《土地估价实务》考试模拟试题及答案.docx
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《土地估价实务》考试模拟试题及答案
2008年土地估价师《土地估价实务》考试模拟试题及答案
（一）
第一部分计算题 共3题，各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。
请评估该宗地在2004年9月的价格。
二、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。
完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。
据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。
请评估该开发区出让土地的底价。
三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。
该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。
2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。
如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款?
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。
其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。
房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。
项目投资回报率取建安造价的30%。
建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。
当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。
第二部分案例分析
共1题，60分。
包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合分析回答有关问题。
四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。
其中，宗地A为一旧住宅，土地总面积8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地总面积7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地总面积为1500平方米，除让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏资金，该宗地已现值5年。
上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0-3.5。
请根据以上情况，回答下列问题：
1、市土地储备收购中心在对宗地A进行收购补偿时时，有人认为只要对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
2、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：
如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地进行评估，请简述评估思路;
3、根据国家有关规定，市土地储备收购中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：
如何确定补偿价格?
4、根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;
5、该中心区域整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;
6、市土地储备收购中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
（1）该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;
（2）可以选用哪两种方法进行估价，为此应收集哪些资料。
第三部分土地估价报告改错题
五、共1题，40分。
本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。
每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。
五、估价目的
本次评估是委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据
六、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
（4）《城镇土地估价规程》。
（5）《土地估价报告规范格式》（1996）
（6）××省关于土地管理的法律、法规。
（7）评估委托书
（8）估价对象《房屋所有权证》
（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度不场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十多年的土地价格。
八、估价期日：
一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期：
一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
委估土地面积：
595.58平方米
单位面积地价;4485.25元/平方米
总地价：
2671325元
大写：
（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟参佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
（1）本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，苈条件发生改变，则本结果应作相应调整。
（2）本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师答名（略）
十三、土地估价机构（略）
二○○○年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用（××）字第××号，土地面积为595.58平方米，东至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。
2.土地权利状况
估价对象是××公司以划拨公式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。
××公司拟出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。
获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公。
建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地价影响因素分析
（一）区域因素（略）
（二）个别因素（略）
第三部分 土地估价
一、估价原则
1、最有效使用原则 （略）
2、贡献原则 （略）
3、变动原则 （略）
4、合法原则 （略）二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
（二）估价过程
1、收益还原法
（1）计算估价对象总楼价：
计算公式为：
P=a/r×[1-1/（1+r）n]
其中：
P为总楼价。
a为房地年纯收益。
其参数是通过房地的正常租金水平测得。
r为综合还原率
n为房地尚可使用年限
估价对象上上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。
建筑物的重置单价为700元/平方米，残值等于0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
（2）确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。
（略）
②影响租金因素修正（略）
③客观租金的计算及确定
比准价格A=243.60元/平方米
比准价格B=233.40元/平方米
比准价格C=249.09元/平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：
客观租金=（243.60+233.40+249.09）÷3=242.03元/平方米
（3）计算房地总收益：
年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元
（4）计算年总费用
①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元
②维修费：
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2%
即：
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21元
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
（5）房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用
=564317.15-118308.22=446008.93元
（6）确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
（7）计算总楼价：
P=a/r×[1-1/（1+r）n]=446008.93/10%×[1-1/（1+10%）45]=4398900.39元
（8）房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
（9）总地价
总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市场比较法
（1）选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
基本情况估价对象实例A实例B实例C
交易方式买卖买卖买卖买卖
交易时间1999年12月1999年3月1998年9月1999年12月
交易价格（万元）310260275
交易情况正常正常正常正常
土地使用年期40年40年40年40年
土地用途商业商业商业商业
用地面积（㎡）651.67496385442
容积率4.904.754.804.90
建筑面积（㎡）2914.5235618482187.9
重置单价（元/㎡）680580600580
成新率75807570
（2）房屋占地地价计算
①房屋现值计算：
房屋现值=房屋重置价×成新率
实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184元
实例B房屋现值=600×1848×75%=831600元
实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40元
②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则;
单位地价=（房屋交易所-房屋现值-卖方应支付的税费）/房屋用地面积
×8.5%）/496
=3514.75元/平方米
×8.5%）/385
=4019.22元/平方米
实例C单位面积地价=（2750000-888287.40-2750000×8.5%）/442
=3683.17元/平方米
③比较因素条件指数：
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：
比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C
地价指数110105100108
商业繁华程度1009410096
交通条件10097100101
临街宽度100989695
临街深度100103108100
④因素修正系数：
根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：
比较因素比较实例A比例实例B比例实例C
交易期日修正110/105110/100110/108
商业繁华程度100/94100/100100/96
交通条件100/97100/100100/101
临街宽度100/98100/96100/95
临街深度100/103100/108100/100⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：
比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/平方米。
三、地价的确定
估价人员签于估价对角特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平
均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
楼面地价=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
总地价=4485.25×595.58=2671325元（取整）
第四部分附录
1.估价对象《国有土地使用证》
2.估价对象宗地图
3.估价机构〈土地估价机构资质证书〉
4.土地估价师资格证书
5.估价对象照片
6.委托估价协议书
参考答案：
第一题：
1、解题方法
该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、房地出租总收益计算
房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000（元）
3、计算出租总费用
（1）年税金=20元/年平米×800=16000（元）
（2）年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000（元）
（3）年维修费=2500×800×2%=40000（元）
（4）年保险费=2500×800×0.2%=4000（元）
（5）年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000（元）
（6）年总费用=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费=16000+24000+40000+4000+50000=134000（元）
4、计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）=（2500×800-50000×4）×5%=?
