厦门市房地产市场研究报告.docx
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厦门房地产市场月报
2012年10月厦门房地产市场报告
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易居（中国）控股有限公司|克而瑞信息集团
2012-11-10
目录
易居视点 5
数字楼市 6
第一章、政策资讯 7
一、政策经济法规 7
二、市政规划 8
三、企业动态 9
四、市场资讯 10
第二章、经济环境 13
一、全市规模以上工业总产值 13
二、1-9月社会固定资产投资额 13
第三章、房地产投资 14
一、房地产业投资概况 14
二、房地产建设指标 14
第四章、商品房市场 15
一、市场综述 15
二、成交量分析 15
三、成交均价分析 16
第五章、土地市场 18
一、土地资讯 18
二、土地成交分析 18
四、重点成交地块分析 20
第六章、商品住宅市场 24
一、市场综述 24
二、供求关系分析 25
三、供应分析 25
四、成交量分析 32
五、成交均价分析 34
六、项目解析 35
第七章、办公市场 37
一、成交量分析 37
二、成交均价分析 38
第八章、商业市场 39
一、成交量分析 39
二、成交均价分析 40
第九章、产品分析 41
一、产品综述 41
二、案例分析 43
第十章、营销媒体 46
一、营销透析 46
二、媒体分析 47
三、典型项目 49
区域数据 52
一、思明区 52
二、湖里区 53
三、海沧区 54
四、集美区 55
五、同安区 56
六、翔安区 57
本月导读
《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》
省住建厅、省财政厅、省发改委、省国土厅联合出台《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》明确了我省国有土地上的房屋征收补偿的具体标准和流程。
《意见》从11月1日起正式试行。
个人住宅被征收，家庭成员在3人以上（含3人）的，按照不低于60平方米的面积予以安置；被征收人可以选择以评估方式确定被征收房屋价值，也可以在征收补偿方案确定的签约期限内选择按照征收补偿方案进行补偿。
详情请见P7
商品住宅新增供应下跌7成
本月商品住宅共7个项目取得预售证，新增供应面积20.52万㎡，环比下跌70.2%，合计供应1750套。
新增供应项目中，岛内湖里1个，岛外集美4个，海沧和同安各1个外，其余各区无新增供应项目。
详情请见P25
商品住宅成交上涨8.8%
10月份成交量持续上涨，累计成交4454套，成交面积51.02万㎡，成交量环比上涨8.8%。
其中，岛内成交900套，成交面积12.18万㎡，环比下跌20.5%，占23.9%；岛外成交3554套，成交38.84万㎡，环比上涨23.0%，占比76.1%。
详情请见P32
商品住宅成交均价下跌6.8%
10月，全市商品住宅成交均价13452元/㎡，环比下跌6.8%，成交主力项目仍集中在岛外，岛外成交占比的大幅上涨拉低了全市成交均价。
详情请见P34
易居视点
“金九银十”完美收官让地铁房“飞“一会儿
政府最关心的，媒体最热炒的，民众津津乐道的“金九银十”已过，期间北上广深等一线城市楼市不温不火，厦门楼市却独善其身，一枝独秀，与其火爆的旅游市场一样呈现繁荣的景象。
10月商品住宅市场超脱“平庸“，成交面积51万平方米，环比上升9%。
相比之下，供应大幅缩减，全月仅供应20.51万平方米，环比下降70%，创今年2月以来的新低。
商品住宅供求比仅为0.40，供不应求的状况突显。
价格方面，连续两个月下跌，本月均价13452元/㎡，环比下降7%，主要源自岛外楼盘成交占比的提升。
