经济适用住房建设项目可行性研究报告.docx
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经济适用住房建设项目可行性研究报告
经济适用住房建设项目
可行性研究报告
目 录
附表：
1、**路小区总投资估算表
2、建设南路职工小区总投资估算表
3、总投资估算表
附件：
1、**市规划局选址意见书
2、土地使用证
附图：
1、**小区总平面图
2、**小区总平面图
3、标准户型图
第一章 总 论
1.1项目的提出
近年来，商品房价格的一路飙升。
巨大的利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足占人口绝大多数的中低收入家庭的住房需要。
在这种情况下，国家为了改变商品房价格居高不下的现状，有效解决中低收入家庭的住房问题，决定加大力度发展经济适用房。
近年来**市经济发展迅速，也带动了房地产价格的迅速提高。
随着**市近几年房屋价格不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最大的一笔投资。
某公司虽然已经为职工解决了一部分住房问题，但职工住房难的问题依旧比较突出，公司领导想职工所想，急职工所急，为了缓解职工住房难的问题，同时也是为了让职工安心工作，增强公司内部凝聚力和外部竞争力，提出某公司经济适用房建设项目。
1.2项目概况
1、项目名称：
某公司经济适用住房建设项目
2、项目性质：
单位自建，经济适用房
3、建设单位：
某公司
1.3可研报告编制依据和范围
1、编制依据
（1）《**市城市总体规划》（1996-2010）
（2）《国家居住区规划设计规范》
（3）《**市城市规划管理技术规定》
（4）**市规划局选址意见书
（5）《经济适用住房管理办法》
（6）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
（7）国家计划委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版
（8）国家计委《投资项目可行性研究指南》
（9）现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准
国家有关住宅建筑设计规范
（10）国家有关建筑节能的设计规范
（11）项目单位提供的其它基础资料
2、研究范围
受项目承办单位委托，投资咨询有限责任公司组织有关专业技术人员，在建设单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：
（1）项目建设的意义及必要性；
（2）建设单位承建能力分析
（3）投资环境条件分析
（4）项目建设内容及规模
（5）项目实施方案的确定
（6）工程建设方案
（7）投资估算与资金筹措。
1.4编制原则
1、经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。
2、项目的建设力求功能完善，节约投资的原则，尽量做到简洁、大方。
3、严格执行国家和地方有关建筑节能、环保、消防等规定、标准和规范。
1.5建设地点及用地规划
本项目分别在两个区域、三个地块实施：
（1）**路职工住宅小区：
位于**市东北地区，**路以东，用地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为**公司现有住宅，与**市**路相接，南侧为**公司现有住宅。
东面为北同蒲铁路线。
**路小区北侧地块总占地7700平方米，拟建一栋21/12层高层建筑；
**路小区南侧地块总占地5700平方米，拟建两排层数为五层的多层建筑。
（2）建设南路职工住宅小区：
位于**市东南地区，建设南路以西，北临红线宽度为20米的规划路。
**小区地块总占地14595平方米，拟建一栋28层高层建筑。
1.6项目建设的内容及规模
1、建设规模
本项目拟在**路小区和建设南路小区两个区域的三个地块分别建设，总建筑面积64376平方米，其中住宅部分55325平方米，防空层面积（设于高层地下一层）2402平方米，地下停车场6650平方米。
2、建设内容
主要建设内容包括：
新建住宅楼的土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、场地硬化、场地绿化及电力线敷设等室外工程。
1.7建设方案
**路小区在南北两个地块建设，北侧区块为一栋21/12层高层建筑，总建筑面积24580平方米，地下停车场面积3523平方米，项目容积率3.19，建筑密度19.49%，绿化率38%，设计安置职工282户，980余人；南侧地块为两栋五层建筑，总建筑面积7000平方米，容积率1.23，建筑密度25.68%，绿化率38%，设计安置职工110户，385人。
**小区设计一栋28层高层建筑，总建筑面积26146平方米，地下停车场面积3127平方米。
项目区容积率1.8，建筑密度6.4%，绿化率42%，设计安置职工308户，1080人；
