成都xx花园项目可行性策划书.docx

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成都xx花园项目可行性策划书

成都XX花园建设项目

可行性研究报告

项目编号：

北京XX管理咨询有限公司

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

成都XX花园建设项目

1.1.2项目业主

成都金堂发展投资有限公司（以下简称“成金发展”）

1.1.3项目性质

新建项目

1.1.4项目地点

项目所在地在成金快速通道金堂段两旁。

宗地西接成金快速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河。

1.1.5项目内容及其规模

片区拆迁和安置房屋建设，安置房总建筑面积为382924.581m2

1.1.6项目周期

项目总实施进度26个月，根据总体规划，本项目拟于2009年7月底以前完成可研、立项、报批和初步设计阶段；2009年9月底前完成施工图设计、招标阶段；一期于2009年10月初开始施工，2010年12月30日建成，施工期为13个月；二期于2010年10月开始施工，2011年12月30日建成，施工期为13个月。

1.1.7项目投资估算及资金筹措

投资构成：

一、工程费用46010.7548万元，占比80.65%

（一）建安工程39058.3073万元，占比68.47%

（二）室外工程1567.5975万元，占比2.75%

（三）拆迁工程费5384.8500万元，占比9.44%

二、工程建设其它费用3966.8687万元，占比6.95%

三、预备费2498.8812万元，占比4.38%

四、建设投资额52476.5047万元，占比91.99%

五、建设期利息4570.3125万元，占比8.01%

项目总投资57046.8172万元

资金来源为业主自筹措资金33.4%，即为19046.8172万元；银行融资贷款66.6%，即38000万元。

1.2项目业主单位概况

一、公司简介

成都金堂发展投资有限公司（简称：

成金发展）系成都市金堂县人民政府与成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资咨询有限公司按照现代企业制度共同组建的城市综合运营企业。

公司成立后作为成都金堂工业园的经营主体，由成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资有限责任公司派驻管理团队，以公司为载体对整个工业区进行开发建设。

二、公司股权结构

公司总股本1000万元人民币，其中：

金堂县人民政府400万元占总股本的40%

成都和诚发展380万元占总股本的38%

成都链生投资220万元占总股本的22%

公司已于2009年06月成立。

三、主要职能

公司以充分整合金堂城市资源、有效提升金堂城市价值为宗旨，其主要职能为：

经营成都金堂工业集中发展区西区资源，为西区项目建设项目筹措资金，负责西区项目的基础设施建设、土地整理及西区项目生活配套区建设及经营。

四、经营范围

包括：

西区项目范围内的项目投资与管理、企业融资与代理服务，市政公共设施建设，房地产开发，园林绿化服务。

五、公司组织结构

见下图1-1所示。

图1-1成都金堂发展投资有限公司组织结构图

六、公司管理团队

金堂县人民政府委派金堂县国投公司董事长陈绍泉为股东代表，成都链生委派何亚川为股东代表，成都和诚委派严兵为股东代表。

根据公司的《股东会决议》，由成都金堂工业园管委会副主任廖信林作为公司的法定代表人。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由金堂国投公司陈绍泉、工业园区管委会廖信林，成都和诚严兵、胡元峰，成都链生何亚川等五人组成。

监事会由金堂县监察局局长李俊如、成都和诚杨世典、成都链生何屿等三人组成，杨世典为监事会主席。

七、历史业绩

丽都花园（成都）外双楠情融苑（成都）柳城谊苑（成都）芙蓉古城（成都）芙蓉汉城（绵阳）

西部鞋都（成都）青羊工业总部基地（成都）青羊绿舟—国际第四产业新区（成都）莱茵河畔（宜宾）长江第一城（宜宾）

银谷天地（彭州）南部新城（川闽工业园，彭州）麓湖（成都）大木花谷旅游项目（重庆）天子工业园（重庆）高新西区中央总部（成都）新都剑桥城（成都）等大型复合房地产、工业园区项目

1.3项目建设的必要性与意义

金堂县正面临千载难逢的历史发展机遇，西区建设作为承载金堂工业发展的重大项目和实施城乡统筹、推进城乡一体化的重要举措，是加快金堂城市化进程和工业化进程的迫切需要。

西区项目不仅能有效解决重大项目建设用地问题和有效对接亚洲集装箱物流中心和成都第二机场的建设，同时对推进金堂城乡一体化的进程、改善金堂城市的居住水平、提升金堂城市形象都将起到极强的示范作用。

