房地产策划师房地产策划师考试试题考试.docx
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房地产策划师房地产策划师考试试题考试
历届房地产策划师考试试题（二级）
单选
1、（?
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）是指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。
A．经济适用房B．廉租房?
C．商品房D．信贷房
2、房地产行业典型的生产循环是（?
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）
A．研究立项—取得土地—开发土地—建造房屋—销售或租赁
B．研究立项—技术规划—开发土地—建造房屋—销售或租赁
C．研究立项—技术规划—取得土地—开发土地—建造房屋—销售或租赁
D．研究立项—取得土地—技术规划—开发土地—建造房屋—销售或租赁
3、（?
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）深圳市已拍卖的反方式出让了第一块土地，被称为”中国经济体制的里程碑”
A．1986年12月1日
B．1987年12月1日
C．1988年12月1日
D．1989年12月1日
4、房地产开发企业以（?
）为主。
A．内资和民营 B．内资企业 C．港澳台投资企业 D．外商投资企业
５、（?
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）国务院办公厅发明电，明确全国暂停农用地转非农建设半年．
Ａ．2003年4月29日Ｂ．2004年4月29日Ｃ．2005年4月29日Ｄ．2006年4月29日
6、房地产开发企业拖欠工程款约占房地产开发资金的（?
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）。
A．6%—10%?
B．5%—6%?
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C．3%—7%?
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D．4%—5%
7、（?
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）要求策划人能对该项目的价值因素具有充分的认知能力，并能在众多的因素之中进行权衡取舍。
A．概念策划B．多卖点策划C．等值策划D．数值策划
8、随着市场经济的发展，房地产进入（?
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）。
A．卖方市场B．买方市场C．计划市场D．商品市场
9、（?
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）尤其是建筑材料价格，对房地产投资地段选择影响很大。
A．工资水平?
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B．储蓄利率?
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C．物价水平?
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D．投资水平
10、开发上计算地价公式：
（?
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）
A．地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+租赁费用+税费）-利润
B．地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利润+租赁费用+税费）-利息
C．地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+利润+税费）-租赁费用
D．地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+税费）-利润
11、真正的市场细分绝不是以细分为目的，为细分而细分，而应该以发掘（?
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）、增加（?
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）为目的。
A．市场经济、企业效益
B．市场机会、企业效益
C．企业机会、企业利润
D．市场机会、企业利润
12、（?
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）是进行主题定位的方法。
A．市场比较法B．头脑风暴法C．归纳总结法D．市场细分法
13、下列不符合形象定位诉求的原则是（?
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）。
A．语素简洁、语法灵活B．属感性诉求C．温合客户与产品的特征D．理性诉求
26、（?
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）是由公众道德水准和法律双向支撑的，是维系社会健康发展的基础。
A．社会信誉?
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B．社会制度?
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C．社会秩序?
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D．社会服务
27、通讯设备、交通运输属于（?
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）。
A．辅助工具?
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B．技术条件?
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C．基础设施?
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D．市场环境
28、行政效率包括（?
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）
A．科技水平?
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B．政治稳定性?
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C．市场规模?
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D．机构、效率、素质
29、方案比较是可行性研究的（?
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）。
A.基础?
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B.条件?
C.精髓?
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D.结晶
30、（?
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）是指根据资金时间价值原理。
Ａ．动态分析法 Ｂ．静态分析法 Ｃ．定性分析法 Ｄ．定量分析法
多选题：
1、发展规划是政府对（?
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）的综合部署和调整，是一种法律的行为。
A.城市土地B.空间布局C.城市性质D.农村土地
2、房地产项目的策划具有以下那种特征？
（?
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）
A.地域性及系统性B.多样性及操作性C.创新性及开发性D.市场性及前瞻性
3、城市规划因素包括（?
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）。
A.土地用途B.交通道路C.容积率D.绿化率
4、土地使用权划拨与土地使用权出让的区别时（?
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）。
A.取得土地使用权的方式不同
B.支付费用的标准不同
C.取得土地使用权后的处分权力不同
D.使用期限不同
5、城市的建设，要本着（?
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）的方针，开发新的中心或次中心。
A.统一规划B.节约能源C.合理布局D.配套建设
6、房地产市场调研的主要内容是包括（?
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）。
A、市场环境调研?
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B、开发成本调研?
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C、消费者调研?
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D、竞争楼盘调研?
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7、访问法主要有那几种形式（?