根据国家《经济适用住房管理办法》规定，本着注重实际，统筹兼顾的原则，项目确定住宅建筑共计700套，其中90平方米以上户型128套，90平方米以下户型572套。
1.8投资估算及资金筹措
1、总投资
项目建设总投资10684.8万元
其中：
**小区投资 5408.6万元
**小区投资 5276.2万元
2、资金筹措
本项目为经济适用房建设工程。
项目建设资金全部由职工住房集资款解决。
1.9建设工期
全部项目建设工期确定为24个月，其中多层部分工期确定为15个月。
1.10主要经济技术指标
见表1-1
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
指标
备注
1
规划总用地面积
18671m2
其中**小区
11290m2
**小区
7381m2
2
居住户数
700户
其中安置拆迁户638户，廉租户62户
3
居住人数
2450人
4
总建筑面积
64376m2
4.1
住宅面积
55325m2
4.2
地下人防工程面积
2402m2
4.3
地下停车场面积
6650m2
5
容积率
**小区高层
3.19
**小区多层
1.23
**小区高层
1.80
6
绿化率
＞30%
**小区高层
38%
**小区多层
33%
**小区高层
42%
7
项目建设总投资
10684.8万元
**小区
5408.6万元
1541元/平米
**小区
5276.2万元
1802元/平米
1.10研究结论
1、项目的建设符合我国经济适用房建设的有关规定和标准，符合**市城市总体规划、城市改造修建性详细规划的要求。
2、经济适用房建设项目将在很大程度上解决某公司现有职工及离退休人员的住房问题，同时对提升企业形象，深化企业文化都具有积极的意义。
3、项目的建设有利于改善某公司住宅区危、旧、杂、乱的现状，有利于推进**市城市化建设进程，改善人居环境。
4、本项目经济适用房建设属于自筹资金建设，并进行物业托管，为社会带来了一些工作岗位，有助于缓解社会的就业压力，构建和谐社会。
5、本项目已作了大量的前期准备工作，项目的建设无论在建筑功能、设施配套，还是建设标准上，都是客观的、必要的。
综上所述，该项目符合国家相关产业政策，建设条件已具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益。
本项目是必要的、可行的，建议尽快组织实施。
第二章 项目建设的意义及必要性
2.1建设单位简介
某公司始建于1955年，是省属国家总承包一级施工企业，具备国家公路工程总承包一级，公路路基工程、公路路面工程、地基与基础、机场场道工程、土石方工程、桥梁工程专业承包一级、岩土工程勘察甲级、地质灾害治理乙级、资质能力，是通过国家质量、环境、职业健康安全三标一体认证的综合性施工企业。
公司目前拥有职工1528人，各类专业技术人员486人，总资产3.1亿元，拥有600多台，总功率3万多千瓦性能优良的施工机械，具有丰富的施工经验和雄厚的技术力量。
2.2单位住房现状情况
某公司为五十年代成立的国有老企业，现在册职工1528人，离退休职工897人，无工作家属89人，由于多年遗留问题和原因，职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房，职工小区脏、乱、差得不到改善。
①**路职工住宅小区：
现有八十年代至九十年代建设的旧楼房15栋，六十至七十年代平房26栋。
建筑总面积为48380㎡，现有总户数为877户。
由于地质原因和建筑问题，在上世纪九十年代职工8号、9号楼住房出现裂缝和倾斜，多年来经多次加固也未阻止继续裂缝和倾斜。
经鉴定机构鉴定，已不适合人居住。
该拟建地块现有危险四层楼房2栋（住户84户），3层旧楼2栋（住户68户），旧平房窑洞15排（住户106户）。
其他区域平房（居住的52户老职工及家属）。
另外**市胜利街改造工程已全面启动，根据市规划总体方案，此次道路改造需拆除公司18号职工住宅楼（55户）。
②建设南路职工住宅小区：
现有八十至九十年代楼房6栋，七十年代平房19栋。
建筑总面积为18350㎡，现有总户数为367户。
该地块现为棚户区，现有危旧平房12栋（居住的79户老职工及家属）。
其他楼间平房7栋（居住的42户老职工及家属）。
2.3项目建设的意义及必要性
2.3.1项目的建设符合国家发展经济适用房的相关政策
近年来伴随住房制度的改革和经济的快速发展，全国房价呈现持续走高的态势。
房价上涨让很多准备买房人特别是中低收入家庭的购房压力越来越大。
而且，长期以来存在的高档住宅增长过快和经济适用房、普通商品房供应不足，富人阶层竞购豪宅越演越烈和工薪阶层、中低收入者望房兴叹的矛盾，也一直未见根本化解。
中低收入家庭经济的增长远远落后于房地产价格的增长。
