上半年西藏房地产估价师《制度与政策》房地产面积测算的意义和内容试题.docx
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2017年上半年西藏房地产估价师《制度与政策》：
房地产面积测算的意义和内容试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加
B．下降，增加
C．上升，减少
D．下降，减少
2、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
3、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：
该损害在经济上是可修复的
B：
修复所能带来的价值增加额为500万元
C：
该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D：
在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、国家提高贷款利率，会__。
A．抑制房地产需求
B．增加房地产供给
C．增加银行风险
D．导致房地产实际价值折减
5、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。
A：
16．8～21．6
B：
21．6～24
C：
24
D：
100
E：
执行层的组织协调
6、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。
A：
社会
B：
现实
C：
权益
D：
保险
E：
工业用地的监测点评估价格
7、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
8、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。
A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
9、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。
A．7974.00
B．8023.00
C．8056.25
D．8078.00
10、拆迁估价一般应当采用__。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
11、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。
A：
谨慎价值
B：
市场价值
C：
残余价值
D：
快速变现价值
E：
工业用地的监测点评估价格
12、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为元。
A：
1250
B：
5000
C：
6250
D：
8125
E：
执行层的组织协调
13、公民参与合伙关系，__出资。
A．可以用劳务
B．必须用资金
C．必须用实物
D．必须用资金或实物
14、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。
A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
15、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元／㎡，报酬率为6％。
那么，甲的价格乙的价格。
A：
高于
B：
低于
C：
等于
D：
条件不足，无法确定
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。
A：
1．44
B：
1．68
C：
1．92
D：
2．16
E：
执行层的组织协调
17、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。
A．30%
B．20%
C．10%
D．80%
18、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
19、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。
A：
2390元／㎡
B：
2410元／㎡
C：
2430元／㎡
D：
2450元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。
当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。
现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：
103．26％
B：
105．43％
C：
112．06％
D：
114．42％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、基准地价系数修正法的基本原理是。
A：
收益原理
B：
替代原理
C：
地租理论
D：
区位理论
E：
工业用地的监测点评估价格
22、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A：
房地产交易方式
B：
房地产交易顺序
C：
购买房地产目的
D：
房地产类型
E：
借款合同
23、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
24、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A．开发工作量
B．经营利润
C．经营收入
D．投资数额
25、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益率为。
A：
9．26％
B：
10％
C：
11．32％
D：
12％
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。
A：
利息备付率
B：
资产负债率
C：
偿债备付率
D：
流动比率
E：
速动比率
2、下列费用中，不属于土地费用的是__。
A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
3、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。
A：
估价对象
B：
估价时点
C：
价值类型
D：
估价方法
E：
估价所需材料
4、以下房地产价格中，属于评估价值的有。
A：
基准地价
B：
市场交易价
C：
标定地价
D：
房屋的重置价格
E：
市场成交价
5、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。
A：
需求影响因素分析
B：
吸纳率分析
C：
需求预测分析
D：
市场购买者的产品功能需求
E：
借款合同
6、下列关于工程量清单计价法中的建筑安装工程费构成，表述正确的有。
A：
建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成
B：
直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费
C：
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费等
D：
建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成
E：
税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的企业所得税、土地使用税
7、下列关于贴现债券的表述正确的是。
A：
贴现债券，也称贴水债券
B：
贴现债券，也称附息债券
C：
指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行
D：
到期时按券面价值偿还本金的债券
E：
其发行价格与券面价值的差价即为利息
8、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。
A：
8.00
B：
11.76
C：
16.80
D：
24.00
E：
执行层的组织协调
9、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
那么，甲的价格（）乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
10、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。
A：
发行企业债券
B：
向银行借入信用贷款
C：
房地产开发贷款
D：
在公开市场上发行股票
E：
土地储备贷款
11、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
12、影响房地产价格的建筑物实物因素有。
A：
建筑规模
B：
建筑高度
C：
建筑密度
D：
外观
E：
空间布局
13、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．吸收其他机构投资者资金
B．建成房地产抵押贷款
C．土地储备贷款
D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
14、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。
A．税前现金流=有效毛收入一经营费用
B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息
C．税后现金流=税前现金流一所得税
D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税
15、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
16、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。
A：
10％
B：
11％
C：
13％
D：
14％
E：
借款合同
17、城市总体规划的期限一般为__年。
A．10
B．15
C．20
D．25
18、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。
A．消费价格指数
B．商业零售价格指数
C．上证价格指数
D．建安工程价格指数
E．中房价格指数
19、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。
（2008年试题）
A：
房地产估价机构具有一、二级资质
B：
分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师
C：
在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D：
有固定的经营服务场所
E：
估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
20、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。
A：
宪法具有最高的法律效力
B：
一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：
法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D：
行政法规的效力高于地方性法规、规章
E：
地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章
21、风险辨识常用方法包括（）等。
A．专家调查法
B．解析方法
C．故障树分析法
D．幕景分析法
E．蒙特卡洛法
22、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。
A：
应做到诚实正直，公正执业
B：
为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C：
未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D：
应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E：
不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
23、下列用来作为房地产产权证附图的有。
A：
规划图
B：
宗地图
C：
房产分幅图
D：
房产分户图
E：
地形图
24、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
25、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
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