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滨江豪庭策划书

[滨江豪庭]策划书

第一章[滨江豪庭]项目定位与目标客户的探讨

第一部分常德房地产市场现状与市场分析

常德市房地产市场现状

决胜的关键：

地段、市场

近年来，整个湖南的房地产业如火如荼，虽然在今年的上半年出现了“SRAS”及央行下发的“紧缩房贷”等重大事件，但最终仍挡不住房地产业前进的步伐。

整个常德的房地产一直处于一个稳中攀升的状态，包括了土地开发量的加大，整体价位的上涨及房地产业的不断规范化等等。

目前，常德市的住房结构由原来的单一化、多层化，已逐步向小区化及高层化的方向发展，出现了不少新兴的高层住宅小区，进一步带动了整体房价的上涨，高层住宅房价由去年的均价1500元/m2，上升到现在的均价1700元/m2左右，同时，我们也可以看到大部分项目的利润均在于商业部分，在商业开发量的不断加大乃至饱和的状态时，住房的房价必将再上一个新的台阶。

在商业地产方面更是达到了白热化状态，“步行街”及“金钻广场”的独立门面最高价达20000元/m2，但是由于商业的体量的不断加大，也导致了店面的空置（未出租）、客户无法取得回报的局面，由此产生的开发负面影响对开发企业的品牌和资金运作也带来了沉重的打击，由此我们可以看出在商业运作方面，开发商还欠缺对市场进行深刻的调查分析，研究市场动作规律，缺乏对项目的产品规划定位和招商力度。

因此，客观地分析常德市区房地产格局，冷静地判断项目自身的价值，融入项目自身的条件和全新的行销理念，为项目创造更多的市场附加值使项目走向良性循环的道路，在市场上树立优秀的企业品牌成了必要之举。

常德市区高品位住宅稀缺

自2000年以来，常德市区房地产市场上出现了花园式住宅小区如：

阳光花城、怡景花苑、健民花园等等，但为7层的多层住宅公寓居多，不论是小区的绿化、环境配套设施或是景观上都无法达到高品味住宅小区的标准，因此，常德市区需要高品位住宅的客户量仍巨大，开发商也需要通过开发高品位的住宅小区来塑造企业的形象。

常德市房地产市场预测

胡锦涛总书记在中央经济工作会议指出：

“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。

这些领域市场潜力大，对拉动经济增长起重要作用，要完善政策，促进其发展。

”这一言论表明房地产的发展潜力仍然十分巨大，并且在发展的道路上会得到政府政策的大力支持。

据统计资料表明：

常德市现有61.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房的面积小、地理位置欠佳、环境卫生、物业管理差等方面，这又说明了，新开发的房产住房能顺延消费者的有效需求，其开发潜力十分巨大。

随着常德市房地产开发的规范化进程，土地成本、资金成本和土地供应方面将发生较大的变化，并明显推动楼价上升。

目前，不少外地房产开发企业已逐步向内地发展，常德国市也出现了不少，采用招标拍卖方式出让土地也将进一步规范化，本案的土地征地及拆迁费用为80万/亩，而就在本案附近的农业局地块单征地费用一项已达80万/亩，由于土地成本的提升必将带来楼价的进一步上扬。

常德市房地产市场呈现出：

销售量加大，需求量增加住房销售价格逐步上扬的局面。

第二部分项目区域环境及竞争楼盘分析

（常德老市区）武陵东片区现状

高层项目（沅江景观）——望江名苑，高层3栋17楼

多层项目——东方嘉园（无江景、运动为主题）

区域交通便捷，配套齐全——交通路网主要为沅安路、劳动街（拓宽至18米），周边有常德市六中、芷园宾馆、常德市第一医院、沅江诗墙、市委、甘露寺蔬菜市场等众多生活配套设施。

常德市同质竞争楼盘对比分析

从地段档次分析——主要对手：

九重天花园、望江名苑

两个对手都与本案极其相似，均临江而建，在地理位置上而言，以九重天花园所占临步行街商业区位置最佳，其次望江名苑，而本案虽位置稍差，但取得了闹中取静的效果。

从项目层数分析——主要对手：

九重天花园、望江名苑

九重天花园规划为5栋高层住宅，高层总户数为500户，望江名苑为3栋17层住宅，总户数：

192户，两个对手项目均为正式开盘销售，九重天花园已进行内部认购阶段，望江名获也处于拆迁整地阶段，与本案相临，动工时间较为接近。

从户型设计比例分析——主要对手：

九重天花园、望江名苑、东方嘉园

A、九重天花园：

高层户型为：

140m2左右的三房两厅250户

160m2左右的四房两厅240户

250m2左右的楼中楼10户

B、望江名苑：

高层户型为：

140m2左右的三房两厅

160m2左右的四房两厅

C、东方嘉园：

一房一厅（底层）：

45m2-60m2

两房两厅：

80m2-90m2

三房两厅：

115m2-133m2

楼中楼：

200m2左右

总规划为16幢，总户数700户左右

总体上看：

上述典型楼盘，虽与[滨江豪庭]（公寓）有较大的同一性及竞争性，但各具其特点，将会带走相当部分的消费者，是[滨江豪庭]在定位，宣传推广中不容忽视的对方，但是从[滨江豪庭]所处的区域及其高尚品味的景观豪宅定位还具有相当大的市场空间。

