成都市地产市场月报.docx
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成都市地产市场月报
成都市地产4月市场月报
一、市场热点
一、一季度新房供需两旺成都二手房价最高上涨10%
一季度成都楼市一手房供应持续放量，总供应量近230万平方米，环比下降约14.3%，同比大涨超过136%，但市场需求表现强劲，仍显现出供不应求的态势；成交市场异常火爆，总成交约258万平方米，逆势上扬，环比上涨约1.6%，同比上涨近57%。
一季度成都市主城区二手房市场在1月份高调开局，2月份传统淡季，3月份政策刺激下，整体市场成交量较去年四季度大幅上涨。
截至3月28日，成都市3月主城区二手房成交已达12503套，环比上涨约160%，同比上涨约244.2%，创历史最高水平。
嘉联点评：
一手房：
一季度供应市场呈现“凹”型走势。
一月延续去年热度，成交量不减。
二月受节假日影响，推量减少，成交下降。
三月因“新国五条”出台，开发商为规避政策风险，开始加快去化存量，市场需求释放，成交量也因此反弹走高。
二手房：
春节假期结束后，业主们普遍提高了放盘价，涨幅在5%-10%。
“新国五条”细则公布后，出手意愿较强的业主纷纷将此前较高的放盘价调低，但议价空间仍然较小，成交的房源大多都以市场价成交，低于市场价的只是少数。
二、成都土地供应持续萎缩4月仅564亩土地上市
据数据统计显示，截止到4月1日，成都市国土资源局已公告将于4月出让的土地有10宗，总出让面积约563.85亩，可建面积逾129.7万方，土地供应已连续3个月持续萎缩。
从土地供应来看，4月，主城区土地供应再次触底，仅两幅地块入市，且皆来自于青羊区，出让面积合计约100.45亩。
而郊县方面，土地供应主要集中于双流、郫县、龙泉驿、新津等地，共计约463.4亩土地上市。
嘉联点评：
土地供应乏力，但开发商拿地热情却没有丝毫减弱的迹象。
从2013年一季度成都土地市场运行情况来看，无论是央企还是民企均表示出强烈的拿地意愿。
土地供应减少也属于结构性调整范围内，至于开发商拿地热情有增无减，主要原因还是在于部分房企土地储备已经不多，这样或将推高开发商拿地成本。
三、疯狂过后:
成都细则落地十天二手房成交降65.29%
新国五条细则出台前后，多地二手房楼市经历冰火两重天。
3月31日晚成都新国五条细则落地，二手房市场成交量也开始出现大幅跌落，据统计，4月1号到10号共成交2274套，较三月下旬成交6552套，环比下降65.29%，终结了整个三月份走高的市场态势。
嘉联点评：
二手房成交下降，一是由于清明假期三天交易停止。
二是由于新国五条细则刚出台不久，买卖双方尚处于观望期，加之三月份二手房市场的集中爆发式成交，已经透支了部分买卖需求，导致二手房成交量出现回落。
成都新国五条细则缺乏明确规定，也使得二手房市场逐渐恢复常态，或将使部分买家转向一手房市场，推高4月成交量。
四、3月人民币新增贷款超万亿广义货币同比增15.7%
嘉联点评：
M2的增加代表社会中的货币存量增加，从而导致物价的上涨，货币贬值。
对于消费者来说，在此种情况下将找寻保值的产品，房地产亦或作为首选，或将推高后期商品房成交量。
五、住房用地供应计划连续调减成都抑商业重住宅
根据《通知》显示，2013年成都市中心城区国有建设用地供应总量控制在864.5公顷以内。
在国有建设用地供应结构上，2013年成都中心城区国有建设用地供应总量中，商业用地占140公顷，工矿仓储用地占220公顷，住宅用地占204.5公顷，公共管理与公共服务用地160公顷，交通运输用地140公顷。
2013年，成都中心城区全年计划供应土地3067.5亩，较去年增长346.73亩。
而在2013年的计划土地供应中，商业用地为140公顷，折合为2100亩。
据数据显示，2012年，成都中心城区全年商业用地实际成交46宗，成交面积为2377.19亩。
相比2012年，成都中心城区商业用地供应量下调277亩左右。
嘉联点评：
相关人士认为，通过2013年成都土地供应计划来看，今年商业地产土地供应量减少，实际上也显示了政府部门对成都商业地产的合理规划和调整需要。
同时，今年商业用地主要集中在城北等区域，恰好弥补了这些正在崛起的区域商业项目不足的缺陷，完全符合市场规律。
六、成都商务公寓受青睐不限购不限贷受购房者热捧
据统计，保利、龙湖、世茂、建发、金科等品牌开发商都在近期推出了商务公寓。