“买涨不买跌”的传统思想仍影响着社会上众多购房者的置业取向，特别是购房队伍中最庞大的中坚力量——首次置业客户，受房价不断上涨的心理预期影响，进一步加剧了有购房能力群体的购房欲望，造成刚需产品持续热销现象，而刚需产品热锅之后，改善型产品也将陆续释放，10月以来，改善型房源取得不错的销售成绩。
“金九银十”完美收官，接下来市场主力仍为刚需？
还是改善？
“金九银十”的火爆能否点燃整个冬天？
这个就得看万千宠爱的集美了。
高起点规划奠定了集美的方向，这种组团式的开发避免了以往开发模式的弊端，发挥了集聚效益，形成设施完善、交通便捷、环境整洁、生活舒适并且居住效率高，生态效率高，积聚效率高的现代生活区。
各开发商为此前赴后继，乐此不疲，你方唱罢我登场，上演着一出出登台谢幕的好戏。
“地铁一响，黄金万两”，楼市的“尾牙宴”丰不丰盛，看集美！
让地铁房“飞“一会儿……
数字楼市
10月厦门市商品房基本情况
供应量（万㎡）
成交量（万㎡）
供求比
成交均价（元/㎡）
商品房
22.95
72.31
1:
3.15
12076
商品住宅
15.61
51.02
1:
3.27
13452
办公物业
/
5.00
/
13346
商业用房
2.25
2.15
1:
0.96
27147
数据来源：
CRIC
10月商品住宅成交套数前十位排行榜
排名
项目
区域
成交套数
（套）
成交面积
（㎡）
成交均价
（元/㎡）
当月成交
主力户型
累计销售率
1
禹洲尊海
海沧区
346
35916
13996
二房（90-100）
三房（110-120）
81.1%
2
明发半岛祥湾
翔安区
257
28332
9197
三房（110-120）
62.2%
3
银溪春墅
同安区
240
21954
6115
二房（70-80）
三房（130-140）
96.2%
4
中骏四季阳光
集美区
231
22593
9474
二房（80-90）
三房（100-110）
94.4%
5
万科城
海沧区
172
17080
9928
三房（80-90）
94.0%
6
首开领翔国际
翔安区
169
18486
8314
二房（80-95）
82.9%
7
特房锦绣祥安
翔安区
158
13168
6196
二房（70-90）
52.8%
8
芸溪小区四期
同安区
137
16982
7382
二房（90-100）
三房（120-140）
36.0%
9
招商海德公园
集美区
129
15083
10574
二房（100-110）
三房（140-150）
58.6%
10
大学康城美域
集美区
125
13066
7675
二房（80-90）
三房（120-130）
83.9%
数据来源：
CRIC
第一章、政策资讯
一、政策经济法规
时间
来源
政策名称
主要内容
10月10日
国务院
《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》
“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。
10月18日
国家统计局
/
国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。
环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。
其中厦门新建商品住宅价格环比微涨0.1%，同比降0.6%。
10月25日
第三季度经济形势分析会
/
全市第三季度经济形势分析会在厦门人民会堂举行，会上报告指出，今年一至九月，全市生产总值实现1862亿元，增幅从1月的7.7%回升到11.2%，位居全国15个副省级城市前列。
其中，全市商品房销售增长47.5%。
前三季度，全市规模以上工业生产总值实现3231亿元，比年初回升7.3个百分点；财政总收入552.8亿元，增长12.6%；地方级财政收入312.6亿元，增长14.7%；城镇人均可支配收入28565元，增长12.6%。
