科苑华庭房地产项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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1.4可行性研究结论
1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力
现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。
就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。
房地产业高速增长的原因主要是：
居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；
房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。
另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。
房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。
1.4.2项目拥有成熟的技术
我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。
1.4.3项目具有良好的社会经济效益
房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。
同时， 我们计划达到节能50%以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。
从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。
第一，节能是住宅很好的卖点。
你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。
第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。
当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。
因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。
据了解，开发商采用的外遮阳系统、保温低能耗系统、防裂防渗水系统、雨水回收系统、全新太阳能系统等节能材料与技术，颇受购房者青睐。
得房率：
洋房90%，小高层85%，销售业绩颇佳。
·
1.5主要技术经济指标（略）
1.6存在的问题及建议
1.6.1项目存在问题
1.6.1项目存在问题
1、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。
土地商品房建设的主要成本。
由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。
加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。
据调查,水泥由原来的240元／吨，上涨到320元／吨，最高时涨到380元／吨；
钢材由3450元／吨，上涨到5700/吨。
河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。
2、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。
由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购。
3、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。
自去年以来，央行进行了五次加息，10次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。
现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成，其余6成按银行按揭贷款，分10年、15年和20年归完。
房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，80%是购房者停止购房步入观望。
据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。
开发商也开始陷入观望。
原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。
1.6.2对策与建议
1、不能操之过急，立刻大面积私有化。
收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民同意即可。
还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。
这样，改革也要考虑社会责任。
走稳一点，不是错。
2、先完善法规，再出台改革。
法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。
还有调解机构问题，投诉机制问题。
3、一投票了之不是真正农村自治。
投票+权力监督+公开透明才是。
应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。
第2章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1国家和行业发展规划
大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实，城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。
首先政府是处于一个监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。
因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。
2.2项目发展概况
该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。
同时，在购买土地这方面，得到了当地居民的同意。
现在，项目实施良好，销售情况也很好。
2.3项目的市场定位分析
润达地产专注于“节能、环保、健康、舒适”科技住宅的开发，为我们提供了“绿色第一，健康第一”的全新舒适生活。
在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，这些高端人士除了对“节能、环保、健康、舒适”绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。
在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，其中教授、银行家、企业家等社会精英人群比例高达60％。