项目建设有利于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境。

全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城镇和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。

兴建农民集中居住区，改变农村原有的散居形式是促进农民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。

项目建设有利于加快社会主义新农村建设步伐，通过项目的建设，创造更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义。

以统筹城乡发展的思路为指导，逐步建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系。

着力培育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基础。

进一步打破城乡二元结构，努力消除城乡体制壁垒，促进金堂经济的发展。

项目实施后，有利于促进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，较好地实现经济的可持续发展，对节约土地、水资源保护和环境保护有明显的重要性。

。

综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的。

1.4项目社会效益评价

一、本项目能有效解决成都金堂工业集中发展区西区拆迁居民的住房问题，依法保障用地。

二、建设新型城市化社区系统工程，改善群众居住条件，实现“阳光拆迁”、“人性化拆迁”，维护社会安定的保障，构建和谐社会。

三、项目能拉动产业培育，创造就业岗位，能有效解决拆迁农民的就业问题。

1.5可行性研究编制依据

1.5.1法规政策依据

1.《中华人民共和国环境保护法》；

2.《金牛区政府投资项目管理办法》；

3.《研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要》成都市人民政府成府阅[2007]256号；

4.《关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见》成都市六个委局联合文件成建委发[2007]392号；

5.成都市有关市政基础设施的法规政策；

6.项目法人制模式实施土地项目。

1.5.2有关规划及工程技术标准

有关规划：

1.《成都市城市总体规划》以及城乡一体化规划；

2.成都市城乡一体化规划以及相关土地利用整治规划；

3.《成都市规划管理技术规定（2007）》；

工程技术标准：

1.《投资项目可行性研究指南》；

2.《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

3.《全国市政工程投资指标》上、中、下册；

4.《四川省建筑工程计价定额》；

5.《四川省市政工程计价定额》（2004年）；

6.《四川省市政工程间接费用定额》；

7.成都市2008年《统计年鉴》；

8.金堂县人民政府办公室转发县国土资源局《关于进一步完善县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见》的通知，金堂府办发[2007]87号；

9.金堂县人民政府办公室转发县国土资源局《关于调整县城规划征地拆迁安置补偿有关问题的补充意见》的通知，金堂府办发[2008]60号；

10.金堂县人民政府批转县国土资源局关于县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见的通知，金堂府发[2005]25号；

11.国家及地方相关税收管理条例；

12.项目拆迁范围图；

13.片区现场勘察调研情况；

14.建设业主提供的其它基础数据和资料

1.6可研报告编制内容及范围

编制内容主要包括项目建设的背景与必要性分析、市场需求分析、项目选址与建设条件、项目建设内容与规模、环境影响评价、劳动安全卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价、还贷分析、社会评价、风险分析。

1.7可行性研究综合评价与结论

本项目的建设符合城市发展规划，符合广大人民群众的切身利益，具有良好的建设条件，规划方案合理科学，功能结构合理，建成后能满足片区居民住房的需要，项目在技术上、经济上和社会效益上是可行的，对城中村改造、城乡统筹具有重要意义。

第二章项目建设的背景

2.1成都市金堂县概况

2.1.1行政区位

金堂县位于成都市东北部，距成都市区36公里。

东靠龙泉驿区，南接眉山、乐山，西邻成都市青白江区，北界德阳市，面积1155平方公里，总人口86.19万。

2.1.2发展规划

2006年9月底开始，金堂计划投资1.4亿对北河水环境进行整治改造，以彻底解决金堂水患和洪水对成都的影响，全力打造天府花园水城。

今后，这里又将成为金堂的一个集休闲、旅游、生态、人居等于一体的重要区域。

金堂通过打造滨河绿化带、主题公园等工程，城市绿地面积06年末达到了509公顷，绿化覆盖率达39.12%，人均拥有绿地8平方米，到建成生态型天府花园水城时，人均拥有绿地将达到25.94平方米。

整治后的金堂成为了西部绝佳的“亲水公园”，三面绿波环绕县城，水域面积达3平方公里，占城区总面积的17.8％。

即将开建的第二机场、成巴高速、轻轨、再加上原来的达成铁路、城南高速、成绵高速、成青金快速通道，使区域的物流条件将获得高速提升。

更令人惊喜的是西部铁路物流中心落户本项目附近，将有利于工贸互补产业的形成。

这其中，尤其以现代物流业和房地产业为最。

2.1.3城市经济

一、总体经济

2008年全县GDP100亿元，增长15.7%。

第一产业增加值31.3亿元，增长7.7%；第二产业增加值35.9亿元，增长27.7%；第三产业增加值32.8亿元，增长12.1%。

一、二、三产业的比例关系为31.3：

35.9：

32.8。

按常住人口计算，全县人均GDP达13385元。

如图1所示：

图1：

2004——2008GDP及其增长速度

二、工业

金堂的工业在成都的各大区县中，处于相对落后的地位，但近年来，随着地方政府开拓力度的加大和城市基础设施的改善，增长迅速，2008年到达55%，显示出强劲的发展势头。

