房地产恒骏兴都花园项目投资报告地产业.docx
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房地产恒骏兴都花园项目投资报告地产业
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一、项目概况：
（一）、项目区位状况：
1.1项目名称
长沙“恒骏兴都花园”项目。
1.2项目地理位置
项目位于长沙市经济开发区内，东隔芙蓉北路与松山公园相望，南与城市二环线相接，北面为鹅羊山野营公园，西面为湘江。
总占地面积近641亩，其中建设用地面积554亩。
项目地块南距长沙内环线伍家岭立交桥6.5公里，距市中心干道五一路立交桥9.5公里。
东临芙蓉路，南面紧临长沙北二环线，并由规划中的城市次干道恒骏大道自然分隔为南北两区（见附图）。
1.3土地状况
项目地块主要由农田及起伏的低矮丘陵组成，自然山林植被良好，有少量居民，拆迁量不大。
1.4市政条件
长沙市第六水厂（位于捞霞开发区）、捞霞污水处理厂、捞刀河变电站、捞霞垃圾转运站及芙蓉北路天然气铺设管线位于项目周边，市政配套设施相对较集中，且可直接利用。
1.5配套设施
地块内现有一所小学——“戴家河小学”；位于该项目附近，被湖南省教委作为湖南省重点中学示范工程的周南中学新校区已破土动工，新校区将于2004年秋季开始招生并正式投入使用；地块东北面为湖南省第一家标准高尔夫球场——青竹湖高尔夫球场；东面为恒骏山公园，西邻鹅羊山野营公园；区域商业配套尚不成熟。
（二）、项目命名简介：
2.1“兴都花园”简介
“兴都花园”创始于1999年的广州兴都花园，历时四年，已得到消费者、投资者的认同，创下了“中国房地产第一品牌”的美誉。
“兴都花园”命名经中国奥委会批准，并由中国工商行政管理局商标局核准注册，品牌具有唯一性、排他性、权威性。
到目前为止，已经在全国13个城市落地开花18家兴都花园，已经完成及在建的兴都花园，均取得不俗的销售业绩，如“广州兴都花园”先后七次开盘，七次引发买家排队认购，“上海兴都花园”一期推出，上海市民提前三天不分昼夜排队购买。
“恒骏兴都花园”是第14个城市第19家兴都花园，也是兴都花园品牌首次降临湖南房地产市场。
2.2“恒骏兴都花园”合作模式
2003年6月23日，中体兴都花园管理有限公司与长沙金帆置业有限公司在通程大酒店正式签订了《长沙恒骏兴都花园项目合作合同书》（见附件），决定以长沙市中城实业发展有限公司作为项目公司开发恒骏兴都花园项目，具体内容包括：
1）中体公司出资购得中城公司5%的股权；2）由中体公司提名有兴都花园项目实际操作经验的职业经理为“恒骏兴都花园”的总经理，主持该项目的具体开发工作。
如我公司入主后，本条的合作模式由长沙金帆置业有限公司与中体兴都花园管理有限公司具体协商解决。
2.3、中体兴都花园管理有限公司的冠名费用：
中体兴都花园管理有限公司的品牌使用费为以总建筑面积为基数，60元/平米。
（三）、项目的具体来源：
1、项目取得的来源：
长沙市中城实业发展有限公司是长沙市珠海三岳发展有限公司与长沙环路建设开发有限公司共同注册成立的，其中珠海三岳发展有限公司占有73%的股份。
在长沙市市政建设过程中，长沙环路建设开发有限公司为长沙市修建芙蓉北路，总投资2亿元。
为支付2亿元的工程款长沙市政府划拨给长沙环路建设开发有限公司2800亩土地，用2800亩土地的出让金冲抵2亿元的工程款。
控股的中城公司将其中的2159土地分拆给另外三家公司，其中在开发区内的641亩地留在中城公司所有。
2002年8月22日，珠海三岳发展有限公司将这641亩地以协议出让股权的方式转让给湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司，转让费用为559.68万元。
此时湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司占有中城公司73%的股份，拥有这641亩地的所有权。
珠海三岳发展有限公司确保641亩地的手续合法有效，并具有连续性。
（见附件股权转让协议）
2002年8月22日，湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司将中城公司73%的股份即开发区内的641亩地的所有权以股权转让的方式转让给长沙金帆置业有限公司，转让费用为929.68万元。