10月31日
省住建厅
省财政厅
省发改委
省国土厅
《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》
省住建厅、省财政厅、省发改委、省国土厅联合出台《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》明确了我省国有土地上的房屋征收补偿的具体标准和流程。
《意见》从11月1日起正式试行。
个人住宅被征收，家庭成员在3人以上（含3人）的，按照不低于60平方米的面积予以安置；被征收人可以选择以评估方式确定被征收房屋价值，也可以在征收补偿方案确定的签约期限内选择按照征收补偿方案进行补偿。
资料来源：
CRIC
二、市政规划
Ø全球最大马戏城10月20日集美动工
有厦门“迪士尼”之称的厦门灵玲国际马戏城，10月20日在集美开工奠基，建成后将成为全球最大的马戏城，每年接待游客量可达300万人次以上，预计能顺利在明年“9·8”正式开门营业。
厦门灵玲国际马戏城位于集美新城杏锦路和杏林湾路交叉口，土地面积近10万平方米，紧邻集美区未来的行政中心，规划中的轨道交通1号线站点就在附近。
据了解，马戏城项目配套的酒店将于两年内完工，是以动物为主题的五星级酒店。
场所内可容纳一万多人。
厦门国际马戏城项目将成为厦门最具特色的夜间文化主题公园，是国内首家以国际马戏表演、马戏博览为主，集旅游观光、休闲娱乐、文化教育为一体的大型马戏乐园主题旅游区。
Ø软件园三期首幢楼封顶起步区明年六月交付投用
10月25日，厦门软件园三期起步区首幢研发楼成功封顶，根据计划，起步区6幢研发楼将在年底前陆续全部封顶，并于明年6月交付使用。
软件园三期起步区共6幢研发楼，建筑面积30万平方米，设计为18层-20层。
研发楼采用领先的智能化园区管理系统及设施配置，其中1至3层为商业配套综合体，4层以上为研发楼层。
据了解，软件园三期的招商工作进展顺利，截至目前，已有222家企业递交入园申请，其中62家通过入园审核，核准面积约57万平方米。
率先封顶的B1研发楼目前已预售面积2.2万平方米、达可售面积的74.8%。
Ø轨道1号线24座站点曝光预计2016年底通车
厦门市轨道交通1号线一期工程线路走向示意图和详细站点分布首次对外曝光。
根据规划，1号线一期工程预计2012年年底开工建设，总工期5年，2016年12月31日进入全线正式通车试营运，每天从5：
00到23：
00，几分钟就有一班。
线路全长31.7Km设置车站24座（不含预留站），分别是：
中山路西站、中山路东站、中山公园站、将军祠站、文塔站、湖滨东路站、莲坂站、莲花路口站、吕厝站、城市广场站、塘边站、火炬园站、高殿站、高崎站、集美学村站、园博苑站、内林站、杏北站、董任站、集美中心站、诚毅广场站、软件园站（预留）、崎沟站、圣果院站、厦门北站、北广场站（预留）。
1号线列车编组为6辆，运营时间由5:
00-23:
00，共18小时，全日行车计划初期158对，近期242对，远期320对。
三、企业动态
Ø建发房产：
2012业主满意度调查10月起启动
从10月起，建发房产携手全球著名调研机构——益普索市场咨询公司在全国六大区域全面启动2012业主满意度调查工作，采取抽样调查方式（电话、面访），共同倾听业主的声音。
Ø厦门6富豪上榜福布斯5人涉足地产
10月12日，《福布斯》发布2012年福布斯中国富豪排行榜，厦门共有6名富豪荣登排行榜，其中，5位都涉足房地产行业，分别为恒兴实业的柯希平夫妇、福信集团的黄晞家族、厦门明发集团董事局主席黄焕明、禹洲地产的林龙安夫妇、宝龙集团的许健康家族。
Ø建发房产：
11.20“建发房产杯”高尔夫邀请赛
10月20日下午，2012年第四届“建发房产杯”高尔夫邀请赛在厦门东方高尔夫球场盛大开赛。
