最新房地产项目工程管理措施及实施细则.docx

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最新房地产项目工程管理措施及实施细则

项目管理目标：

质量管理目标：

合格工程、争创精品工程

进度管理目标：

全面落实总进度控制计划

安全管理目标：

杜绝重大伤亡事故，达标创优

文明管理目标：

文明工地

万和地产

2010年3月20日

第一部分工程项目现场管理办法………………3

第二部分工程质量控制办法……………………9

第三部分工程进度控制办法……………………15

第四部分工程成本控制办法……………………17

第五部分施工现场安全文明与标准化管理……23

第六部分工程项目设计管理办法………………27

第七部分设计变更管理办法……………………30

第八部分现场签证管理办法……………………33

第九部分预、结算工作管理办法………………37

第十部分招（邀）标、投标管理办法…………40

第十一部分经济合同管理制度……………………43

第一部分工程项目现场管理措施

一、工作依据

1、公司与承包商签订的各类工程承包合同；

2、公司与监理单位签订的建设监理合同；

3、设计文件（正式施工图及说明、图纸会审纪要、设计交底记录、审图中心意见及设计回复等）；

4、现行建筑工程施工验收规范及相关的技术规程和质量检验评定标准；

5、国家现行的有关法律、法规和当地政府有关的政策和规定；

6、公司管理规章制度。

二、工作范围

工程部负责组织、管理项目；全面负责项目施工现场的质量、进度、安全、文明为主要内容的项目施工现场监督、管理与协调工作，以及工程成本控制的建议工作，实行目标责任管理制。

三、工作关系

1、与监理单位的关系：

监理单位应按照与公司签订的委托监理合同条款规定的范围正确履行监理职责和义务，必须在工地现场设立常驻机构、配备与工程阶段相适应的专业监理人员，对工程建设项目进行全过程控制，应定期和不定期向公司工程部办公室系统、规范汇报施工过程的质量、进度、投资、验收等监理工作情况，每月向工程部经理定期提交监理月报，提出有益的建议和意见。

与工程有关的重要事情必须事先向工程部经理报告，经同意确认后，才能执行，工程部有义务将与工程有关的信息（公司另有规定需要保密的除外）毫无保留的告知监理单位，工程部实施对监理单位在工程建设项目中的监理工作进行协同及管理。

2、与设计单位的关系：

设计单位应按所签订的工程建设项目委托设计合同，对工程项目建设承担全部设计技术责任，根据合同条款规定，履行设计职责和义务，委派专业设计人员，经常到项目了解工程情况和指导工程施工，及时处理解决施工中出现的设计问题，参加对工程地基、隐蔽、分部、单位工程以及重要部位关键工序的施工质量验收、签署设计意见。

根据施工过程中提出的经工程部同意认为有必要对设计进行核定修改的问题，设计单位应予以配合，经复核确认可行后，应及时签发设计修改变更通知或技术核定。

工程部有义务将工程建设项目施工的质量、进度情况和要求向设计单位通报。

3、与施工单位的关系：

公司将工程建设项目发包给承包商施工后，承包商应按施工承包合同规定的内容严格按设计施工图纸、国家施工验收规范和质量检验评定标准，组织施工，接受公司工程部的监督与检查。

施工单位应按承包合同工期要求，保质保量完成工程施工任务，有义务向建设单位提出工程施工合理化提议，有义务在现场安全文明施工等方面配合营销的需要，汇报工程施工过程情况，施工单位应按时提交施工工程量报表，周进度计划、月进度计划及进度月报和质量通报。

工程部有责任和义务帮助承包商创造必要的施工条件，受理、审查施工方在施工过程中提出的合理要求。

4、与质监站的关系：

工程部应保持与质监站的联系，督促施工单位及时通知质监站对工程地基、隐蔽工程、基础工程、重要部位、关键工序、主体工程和单位工程进行质量检查验收，核定签署工程验收等级，颁发工程验收证明书。

