某房地产置业公司成本费用支出管理办法.docx
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*******置业有限公司成本费用支出管理办法
成本费用支出管理办法（修订版）
第一章总则
第一条根据国家有关法律、法规，并结合行业特征和公司实际情况特制定本办法。
第二条制定本办法的目的是为了正确核算及其控制管理公司在开发及经营过程中所发生的成本费用，规范成本费用发生的控制流程，力求降低开发成本，提高经济效益，增强企业的盈利能力。
第三条本办法所称“成本费用”是指为房地产开发而发生的所有直接开发成本、间接开发费用及期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）等。
第二章成本费用的构成内容
第四条房地产开发企业的成本费用构成分为开发产品成本和期间费用。
开发产品成本包括：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、主体建筑费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境费、配套建设费、开发间接费、期间费用（包括管理费用、财务费用和销售费用）。
第五条土地征用及拆迁补偿费包括政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施或拆迁补偿费等。
第六条前期工程费主要指开发项目的勘察设计费、报批报建增容费、临时设施费、及“三通一平”（即通电、通水、通道路和平整场地）等费用。
第七条主体建筑费指项目开发项目过程中所发生的主体建筑工程费（含基础、结构及粗装修、门窗、公共部分装修、室内装修）；
第八条主体安装工程费指开发项目过程中所发生的设备及安装工程费用（含室内水电气、设备及安装、室内弱电系统等）。
第八条社区基础设施工程费指为开发产品发生的各项基础设施支出，包括室外给排水、配电、燃气、智能化系统等工程支出。
第九条园林环境费是指开发项目绿化建设费、建筑小品、道路广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外零星工程等工程支出。
第十条小区配套建设费是指开发项目的会所、幼儿园、游泳池、学校、球场、物业用房、生化池、垃圾间及公厕、体育游乐场地铺装及设施等工程支出。
第十一条开发间接费指工程管理费、营销设施建造费、物业完善费、不可预见费用等。
第十二条管理费用主要指公司管理层及企业行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各项费用，包括管理人员工资、差旅费、办公费、通讯费、保险费、福利工会教育经费、社保金、业务招待费、运行费、修理费、劳务费、税金、折旧等费用
第十三条财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用。
。
第十四条销售费用指销售部门以及专设机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。
包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费、展览费、销售代理及佣金费、售楼资料及模型费、市场调研费、房交会及外展费、销售人员的工资、福利工会教育经费、差旅费等费用。
第三章成本费用的归口管理部门
第十五条公司运营部负责归口管理以下费用：
低值易耗品、办公用品、劳保用品、业务招待费、会议费、运行费、修理费、水电费、通讯费（座机、手机、网络费等）、车辆费（公务车、交通补贴）、租赁费、工资、福利费、教育经费、劳动保险费、取暖费等费用；总体控制由运营部负责。
第十六条奖金及福利由营运部在按公司项目目标考核办法进行执行。
第十七条合约部负责归口管理工程招标、材料设备招标及采购、物资及其他大宗物资的采购，工程款预结算审核及造价咨询服务费，由合约部负责按目标成本进行控制。
第十八条研发部负责归口管理研发及设计费，并在目标成本内进行控制。
第十九条项目部负责归口管理土地征用及补偿费、建设规费、工程质量监督、监理费、工程类进度款项支付等，并在目标成本内进行控制。
第二十条销售部负责归口管理销售服务费用、推广代理费、广告费、宣传费、展览费、市场调研费、售房资料及模型费、房交费及外展费等，并控制在总体销售收入的3%以内（含样板房折扣费即不可收回的部分）。
第二十一条财务部负责归口管理折旧费、税金、审计费、财产保险费、财务利息、产权交易费、契税及其他费用，其中财务费用控制在4%以内。
由财务部负责监控动态成本费用的执行情况，由各部门负责落实动态成本差异变动较大情况的原因。
第二十二条公司不可预见费用控制在大建安成本的3-5%以内，由公司领导层会议具体进行控制调节比例，由各部门负责控制。
第四章成本费用核算和管理的原则
第二十三条按谁分管、谁负责的原则进行成本费用核算和管理。