据统计，居民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭15~20年的全部收入。
住房问题已成当今社会热点之一。
为了实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房就是其中之一。
经济适用房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种新的房屋所有形式，是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。
国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出：
房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。
房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房和经济适用房。
政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。
经济适用房作为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取代。
在建设部等部门于2004年5月联合下发的《经济适用住房管理办法》中，明确规定“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。
我国从1994年起开始启动经济适用房计划，十多年来它为众多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。
国家为建设经济实用房投入了大量补贴，在经济适用房的土地出让金、行政事业性收费等方面给予多项政策优惠，对有效解决中低收入家庭的住房问题、促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。
我国正在建设和谐社会，其中居住和谐的宗旨和目标就是随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，逐步实现人人有住房的社会目标。
2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合本省实际情况，山西省政府出台了一系列促进房地产发展的规定和办法，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房地产开发市场健康发展。
本项目建设经济适用房，其目标就是要解决本企业职工和**市城市低收入家庭的住房问题。
项目的建设符合我国政府关心民众生活和实现社会和谐发展的相关政策。
2.3.2项目的建设有利于改善小区居住环境
目前两个小区住房结构均为棚户区、平房、楼房混杂，设计规划布局不合理，胡乱搭建现象严重。
由于住宅多建于上世纪六、七十年代，房屋破旧，水、电、暖等配套设施不完备，小区内污水、垃圾肆意倾倒，造成环境的脏、乱、差，居民怨气冲天，管理难于奏效。
因此，亟需对两小区进行改造。
2.3.3项目的建设可以有效解决职工的住房问题
自2000年年底，**市政府取消福利分房制度，个人购房数量剧增。
同时，随着农村城镇化，城镇和部分农村居民收入水平不断提高以及消费观念的转变，消费者对商品房的需求迅猛扩大。
但由于近年来商品房价格也不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最大的一笔投资。
统计表明，2004年**市商品房均价涨幅在45％左右；2005年，商品房均价进一步升高，比年初增长62.9％，个别小区涨幅超过100％，而全国的平均涨幅在11.9％之间，其平均涨幅高出全国51％，远远高于上海、厦门和青岛等发达城市。
2004年底，**市商品房最高价为每平方米2300多元，而2005年底，商品房最高价已突破3000元大关。
到2006年底，每平方米4500元的价格也成为市中心地段的平均价格。
高昂的房价让市民望房兴叹。
据测算，**市目前居民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭近20年的全部收入。
项目建设经济适用房，不仅在数量上可以满足约700户职工家庭的住房问题，而且价格较低，住宅销售每平米均价为1802元（建设南路小区高层），远远低于同类地段商品房每平米3000元的均价，仅为商品房价的60%。
由于经济适用房以中小户型为主，单套住宅价格仅约15万元左右，资金数额较小，职工容易接受，真正成为老百姓买得起的房子。
因此，项目所建经济适用房适合普通职工的消费能力。
由于多年遗留问题和原因，某公司职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房。
项目建设经济适用房共计55000余平方米，700套，可以很大程度上满足职工的住房需要，对有效解决本单位职工住房问题起到非常重要的作用。