四、工作控制

1、施工单位在工程开工前应向监理机构提交工程建设项目施工组织设计，及施工方案和施工进度计划，经监理机构总监审查批准后，报公司工程部核准，施工单位方可施工，工程开工必须有经审批签认的开工令。

2、工程部在工程开工前，应组织设计、监理、施工单位进行施工设计技术交底及图纸会审，并形成会议纪要，经各责任主体签署，作为工程施工设计文件的组成部分。

3、工程施工前，施工单位应向施工人员进行书面技术交底，明确质量控制要求和相关操作工艺，由监理机构督促执行，否则不得施工。

4、工程部应对到达施工现场的主要材料的产品合检证、质保书，或质量证明文件，以及按规定需进行现场随机抽检的材料，进行核查签字，否则施工单位不得使用。

5、检查发现有不按图施工或有操作质量问题时，工程部有权下达指令进行整改，直至签发由监理提交的停工指令。

6、施工现场的水准标高，建筑物的定位放线，必须经施工单位、监理机构、工程部部共同测量复核，准确无误，并作好测量成果记录，三方签字，才能有效。

7、对工程重要部位关键工序，隐蔽工程，工程部、监理机构应进行全过程的跟踪监督和旁站控制，严格执行地基工程、隐蔽工程的验收制度，由监理机构会同设计单位、工程部与施工方共同验收签证。

8、严格执行分项工程的复核检查，在施工单位自检确认的基础上，交监理机构复核签证，未经工程部、监理复核签证，一律不得进入下道工序的施工。

9、施工技术核定、材料代用、图纸修改、设计变更、必须经监理机构审核、设计单位认可，报工程部同意签认后，由设计单位签发变更通知书或技术核定单，由监理机构下达变更指令，交施工单位执行。

图纸因重大修改、重大方案变化和设计变更引起功能变化时工程部需报公司审批，变更引起较大的使用功能变化或成本增加，对公司的目标和计划产生重大影响时，公司领导审批通过后方可执行。

10、对完成的分部工程，按规定的质量检验评定标准进行检查验收。

由施工单位自检合格后，再由监理机构初验，再报工程部，通知设计单位、地勘、质监站等共同参加验收评定。

11、施工过程发生质量事故，监理机构应督促参与对事故的调查，并及时向公司工程部报告，通知设计单位、质监人员到场，共同分析，确定处理方案，交监理机构督促施工单位按处理方案执行，复查验收，同时应将事故情况、处理措施、实际结果均作好详细记录，予以签认备案。

12、监理部每周定期召开工程建设项目施工现场工作协调例会，组织施工、建设单位、设计单位共同研究问题、互通信息、协调工作，会议情况应以纪要形式确认签发。

13、施工单位按文件资料、档案管理要求，及时收集整理其工程施工资料，自检后，交监理机构核查，工程部经理组织相关人员审核，施工阶段交项目部资料室归档，工程竣工后交公司资料室归档，文件资料应真实、准确、及时，保证资料齐全、重要资料必须提供原件。

14、工程完工后施工单位应进行自检并将完整工程竣工的各种资料，报监理机构审核，由建设单位组织工程项目竣工初验，发现问题，及时通知施工单位整改，再由监理机构进行复查验收。

会签确认后报工程部审查，再委托监理机构通知各相关单位，组织对整个工程项目进行全面竣工验收，签署验收意见和工程验收证明书。

最后由工程部组织施工单位、设计、监理、地勘及物业公司等参加竣工验收。

15、监理单位应在工程竣工一个月内，向公司交报工程监理资料和监理工作总结，工程部收到工程竣工报告和监理工作总结后组织编写整个工程建设项目的系统总结，工程部全体人员均应详细、系统、总结项目建设中的经验和教训，并分别以书面形式送公司。

同时召开经验交流会。

工程师的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给工程部经理，工程部经理在签署姓名和时间后生效。