另据了解，这些高端人士对除了对“节能、环保、健康、舒适”绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。
从实际使用上来说，科苑华庭采用太阳能热水系统，使用分户式储热，在屋顶集中铺设太阳能积热管，解决小区24小时免热计量热水供应，节省能耗，也降低了生活成本。
其项目所采用的五大科技系统，引领着一种健康节能环保的生活方式。
该项目选用美观又环保、门窗使用节能效果较好的进口塑钢型材无铅配方；
中空“6+12+6”玻璃.
五金配件均为德国进口、外遮阳系统选用欧洲先进技术、与环境极具亲和力的百页遮阳系统
在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗和对环境的污染降低到最低限度，为人类营造舒适、优美、洁净的居住空间。
品质源自对建筑的深层次解读，源自对细节的不断推敲，源自对项目的用心打造。
作为我市2A住宅性能认定的“科苑华庭”，无论在规划上还是在建设中都是坚持双重的标准作为严格的要求。
目前市场上有很多期待，这对我们而言是压力更是动力。
伴随着丹徒新城经济、文化、市政等快速发展，配合“宜居城市”及“生态新城”的整体规划思路，丹徒版块已经成为镇江规划中名符其实的城市副中心。
在这一区位优势直接作用下，“科苑华庭”的发展前景和升值空间难以估量，自然倍受广大市民的青睐。
在这么一个生态宜居之地，拥有如此优越的交通优势，“科苑华庭”无疑将成为镇江南部新的居住热点
外墙全面采用XPS挤塑保温板，密度较高，阻热性好，阻燃性能达到B2级，保温性能远远超过一般的外墙保温材料，冬季室内温度不会流失到室外，夏季室外高温也很难侵入室内，这就在很大程度上减少了空调的空耗。
项目综合能率达到65%左右，也就是说一般家庭的日常耗电如果是10度电，那么在科苑华庭的科技节能产品下，只需要消耗3.5度电，这在根本上节省了业主的生活成本。
2.4项目开发必要性
1、带动丹徒新区周边地区经济的发展。
2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。
3、充分利用丹徒新区荒地资源，开发荒地。
第3章项目开发的宏观环境分析
3.1城市动态
3.1.1镇江市人口情况
（1）全市常住人口
全市常住人口[3]为3113384人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的2897016人相比，十年共增加216368人，增长7.47%。
年平均增长率为0.72%。
（2）家庭户人口
全市常住人口中,家庭户[4]975338户，家庭户人口为2847513人，平均每个家庭户的人口为2.92，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少0.12人。
（3）性别构成
全市常住人口中，男性人口为1595672人，占51.25%；
女性人口为1517712人，占48.75%。
总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的103.71上升为105.14。
（4）年龄构成
全市常住人口中，0-14岁人口为320687人，占10.30%；
15-64岁人口为2470067人，占79.34%；
65岁及以上人口为322630人，占10.36%。
同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.38个百分点，15-64岁人口的比重上升4.68个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.7个百分点。
（5）各种受教育程度人口
全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为358318人；
具有高中（含中专）文化程度的人口为576598人；
具有初中文化程度的人口为1258580人；
具有小学文化程度的人口为685065人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。
同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由5044人上升为11509人；
具有高中文化程度的由15128人上升为18520人；
具有初中文化程度的由38255人上升为40425人；
具有小学文化程度的由29120人下降为22004人。
全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为89876人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少69635人，文盲率[5]由5.59%下降为2.89%，下降2.7个百分点。
（以上资料根据第六次人口普查）
3.1.2镇江市交通情况
镇江是一座区位独特、条件优越的交通枢纽城，是长江与京杭大运河、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。
京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道穿城而过，中国第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。
随着京沪高速铁路、泰州长江公路大桥、沪宁城际轻轨、宁杭城际轻轨的建成，镇江的交通枢纽地位更加突出。
镇江拥有长江岸线259公里，其中稳定的深水岸线80余公里。
镇江港是长江第三大港口，货物吞吐量超亿吨。
镇江目前没有机场，乘飞机可取道南京禄口国际机场或无锡市苏南硕放国际机场。
3.1.3行政区划
镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。
另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。
镇江全市总面积2414平方公里，人口311.3万人。
市人民政府驻京口区正东路39号。
至2009年底，全市共有51个镇（街道）。
其中:
镇41个，街道办事处10个。
丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。
县/市/区
面积（k㎡）
人口（万人）
政府驻地
所辖乡镇
京口区
126
36
京口路
谏壁镇、象山镇
润州区
132.68
24
润州路
蒋乔镇
丹徒区
611
丹徒新区
高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世业镇
镇江新区
218.9
21.7
金港大道
丁岗镇、大路镇、姚桥镇
句容市
1385
62
华阳镇
华阳镇、黄梅镇、下蜀镇、白兔镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇
丹阳市
1059