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）。
A.面谈调查B.通讯调查C.重点调查D.普查
8、消费者项目调查方式有（?
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）。
A.随机B.分层C.定性D.定量
9、房地产可行性研究的主要特点又（?
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）。
A.不确定性B.前期性C.预测性D.前瞻性
10、下列属于房地产开发项目中的开发直接费的有（?
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）
A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.税费
11、市场调查采用的抽样方法主要是（?
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）。
A.简单随机抽样B.分层抽样C.判断抽样D.非随机抽样
12、房地产市场调查常用的方法有（?
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）。
A、比较法?
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B、预算法?
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C、实验法?
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D、观察法
13、项目基本情况一般包括（?
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）。
A、项目名称、位置?
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B、项目经济技术指标?
C、项目开发现状D、开发商简介?
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14、消费者的购买行为是由动机支配的，消费者购买房屋的动机有（?
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）
A、单位购房?
B、为自住购房?
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C、为改善住房条件而换购?
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D、为个人资产保值而购房?
15、房地产市场宏观环境主要包括（?
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）。
A.经济环境B.自然环境C.政策环境D.人口环境
16、静态盈利性分析包括（?
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）
A．投资利润率?
B．投资利税率?
C．资本金利润率利D．利息备付率
17、时间性指标包括（?
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）。
A．静态投资回收期B．动态投资回收期C．借款偿还期D．财务净现值
18、房地产抵押贷款从利率的确定方式可分为（?
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）。
A．固定利率?
B．非固定利率C．递增固定利率D．递减固定利率E．浮动利率 F．重议利率
19短期贷款可分为（?
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）。
A.周转贷款B.临时贷款C.科技开发贷款D.专项贷款E.卖方贷款
20、属于项目融资风险因素的有（?
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）。
A．信用风险B．金融风险C．环保风险D．节能风险E．政治风险F．完工风险
21、房地产投资风险的控制有（?
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）。
A.计划控制B.审计控制C.宏观控制D.组合投资控制
22、直接费用包括那些（?
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）。
A．房产税B．征地费用C．土地开发费D．经营管理费E．水电费
23、项目投资后评价的特征（?
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）。
A．现实性B．可靠性C．全面性D．反馈性
24、项目立项决策后评价的主要内容包括（?
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）
A．项目立项依据评价B．项目管理评价C．项目技术评价D项目方案评价
25、投资项目方案的类型很多，按其相互之间的经济关系，主要有以下三种类型（?
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）
A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.计划方案
26、下列属于房地产投资方案比选决策的内容与流程的是（?
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）
A．确定投资目标Bn拟定决策备选方案C对被选方案经进行优选D反馈调整决策方案
27、风险性决策的主要方法有（?
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）
A期望值法?
B最大可能法C决策树法D最小可能法
28、不确定型房地产投资决策的方法有哪三种（?
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）
A．小中取大法B．大中取小法C．乐观系数法D．最小后悔法
29、所有者权益的构成内容（?
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）
A资本公积B盈余公积C应付帐款D未分配利润
30、下列属于经济环境的有（?
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）
A行政效率B国民生产总值C市场供应量D电力配电E产业政策
判断题：
1、土地使用权转让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用所形成的结者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
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（?
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）
2、定量预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
（?
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）
3、拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。
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（?
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）
4、价格预测就是根据需求预测和供给预测，运用经济学原理和科学方法，对某类物业的未来市场的公开价格做出预测。
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（?
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）
5、空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑面积的比例。
（?
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）
6、个别房地产产企业的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。
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（?
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）
7、商品市场是一个区域性市场，但它的购买者并不局限于该房地产个案所在的区域，尽管其消费必然是在这个区域内完成的。
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（?
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）
8、实用性——属一种经济型住宅，住宅设计主要从功能出发，基本满足人的生活实用要求，寻求有限度较合理的平面格局，住宅对象是经济收入中下水平的平民百姓。
（?
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）
９、建筑安装工程费由直接费、间接费和税金组成。
（?
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）
10、产品规划的功能配置应多多益善，具体适应考虑到竞争对手的状况。
（?
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）
11旅店、酒楼和商场的投资收益很大，历来是房地产开发的主要对象。
（?
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）
12、项目的风险来自影响项目效果的各种因素和外界环境的不确定性。
（?
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）
13、资产负债率是项目负债总额与资产总额之比。
（?