2.3.4项目的建设有利于推进**市城市化建设进程
**市是山西省中心城市，国家历史文化名城。
根据《**市城市建设总体规划（2006年-2020年）》，城市规划区将进一步扩大，城中村和城市中的一些不和谐建筑将进一步改造，使**市成为环境整洁、布局合理、景色优美的宜居城市。
城市的改造和拆迁必须以人为本，大量的拆迁安置问题成为城市化进程的难题。
项目建设经济适用房55000余平方米，在满足中职工住房需求的同时，可以配合城市化建设，作为拆迁户安置的一个重要组成部分安置拆迁户，可以有效化解城市化建设中的拆迁问题和矛盾，促进和加快**市城市化建设进程。
2.3.4项目的建设有助于缓解社会就业压力
某公司经济适用房建成后，将采用物业托管的方式，聘请物业公司进行物业管理，届时势必会增加社会的工作岗位，缓解社会的就业压力，缓和社会矛盾，有助于实现构建和谐社会的发展目标。
本项目完成后，某公司职工的居住条件将得到明显的改善，对提高企业外部形象及竞争力都大有裨益。
所以本项目的建设是必要的，应尽快组织实施。
第三章 建设地址及建设条件
3.1土地概况及周边环境情况
3.1.1**路职工住宅小区（以下称**小区）
**路小区位于**市东北地区，**路以东，用地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为**公司现有住宅，与**市**路相接，南侧为**公司现有住宅。
东面为北同蒲铁路线。
小区净用地面积为4.1932公顷。
本用地距离**火车站4.2公里，距离武宿机场15.6公里，西侧与**路紧临，交通非常便捷。
山西省长城医院二院位于小区东北，距离约为0.4公里，本小区与即将建成的超市，距离本组团300米，购物方便；在小区附近分布着粮店、菜市场；小区南侧为建北小学，与本小区仅一墙之隔，教育环境比较优越。
本小区现状用地为某公司宿舍，场地内的地形较为平坦，高程约为811.80左右。
小区内2、4、5、10、11、12、13、14、15、16、19、20、23号住宅楼以及社区服务站均保留，其余建筑均考虑拆除。
现有建筑总面积为48380㎡，现有总户数为877户。
此次拟建区域土地地号为20805013，为划拨住宅用地。
此次用地申请范围北侧地块8330平方米，南侧地块2960平方米。
四至范围东边为北同蒲铁路，北边为中元玻璃厂，南边为公司职工楼，西边为公司职工楼。
综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。
通过项目实施可解决拆迁住户360户，廉租户32户。
3.1.2建设南路职工住宅小区（以下称**小区）
建设南路职工小区位于**市东南地区，建设南路以西，北临红线宽度为20米的规划路。
用地北侧规划路以北为**市家具总厂，太铁一中位于其西北侧，西面与**市东景花园小区相接，西南侧为**市市建二公司，南侧为**公司第一工程处道桥工程分公司。
东面建设南路以东分别为省图书音像批发中心、省出版局宿舍、省印刷物资总公司宿舍、省电影公司修理厂和**市建筑轻钢结构厂。
小区净用地面积为1.4595公顷。
本用地距离**火车站0.5公里，距离武宿机场11.4公里，东侧与建设南路、北侧与城市规划道路紧临，南侧与城市双塔东街道路紧临。
交通非常便捷。
山西省人民医院位于小区东南，距离约为1.5公里，本小区与建设路的入口北侧坐落着长城医院；五一商厦位和朝阳街服装城在本用地的东北侧，建设路以东，距离本组团0.5公里，购物方便；在建设路的南0.8公里是山姆士大超市；小区西北侧为太铁一中，与本小区仅一路之隔，教育环境比较优越。
本小区现状用地为某公司宿舍，场地内的地形较为平坦，高程约为816.50左右。
小区地块现为棚户区，现有危旧平房12栋，其他平房7栋。
地块内3、4、5、6号住宅楼以及沿街公司一栋四层住宅楼均保留，其余建筑均考虑拆除。
现有建筑总面积为18350㎡，现有总户数为367户。
此次拟建区域土地地号为10412025-1，为划拨住宅用地。
此次用地申请范围约7670平方米，四至范围东边为建设南路，北边为规划道路，南边为公司职工楼，西边为东景花园。
综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。
通过项目实施可解决拆迁住户278户，廉租户30户。
3.2建设条件
3.2.1气象条件
**属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱少雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪，其主要气象指标如下：
冬季采暖室外计算单位温度：
-l2℃
最冷月（一月）平均温度：
-7℃
最热月（七月）平均温度：
23.7℃
夏季通风室外计算温度：
27.6℃
绝对最高温度：
39.4℃
绝对最低温度：
-25.5℃