建发房产“金钻俱乐部”高端业主、厦门高尔夫球协会会员、厦门各大银行代表及VIP会员等260名选手齐聚美丽的傍海球场，开展百万级超豪华大奖争夺战。
Ø招商地产:
第九届中外绿色人居论坛召开发布会
10月26日上午，由住房和城乡建设部科学技术委员会、国家发展和改革委员会国际合作中心、联合国环境规划署可持续建筑促进会（UNEP-SBCI）等主办，招商局地产控股股份有限公司承办的“中外绿色人居论坛”，在北京举办了组委会会议，并召开了“2012第九届中外绿色人居论坛”的新闻发布会。
Ø融信集团:
海沧综合体探测完毕10.26厦大推广
“信·力量”——2013融信集团厦门大学校园招聘会及ERP沙盘模拟大赛将先后于10月26-31日在厦大举行。
据了解，融信海沧桥南项目将建设一座集甲级5A写字楼、超五星级酒店、SOHO及商业等为一体的超32万㎡城市地标综合体，目前项目基本完成土地探测及平整工作。
Ø世茂股份：
提前完成全年销售目标实现签约额70.2亿
10月30日，上海世茂股份有限公司发布2012年第三季度报告。
报告期内，世茂股份实现合同签约额70.2亿元，不仅同比增长57.2%，而且已经提前三个月完成了年初制定的全年70亿的销售目标。
四、市场资讯
Ø特房锦绣祥安：
10.1加推41#、43#均价6500元/㎡最高9.6折认购6成
10月1日，特房锦绣祥安在项目现场开盘，本次加推三期的41#和43#楼，共204套房源，推案面积为15656.83㎡，主力户型为30-40㎡的一房及80-90㎡的二房。
起价5700元/㎡，折前均价约6500元/㎡。
开盘当天推出多重优惠，购买70平米以下户型可享9.6折，80平米以上户型最高可享9.7折。
当天到场客户约300组，整体认购约6成。
Ø新景龙郡：
10.1开盘均价24000元/㎡最高9.8折优惠认购约6成
新景龙郡于10月1日开盘首推3#和4#，均为24层的高层，共372套、41897.80㎡，主力户型为80-90㎡的复式和120-130㎡的三房，均价24000元/㎡，精装标准2500元/㎡，最高9.8折优惠，认购约6成。
Ø中骏四季阳光：
10.13加推三组团均价9600元/㎡最高优惠9.55折认购率95%
10月13日，中骏四季阳光在喜来登酒店5楼加推，本次加推三组团的7#、8#、9#楼，共200套房源，推案面积为19393.56㎡，主力户型为89㎡的二房及107㎡的三房。
起价9339元/㎡，折前均价约9600元/㎡。
开盘当天推出三重优惠：
1、当天认购享受9.7折优惠（按揭），一次性付款享受9.6折；2、VIP客户准时签约可享受50元/㎡的单价减免优惠，并可额外享受总房款1%的优惠；3、购买17层、18层可参与首付八万活动（剩余首付半年内还完；首期50%，三月后30%，六月后20%），常规性总优惠为9.55折。
当天到场客户约400组，其中有300余组办理VIP卡，本次采用摇号的方式进行选房，整体认购逾95%。
Ø新景华府国际：
准现房在售最高优惠25888元
新景华府国际针对在售住宅房源推出优惠活动，即日起至10月31日，两房每套总价优惠15888元，三房优惠25888元。
针对在售车位也推出优惠，购车位一次性付款可享受9.5折优惠，按揭总价优惠5000元/个。
Ø国贸方舟:
国贸集美16万平方米购物中心案名首曝
厦门国贸集团在集美嘉庚体育馆旁的商业项目案名曝光，定名国贸方舟。
这将是厦门国贸集团倾力打造的首个大型购物中心，总建筑面积为16万平方米。
Ø湖里万达广场：
10.18湖里金街盛大开街
10月18日，湖里万达广场湖里金街盛大开街。
Ø世茂海峡大厦：
11.19“世茂海峡大厦＆Yopark签约仪式暨房产理财和创新增值沙龙”
10月19日，“世茂海峡大厦＆Yopark签约仪式暨房产理财和创新增值沙龙”在磐基皇冠假日酒店宴会厅举行，世茂海峡大厦营销总监孙清松和Yopark执行董事全雳签署了合作合约，双方携手共同推出开放式托管服务，为世茂海峡大厦的业主提供附加的增值服务选择，解决购房增值保值的后顾之忧，让每位业主感觉省钱、省事、省麻烦。