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）
14、效益性原则是指资金的筹集一定要适应经济活动的实际需要，无论是筹集规模还是筹集时机、期限、方式均要适当。
（?
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）
15、净现值是投资项目净现金流量的现值累积，它是静态收益指标，着重反映项目的赢利能力。
（?
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）
16、经济净现值是反映项目对宏观经济净贡献的绝对指标。
（?
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）
17、定金管理是指由销售人员开收据后交主任签收保管，退订后单据由销售人员签证明。
（?
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）
18、总资产报酬率＝息税前利润总额／平均资产总额 （?
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）
19、控制是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和监督。
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（?
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）
20、竣工验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据（前期）物业服务合同，从确保物业日后正常使用和维修的角度出发，对物业委托方的物业进行的质量验收。
（?
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）
操作技能试卷
一、简?
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答?
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题3-10分/题?
1．在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。
首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。
到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。
十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。
同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。
请问锦城花园的开发商采用的是什么价格策略？
是如何运用的？
2．若某城市物业1999年到2005年间各年的价格变化情况统计数据如下：
时间（年）
1999
2000
2001
2002
2003
2004
住宅单价（美元/平方米）
80
83
89
92
97
100
请用一元线性回归方法预测该类物业2005年的市场价格。
二、例分析题220分/题
1、东莞××项目物业卖点分析如下：
本项目地处厚街康乐南商业圈延伸地段，属镇政府规划的未来居住文化区域，综合配套环境指日可待。
东面的世纪新城正在紧锣密鼓进行前期建设，南环路商业圈凸显，无论投资还是置业，升值空间大，经济辐射能力强。
纵观镇中心区由于用地狭小，交通阻塞，不能提供相应的发展空间。
本地块北为南环路，南为厚沙路，西为吉祥路，交通通畅快捷，厚街汽车站近在咫尺，居家出行便利。
近距离娱乐设施有创世纪娱乐中心、珊瑚大酒店、清沐休闲中心，餐饮有和景大酒店、美丽华大酒店等，美容有曼丝调理等。
加上本项目引入品牌主力店与多家特色商铺，让业主足不出户就可享受消费时代生活成本最低化。
厚街可供市民休闲的绿地不多，相当一部分消费者对现在居住环境条件感到不满意，尤其是绿色生态环境。
本项目通过立体化的园林布局，打造厚街罕有的特色园林，营造健康与和谐的现代社区。
关注教育，已成为厚街人购房最重要的动机之一。
本项目西北面400m处的新园学校与西面的菊新幼儿园（为厚街最大、配套最齐全的幼儿园之一），可充分保证未来小区的孩子得到更优越的入文教育。
本项目未来小区设计精致典雅日式会所，加之本项目西北面（约60m处）的阳光体育娱乐中心（设有室内游泳池、羽毛球场、高尔夫练习场、高档咖啡馆）配套，给业主独一无二的贵族享受。
发展商实力雄厚，聘请国外或国内着名的建筑规划公司、园林设计公司、建筑公司、物业管理公司、营销策划公司等专业公司通力协作，精心打造项目整体品质。
结合厚街本地人文典故，在项目的营销推广中引入“海月岩”传说，兴建盛和·海月文化广场，营造浓郁的人文社区氛围。
本项目三房、四房及复式户型设计上均引入“阳光花房”，让业主与大自然零距离亲近。
本项目规模适宜运作精装修房，而竞争楼盘东逸翠苑由于规模过大，运作精装修房有很大难度。
因此本项目部分推出精装修房，不但能争取这部分市场份额，而且能引领东莞潮流。
试问：
该项目有几大优势卖点？
分别是什么？
2、某项目制定的筹资方案有关财务数据如下表所示，试据此分别计算各有关筹资工具的资金成本率及该方案的综合资金成本率。
并对此结果作适当分析。
表：
×××项目筹资方案有关财务数据表?
?
筹资方式
注一
注二
注三
注四
银行借款
借款金额
500万元
年利率
8.5%
递减金额
20万元
所得税率
33%
债券
发行总额
1600万元
债券利率
9.0%
发行费用
16万元
所得税率
33%
普通股票
发行总额
50万股
500万元
预期股利率
1.0元/股
发行费用
2.5万元
股利预期增长率
3%
优先股票
发行总额
50万股
500万元
股利率
0.7元/股
发行费用
15万元
保留利润
个人所得税率
25%
保留利润额
200万元
股利率
0.7元/股
普通股市价
12元
年股利预期增长率
5%
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