必要时，工程师可发出口头指令，并在48小时内给予书面确认，承包人对工程师的指令应予执行。

工程师不能及时给予书面确认的，承包人应于工程师发出口头指令后7天内提出书面确认要求。

承包人认为工程师指令不合理，应在收到指令后24小时内向工程师提出修改指令的书面报告，工程师在收到承包人报告后24小时内作出修改指令或继续执行原指令的决定，并以书面形式通知承包人。

紧急情况下，工程师要求承包人立即执行的指令或承包人虽有异议，但工程师决定仍继续执行的指令，承包人应予执行。

因指令错误发生的追加合同价款和给承包人造成的损失由发包人承担，延误的工期相应顺延。

五、工作制度

1、值班、加班、休假、考勤制度

①、工地员工按项目需要上、下班，每位员工每天下班前应作工作日志。

②、法定休假日,由工程部经理安排工程师轮流值班。

③、工程的重要项目，如基坑支护、土方开挖、钢筋隐蔽验收、水电管线预埋验收、砼浇筑过程等在施工过程中，不论节假日、昼夜都必须安排相应专业人员进行值班。

④、担任加班、值班的员工应尽职尽责，坚守岗位，并按时填写工作日志，作好值班记录。

⑤、工地员工必须坚守项目，有事外出办公事，必须事前向工程部经理报告。

⑥、建立工地考勤制度，每月底由工程部考勤人员将每月工程部员工考勤登记表报工程经理，作为项目内部奖金分配依据。

2、开会、电话、请示、汇报制度

①、工地每周星期五下午组织监理单位、施工单位召开工程建设项目工作例会，小结本周工作，布置下周工作要求，研究讨论施工中的各项工作、协调解决工程相关的配套问题，应全面作好会议记录，及时进行会议签到并整理打印出会议纪要。

②、工程部经理、各专业工程师参加施工现场召开的施工、监理会议。

③、施工过程中一般专业技术问题，由各专业人员负责处理，并作好记录，有关多个工种配合的问题应及时向工程部经理汇报，协商处理。

④、有关重大技术、经济问题以及影响合同、进度、工程造价的重大问题，工程部经理应及时向公司领导汇报，组织研究处理解决。

3、收文、发文、资料、管理制度

①、工程部收发文资料管理由工程部资料员负责，其工作按《工程技术资料管理规定》执行。

②、凡确认的设计、施工、变更、签证等文件均需编号记入收文本，凡由公司、工程部签发的文件均需编号登记入发文本。

③、收发文本统一设置，按收、发文日期顺序登记填写。

④、收、发文件必须有签字手续，收文由收件人及保管人签字，发文由签发人和发往单位收文人签字。

⑤、资料员每月底应将项目的收发文资料情况及归档情况进行统计，向工程部经理提供统计书面汇报清单。

⑥、工程完工，资料员应根据档案资料管理标准整理成册，报公司审查、存档。

4、洽商、变更、审批签认制度

4.1任何变更、洽商必须严格按“设计变更管理办法、工程变更洽商流程”执行。

4.2工程建设施工中遇到的技术核定、材料代换、图纸修改、变更设计等洽商、变更问题，严格按工程变更程序办理。

4.3任何口头通知或相关人员无签认手续，相关单位未加盖公章的文件、通知等均无效。

担任下道工序的一方有权拒绝执行。

5、隐蔽、质量、检查、验收制度

5.1项目的建设施工隐蔽工程、原材料、构配件、设备等产品的质量检查验收，均严格按相应的工作操作程序执行。

5.2隐蔽工程必须严格按照“工程质量控制办法、隐蔽工程签认流程”执行。

凡不符程序或签认手续不全、单位公章不全的签证均无效，不得进入下道工序。

5.3原材料、构配件、设备进场，工程部各专业工程师必须汇同监理机构对进场的产品质量进行严格的质量检查验收，查看随行的产品出厂合格证，质量保证书和厂家检验报告，现场随机取样的材料要给予配合确定，砼、砂浆要督促监理、施工方现场分别取样，并分别送交具备资质的检测单位进行试验。