保利在城西和城南都有LOFT公寓，金科新推的金科中心主要以40-50平米商务公寓为主。
位于大源的建发·鹭公馆4月份亮相，47－63㎡的迷你空间，首付仅需10余万元起，不到两周时间已经收取了300多组诚意金，售楼部现场人气很旺。
4月13日阳光新业中心精装带租约酒店式公寓开盘，推出的166套房源都是与图腾酒店签约的带租约公寓，面积为45-87平方米，开盘当天就消化163套，实现销售额1.3亿元。
嘉联点评：
新国五条提高了对投资性客群的要求，使许多购房者望而却步。
而商务公寓具有宜商、宜居、宜投资等多重特色，价格适宜，且不限购。
对于普通投资者和首次置业的年轻人来说，很有吸引力。
建议商业项目可根据自身情况增加此类产品比例，既热销又吸引人气。
二、一级市场
1、土地供应
2013年4月成都供应土地22宗，总面积为1212亩，供应面积环比上升115%。
其中2宗位于主城区，9宗位于近郊，11宗位于远郊；就土地用途而言,9宗为住宅兼商业，6宗为商业兼住宅，7宗地为商业用地。
编号
土地位置
土地用途
公告时间
交易方式
起拍价（万元/亩）
交易时间
用地面积（亩）
1
双流县华阳街道清河社区4、5、8、10组
商业兼容住宅
2013-04-28
挂牌
285
2013-06-04
175.49
2
新津县邓双镇罗山村六组，金龙村八、九组
商业
2013-04-17
挂牌
63
2013-05-24
16.18
3
龙泉驿区龙泉街办驿都大道以北，翠龙路以东
商业兼容住宅
2013-04-17
挂牌
219
2013-05-24
37.21
4
崇州市羊马镇漕溪村四组、泗安村十四组
商业
2013-04-17
挂牌
95
2013-05-24
27.53
5
崇州市羊马镇永和村四组、江源镇红土村三组
商业兼容住宅
2013-04-17
挂牌
90
2013-05-24
133.55
6
武侯区簇桥街道高碑村12组
住宅兼容商业
2013-04-17
拍卖
699.89
2013-05-16
7.98
7
新津县邓双镇罗山村六组，金龙村八、九组
住宅兼容商业
2013-04-17
拍卖
87
2013-05-16
28.83
8
新津县邓双镇金龙村七、八、九组
住宅兼容商业
2013-04-17
拍卖
87
2013-05-16
60.95
9
新津县邓双镇罗山村五、六组，金龙村八、九组
住宅兼容商业
2013-04-17
拍卖
87
2013-05-16
94.27
10
新津县邓双镇金龙村八、九组
住宅兼容商业
2013-04-17
拍卖
87
2013-05-16
20.48
11
新津县邓双镇何店村一组
住宅兼容商业
2013-04-17
拍卖
87
2013-05-16
64.34
12
成华区二环路东二段2号旧城改造项目土地
商业兼容住宅
2013-04-17
挂牌
1839.13
2013-05-24
22.82
13
双流县东升街道丰乐社区3组
住宅兼容商业
2013-04-12
拍卖
412
2013-05-09
53.75
14
都江堰市大观镇丽江村二、三组
住宅兼容商业
2013-04-12
拍卖
110
2013-05-09
74.92
15
都江堰市大观镇丽江村二组
住宅兼容商业
2013-04-12
拍卖
110
2013-05-09
66.49
16
双流县黄甲街道王家场社区5组
商业
2013-04-12
挂牌
170
2013-05-21
50.27
17
双流县兴隆镇保水村16组、瓦窑村7、8组
商业
2013-04-12
挂牌
240
2013-05-21
41.33
18
彭州市三界镇袛园村、高寿村
商业
2013-04-12
挂牌
32
2013-05-21
96.91
19
双流县东升街道白鹤社区6组，三里坝社区5组
商业兼容住宅
2013-04-02
挂牌
321
2013-05-10
33.88
20
双流县东升街道花园社区10组，丰乐社区3组
商业兼容住宅
2013-04-02
挂牌
321
2013-05-10
44.52
21
双流县华阳街道河池社区6组
商业
2013-04-02
挂牌
240
2013-05-10
51.07
22
新都区货运大道东侧、新都绕城路南侧
商业
2013-04-02
挂牌
160
2013-05-10
9.76
2、土地供应位置标示
3、土地成交