（见附件股权转让协议）
2002年8月22日，长沙市环路建设开发有限公司将中城公司27%的股份以192.3288万元转让给湖南金帆投资管理有限公司。
（见附件股权转让协议）
此时湖南金帆投资管理有限公司拥有641亩地的27%的股份，长沙金帆置业有限公司拥有641亩地的73%的股份。
至此位于长沙市开发区内的641亩地已全部归长沙金帆置业有限公司所属。
2、项目已投资金情况：
2.1、长沙金帆置业有限公司已投资金如下：
按其提供的资料可查资金如下：
▲收购股权费用：
929.68+192.3288=1122万元
▲已交付641万元的土地出让金
▲已支付土地取得过程中发生的税费共556.93万元
以上三项共2319.93万元，另外据介绍有一定的收购公司的其他费用及财务费用，约700万元，总计资金投入为3000万元
2.2、长沙金帆置业有限公司有2000万元的政府欠款。
以上两项共计5000万元。
3、项目现状价值
目前位于开发区内的641亩地的土地成本估计为23万元/亩，国土局的现状评估价为50-60万元/亩，实际成交价格约为40万元/亩。
就目前评估价格本项目已升值，升值的价格约为1亿元。
如公司与其合作，单从土地升值上就可获得利润。
故本项目合作前提可行，项目利润可观。
二、项目合作条件：
1、项目合作的前提条件：
按最初取得土地的费用计算项目土地成本，即20万元/亩（含土地出让金、契税、征地拆迁费用及新增建设用地有偿使用费）
2、项目的股份构成：
项目的注册资本金确定为2000万元。
海丰公司占有51%的股份，股本金为1020万元，（其中的900万元由长沙金帆置业有限公司代投，同时官园项目由长沙金帆置业有限公司投资的900万元注册资金由海丰公司代投，公司实投注册资金为120万元，占有51%的股份）；
长沙金帆置业有限公司占有49的股份，股本金为980万元；
双方注册资金共2000万元的实投情况为：
海丰公司实投120万元，长沙金帆置业有限公司实投1880万元。
另外，为满足长沙金帆置业有限公司一定的公司产值需求，按长沙金帆置业有限公司的提议，项目公司股份设置如下：
长沙金帆置业有限公司占49%的股份，实投注册资金1880万元
海丰建设集团公司占48%的股份，实投注册资金60万元
金润投资管理有限公司占3%的股份，实投注册资金60万元
3、项目双方实投资金构成：
目前长沙金帆置业有限公司在本项目实际投入资金为5000万元（含注册资金1880万元），占有49%的股份，其中有3120万元为股东借款。
按照项目股份构成，海丰公司同样应进行相同份额的资金投入，为3120÷0.49×0.51=3247.347万元，占有51%的股份。
公司实投资金为3367.347万元（含注册资金120万元）。
4、长沙金帆置业有限公司的附属条件：
由于在2004年6月18日，长沙金帆置业有限公司有一笔1500万元的银行贷款到期，需向公司借款，利息为10%。
此项资金的归还应与后期的股东借款4500万元同时归还，使用时间为半年。
海丰公司将从发行的8000万元信托融资中收回4500万元的股东借款、1500万元的长沙金帆置业有限公司的单独借款及总共150万元的利息。
收款时间为2004年9月18日。
5、项目融资条件：
长沙金帆置业有限公司负责在2004年9月10日前发行额度为8000万元的信托融资，用以置换海丰公司6000万元的股东借款。
在2004年第四季度办理完项目四证，确保在2004年12月10日从银行贷款12000万元用于归还项目信托融资及项目后期费用，确保在2005年第三季度归还股东实投资金共8367.35万元。
三、项目利益分配：
在项目成本不超过71803万元（可销售面积成本为1728元/平米），项目销售均价为2492元/平米的的前提下，按股份比例分红。
在项目成本超过71803万元（可销售面积成本为1728元/平米），项目销售均价超过2492元/平米的的前提下，分红比例见合作协议附件。
四、项目的周边情况：
4.1、长沙市宏观经济分析
2003年，长沙市全年生产总值为928.22亿元，按可比价格计算，同比增长14.0%，增幅比全国快4.9个百分点，为1997年以来增长最快的一年；按户籍人口计算，人均GDP达15506元，同比增加1759元，同比增长12.6%；劳动就业情况发展稳定，2003年年末全市从业人员356.35万人，同比增长4.3%，其中城镇从业人员125.85万人，同比增长15.1%。