Ø中航城国际社区：
11.20携手国美电器开启千万筑家基金活动
10月20日，中航城&国美首度跨界合作暨“智尚生活奢享季——千万筑家基金”活动，在中航城国际社区营销中心，本次活动以“智尚生活奢享季”为主题，由中航城&国美进行跨界合作，强强联合、携手打造“千万筑家基金”钜献全城活动。
国美会员认购指定户型，最高可享6万元筑家基金。
而中航会会员至国美门店购买家电或在中航城置业，即可享1350元家电筑家基金。
年终国美电器还将特设中航城之夜活动，届时中航城会员及业主可享受国美电器专项超低折扣。
Ø中铁元湾：
10.20加推11#、18#楼均价30000元/㎡最高9.5折
10月20日下午，中铁元湾加推11#和18#楼，共计64套房源，推案面积15986.56㎡。
其中11#楼48套，主力户型为215㎡复式和262㎡复式，三梯二户；18#楼为17层小楼王，16套，均为302㎡复式。
18#楼20日认购，现场无销控。
11#楼起价28077元/㎡，最高价35983元/㎡，均价30000元/㎡。
认筹业主开盘当日可享“存5万抵20万”优惠，折合最高9.5折优惠，并可获得ipad3一部，折后均价28000元/㎡。
开盘当日到场嘉宾约50组，截止当日17:
00，11#楼已售21套。
Ø世茂湖滨首府：
11.21“动物的狂欢”主题亲子音乐会
10月21日，“世茂湖滨首府亲子音乐会”在厦门宏泰艺术中心上演，音乐会以“动物的狂欢”为主题。
世茂集团盛情邀请国内创举的亲子音乐会——“动物的狂欢”将厦门确定为其全国巡演第三站，为各位家长孩子带来“最欢乐”的音乐会。
日前，世茂地产“世茂亲子欢乐季”大型主题活动季已全面启动，“亲子音乐会”即为首场活动。
在音乐会之后，将在11月推出“魔幻花园MagicDay”主题活动，“圣诞欢乐嘉年华”将在12月圣诞节期间隆重开启。
Ø禹洲尊海：
10.21加推5#A梯均价15000元/㎡9.2折优惠认购近6成
10月21日，禹洲尊海5#A梯低调开盘，共119套、12510.32㎡，主力户型为80-90㎡的二房、100-130㎡的三房，均价约15000元/㎡，根据不同总价最高享有存3000抵20万的团购优惠，折算9.2折优惠，折后均价约13800元/㎡，认购近6成，其中二房去化较好，剩余房源主要为三房。
Ø原鄉园墅:
10.26开盘首推2栋楼均价6600元/㎡优惠300元/㎡认购8成
10月26日，由富强房地产开发有限公司所开发项目原鄉园墅，在同集路项目售楼中心首次开盘，本次推出1#、2#楼小高层，共计192套房源，推案面积为14192.01㎡。
主力户型为58㎡的一房和89㎡的二房，折前均价约6600元/㎡。
开盘当天认购享受50元/㎡优惠，按时签约可再享50元/㎡。
另外参加房友网会员团购可享10000元/套优惠，折后均价约6300元/㎡。
当天到场客户约300组，整体去化约8成。
Ø阳光城翡丽湾：
SM接待点绽放12月初开盘
10月27日晚，阳光城地产携手SM新生活广场联合举办的“秋冬时装周暨三周年庆典”盛装开启，位于翔安新城的阳光城翡丽湾的岛内首个临时接待中心也在SM二期中庭华丽绽放。
阳光城翡丽湾别墅规划为200-250㎡的联排和类独栋产品，使用面积400-600㎡之间，总价400-500万元左右，类独栋大致在600万元左右。
而项目高层包括70多平方米两房，89平方米三房，以及110-120平方米的三房、四房，客户定位于首次置业的刚需族和首次改善性客户。
目前，项目营销中心和别墅样板房已经封顶，现正在进行内外装修。
另外，高层样板放也在建设之中，项目售楼处、样板房示范区预计将于12月初对外开放。
Ø中航城国际社区：
10.27开盘推出664个车位总价14-16万元/个
中航城国际社区C区G02、G03地块产权车位于10月27日盛大开盘，车位价格约在14至16万元/个左右。