●2013年4月，成都共成交土地9宗，成交面积555亩，环比下降50%
●成交土地中，主城区2宗，近郊5宗，远郊2宗。
●土地市场本月成交量较上月大幅度下降，聚商以53%的最高溢价率成交，朗诗、蓝润、长坤置业、佳兆业均以高于起拍价成交。
土地位置
交易方式
用地面积（亩）
用地性质
成交楼面地价
溢价率
竞得者
青羊区大庆路74号
拍卖
23.57
二类住宅用地、公共服务设施用地
7100
37%
朗诗
双流县西航港街道九龙湖社区1组、7组
拍卖
100.23
二类住宅用地
2120
51%
蓝润
郫县郫筒镇望丛村五社，菊松村二、四社
拍卖
85.5
二类住宅用地
1577.14
23%
长坤置业
郫县郫筒镇菊松村二、四社
拍卖
60.57
二类住宅用地
1401.87
0%
花样年
新津县花桥镇龚巷村5组
挂牌
37.24
商业服务业设施用地
525
0%
暂未公布
新津县花桥镇龚巷村5组
挂牌
27.25
商业服务业设施用地
600
0%
暂未公布
龙泉驿区西河镇成洛路以北
挂牌
48.63
商业兼住宅用地
346.15
0%
暂未公布
龙泉驿区柏合镇规划道路以北、储备中心以东
挂牌
95.3
商业兼容住宅用地
552
53%
聚商
青羊区文家街道办事处马厂村1、2组
拍卖
76.88
住宅兼容商业
3550
33%
佳兆业
4、土地供求走势分析
●本月土地供应虽有所上升，但成交较上月有所减少，在新政预期下有人谨慎有人乐观，均以观望的心态对待土地市场，成交也出现了今年以来“最低”，“风险与机遇”并存已成为土地市场的真实写照。
●从4月土地供应来看，5月成交或有所上升。
二、二级市场
1、主城区住宅市场
●2013年4月，成都商品住房批售预售证128张，其中主城区批售22张预售证，比上月减少18张。
●成都商品房批售住宅面积348万平米；其中主城区48万平米，环比下降60%。
●本月主城区住宅市场供应面积36.5万平米，环比下降62%，同比下降67%。
2、主城区住宅成交情况
成交量：
2013年4月，成都主城区住宅共成交13784套，同比上升111%，环比上升45%。
成交面积为134万平米，同比上升116%，环比上升41%。
4月成交量同比、环比均有所上升。
本月供需呈背离形态，随着“国五条”的出台，开发商加大推量，3月导致刚需集中释放，部分楼盘热销，4月集中备案，成交量增加
3、各区域住宅成交情况
●从成都市主城区各区4月成交量来看，高新区成交量继续居于首位，共3966套，成华区居第二。
金牛区成交1088套，为主城区最低。
高新区和成华区面积占总的53%。
4、主城区住宅存量
●若以12年的平均月销售速度计算，主城区消化目前的存量套数大概需要9.7个月；存量面积大概需要11.2个月的消化时间。
●从区域来看，按照目前各区的销售数据，锦江区的销售压力最大，消化存量套数和面积均需要15个月以上。
而武侯区销售压力最小，消化存量套数需要7.4个月，消化存量面积需要8.1个月。
成都商品房存量及消化时间
区域
存量套数消化时间
存量面积消化时间
12年平均销售套数（套）
存量消化时间（月）
12年份平均销售面积（平米）
存量消化时间（月）
主城区
7102
9.7
682590
11.2
锦江
629
15.5
57648
18.9
成华
1305
8.5
117184
9.4
金牛
1039
7.5
100770
8.4
青羊
960
9.7
87287
10.8
武侯
988
7.4
89428
8.1
高新
2181
10.7
230274
12.8
5、近郊：
商品住宅成交
成交量：
2013年4月成都近郊商品房市场住宅共成交18267套，同比上升85%，环比下降11%；成交面积为178万平米，同比上升85%，环比下降10%。
从本月的成交情况来看，双流县成交量居近郊成交的首位，成交面积为50万平米，新都区成交面积位居第二；温江成交面积最低。
双流的佳兆业君汇上品、龙泉驿的东山国际新城及世茂城位居近郊面积成交前三名。
6、远郊：
商品住宅成交
●成交量：
2013年4月成都远郊商品房市场住宅共成交3975套，同比下降21%，环比下降21%；成交面积为40万平米，同比下降16%，环比下降20%。
●从本月的成交情况来看，青白江的成交量居远郊成交的首位，成交套数为797套，成交面积为7.2万平米；蒲江县成交套数最低。
●都江堰的中信云栖谷、彭州的鸿运星城、青白江的丹凤朝阳成交量占据远郊成交前三排名。