平均降雨量：
466.6mm
日最大降雨量：
183.5mm
全年主导风向北向
全年平均相对湿度：
60％
平均气压：
926.8mbar
全年无霜期：
188天
最大积雪深度：
160mm
冻土深度：
80cm
基本雪压：
0.35KN/㎡
基本风压：
0.40KN/㎡
平均风速：
2.5m／s
全年日照时间：
2576h
地震设防烈度：
8度
3.2.2地质条件
参照两地块现有建筑的地质勘探报告，初步判断场地水文地质情况如下：
**小区：
①拟建建筑物所处的场地，地形基本平坦，勘察期间各勘探点的地面绝对标高介于810.34～811.92m。
拟建场地所处地貌单元为汾河Ⅱ级阶地。
②勘察深度范围内地基土主要由第四系全新统冲洪积地层（Q4al+pl）构成，岩性以粉土、粉质粘土为主。
③勘察深度范围内揭露的首层地下水类型为上层滞水，勘察期间实测静止水位埋深介于1.1～3.0m，地下水位标高介于808.74～809.71m。
勘察期间属平水期，地下水位季节性变幅约在1.0m左右。
地下水对混凝土结构、对钢筋混凝土结构中的钢筋、对钢结构均不具有腐蚀性。
④拟建场地类别为Ⅲ类，场地土类型为中软场地土，地基为不均匀地基。
⑤**市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组。
地基土具有液化的可能，液化等级为中等，地基土可不考虑震陷影响。
⑥拟建场地为建筑抗震一般地段。
⑦拟建场地可视为稳定场地，经地基处理后，适宜本工程建设。
⑧**市标准冻土深度为0.8m。
**小区：
（1）地形、地貌
场地地形平坦，地貌上系晋中盆地洪积平原区。
（2）场地岩土时代及成因类型
自然地面下4.8m以上系全新统上部的黄土类粉土，为洪积成因，划为1层；4.8m以下系全新统下部湖相成因的粉土，间有洪积成因的粉土层，划为2、3、4层：
13.7m以下系冲积成因之细砂层划为5层
（3）地基岩土构成及岩性特证
在地表下l5m深度内，将地基土划为5大层．其中第1层分为两个亚层自上而下叙述如下：
第1.1层黄土类粉土，褐黄色，稍湿，稍密，中高压缩性轻弱湿陷性普遍含有灰渣煤块，砖瓦片等杂物，顶部局部为杂填土。
中下部颜色趋红，粘性增大。
局部为粉质粘土。
层底埋深2.0-2.8m，平均埋深2.4m。
第1.2层粉土，褐黄色，稍湿，中密，中压缩性。
较1.1层，杂物含量减少，粘性变小，甚至局部为粉砂，层底埋深4.0-6.1m，平均埋深4.8m，平均层厚2.4m。
第2层粉土，褐灰色，湿，中密，中压缩性。
土质较均匀，偶含砖屑，瓦片，夹粉质粘土薄层，有臭味。
地下水位埋藏于该层中下部，标贯击数最小值为1.8击，较为软弱，为第1层软弱下卧层。
层底埋深7.3-8.8m，平均埋深7.9m，平均层厚3.1m。
第3层粉土，褐黄色，中密状态，中低压缩性。
本层顶部局部为粉砂，中下部含粉质粘土透镜体。
层底埋深9.1-11.3m，层底埋深平均值10.0m，层厚平均值2.1m
第4层粉土，褐灰色，灰褐色，中密状态，中压缩性。
由上而下颜色趋浅，粘性增大，底部局部夹粉质粘土薄层。
层底埋深13.3-14.5m，平均埋深13.7m，层厚平均值3.7m
第5层细砂，黄褐色，饱和，中密状态。
自上而下由粉细砂过渡至中砂，根据筛分结果，颗粒组成统计值定名为细砂，层底未揭穿。
（4）地基土承载力标准值
地基土承载力标准值系根据土的类型，相应的物理力学性质指标。
标贯击数等采用查表法综合确定。
第1.1层黄土类粉土fk=130kpa;
第1.2层粉土fk=130kpa;
第2层粉土fk=110kpa;
第3层粉土fk=150kpa;
第4层粉土fk=170kpa;
第5层粉土fk=160kpa;
（5）地下水
场地北部地下水位平均埋深6.6m，标高为769.70m，而南部水位埋深7.1m，标高为768.8m，水力坡度4.8%0，坡向南。
地下水埋藏类型为潜水本场地与原勘察场地属同一地貌单元，且相连，附近无另外污染水流经，水化学性质应为一致，故可采用原结论：
地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。
（6）地震效应
①地震烈度
场地地震烈度为八度，属近震区。
②建筑场地类别及地脉动卓越周期
根据原勘察资料实测剪切波速值，判定本场地土类型为中软场地上：
建筑场地类别为111类；场地地脉动卓越周期值有2个，第一卓越周期值0.33-0.6S第二卓越周期值为0.44-0.49S.
③地基液化势
钻孔量测最高水位埋深5.6m，据此按抗震规范公式（3.3.2-3）判定，当基础埋深小于2.6m时，采用天然地基的建筑可不考虑液化影响。
而拟建建筑的基础埋深为1.Sm，故就目前最高水位而言拟建建筑可不考虑液化影响。
但是今年年初勘察时，地下水位埋深4.5-5.Om，北高南低，进而判别4.5-6.2m
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