对应计入成本费用的各种费用支出，按用途及发生地点，分别计入各类开发产品成本和期间费用。
严格按权责发生制原则，正确确认本期负担的费用。
第二十四条发生的成本费用属于合同性费用，必须严格执行《目标成本管理办法》。
第二十五条发生的成本费用属于非合同性费用，由经办部门（经办人）填制费用报销单，将有效票据及其他合法原始凭据粘贴在公司统一印制的粘单上，分项目内容填写清楚，按公司相关管理办法及流程规定进行报销。
第五章成本费用报销的程序、标准和审批权限
第二十六条成本费用开支的审批权限以付款审批流程执行。
第二十七条属于合同性费用开支的程序和审批权限，按《目标成本管理审批办法》执行。
第二十八条属于非合同性费用开支的程序、标准和审批权限，按以下规定执行：
一、通讯费报销管理办法：
1、座机费由公司运营部按月统一交纳，座机部分按实报销，按公司审批程序报销。
2、个人通讯费按公司报销标准范围内凭发票报销，次月初由各部门内业汇总发票交由运营部统一报销发放。
3、计算方式：
员工因新入职、离职致使当月出勤不足一月的，按当月15日（含）为节点，全额或减半发放。
4、个人通讯费报销标准分别为：
职位
标准
基层
中层
高层
备注
一档
二档
三档
一档
二档
三档
副总经理项目总经理或总监
总经理
通讯补贴报销限额
50
100
200
100
200
300
400
按实报销
标准内凭票报销（次月初由各部门内业汇总发票交由运营部统一报销发放）。
由运营部统一根据其相应岗位情况而定，并报各分管领导及总经理审批。
二、办公费报销管理办法：
1、公司购买办公所需各类办公用品、低值易耗品或订阅各类报刊杂志，由使用部门填写《日常办公用品\办公设备专用耗材请购单》或《报刊订阅计划申请表》，经使用部门负责人及分管领导审核，运营部部门负责人审核，财务总监同意后，由运营部进行采购或订阅。
2、报销办公费，按公司审批流程及权限审批。
3、购买的各类办公用品、低值易耗品等索取发票上必须注明单位名称、品名、数量（或附购货清单）、单价、金额等内容。
4、运营部配有专人保管办公物品，做好验收、备查登记手续。
公司各部门根据工作需要领用办公用品，办理领用登记手续。
5、经办人员凭发票、采购计划等有效票据，填写费用报销单，按照审批程序批准后报销。
三、差旅费报销管理办法：
1、员工因公务出差前需填写《出差审批表》，写明出差地点、时间、事由、交通工具和差旅借款金额等，经部门负责人审签后，报分管领导审查，涉及到跨省出差需报公司总经理审批。
2、报销国内差旅费：
市内出差及市外国内按公司审批流程及权限审批报销。
3、按规定程序报批后，员工依据《出差审批表》、《借款单》到财务预借差旅费用。
4、公司员工出差返回后，一周内按规定审批手续到财务部报销相关费用，且报销时需附《出差审批表》，超标部分财务部不予报销，由当事人自行负责。
5、差旅费具体报销标准如下表：
（1）、出差住宿费报销标准：
（元/人/天）
职务
出差地点
备注
A
B
C
部门经理及以下员工
按快捷酒店标准进行报销
折合人民币
高管
据实报销
（2）、出差补助报销标准：
（元/人/天）
职务
出差地点
备注
A
B
C
普通员工（含主管）
50
80
统一标准元/天
部门经理（含副职）
70
100
高管
据实报销
A类地区为直辖市、沿海经济特区、省会城市；
B类地区为普通城市（除AC类以外的地区）；
C类地区为港澳台地区。
6、公司员工出差需乘坐的交通工具（如：
汽车、火车、轮船、飞机等）由出差员工的分管领导在《出差审批表》中审批确定。
7、公司员工在出差城市因公务需要的陆路交通费用可实报实销（如出租车费），但报销单据需注明陆路交通具体起讫地点。
8、公司员工享受的出差补助已包含膳食开支部分，原则上不予另行报销餐饮费用。
如确需发生业务招待费，需提前告知有批准权限的上一级主管领导，按公司相关规定办理审批手续后报销，但不得再报销出差补助。
9、出差住宿费凭票按规定标准限额报销，超标由个人承担。
外出学习、培训或参加会议的人员，由主办单位统一安排食宿，由自己承担相关费用的，凭会议证明和发票，经审核后按实报销会务费和住宿费。
如果由主办单位承担相关费用，则不予报销会务费和期间住宿费及伙食补助。
10、所有外出者只能按规定的路线（开会、学习者按会议或学习通知规定的路线）报销费用，凡擅自绕道或改变路线者，所有费用自理，财务部门不予报销。
四、汽车费及交通费报销管理办法：
1、汽车运行费的报销按车辆的所有权性质分为公司车辆运行费和员工自有车辆运行费。
2、公司车辆运行费、汽车修理费：
2.1、公司日常生产经营车辆的管理由运营部负责。
2.2、按公司审批流程及权限审批报销。
2.3、如汽车需小修、中修、大修或零星易耗品的更换，由驾驶员填写《车辆修理/保养委派单》，注明修理部位、送修期限、预计修理费用，按公司审理权限审批后，送公司指定的车辆维修单位进行修理。
2.4、修理完毕后，驾驶员需将修理更换的零件带回公司运营部统一保管、登记和处理。