5.4对检查验收结果或某产品质量有怀疑时工程部各专业工程师应向工程部经理报告，由工程部经理根据问题大小情况组织相关人员协商处理。

6、工程部必须每月28日前向公司递交当月各项计划完成情况和下月工作计划。

7、工程开工审批流程:

8、工程竣工验收程序

补充完善返工整改

资料不合格实物不合格

第二部分工程质量控制措施

一、工程质量控制的目标：

确保公司开发的工程项目在验收后质量达到公司预定的质量目标。

二、工程质量控制的具体过程与相应措施

1、熟悉工程质量控制的系统过程，以便在各个环节进行质量控制。

1、质量控制系统组织

2、质量保证体系、施工管理人

员资质审查

3、原材料、半成品及构配件选

择质量控制

施工准备质量控制机械、设备检测器具

质量控制

5、施工方案、施工计划、施工

方法、检验方法审查

事前控制6、工程技术环境监督检查

7、现场管理的监督检查

施8、技术、新工艺、新材料审

工查把关

阶图纸会审及技术交底

段开工申请，把好开工关

质1.工序控制

量施工过程质量控制2.工序之间的交接检查控

控事中控制中间产品质量控制3,隐蔽工程质量控制制分

部、

分

项

工

程

质量评定

设计变更与图纸修改的审查

1.调试、试车

竣工质量检验2.验收文件审核

3.竣工检验

事后控制

工程质量评定

工程质量文件审核与建档

2、影响工程质量的因素，从而有针对性的去进行预控。

3、相应控制措施

3.1审查承包单位及人员的技术资质与条件是否符合要求，审查合格认可后，方可上岗施工，对不合格的队伍及人员要求撤换，对特殊作业、工序、检验和试验的人员还须有资格证书或上岗证书，交项目部资料室存档。

3.2认真审核施工队伍的质量控制系统组织与保证体系是否健全，不健全的地方加以修正与完善，监督检查施工队的质检员到位情况与操作过程。

3.3对工程所需的原材料、半成品、构配件实施从采购、加工制造、运输、装卸、

进场、检验、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。

3.4审查施工承包单位提交的施工组织设计，对其中的施工现场总体布置，施工组织技术措施、施工程序、机械设备、主要项目的施工方法等内容的合理性、可行性、经济性、安全性进行正确、科学的评估与调整，杜绝任何质量隐患的存在。

3.5建立或完善自已各专业的质量检查、隐蔽验收制度及监控体系，做好监控准备工作，使之能配合工程的质量控制需要。

3.6建立施工图设计监理环节，达到控制设计质量和工程成本的目的；项目部内部深入消化设计图纸，对图纸中存在的问题进行分类指出，组织各相关单位进行设计交底与图纸会审。

3.7监督施工单位的质量控制自检系统的具体操作，对在施工中不能胜任的质检员，可要求撤换，当其组织不完善时，应促使其完善与改进。

3.8监督与协助施工单位完善工序质量控制，及时检查与审核施工单位提交的质量统计分析资料和质量控制图表，以便工程质量的控制。

3.9在施工过程中对关键工序，隐蔽工程实行跟踪监控，全过程、全天候，以达到质量隐患消除在过程中，严格工序间的交接检查与隐蔽验收，确认其质量符合要求后，才能进行下道工序，否则返工处理。

3.10对施工现场所使用的材料与设备必须经过公司、监理单位对其品牌、型号验证、产品合格验证、质量保证验证，以及按规定抽样送检合格后方可进场使用，杜绝以假充真、以次代优，先用后检，以及不合格的产品进入施工现场，一经发现将采取严厉的制裁措施。

