成都市房地产市场报.docx

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2012年成都房地产市场研究报告2012年成都房地产市场研究报告目录第一章市场背景篇...................................................................................................3一、城市经济...............................................................................................................31、GDP......................................................................................................................................32、工业增加值...........................................................................................................................33、进出口...................................................................................................................................44、固定资产投资.......................................................................................................................55、社会零售总额.......................................................................................................................5二、城市房地产与经济发展的关系................................................................................61、GDP与房地产市场 .............................................................................................................62、CPI对房地产行业的影响....................................................................................................63、M2、调控与房价.................................................................................................................7三、土地市场.................................................................................................................81、土地供求分析.......................................................................................................................82、热点地块分析.....................................................................................................................14第二章市场分析篇..................................................................................................17一、商品房市场............................................................................................................171、商品房市场综述.................................................................................................................172、商品房市场供求分析.........................................................................................................183、商品房市场新增供应分析.................................................................................................204、商品房市场成交分析.........................................................................................................225、商品房市场的价格分析.....................................................................................................24二、商品住宅市场........................................................................................................261、市场综述.............................................................................................................................262、供求关系分析.....................................................................................................................263、供应量分析.........................................................................................................................294、成交量分析.........................................................................................................................345、成交均价分析.....................................................................................................................396、项目.....................................................................................................................................44三、办公市场...............................................................................................................461、市场综述.............................................................................................................................462、供求关系分析.....................................................................................................................473、市场供应量分析.................................................................................................................484、市场成交量分析.................................................................................................................495、成交价格分析.....................................................................................................................496、个案分析——东方希望天祥广场.....................................................................................50四、商业市场...............................................................................................................531、市场综述.............................................................................................................................532、供求关系分析.....................................................................................................................533、市场供应量分析.................................................................................................................554、市场成交量分析.................................................................................................................565、成交价格分析.....................................................................................................................586、个案分析——奥克斯广场.................................................................................................59五、产品篇...................................................................................................................611、产品综述.............................................................................................................................612、案例分析.............................................................................................................................622012年成都房地产市场研究报告六、营销篇...................................................................................................................791、营销综述.............................................................................................................................792、广告媒体投放分析.............................................................................................................803、营销策略盘点.....................................................................................................................814、案例解析.............................................................................................................................87第三章2013年房地产市场走势预测........................................................................92一、房地产行业政策预测.............................................................................................92二、土地市场趋势预测.................................................................................................93三、房地产市场走势预测.............................................................................................94四、总结.......................................................................................................................98第四章区域数据篇................................................................................................101一、主城区数据.....................................................................................................................101二、郊区数据.........................................................................................................................1032012年成都房地产市场研究报告第一章市场背景篇一、城市经济1、GDP图1-1-12004年-2012年1-9月成都GDP走势数据来源：

成都市统计局2012年1-9月成都市前三季度实现生产总值6001.9亿元，同比增长13。

虽然限购给房地产市场带来了不小的影响，但是整体看来，成都地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。

2、工业增加值图1-1-22003年-2012年1-11月成都工业增加值走势规模以上工业增加值2012年成都房地产市场研究报告数据来源：

成都市统计局规模以上工业增加值达到2304.2亿元，截止2012年1-11月，全年增加值有望超过2011年。

3、进出口图1-1-32002年-2012年1-11月成都进出口总额走势数据来源：

成都市统计局成都进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额达到了431.9亿，同比上年增长了26.6，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。

2012年成都房地产市场研究报告4、固定资产投资图1-1-42004年-2012年1-11月成都房地产投资走势数据来源：

成都市统计局从2004年-2012年1-11月成都房地产投资走势来看，2012年成都固定资产投资总额达到5301.4亿元，房产投资总额1679.67亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到18.99。

5、社会零售总额图1-1-52003年-2012年1-11月成都社会消费品零售总额走势数据来源：

成都市统计局2012年成都房地产市场研究报告2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2979亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。

二、城市房地产与经济发展的关系一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。

1、GDP与房地产市场图1-2-12004-2012年1-9月成都地区年度生产总值及增幅走势数据来源：

成都市统计局从数据来看，今年的成都地区前三季度GDP同比增长13。

成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有所依赖。

在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。

2、CPI对房地产行业的影响2012年成都房地产市场研究报告图1-2-22011年—2012年11月成都地区各月CPI走势数据来源：

成都市统计局2012年11月份，成都市居民消费价格比上年同月下降0.96。

房地产投资不再是居民的投资首选。

3、M2、调控与房价图1-2-12011年-2012年9月成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较，元（右轴）单位：

亿元（左轴）数据来源：

中国人民银行，CRIC从M2与房价关系可以看出，成都房价受M2影响不大。

房价基本与去年房变动不大。

预计2013 年成都市房价趋稳。

2012年成都房地产市场研究报告三、土地市场注：

1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉；2、土地用途划分是以主体用途为准，例：

住宅兼容商业用地划分为住宅土地；3、公告土地不包含土地预公告和工业土地。

1、土地供求分析

（1）、市场概述供应成交总量概况2012年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。

2012年成都市土地供应241宗，其中主城区供应97宗，郊区144宗；总供应面积达到1152.97万㎡，合计17294.47亩，成交土地共191宗，郊其中主城区成交82宗，区109宗；总成交面积1004.4万㎡，合计15065.94亩；以成交价格来看，2012年主城区土地的平均成交价格为805.72万元/亩，成交土地平均楼面地价为3557.96元/㎡，2012年郊县土地平均成交价格为227.21万元/亩，成交土地平均楼面地价为1158.96元/㎡。

2012年共有9宗土地流标，流标土地净用地面积为30.07万㎡，合计约451.03亩。

流标地块中3宗位于主城区，其余6宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率流标地块数/（成交地块数流标地块数））为7.5。

近年土地供求及价格走势图1-3-12008年-2012年成都整体市场土地量价对比图2012年成都房地产市场研究报告数据来源：

CRIC2012年开发商土地库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。

2012年土地供求走势图1-3-22012年成都整体市场土地供求走势图数据来源：

CRIC通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。

2012年成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。

2012年成都市土地市场有个极大的特点——土地成交主要集中在下半年下半年土地集2012年成都房地产市场研究报告体放量。

今年成都土地市场的启动是在6月份，6-12月的土地放量也使得全年的土地供给市场有了一个圆满的收尾。

（2）、供应分析2012年成都各区域土地供应面积比较图1-3-32012年成都整体市场土地各区域供应面积占比图数据来源：

CRIC2012年成都市土地供应241宗，总供应面积达到1152.97万㎡，合计17294.47亩。

在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域都江堰和双流占总供应面积的24。

本年度中，供应面积主城区和郊区的比例为1:

1.86。

在主城区中，城东146万㎡供应面积最多，城南居于第二位，城西和城北分列第三和第四，城中约2.57万㎡土地供应。

2012年成都土地供应性质状况图1-3-42012年成都整体市场土地用地性质供应分配图2012年成都房地产市场研究报告数据来源：