规避措施：
为归避项目本身的合法合规风险，基础部对本项目的合法合规性进行了充分的调查，认真查证本项目的立项审批程序和材料，在明确项目是经有权机关审批、程序合规后再继续下一步工作。
在整个项目运作的过程中，如有需要，我们将聘请专业的律师事务所提供法律支持，以规避各项法律关系。
2、工程成本增加风险及规避
本项目的建设时间为二年，期间受政策、市场等影响，将会导致人力成本、机械成本、材料成本、融资成本提高，降低工程效益的风险。
规避措施：
我方将在与湘潭市政府的商务合约谈判过程中，在结算条款中规定材料价变幅超过±3%将按季度进行调价，将成本上涨风险转嫁给湘潭市政府。
3、资金运作风险及规避
项目运作的关键在于银行贷款能否足额、及时到位，否则将导致资金链断裂、项目进度拖延甚至停工、成本增加、收益下降等。
规避措施：
按照融资方案有关内容，积极继续落实相关融资细节，将融资渠道打通作为项目实施的前置条件。
4、拆迁风险及规避
在工程施工过程中，可能存在拆迁难度相当大，从而增加工程成本，妨碍工程施工进度的风险。
规避措施：
为了控制拆迁部分的投资，同时减少建设单位、施工单位与当群众在征地拆迁方面的矛盾。
在本项目中，征地拆迁工作由湘潭市人民政府负责，并将签订拆迁合同，将会在拆迁合同中明确我方的免责条款，将拆迁风险转移给湘潭市人民政府，最大限度规避我方的拆迁风险。
5、工期拖延风险及规避
在建设过程中，可能由于各方面因素造成工程不能如期开工或工程延期，导致项目投资成本增加，收益率下降，不能按期收回投资。
规避措施：
（1）认真落实项目的融资实施方案，协调各方关系，保证资金按计划及时到位不致影响工程进度；
（2）在BT合同尽可能列举各种影响完工的因素，明确我方的免责条款；
（3）在《施工管理与经济责任协议书》中，明确各经理部在施工中所要承担的责任，从而尽量规避工期拖延风险。
6、项目回购风险及规避
BT项目存在地方政府不能按期、足额回购的风险。
规避措施：
（1）湘潭市政府将出具湘潭市人大将项目回购款支付纳入政府财政预算的批准文件。
（2）参考唐山项目经验，与贷款银行签订协议约定，若湘潭市政府未按期向项目公司支付回购款，则贷款银行将向湘潭市政府指定的平台公司提供贷款支持，专门用于湘潭市政府向项目公司支付回购款。
六、项目优势综合分析
1、本项目商务条件较好，市场竞争力强，收益较高
体现本项目竞争力的商务条件主要有以下几点：
（1）湘潭市与项目公司结算的建安费按定额价计算确定，总价不下浮；
（2）湘潭市政府需支付的建设期及回购期利息，利率按中国人民银行当期五年期贷款基准年利率上浮20%计取；
（3）材料价变幅超过±3%将按季度进行调价；
（4）征地拆迁工作由湘潭市人民政府负责，征地拆迁费用实行包干使用；
（5）若湘潭市政府未按期向项目公司支付回购款，则贷款银行将向湘潭市政府指定的平台公司提供贷款支持，专门用于湘潭市政府向项目公司支付回购款。
从收益测算指标看，股份公司实际出资17000万元，实现税后利润共计24636万元，投资内部收益率为23.89%，投资净现值为11717万元，资本金收益率为144.92%，项目投资价值较高。
2、金融环境宽松，融资渠道畅通，无需中建股份担保
日前，为应对金融危机，刺激经济增长，确保政府财政投入的资金配套，中央政府再次明确表态将继续执行适度宽松的货币政策。
这意味着在今后一段时间内，金融市场仍能继续保持相当的流动性，银行信贷继续维持
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