80.6
兰陵路
界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇
扬中市
332
27.49
三茅镇
三茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇
注：
镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。
2010年1-6月镇江规模以上工业总体保持了稳定的上涨态势，7月份略微下降，但到9月后初步稳定，与去年同期相比保持较快的增涨速度。
（1）镇江城市GDP增长
2010年，全市实现地区生产总值1956.64亿元，比上年增长13.3%（按可比价计算），其中：
。
从产业结构看，三次产业构成由上年的4.5:
58.2:
37.3，调整至4.2:
57.4:
38.4，第三产业占比较上年提高1.1个百分点，服务业对就业、税收增长的贡献得到进一步提升，服务业占GDP比重为39.0%。
从运行质量看，财政与经济增长的同步性、匹配性得到改善，财政总收入占GDP比重19.5%，比上年提高1.8个百分点，财政一般预算收入增幅比上年提高17.4个百分点，快于GDP增幅17.8个百分点，占GDP比重7.1%，比上年提高1个百分点。
（2）镇江市产业结构及非公经济
1）第一产业增加值81.58亿元，增长4.5%；
第二产业增加值1124.52亿元，增长13.8%；
第三产业增加值750.54亿元，增长13.4%。
人均地区生产总值63325元，折合9580美元，比上年增长12.0%
2）民营经济活力增强。
全年新建创业孵化基地128家、创业实验（训）基地22家，开展创业意识教育培训人数16.74万人，扶持创业6.1万人。
年末全市拥有私营企业4.59万户、注册资本1718.9亿元、从业人员77.5万人，比上年分别净增1.7万户、1102.4亿元和31.7万人；
拥有个体工商户15.49万户、注册资本276.1亿元、从业人员29.9万人，比上年分别净增5.7万户、231.5亿元和13.7万人。
全市民营经济实现增加值1112亿元，占GDP的比重56.8%，比上年提高1.2个百分点；
民营经济实现税收收入122.76亿元，增长41.5%，占比58.5%，比上年提高5.1个百分点。
（3）镇江人均收支水平
（1）由于经济危机的影响，09年第四季度人均可支配收入为5030元，随着经济回暖，10年第一季度已经超过去年最高水平，达到了7512元，但在二季度出现下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。
（2）由于经济回暖，2010年1-2月份，消费者价格指数出现大幅上涨，短期表现微胀迹象。
3-6月份之后开始趋于稳定上涨，7-10月大幅上涨，11月-12月逐步下跌
（4）2010年进出口总额
2010年2月份，镇江市的进出口额度达到顶峰值10.9亿元。
3月回落至7亿元左右后呈现稳定态势，10-12月呈现增长的趋势。
3.2近几年镇江市房地产投资
近年来镇江市固定资产投资保持在20%以上的增幅，其中房地产投资占10%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。
3.3丹徒区域市场发展详细分析
（3）2010年丹徒片区成交情况分析
2010年丹徒片区商品房销售共4281套，与2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；
总供应量4451套；
总成交面积47.65万平方米，同比2009年下跌34.63%；
总成交金额216828.38万元，与2009年相比，同比下跌24.03%；
全年丹徒片区成交均价为4550.91元/㎡，同比2009年上涨16.23%；
平均套均面积111.29㎡。
2010年丹徒片区受政策调控影响较大，作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒片区，本身缺乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一般户型面积均在110㎡以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。
从图中走势也能看到，春节淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17调控政策”出台后，成交量持续走低，在9月份传统旺季的带领下，刚刚有所回升，“9.29二轮调控”出台，导致全年成交情况走低。
不过，丹徒片区2010年总供应量为4451套，总销售量为4281套，其供需比例为1：
0.92，明显可见其供应量严重不足。
随着丹徒片区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒片区的购房需求也越来越高。
部分楼盘举例：
项目名称
亚厦风和苑
枫华丽府
华润金色阳光
茗园
开发商
亚厦地产
瑞森置业
华润地产
泰银地产
售价
4700元/平方米
4460元/平方米
4600元/平方米
4900元/平方米
销售情况
在售
总建筑
面积
80000㎡
100000㎡
239899㎡
105819㎡
位置
丹徒区谷阳大道
丹徒区谷阳大道80号
丹徒区华山路
丹徒区长山路
3.4总结
总结上述经济指标，可以看出镇江市基本符合新城市发展评价标准。
（数据对比见下表）
镇江市各项指标及数据
新城市发展评价标准
一、城市指标：
1、人口指标：
全市户籍人口为311.3万人。
其中：
户籍人口269.9万人；
进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于100万人的城市；
城区常驻人口不低于30万人；
2、GDP指标：
2009年，全市生产总值GDP为1956.64亿元，人均GDP为63325元人民币，达到9580美元。
按可比价格计算，比上年增长12％
城市GDP总量应不低于100亿元；
人均GDP应不低于3000美元。
城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于12％；
3、产业比重：
第二产业增加值1124.5亿元，第二产业占GDP比重58.1%。
劳动密集型工业发达，第二产业比重占到50％以上
4、投资开发度指标：
非公经济比重58%；
非公经济比重，占经济总量50％以上
二、居民指标：
1、全市城市居民人均可支配收入23075元
1、城市居民人均可支配收入1万以上，农民7000元以上
2、城市居民人均消费性支出为13031元，
3、人居储蓄27619元
4、人均住房支出1145元
三、房地产指标：
人均购房0.682平米
人均购房不低于0.7平米
3.5丹徒区房地产分析
丹徒作为镇江城市重点发展区域，房地产开发在近两年逐步发展，区域内楼盘密布，目前在售项目约20余个，多集中在谷阳大道及千禧路两侧，物业类型主要以多层为主，部分项目含有少量小高层或高层，如新城茗苑、风景城邦、幸福城?