在产业上，金堂的产业发展，除了应继续做大做强目前已经确立的电力能源、食品、机械制造（金属制品）、纺织服装（制鞋）、新型建材五大产业集群基础上，还应积极拓展新的产业发展方向。

2008年全年规模以上工业企业实现增加值15.12亿元，比上年增长55.5%；工业中机械制造业、食品制造业、纺织服装（制鞋）业、建材业等四大主导产业实现总产值25.6亿元，增长18%，占全县规模以上工业总产值的比重55.3%。

如图2所示：

图2：

2004-2008年规模工业增加值及其增速

三、固定资产投资

2008年全社会固定资产投资完成62.9亿元，比上年增长20.3%。

其中：

基本建设完成投资40亿元，增长104%；房地产开发完成投资6.5亿元，增长9.2%。

如图3所示：

图3：

2004-2008全社会固定资产投资总额及其增长速度

四、社会消费品零售总额

2008年全年实现社会消费品零售总额25.5亿元，比上年增长20.6%。

其中县城消费品零售额10亿元，增长19.2%；县以下消费品零售额15.5亿元，增长21.5%，如图4所示

图4：

2004-2008年社会消费品零售总额及其增长速度

五、城镇居民收入水平

全县户籍总人口87.64万人。

城镇居民人均可支配收入为11909元，比上年增长12.3%；人均消费支出10253元，增加1102元，增长12%。

城镇居民恩格尔系数40.5%。

如图5所示：

图5：

2004-2008城镇居民人均可支配收入及其增速

六、旅游

全年接待国内游客166万人次，比上年增长8.5%；年末全县三星级酒店1家，三星级农家乐饭店4家。

七、农村居民收入水平

全年农村居民人均纯收入5410元，比上年增加720元，增长15.4%。

农村居民人均生活消费支出3060元，增加280元，增长10.1%。

农村居民恩格尔系数52%。

如图6所示：

图6：

2004-2008农村居民人均纯收入及其增速

2.1.4城市房地产及土地交易市场

商业方面，目前金堂商业中心仍以老城复兴街、文化街为主，形态多为沿街底商，新建项目银都商城底商最高价在25,000元/m2以上，周边其他旧商铺均价在15,000元/m2左右，租金价格从50-180元不等，转让费从15,000元到50,000元不等；由于地处黄金地段，目前该区域商铺处于供不应求状况。

新城区板块各楼盘均有一定底商，但由于还处于发展期，销售状况和租赁招商状况均不乐观，其销售价格在5,000-10,000元左右，月租在5-50元/平方米。

目前，由于成都中心城区竞争激烈，开发成本巨大，越来越多的成都开发商将目光投向新都、青白江、金堂等新兴二、三级市场，随着成金路的开通和金堂城市生态环境的优越性，加上较低的房价和良好的发展空间，越来越多的外地人（成都市区）也加入到了金堂置业的队伍中。

2006年金堂县拍卖的每亩商住用地均价达到为40.04万元，2007年上半年拍卖的每亩商住用地均价达到82.8万元，2007年下半年至今因整个房地产市场的调整，金堂的土地拍卖价平均每亩在50万以上。

可以预计，随着西区的顺利开发建设、城乡综合配套改革区的实施、本地经济水平的快速提升、交通条件的巨大改善、周边北部区域房地产开发的火热势头，金堂的土价还将继续快速提升。

综上所述，我们可以得出结论：

在未来10年内，随着金堂城市化进程的加快和石化项目的建设，金堂县西区开发将成为全市发展的重点，土地的开发利用、基础设施的完善、人们对美好生活的憧憬，使新城的投资开发前景充满了无限机遇。

2.2成金产业新城

目前成金发展公司旗下大型复合工业产业项目“成金产业新城”，地处全域成都东部大物流大工业腹地、成都东大门天府水城金堂市区。

项目总投资160亿元，规模近十平方公里，在新经济及新型工业化背景下，以“大工业、大物流、大农业”为服务对象，以产业为依托、以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合型产业园区。