7、本月住宅成交排名TOP10楼盘
8、别墅市场
●4月成都市别墅市场新增供应1124套。
供应面积20.3万平米，环比上升133%。
●4月成都市共成交别墅484套，环比上升9.2%。
成交面积15.5万平米，环比上升19%。
●4月主城区别墅成交30套，近郊成交299套，远郊成交155套。
1）重点物业形态销售走势
●各类型别墅成交中，联排别墅最多，为202套，其次是独栋145套、叠拼70套、双拼67套。
其中联排别墅成交面积占总成交量的41%，集中于国色天香和东山国际新城。
●本月别墅成交有所上升，受房交会影响，开发商推量增加，供应及成交均上升。
2）供销比呈下降趋势，销售压力减缓
●从12年8月供求比的大幅上升后，年底有所减缓12月为18。
13年从1季度的供求比来看，均小于12年下半年。
4月供求比为12年7月以来最低。
3）各版块成交情况
●在主城区、北部新城、龙泉驿、华阳、温江、郫县、青城山、牧马山八个板块中，从销售套数来看，牧马山板块以82套销售居于最高位，其次为温江板块，成交65套。
从成交面积来看，牧马山板块销售面积为3445平方米，为八大板块中最高。
牧马山卡地亚成交量最大，共备案20931平米，35套。
●市场存量方面，牧马山存量面积最大，龙泉驿存量最小。
●在成交项目中，青城山供销比最大，销售压力相对较大。
4）本月别墅成交排名TOP10楼盘
9、商业市场
1）主城区商业成交情况
●本月主城区商业新增供应面积2.5万平米，与去年同期持平，环比下降66%。
●本月主城区商业成交面积5.2万平米，同比上升36%，环比下降34%。
●高新区成交面积2.3万平米，为主城区成交量最高。
锦江区成交面积最低。
●本月商业新增供应较上月有所下降，从连续几个月的供求关系看，供应与成交走势相近，且成交略高于供应，后续市场销售压力减小。
●本月南城都汇、龙湖金南天街、南苑小区备案面积排名前三。
2）近郊商业成交情况
●本月近郊商业新增供应面积14.9万平米，同比下降63%，环比上升52%。
●本月近郊商业成交面积8.2万平米，同比下降6.8%，环比下降2%。
●新都区成交面积3.4万平米，占总成交量42%，成交面积居首。
龙泉驿成交面积最低
●本月近郊商业供应环比大幅上升。
香江全球家居CBD、禾登新城及蓝光空港国际城为近郊成交面积前三名。
10、主城区写字楼市场
●本月主城区写字楼新增供应136套；供应面积2.1万平米，同比下降95%，环比下降76%。
●本月主城区写字楼成交1009套；成交面积14.9万平米。
同比上升238%，环比上升2%。
●城南写字楼体量较大，且品质较高。
高新区成交量居首位，成交面积占到总成交面积的60%；青羊区和成华区成交面积最低，仅占3%。
●新世纪环球中心、环球时代中心、花样年香年广场分列主城区写字楼成交面积前三名，其中新世纪环球中心成交2.2万平米居第一。
四、市场展望
1.宏观层面：
土地供应乏力，但开发商拿地热情却没有丝毫减弱的迹象。
从2013年一季度成都土地市场运行情况来看，无论是央企还是民企均表示出强烈的拿地意愿。
土地供应减少也属于结构性调整范围内，至于开发商拿地热情有增无减，主要原因还是在于部分房企土地储备已经不多，这样或将推高开发商拿地成本。
2.土地市场：
2013年4月成都供应土地22宗，总面积为1212亩，供应面积环比上升115%。
其中2宗位于主城区，9宗位于近郊，11宗位于远郊；就土地用途而言,9宗为住宅兼商业，6宗为商业兼住宅，7宗地为商业用地。
成交土地9宗，成交面积555亩，环比下降50%
3.住宅市场：
2013年4月，成都主城区住宅共成交13784套，同比上升111%，环比上升45%。
成交面积为134万平米，同比上升116%，环比上升41%。
本月供需呈背离形态，随着“国五条”的出台，开发商加大推量，3月刚需集中释放，部分楼盘热销，4月集中备案，成交量增加。
4.商业市场：
本月商业新增供应较上月有所下降，从连续几个月的供求关系看，供应与成交走势相近，且成交略高于供应，后续市场销售压力减小。
5.写字楼市场：
本月主城区写字楼成交1009套；成交面积14.9万平米。
同比上升238%，环比上升2%
嘉联研究发展中心
2013-05-02
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