3.11在跟踪检查过程中，发现不按图与规范要求施工的项目，必须马上通知施工单位立即整改与返工。

3.12严格按照设计图纸、设计文件及规范要求对隐蔽工程、分项、分部工程执行验收，待验收合格签字后方能进行下一步的施工。

3.13各专业工程师记录好自已的质量日记，不定期地召开现场质量协调会，报告质量动态。

3.14组织监理单位、设计院、质监站和公司其他部门对工程进行初验与核验，评定质量等级。

3.15工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程部和监理单位验收。

通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。

承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承包人可进行隐蔽和继续施工。

验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验收。

3.16工程师不能按时进行验收，应在验收前24小时以书面形式向承包人提出延期要求，延期不能超过48小时。

工程师未能按以上时间提出延期要求，不进行验收，承包人可自行组织验收，工程师应承认验收记录。

3.17经工程师验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，承包人方可进行隐蔽或继续施工。

三、施工阶段质量控制的依据

1、工程承包合同文件

2、设计文件

3、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。

4、工程项目质量检验评定标准，如《建筑工程质量检验评定标准》、《建筑给排水与煤气安装工程质量检验评定标准》、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》及《电梯安装工程质量检验评定标准》等。

5、有关工程材料，半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。

6、控制施工工序质量等方面的施工及验收规范。

7、施工质量控制流程图：

需返工需整改

不合格

8、分部隐蔽工程签认流程图：

自资

检料

整实整

改物

不

合改

合格格

9、材料设备验收流程图：

10、质量事故处理流程图：

第三部分工程进度控制办法

一、确定工程进度控制的目标

1、编制施工进度总计划，确保工程进度主控点及工程进度目标。

2、对施工总进度计划目标从不同专业、不同角度进行层层分解，仔细编排，形成施工进度控制目标体系，以利于各专业、各分项、分部工程和材料、设备的具体进度控制。

二、进度控制的内容与程序

1、编制工程项目施工进度控制工作流程（见附表）。

2、编制施工阶段控制工作细则。

3、审核施工单位提交的进度计划。

4、召开开工动员会（第一次工地会议），实施工程的全面展开。

5、协助承包单位实施进度计划。

6、监督施工进度的实施。

7、组织现场协调会、保证工程进度顺利进行。

8、了解工程项目的实际进展情况及时向公司提交进度报告。

三、施工进度的具体控制方式

1、定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表的资料，与工程进度计划进行对比。

2、深入施工现场、跟踪检查工程项目的实际进展情况是否达到计划要求，当实际进度发生偏差时，应立即采取措施赶上进度。

3、采取组织措施、技术措施及经济措施来督促与控制施工进度，促使工程进度均衡、有序、有计划的推进。

4、采用新工艺和先进的技术，缩短工艺过程和工序间的间歇，达到加快进度要求。

5、承包人应当按照协议书约定的开工日期开工。

承包人不能按时开工，应当不迟于协议书约定的开工日期前7天，以书面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。

工程师应当在接到延期开工申请后的48小时内以书面形式答复承包人。

工程师在接到延期开工申请后48小时内不答复，视为同意承包人要求，工期相应顺延。

工程师不同意延期要求或承包人未在规定时间内提出延期开工要求，工期不予顺延。

6、因建设单位原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面形式通

知施工单位，推迟开工日期。

并相应顺延工期。

7、暂停施工：

工程师认为确有必要暂停施工时，应当以书面形式要求施工单位暂停施工，并在提出要求后48小时内提出书面处理意见。

施工单位应当按工程师要求停止施工，并妥善保护已完工程。

施工单位实施工程师作出的处理意见后，可以书面形式提出复工要求，工程师应当在48小时内给予答复。

工程师未能在规定时间内提出处理意见，或收到施工单位复工要求后48小时内未予答复，施工单位可自行复工。

因建设单位原因造成停工的，相应顺延工期；因施工单位原因造成停工的，由施工单位承担发生的费用，工期不予顺延。

8、工程进度控制流程：

第四部分工程成本控制办法

一般建设项目的生命周期分为决策阶段、计划与设计阶段、实施阶段、交付阶段。

建设项目全过程造价管理是对基于建设项目的四个生命周期所产生的所有活动进行管理、控制。

通过全过程造价管理、全要素造价管理、全风险造价管理和全团

队造价管理，减少和消除项目建设过程中无效或低效活动以及努力改善项目活动方法去控制项目造价，从而达到控制项目工期、成本和质量三要素的管理目标，实现项目价值的最大化。