年末城镇登记失业率为4.2%；年末总人口601.76万人，同比增长1.1%，其中非农业人口205.83万人，农业人口395.93万人；城市化率为49.16%，同比上升2.26个百分点。
4.2、长沙市房地产宏观市场现状
4.2.12003年长沙房地产市场基本情况如下：
1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大
2003年，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，与去年同期相比增长49.84%。
占固定资产投资比重的1/4强。
2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升
从商品房供应情况来看，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万㎡，竣工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增长32.66%和33.46%。
从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅。
从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长3.87%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升。
3、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障
2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。
消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。
4、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长
2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年增长78.47%和23.78%。
城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求。
5、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理
2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。
经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。
4.2.22004年一季度以来，长沙市房地产业有以下新动向：
1、投资与去年一季度相比有所增加，全市房地产开发完成投资24.65亿元，比去年同期增长30.71%，与全国的行情基本一致；
2、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛，2004年一季度，全市共办理商品房交易8623起、成交面积89.6万平方米、成交金额20.86亿元。
其中商品房期房成交6129起、成交面积70.58万平方米、成交金额15.04亿元，分别比去年同期增长52.69%、63.76%和36.20%，商品房价格缓慢上扬；部分高档楼盘前两年积压的存货在短时间内全部实现销售，如王府花园、巴黎香榭等；
3、2004年以来，温州购房团大举入湘，进入湖南省的长沙、益阳、湘潭、株洲等城市，温州军团的“大举进攻”，活跃了房地产市场，提升了房屋销售价格，并据报道，一个由40人组成的温州购房团于4月16日首次抵达长沙，对长沙进行为期３天的搜楼行动，标志着温州炒房团正式进军长沙市场；
4、外地开发商陆续进入并已有实质性进展，浙江南都、北京阳光100、深圳天健、大连万达、北京美林正大、香港国中、中体奥园、美联置业、广东碧桂园等强势品牌企业陆续进入长沙，长沙房地产市场呈现规模化、品牌化的趋势。