项目的生活社区规模，完善的生活配套，独特的社区文化都将成为促进销售的动力。

如何区隔与其它项目的近似点，走文化差异化路线，确实适当有效的宣传主题和宣传方式，是十分关键的。

区域地段优势总结

决胜的关键：

地段、市场

[滨江豪庭]地处常德市老市区，周边生活配套齐全，常德市六中、芷园宾馆、常德市第一医院、市委等等近在咫尺，常德市东片区作为目前政府旧城改造的重点区域，加上这一片区的住宅定位以高尚的文化住宅为起点，本案更抓住了这一先机，因而成功率极高，由于城区的商业配套目前较为缺乏，因此本案的商业部分的开发同样具有非常大的潜力。

[滨江豪庭]风景致佳点，沅江风景尽收眼底，在旧城改造步伐加快的前提下，本案立足景观文化豪宅，紧紧围绕沅江而建，加之项目规划配套的大面积园林景观，常德市住宅小区独一无二的“休闲游泳池”和项目的常德市最高住宅楼的标准。

[滨江豪庭]将成为常德市景观豪宅的代表。

第三部分[滨江豪庭]SWOT分析

S（优势点）

常德市景观文化豪宅

本案所处地域为常德市老市区，生活配套齐全，在地理位置上达到闹中取静效果，高层住宅在3楼以上整个沅江风景一览无余，小区内生活配套完善齐全，大面积绿化、健身房、棋牌室、咖啡厅、情侣林、双语幼儿园、休闲观景游泳池，超前的物业服务等等，体现了一个高品味观景豪宅的真正品质。

W（劣势点）

项目体量较大，建设周期长（目前拆迁难度大，进度不明显），定价高（预期均价比周边同档楼盘高），地理位置较偏，周边人气不够旺，地块面积规划不够大，生活品质提升受到限制（如幼儿园的规划现无明确位置）。

O（机会点）

区域内无大规模商场、无大规模购物中心、无专业性主题市场，市场的空白是本案商业的最大机会点之一；而且该区域目前逐步形成了大规模的高尚住宅小区烘托出本案的生活品质。

另外，本案一期住宅的全部完销增强了二期的销售信心。

据市调资料看，竞争楼盘的规划和设计方面均存在很大的缺陷，这也是本案取得成功的机会点之一。

T（隐忧点）

本区域内最大的竞争楼盘“望江名苑”，与本案相比较，地理位置占优、开发时间及产品定位与本案相似；区域外竞争类似楼盘“九重天花园”开发时间比较早，产品的定位也与本案相类似。

这都将给本案带来很大的竞争压力——争夺客户。

另外，目前常德市旧城改造步伐的加速，新兴的楼盘也将给本案带来新的压力。

第四部分项目总体定位

区域定位

决胜的关键：

地段、市场

常德市高尚文化住宅区——常德市东部片区为老城区，各种生活配套及市政配套齐全。

目前，已经开发的“广德花园”、正在开发的“东方嘉园”和即将开发的“望江名苑”等都以高品位为起点，随着旧城改造步伐的加快，该片区将逐步形成大型人居环境优美的高尚文化住宅区。

沅江河畔景观生活区

美丽如画的沅江风景、举世闻名的沅江诗墙、恬美的江河人文景观，已成为常德人渡假休闲的热点，汇集了人们的关注。

[滨江豪庭]客源定位

以追求更高的生活品质、享受更高的生活服务的二次置业人群和渴望获得舒适的居住环境的中高人群为主要定位，结合产品的“四加一”的两代居的人群为辅助客源。

[滨江豪庭]项目定位

50000平方米大型智能化临江人文景观高尚豪宅小区。

[滨江豪庭]社区文化定位

开拓进取

交流融合

健康时尚

安全舒适

[滨江豪庭]项目形象定位

献给热爱高品位景观生活环境及勇于创新时尚生活的人。

第二章[滨江豪庭]规划建议

第一部分项目在规划、设计上的体现

根据小区的地块地势合理分布，最大限度的利用和发挥项目周边及自身的景观资源，充分考虑业主的观景需要，设置小区中心游泳池及中心绿地、道路绿化带、院落宅旁绿地，使得户户有景，每栋楼每户人家各有各自的亮点。

在总体规划、公共设施、环境绿化等方面均考虑共享性，尤其是小区中心游泳池带的景观绿化流入组团，应当注意营造亲切融合、生活气息浓厚的社区气氛，注重提高建筑和环境的艺术品位，提升小区的综合素质。

第二部分户型内部空间与功能规划建设

1、阳台的设计以观景为主，成270度景观围合，最大限度的发挥景观优势。

高层四房以豪宅定位，大面积阳台采用赠送方式，增加卖点。

2、保证较大的主卧面积，设立主卧卫生间，尽量保持所有房间为明室，采光通风状况良好。

3、设置空调机隐蔽机位以及空调机排水管暗埋，美观实用。

4、采用凸窗设计，增加使用面积，增强采光，加大视野。

5、建议高层临街部分窗的设计，可否采用中空玻璃以阻隔噪音。

第三部分：

社区规划建设

1、道路组织区划：

避免过境交通，保证小区交通通畅顺达，最大限度实现小区人车分流，各组团庭院绿地无车流，以确保小区孩童随意玩耍行走的绝对安全性。

2、物业管理配套服务的建设：

保证居住的真正安全性，小区采用封闭式管理，24小时保安外围闭路电视监控，进小区登名，可视对讲门铃系统，紧急报警系统等，

管理式服务：

五星级物业服务的体现：

区内设游泳池、健身房、棋牌室、咖啡厅、情侣林、双语幼儿园、业主生日免费送上祝福、高质量小区保洁，代定机票、车票、接送托管幼儿、医疗服务中心等，

3、高层两栋楼宇的命名

取名为：

滨江楼和豪庭楼