2.5、驾驶员凭修理发票及汽车维修结算单和材料消耗明细表填写费用报销单，按公司审批权限审批后报销。
2.6、油料消耗实行油卡加油的管理办法，驾驶员凭油卡加油。
凭发票填写费用报销单，按公司审批流程审批后报销。
2.7、若遇特殊情况需临时加油或修理汽车，需先经运营部负责人审批同意，驾驶员凭发票或修车相关凭据填写费用报销单，由运营部负责人审核，公司分管领导及财务总监审批同意后报销。
2.8、汽车费用报销金额在2000元及以上的还需总经理审批。
3、员工自驾车辆费用管理：
3.1报销范围：
试用期满并已转正的员工
3.2自用车车辆要求
3.2.1以员工本人或直系亲属的名义登记，手续齐全、证照合法。
3.2.2由员工本人固定使用。
3.3报销标准
标准
一档
二档
三档
四档
总监
项目总经理及总经理
备注
车贴
300
500
1000
1500
2000
按实报销
次月初由员工本人标准内凭票报销
员工对应相关各档次由运营部根据《员工岗位车辆补贴标准》（见附件）确定。
3.4申请程序
3.4.1由员工在OA上填写《自驾车费用报销标准申请表》报批。
3.4.2由运营部对员工（职级、是否转正、驾驶执照等）及车辆（户名、行车执照、车况等）情况进行审核，确定费用报销起始时间及标准。
3.4.3由部门分管领导、运营部总监、财务总监审批执行。
3.4.5其它情形：
由运营部提交书面请示报总经理批准后，送财务部执行。
3.5使用规定
3.5.1用于员工本人（方便时应携带同事）上、下班及处理公务。
员工处理公务能够使用自用车办理的，不得申请使用公司公务车。
3.5.2由于工作原因，公司有权临时调用员工自用车，员工不得拒绝。
3.5.3公司可在享受自驾车费用报销的员工自用车车身制作企业标识。
3.5.4运营部及员工所在部门领导负责监督、检查员工自用车的使用情况是否符合公司要求。
3.6报销规定
3.6.1每月1—15日为上月自用车车辆费用报销时间，不得跨月报销。
3.6.2员工因入职、转正、离职、休假及新购车辆等原因致使当月车辆使用时间不足一月的，按实际使用天数计算报销金额。
3.6.3车辆费用报销项目：
本车的维修及保养费、美容及洗车费、装饰费、保险费、过路过桥费、油费、停车费等。
员工提供的发票必须合法。
3.7违反规定的处理
3.7.1如自用车在一个月内累计超过10天未用于员工工作或处理公务，取消当月报销资格。
3.7.2由于工作原因需要临时调用员工自用车辆时，公司有权调用该车辆，员工不得拒绝。
如员工拒绝，则取消当月报销资格；情节严重的，取消自用车费用报销资格。
4、员工交通费报销管理
4.1员工交通费报销系员工上、下班所乘坐交通工具的费用支出。
4.2员工每月上下班交通费用报销标准：
150元/月。
4.3每月凭正规车票（如出租车、公交车票）报销。
4.4享受自驾车贴的员工不得报销交通费补贴。
4.5报销范围：
未享受自驾车费用报销的员工。
4.6计算方式：
当月15日（含）前入职按全额发放，15日之后入职的减半发放。
5、员工外出办事交通费报销管理
5.1员工外出办事原则上乘坐公交车，凭票据实报销；
5.2员工外出办理紧要事情，确需乘坐出租车的经部门负责人同意可凭票据实报销。
五、业务招待费报销管理办法：
1、事前请示有权限的主管领导控制审批。
2、原则上陪同人数做如下界定：
对方单位5人以内，我方1-2人；对方单位5-10人，我方3人以内；对方单位10人以上，我方5人以内。
具体人数和陪同人员由分管领导确定。
3、业务招待费按照公司相关报销流程审批报销。
六、外出调研费用：
公司因公务需发生的外出调研费用，由经办部门负责人、财务部经理审核，分管领导、财务总监、总经理审批后报销。
七、会议费（含培训费）：
凡召开公司性的各种重要会议（或参加各项会议发生的培训费等），先由经办部门提出申请，公司分管领导审核，按公司相关报销审批流程报销。
八、其他费用报销管理办法：
1、上述费用以外的其他费用开支，公司应在预算限额内控制使用，超出年度财务预算及费用计划发生的费用，应将追加计划报公司有关部门审核会签，公司办公会审批后方能使用。
2、公司各职能部门发生的其他费用，报销金额在2000元以内的，由分管领导和财务总监审批；报销金额在2000元及以上，还需总经理审批。
第二十八条其他的相关规定。
公司工资性支出标准和政策,经营运部分管领导、财务总监及总经理审批后，由公司运营部统一制定、执行和管理。
第六章成本费用的分析与控制
第二十九条成本费用按季度和年度进行分析，内容为分析计划与实际差异和差异原因分析，对成本费用升降原因作详细说明，以便修正计划，提出改进管理措施。
第三十条本制度从二○一二年四月一日起开始试行，本制度的解释权、修改权在财务部。
（以前月份已发生的交通费报销标准、通行费参照该制度补贴标准予以执行！
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