本次发售车位仅针对业主出售，每户业主限购1个车位。
若业主采用一次性付款或信用卡分期付款，在规定时间内签约将可享受5000元筑家基金。
另外，业主成功认购车位还可享受中航城&国美“千万筑家基金”价值1450元财富大礼包。
Ø中骏蓝湾尚都：
11.3加推14#楼7980元/㎡起
中骏蓝湾尚都将于11月3日推出14#楼89-129㎡学区三房，仅有80席，首付6.6万起，现房呈现，即买即住，办理项目VIP会员，开盘享优先选房权及可额外享受总房款1%的优惠。
Ø建发中央湾区：
二期8栋高层拟明年6月面市
9月份，建发中央湾区项目E30地块的效果图已亮相，规划为8栋高层以及沿街商业。
其中，规划的8栋高层住宅户型以一期推出的热卖房源为主，涵盖100-140㎡，预计明年6月面市。
项目二期E30地块总用地面积36753.526㎡，容积率2.93，建筑密度35%，绿化率30%。
Ø厦禾裕景：
二期新品即将发售楼王样板房11.10开放
厦禾裕景二期208-330㎡新品即将发售，预计11月中下旬开盘，届时将推7#、8#两栋高层共144套房源。
7#楼全为330㎡户型，8#楼全为208㎡户型，一层两户，左右对称。
项目330㎡楼王极致样板房预计11月10日开放。
Ø禹洲溪堤尚城：
5#、6#楼封顶在即即将开盘
禹洲溪堤尚城5#地块5#、6#两栋高层即将开盘，届时将推出112套76-116㎡两房、三房产品。
禹洲地产推出的“存三千最高抵二十万”的优惠活动将于11月4日截止。
第二章、经济环境
一、全市规模以上工业总产值
图2-1：
厦门市2011.9-2012.9工业总产值走势图（单位：
亿元）
资料来源：
厦门统计局
9月份规模以上工业总产值完成399.9亿元，1-9月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3230.93亿元，比去年同期增长12%；累计实现工业增加值783.79亿元，比去年同期增长11.4%，累计增长速度连续五个月基本保持一致。
二、1-9月社会固定资产投资额
图2-2：
厦门市2011.9-2012.9固定资产投资总额（单位：
亿元）
资料来源：
厦门统计局
1-9月，全市完成全社会固定资产投资927.68亿元，比去年同期增长10.5%，增幅较上月提高了5.6个百分点，其中固定资产投资（不含农户）921.58亿元，增长10.5%；农户投资6.1亿元，增长10.3%。
第三章、房地产投资
一、房地产业投资概况
图3-1：
厦门市2011.9-2012.9房地产投资总额（单位：
亿元）
资料来源：
厦门统计局
1-9月全市房地产开发完成投资341.44亿元，比去年同期增长0.7%。
增幅较上月提高了6.1个百分点。
二、房地产建设指标
Ø1-9月商品房销售面积429.10万㎡，比去年同期增长27.4%
厦门商品房销售维持回暖态势，刚性需求持续释放，特别是住宅销售延续了二季度以来上涨势头。
1-9月，全市商品房销售面积429.10万平方米，比去年同期增长27.4%，商品房销售额533.78亿元，增长60.4%。
其中，住宅销售面积332.89万平方米，增长82.9%，住宅销售额429.77亿元，增长86.8%。
销售面积较大的楼盘主要有：
万科金域华府、中央海岸、水晶湖郡、中海寰宇天下、联发杏林湾1号、中航城国际社区、海上五月花等项目。
受销售市场短期回暖的影响，住宅待售面积减少。
1-9月住宅待售面积67.89万平方米，比上月减少了1.86万平方米。
第四章、商品房市场
一、市场综述
送走了“金九”，“银十”接踵而来。
10月小长假期间推盘项目并不太多，更多项目避开了高峰期，选择在10月中下旬入市。
本月商品房供应量27.85万㎡，环比下跌59.6%；成交量72.31万㎡，
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