包括商务、商业、商贸中心区；综合物流产业基地、总部基地；各种经济、科技园区及创意产业园；工业及物流产业综合生产生活配套中心。

目前成金发展公司已完成团队组建和人员培训工作，分别委托英国、美国、日本三家著名设计公司进行的成金产业新城项目总体规划设计已提交中间成果，今年将动工兴建项目有工业集中发展区农迁房、道路、招商中心和工业起步区项目近60万平方米。

公司按照现代企业制度运营，以先进的投资开发理念进行项目运作，打造新型复合产业标杆。

工业园区有配套：

公寓、办公、餐饮、零售、商务休闲等

综合园区有产业：

商贸零售、美食餐饮、休闲娱乐、体育运动、医疗养生、酒店住宿、商务会展等现代服务业。

整个区域的发展定位，应是动态的过程，是与宏观和区域环境的发展变化相适应的过程。

工业园在发展后期，将可能成为新的商务基地；配套园区在发展后期，将成为新的城市中心区域。

本项目即是成金产业新城规划时对拆迁用户进行安置的安置房建设。

第三章项目建设的必要性分析

3.1成金产业新城建设的必要性

3.1.1面临机遇：

西部铁路物流中心及第二机场

西部铁路物流中心项目是对“两站两园一中心”的总称（“两站两园”：

成都铁路集装箱中心站、大弯货站，成都国际集装箱物流园区、成都青白江物流园区；“一中心”：

集行政管理、商贸会务、交易展示于一体的配套服务中心）。

该项目是全省50个重大项目之一，也是全省30个重点支持项目之一，计划总投资约55亿元，规划用地12300亩，商业配套用地占其中的30%，远期预留用地5000亩。

成都第二机场：

位于金堂县白果镇，距天府广场直线距离为55公里，规划5条跑道，每条跑道长3.6公里，建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，营运安全性更高，成都市的发展空间也将更大，第二机场规划的5条跑道根据客流需求逐步建设完成。

3.1.2面临机遇：

成都北部新城

北部新城的建成，将使该区域依靠完善通达的交通体系和规模化大型物流中心，以及由此衍生的生产加工、商贸的职能中心，成为整个成德绵眉乐（峨）经济带的中心枢纽。

3.1.3面临机遇：

成德绵眉乐（峨）经济带

成德绵眉乐（峨）城市群以占全川17%的面积，30%的人口，创造了占全川50%以上的GDP。

这一城市群经济带，随着雅安、资阳、遂宁的互动辐射，显得更加强大。

3.1.4面临机遇：

成渝实验区城市群

这一拥有广泛制度、资源、产业、市场的城市群联动发展带，将成为共和国版图上最具发展活力和空间的经济高地。

成渝本身已经具备了中国第四城市群的综合基础，实验区的设立又掀起了轰轰烈烈的农村土地流转、确权试验，为大型复合产业项目发展提供了有力的制度和产业基础。

3.2本安置房建设的必要性

随着金堂主动融入西部铁路物流中心，主动融入北部新城规划，打破人为行政区划而导致的正常共生区域残破，填补刺眼的规划“缺口”（如图）。

金堂房地产业：

利用金堂得天独厚的山水自然资源，在“中国西部铁路物流中心”与金堂其他工业产业园发展的拉动下，借助成都第二国际机场的利好刺激，打造以回归自然、生态健康为特色的低密度住宅与滨河小镇生活模式，打造以都市商业、休憩商业、亲水体验为特色的滨江旅游休闲带，辐射成都与周边省市。

同时改变目前金堂房地产现状（虽然占据黄金资源，但品质低下，影响力小），与蓝光“观岭”一南一北，共同打造国际金堂。

成金产业新城建设存在着强的必要性的建设机遇，因此有必要对之进行规划建设。

打造服务于大工业、大物流、大农业及打造其综合配套的复合产业新城。

在建设的过程中，必然涉及到拆迁与安置，本项目即是对成金产业新城建设的支持项目，同样存在着强的必要性和建设意义。

同时随着金堂融入成都市城市区域内，成为成都市中心城的重要组成部分；成金产业新城建设需要大规模的居住配套服务及公共服务设施，需要拆迁和安置的农民和居民非常多，按照统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化战略，实现农村居民向城市居民的转变，建设新型城市化社区系统工程，改善群众居住条件，构建和谐社会，这些背景都趋运着本项目的建设必要性与重要意义。