一、项目的决策阶段：

在编制项目建议书及开展项目可行性研究时，造价管理由工程部针对项目情况提供类似工程经济效益、成本指标与经济可行性分析研究，由财务部评价。

二、项目的计划与设计阶段：

（详见工程项目设计管理办法）

（一）立项阶段工程成本管理

根据项目开发方式的不同而有所区别。

该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

工程部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担，将项目的前期开发成本构成详细列表分析完成。

如：

征地费用尽量合理，力争

规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。

（二）、规化阶段的工程成本管理

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：

在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论（对一些规划设计中影响工程成本的技术经济指标，预算人员应到位参与进行核算评估），严格审批。

（三）项目的设计阶段：

1、初步设计阶段：

初步设计阶段是整个设计构思基本形成的阶段，在此阶

段工程部应经常保持与设计院的联系，针对多个设计方案结合项目的定位,以工程部

牵头，营销管理部、综合管理部参与工程设计方案的审查，及时对设计方案进行技术经济比较，设计方案审查确定后，由预算人员编制出《初步设计总投资概算》与设计单位编制的《初步设计总投资概算》分析比较后形成《汇总概算报告》报公司总经理等领导审核批准。

2、初步设计阶段评审：

初步设计方案确定以后，由公司总经理会同各副总经理及其

它领导，组织工程部、营销管理部、综合管理部对确定的方案进行再审核、研讨、论证；目的主要是验证结构的合理性、经济性（包括主要的经济指标）是否达到了优化设计要求；设备的选型是否科学合理，尽早发现问题，避免造成以后在施工过程中出现建筑、结构等设计方面的浪费，从而达到在设计阶段的投资控制、降低工程成本之目的。

3、采用限额设计：

经公司审核批准的总投资概算即作为项目投资控制的总

目标或限额设计的总目标，工程部根据总投资概算结合各专业的特点分解控制经济指标，并将各专业分配的投资控制指标及时下达给设计院进行施工阶段的施工图设计，在整个设计过程中，做到边设计、边分析，尽可能的达到技术与经济的统一，在项目的施工图设计阶段由工程部专人管理设计并与设计方做好充分沟通。

对于施工图应从设计任务书中明确有关经济技术指标，比如限制每平方米钢筋用量，要求

设计方对于结构计算时在保证使用安全的前提下最大限度取荷载接近最小值，尽量采用构造配筋，以降低钢筋用量、混凝土强度等级、减小混凝土构件截面尺寸、选用合理的基础类型及埋深，设计时尽量选用市场成熟材料及采用本地成熟的施工技术能施工的方案。

4、施工图设计概算：

由设计单位编制设计概算，由工程部组织预算人员和委托的预

算代理单位对设计概算进行审查，审查工程概算是否根据本项目的自然条件、方针、政策编制；审查建设规模、建设标准；审查编制方法、计价依据、工程量、钢材、木材、水泥、砖是否正确，设备规格、数量、配置及价格是否合理；审查本项目建设其他各项费用，技术经济指标。

5、施工图优化

（1）专家、咨询机构优化：

特殊的、技术复杂的项目通过业内的资深专家、

咨询机构对项目技术方案提出合理的评审意见。

（2）公司内部优化：

设计方提供施工图设计成果后，由公司各技术职能部门

共同对施工图进行技术经济指标的比较，进行内部审查。

审查设计成果是否符合设计任务书明确的有关经济技术指标，是否存在不成熟的技术方案，是否有更经济的技术方