格林蓝天等；
另外因区域内拥有的自然环境优势，也是镇江目前别墅、联排项目集中分布的区域，主要有驸马山庄、聆湖尚郡、御墅临枫等。
3.5.1丹徒区房地产市场优势：
相比镇江其他区域，丹徒房地产市场主要有以下优势：
1、物美：
作为镇江城市发展的重点区域，丹徒有山有水，自然环境优美，市政道路、景观绿化等又刚完工不久，整个区域呈现出良好的生态环境优势，丹徒区政府适时提出“生态丹徒”的宣传口号，在目前客户对楼盘的整体品质及居住小区内外环境愈加重视的今天，该宣传口号可谓很准确的抓住了客户内心的精神需求。
同时，丹徒区多数都是目前正在开发或刚交付不久的楼盘，区域内住宅整体品质高于其他区域。
2、价廉：
目前丹徒区普通住宅售价基本在2000—2500元/㎡，相对于市中心区域房价，平均低1000元/㎡以上，与丁卯区相比也有较大的价格差距，对于那些有迫切购房需求但资金不充足的客户来说，在价格上形成了绝对的竞争优势。
3、升值：
丹徒区目前刚开发时间不长，作为镇江城市重点发展区域，随着区域内规划逐步实施，相关配套设施不断完善，普通住宅市场升值潜力巨大，是投资客比较看重的投资区域。
以上三点是吸引客户选择在丹徒区购房并支撑该区域房地产市场快速发展的重要因素。
3.5.2丹徒区房地产市场劣势：
丹徒区因发展时间较短，目前除政府相关行政部门基本齐全外，其他生活必须配套设施，如学校、公交、超市、菜场、银行等相关生活配套设施相对滞后，对在该区域居住业主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了该区域房产市场快速发展。
目前区域内除相关政府部门在此办公外，其他各行业在此办公的很少，若在市区工作而选择丹徒居住，目前等公交和路上时间总共约需40分钟以上，对于镇江这样的二、三线城市来说，是很多客户难以接受的。
目前区域内已交楼盘普遍入住率较低，很大程度也是因为生活上有众多不便。
3.5.3丹徒区房地产市场销售情况：
丹徒区商品房总体销售量低于润州、京口、丁卯区域，2005年初至2007年7月份，区域内推出商品房房源总计约5000套，平均销售率约45%，其中普通住宅面积多在80—130㎡，联排面积在180—300㎡，独立别墅面积多在300㎡左右。
区域内各楼盘销售呈现两极分化的现象，首先，作为镇江别墅项目集中分布的区域，外部自然景观优势加上楼盘自身品质及便利的道路交通，吸引了大部分对高档住宅有需求的客户，区域内别墅项目销售情况良好，截止7月份，聆湖尚郡销售率达82%，御墅林枫整体销售率达73%。
和别墅项目相比，区域内普通住宅销售情况不甚理想，相对已推出销售的房源，多数楼盘销售率仅在40%左右，月销售套数也多在个位数，某些项目2005年推出的房源有部分尚未售出。
相对于住宅来说，丹徒区目前商业供应量较少，基本为各项目沿街底商，由于区域内人流量有限，整体缺乏商业气氛，多数商铺目前“关门大吉”。
3.5.4丹徒区房地产市场销售价格：
目前丹徒区普通多层住宅销售价格在2000—2500元/㎡，小高层及高层在2500—3000元/㎡，排屋销售价格在3500—4000元/㎡，除聆湖尚郡外，独立别墅价格在4300元/㎡左右，聆湖尚郡因整体品质明显高于其他别墅项目，售价以6000元/㎡其价，最高达9000元/㎡。
普通住宅售价整体与市中心区域有较大差距，且销售价格波动不大。
3.
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