3.3本项目建设的意义

3.3.1项目建设有利于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境

随着社会主义经济建设发展的进程，全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城镇和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。

兴建农民集中居住区，改变农村原有的散居形式是促进农民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。

这样既有利于土地的集中使用，也有利于加快城市文明向农村地区在辐射，使农民群众不仅仅在户口上、形式上转变为城市居民，在生活上也享受与城市居民一样的广场、绿化、阳光等公建配套设施。

做好安置新居工程的规划设计，为农民创造一个良好的居住环境，给他们生活带来方便，充分考虑小区居民的卫生、教育、文化生活等方面的需要，使居住者充分享受阳光、空气、水，拥有更美好的生活环境。

3.3.2项目建设有利于加快社会主义新农村建设步伐

本项目以统筹城乡发展的思路为指导，逐步建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系。

着力培育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基础。

进一步打破城乡二元结构，努力消除城乡体制壁垒，促进金堂经济的发展。

同时通过项目的建设，创造更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义。

3.3.3项目建设能强化生态环境的保护作用

项目实施后，有利于促进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，交好地实现经济的可持续发展，对节约土地、水资源保护和环境保护有明显的重要性。

项目注重效率与环境保护并重，设计时尽量考虑增加道路、社区绿化带建设，起到保护环境的作用，同时改善了交通条件，对提升金堂城市形象有重要意义。

综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的。

第四章项目建设条件与选址分析

4.1选址现场情况

项目所在地在成金快速通道金堂段两旁。

宗地西接成金快速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河。

4.2选址分析

一、城市环境

项目在成金产业新城中的区域位置属于新城边缘，现有的旅游公共交通状况良好，根据城市灾后重建旅游规划，满足规划指标要求，包括总体规划、专项规划、行业规划、实施规划或项目规划。

项目建设内容、建设规模、投资额度等基础数据与规划一致。

二、地理环境

项目地的面积、形状较规整，地面标高高差不大，工程地质条件相对良好，规划区域内相对平坦，滑坡、崩塌、泥石流、洪水等不良地质现象，建筑设计有良好的基础条件。

三、自然环境

原有建设地自然环境基础较好，地形较为平坦。

四、基础设施

项目现场市政水、电、气、通讯、网络等基础设施较完备，良好的市政设施为安置居民的生活带来良好便利条件。

综合分析可以看出，本项目选址符合对安置房建设的要求，选址合理。

第五章项目建设方案

5.1设计依据

1.《民用建筑设计通则》GB50352-2005

2.《屋面工程技术规范》GB50345-2004

3.《现行结构设计规范》（结构荷载规范GB50009-2001、混凝土结构规范GB50010-2002、砌体结构规范GB50003-2001〈局部修订〉）

4.《建筑给排水设计规范》GB50015-2003

5.《室外排水设计规范》　　GB50014-2006

6.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

7.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

8.《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；

9.《民用建筑电气设计规范》JGJ/516-92

10.《建筑照明设计标准》GB50034-2004

11.《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）

12.《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

13.《建筑抗震设计规范》GB500011－2001（2008年局部修订）

14.《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

15.业主提供的规划图

5.2设计原则和理念

5.2.1设计理念

1.规划与现状相结合，建筑布局合理、节约用地。

2.在充分满足使用功能要求的基础上，合理组织各类功能空间，注重建筑使用功能的设计。

3.规划与环境风格相适应，最大可能地展现欧式建筑风格特色。

5.2.2设计理念

1.17世纪欧洲风情式建筑风格

2.召显尊贵的园林景观设计

3.新兴节能建造材料的大胆采用

5.3总平设计

总平面设计的宗旨首先满足城市规划的要求，营造出一个艺术与自然生态环境融合的建筑群体。

本项目建筑主体为小高层电梯公寓、多层公寓及商业街，在形态规划上强调景观形象的一致性、功能分块上的延展性、环境设施的连续性：

小区多个用地的路网、水系、绿带具有连续的线型，建筑布局创造出若干视线通廊，形成宽广深远的视野。

小区中植被丰富、路径畅通，充分利用地块形状，形成一个个环形的院落，区内安静舒适，清晨各种清脆的鸟语共同抒发着对这片宁静优美生活小区的热爱，展现着生态环境赋予小区的无穷魅力。

各组织间、楼栋间均有相对独立的宅间花卉和绿地，空间氛围闭合自然，设计手法以自由式布局、灌木、绿地为主。

形成植被包围