目前，大多数外地开发商已完成圈地，正在积极运作中，如南都·西街花园已开工预售，长沙阳光100成立俱乐部组织等。
业内的判断是，长沙房地产业已进入转型期，其房价正逐渐反映出土地价值。
4.3、项目同类产品调查分析
项目名称
位置
产品类型
均价
（元/㎡）
同升湖山庄
长沙市洞井镇
别墅
4500
山水芙蓉
星沙开发区
别墅
3200
梦泽园
长沙市车站北路
别墅
7800
小高层住宅
3500
水云间
长沙市人民东路
联排别墅
3600
南都·西街花园
长沙市人民东路
多层住宅
2868
金鹰城·圣爵菲斯
长沙市广电中心
独体别墅
7000—8000
联排别墅
4000
小高层公寓
2600
悦禧·国际山庄
雷锋大道
联排别墅
（4—9联）
2100
双拼别墅
2500
静园山庄
雷锋大道
独体别墅
2800
双拼别墅
2400
四联别墅
2100
多层洋房
1700—1800
上表中，同升湖山庄、山水芙蓉与梦泽园均为长沙市早期开发的别墅项目，目前均已基本销售完毕；水云间、南都·西街花园位置邻近，均位于长沙市主干道旁，且配套完善，产品定位高；金鹰城·圣爵菲斯产品类型较多，定位较高；悦禧·国际山庄与静园山庄均位于雷锋大道旁，道路等级较低，且小区配套设施较少，产品设计欠佳。
综上，认为水云间、南都·西街花园与金鹰城·圣爵菲斯与本项目外部环境、产品定位较为接近，具有一定可比性。
五、项目规划设计
5.1、项目主题概念
在“更快、更高、更强”的兴都格言下，以兴都主义将身、心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之提高到一种人生哲学，将这种超越界限、意识形态和社会地位的差异以体育运动的手段使之融合起来，而建立一种以在奋斗中体验乐趣的生活方式。
将兴都这种源于体育的生活哲学与社区居住文化相结合，使体育运动为小区业主的和谐相处和健康成长服务。
分期主题：
第一期：
形象主题：
高贵的单纯与和谐的伟大
整体冠名：
雅典·（2004）奥运村
第二期：
形象主题：
睿智典雅，龙文化与兴都精神的融合
整体冠名：
北京·（2008）奥运村
第三期：
形象主题：
阳光动感，和谐自由的生活真谛
整体冠名：
国际·（2012）奥运村
5.2、设计原则与构想
5.2.1设计遵循兴都花园设计理念与长沙市场相结合的原则。
强调环境概念，把长沙恒骏兴都花园建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重点突出“健康新生活”提出的“运动、教育、文化、生态、配套”的硬件支撑要素，建立具特色的健康新生活社区。
5.2.2体育融入生活——本案设计的宗旨为“以人为本，科学运动，健康生活”以贴和“运动＋文化＋教育＋生态＋配套”的“健康新生活”主题。
5.2.3文化演绎文化——设计中浪漫注意设计手法的灵活运用，营造出居住环境自由的空间氛围。
对人居问题细致缜密的思考通过设计手法具体到居住区各个层面的设计要点中。
5.2.4总体布局在严谨和活泼中寻找最佳的切入点，以求在严谨中体现活泼，在统一中求得变化。
5.3、建筑风格
5.3.1采用现代主义建筑风格，以迎合现代人的生活方式，反映运动与健康主题，活泼但又不失典雅的特色。
以现代主义风格为主又略带欧陆风格的韵味。
建筑单体时尚简约，鲜明活泼，又不失典雅，使整个小区洋溢一种充满阳光气息的活力，迎合人的休闲健康生活的氛围。
5.3.2根据一切设计围绕销售的原则，重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。
强调色彩的变化，要鲜艳典雅，富有跳跃感，创导时尚潮流。
5.4、配套设施
公共配套设施
运动设施
首
期
1、兴都运动城
2、兴都文化广场
3、兴都管理中心
（售楼中心、物管中心）
4、兴都商业街、配套设施
5、幼儿园
6、绿化停车场
7、住户接送班车站场
1、环组团晨跑径（第一环）
2、健康步道
3、室外网球场
4、社区运动系统
（室外简单运动场地）
5、室外游泳池、嬉水池
6、篮球场
第
二
期
1、青少年素质培训基地
2、绿化停车场
3、兴都小学
（充分利用现有的运动设施）
4、两仪会所
1、五人小型足球场
2、环组团晨跑径（第二环）
3、社区运动系统
4、棋牌斋棋牌智力型运动场地
5、亲子休闲运动地带
第
三
期
1、绿化停车场