（元）
5、计算土地年纯收益
土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=?
（元）
6、计算2002年9月土地价格
（1）土地总价=a/r×[1-1/（1+r）n]=?
（元）
r=4%，n=36
（2）单位地价=土地总价/1000=?
（元/平方米）
第二题：
1、方法选择
根据题意，应采用成本逼近法
2、基本公式
出让土地价格=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率×年期修正系数
3、计算步骤
（1）计算土地取得费：
15×15=225（元/平方米）
（2）计算土地开发费用：
10×15=150（元/平方米）
（3）计算利息：
利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225×[（1+8%）2-1]+150×40%×[（1+8%）1.5-1]+150×60%×[（1+8%）0.5-1]=?
（元/平方米）
（4）计算利润：
利润=（土地取得费+土地开发费）×投资回报率=（225+150）×20%=75（元/平方米）
（5）计算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润）×土地增值收益率=（225+150+利息+75）×20%=?
（元/平方米）
（6）计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地的单位地价=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益=?
（元/平方米）
（7）计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单位地价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=无限年期全开发区土地单价/（5-1）=?
（元/平方米）
（8）进行年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单位地价=无限年期可出让土地平均单位地价×年期修正系数=无限年期可出让土地平均单位地价×[1-1/（1+8%）50]=?
（元/平方米）
第三题：
（一）解题思路
1、运用收益还原法估算房地合一的房地产价格;
2、运用剩余法估算土地价格;
3、根据贷款要求推算可以贷款的额度。
（二）本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
（三）计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
（1）计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米）
商铺建筑面积=5000（平方米）
写字楼建筑面积=30000-5000=25000（平方米）
商铺年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（万元）
写字楼年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（万元）
年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864（万元）
（2）计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4（万元）
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1（万元）
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18（万元）
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7（万元）
年折旧=建安造价/46=195.7（万元）
年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（万元）
（3）计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1（万元）
（4）计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，根据有限年收益法的计算公式：
P=a/r×[1-1/（1+r）n]=2491.1/8%×[1-1/（1+8%）46]=30235.5（万元）2、应用剩余法计算地价
（1）计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=9000（万元）
（2）计算利息
假设地价为V，利息为：
V×[（1+8%）4-1]+9000×30%×[（1+8%）2.5-1]+9000×50%×[（1+8%）1.5-1]+9000×20%×[（1+8%）0.5-1]=?
（万元）
（3）计算利润
利润=建安造价×30%=9000×30%=2700（万元）
（4）计算地价
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
V=30235.5-9000-?
-2700=---（万元）
进行年期修正：
V×[1-1/（1+6%）48]/[1-1/（1+6%）50]=V’（万元）
3、计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%=V’×70%（万元）
第四题：
1、答题要点
该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿.因为:
（1）由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权.
（2）由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿.
2、答题要点
（1）划拨土地使用权的价格因为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额.
（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估.
3、答题要点
对宗地c应按原来出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿.
（1）土地用途应设定为商业.
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
（2）可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法.
4、答题要点
对于宗地D应政府无偿收回,因为:
根据<城市房地产管理法>的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的如2年未动工开发的,可
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