2、分区生活配套设施，商业街
3、兴都酒店
1、健康步道
2、环组团亲水晨跑径（第二环）
3、社区运动系统
4、草地保龄球区
5、渔人会所
5.5、经济技术指标
总用地面积：
42.73万㎡（合641亩）
可建设用地面积：
36.956万㎡（合554亩）
总建筑面积：
44.5万㎡
其中：
住宅建筑面积40.5万㎡
配套公建面积0.45万㎡
非配套公建面积1.05万㎡
地下建筑面积2.5万㎡
容积率：
1.13
建筑密度：
20%
绿化率：
50%
总户数：
2800户
（其中普通住宅2200户，别墅及叠拼洋房600户）
停车位：
2360个
六、产品定位
6.1、住宅类型比例
序号
住宅类型
建筑面积
所占比例
一
雅墅洋房
14.18万㎡
35%
二
阳光洋房
10.12万㎡
25%
三
时尚公寓
4.05万㎡
10%
四
叠拼住宅
4.05万㎡
10%
五
联排别墅
8.1万㎡
20%
合计
40.5万㎡
100%
6.2、销售价格预测
根据市场调查数据，结合本小区实际情况，对各物业作如下定价：
序号
住宅类型
销售价格（元/㎡）
一
雅墅洋房
2200
二
阳光洋房
2000
三
时尚公寓
2500
四
叠拼住宅
2800
五
联排别墅
3200
六
非配套公建
4500
七、投资分析
7.1、投资估算
本项目投资总成本估算如下表所示：
序号
项目
成本总额（万元）
单位面积成本（元/㎡）
一
土地成本
12820
308.54
二
前期费用
8206.25
197.5
三
基础设施费
3951.6
95.1
四
建筑安装费
33375
803.25
五
配套设施费
2192.07
52.76
六
物业管理基金
667.50
16.06
直接费合计
59942.46
1952.56
七
不可预见费
1224.25
29.46
八
品牌使用费
2760
64.26
九
管理费用
1836.37
44.2
十
销售费用
3106.38
74.76
十一
财务费用
1754
42.21
投资总成本
71803.41
1728.12
7.2、销售收入预计
名称
可售面积
（万㎡）
销售率
销售单价
（元/㎡）
销售收入
（万元）
雅墅洋房
14.18
100%
2200
31196
阳光洋房
10.12
100%
2000
20240
时尚公寓
4.05
100%
2500
10125
叠拼住宅
4.05
100%
2800
11340
联排别墅
8.1
100%
3200
25920
非配套公建
1.05
100%
4500.00
4725
合计
41.55
103546
说明：
公建面积共1.5万㎡，自留30%建设体育配套设施（约4500㎡），对外仅发售70%（约1.05万㎡）。
7.3、财务效益分析
根据上述投资成本及销售收入预算，本项目的财务指标如下：
序号
项目名称
金额
1
销售收入
103546万元
2
投资总成本
71803.41万元
3
营业税及附加
5757.16万元
4
税前利润
25985.43万元
5
税前利润率
36.19%
6
所得税
8575.19万元
7
税后利润
17410.24万元
8
税后成本利润率
24.25%
9
税后投资利润率
121.18%
7.4、盈亏平衡点分析
盈亏平衡分析是对项目的成本、收入、利润进行综合分析的一种经济分析方法，目的是确定投资活动的盈亏平衡点。
在销售价格、单位成本、项目销售结构等因素确定不变的情况下，本项目达到盈亏平衡点的有关指标为：
1）保本点销售收入=投资总成本/（1-税率）
=71803.41万元/（1-5.5%）
=75982.4万元
2）保本点价格（综合）=保本点销售收入/可销售面积
=75982.4万元/41.55㎡
=1828.7元/㎡
3）保本点销售量=投资总成本/〔平均销售价格（1-税费率）〕
=71803.41万元/〔2492元/㎡×（1-5.5%）〕
=30.49万㎡
4）保本点销售率=保本点销售量/可售面积
=30.49万㎡/41.55
=73.4%
以上四个盈亏平衡点指标中，其中保本点销售率最具有指导意义。
该保本点销售率与市场保本点销售率基本适合，尤其是本项目具有独特的资源优势，项目的销售前景十分乐观。
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