39第八章第五节建筑物折旧的求取一新版.docx

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39第八章第五节建筑物折旧的求取一新版

第八章　成本法及其运用

第五节　建筑物折旧的求取

一、建筑物折旧的含义和原因

（一）建筑物折旧的含义

估价上和会计上虽然都使用“折旧”这个词，并且意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即：

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

建筑物重新购建价格是建筑物在价值时点全新状况下的价值，建筑物市场价值是建筑物在价值时点现时状况下的价值。

将建筑物重新购建价格减去建筑物折旧，相当于把建筑物在全新状况下的价值调整为在价值时点状况现时下的价值，调整后的结果为建筑物的市场价值，即：

建筑物市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧

史家解读：

1．建筑物重新购建价格是建筑物在价值时点全新状况下的价值，建筑物市场价值是建筑物在价值时点现时状况下的价值。

2．建筑物市场价值＝建筑物折后价值。

3．建筑物折旧＝房地产重新购建价格－房地产市场价格＝建筑物重新购建价格＋土地重新购建价格－房地产市场价格（旧房地产价格）

（二）建筑物折旧的原因

根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。

1．物质折旧

物质折旧（physicaldepreciation，physicaldeterioration）也称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列4种：

（1）自然经过的老化：

可称为自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。

这种折旧与建筑物的实际年龄（建筑物自竣工日期起至价值时点止的年数）正相关，并要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。

拿人来做比喻，自然经过的老化类似于随着年龄增长的衰老。

（2）正常使用的磨损：

可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。

例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。

工业用途的建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。

受腐蚀的建筑物，由于受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其受损毁的程度要大于不受腐蚀的建筑物。

拿人来做比喻，正常使用的磨损类似于是脑力劳动还是体力劳动，体力劳动中是轻体力劳动还是重体力劳动等工作性质的不同对人的损害。

（3）意外破坏的损毁：

可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。

即使对这些损毁进行了修复，但可能仍然有“内伤”。

拿人来做比喻，意外破坏的损毁类似于曾经得过大病对人的损害。

（4）延迟维修的损坏残存：

可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。

拿人来做比喻，延迟维修的损坏残存类似于平时不注意休养生息，有病不治。

2．功能折旧

功能折旧（functionaldepreciation，functionalobsolescence）也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。

导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。

（1）功能缺乏折旧：

是指建筑物因没有其一般应有的某些部件、设备、设施或系统等造成的建筑物价值减损。

例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

（2）功能落后折旧：

是指建筑物因其现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准低于市场要求的标准或者有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运行或有效发挥作用造成的建筑物价值减损。

例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。

以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即起居室、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、起居室小、厨房小、卫生间小的住宅相对就过时了。

再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，则其功能相对就落后了。

（3）功能过剩折旧：

是指建筑物因其现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地该类厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其多花的成本成为无效成本。

（史记：

成本没有对效用产生作用或者说成本增加额少于其对效用的增加额）

3．外部折旧

外部折旧（externalobsolescence）也称为经济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence），是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

不利因素可能是区位因素（如周围环境和景观改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等）、经济因素（如市场供给过量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。

进一步可把外部折旧分为永久性的和暂时性的。

例如，一个高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，这就是一种外部折旧，且这种外部折旧一般是永久性的。

再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧，但这种外部折旧不会永久下去，当经济复苏后就消失了。

［例8－4］某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。

请求取该旧住宅的折旧总额和现值。

［解］

（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：

该旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧＝2＋6＋3＝1l（万元）

（2）该旧住宅的现值求取如下：

该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝40－11＝29（万元）

二、建筑物折旧的求取方法（重要考点）

求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

史家解读：

运用比较法、收益法等方法求取估价对象现值（市场价值）后，再求出估价对象重新购建价格，用估价对象重新购建价格减去估价对象现值就能得到建筑物折旧，此外，如用建筑物剩余技术求出建筑物现值，再减建筑物重新购建价格，也可以得出建筑物折旧，参见教材259页。

（一）年限法

1．年限法和有关年限的含义

年限法也称为年龄－寿命法（age－lifemethod），是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

建筑物的年龄（age）分为实际年龄（actualage）和有效年龄（effectiveage）。

建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工日期起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。

建筑物的有效年龄是指价值时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。

建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。

类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。

有效年龄一般是根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得出的。

当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

建筑物的寿命（1ife）分为自然寿命（physicalllife）和经济寿命（economiclife）。

建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。

建筑物的经济寿命是指自竣工之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。

此外，建筑物的经济寿命还可以通过后面将要介绍的市场提取法求出的年折旧率的倒数来求取。

（史记：

前提是建筑物残值率为零）建筑物的经济寿命短于其自然寿命，如果建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑物的剩余寿命（remaininglife）是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命（remainingeconomiclife）。

建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。

建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。

因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。

如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。

此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。

因为只有这样，求出的建筑物折旧和价值才符合实际。

例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果使用、维护状况不同，它们的市场价值就会不同，但如果采用实际年龄、自然寿命来计算建筑物折旧，则它们的价值就会相同。

进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。

例如，新建成的房屋可能由于存在设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好，即使不考虑其文化内涵因素，也有较高的市场价值。

【2009年试题】下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是（　）。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄也短于实际年龄

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效年龄也可能长于实际年龄

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效年龄与实际年龄也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄可能短于、等于，也可能长于实际年龄

答案：

D

2．直线法

年限法中最主要的是直线法（straight－linemethod）。

直线法是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

直线法的年折旧额计算公式为：

式中Di—第i年的折旧额，也称为第i年的折旧。

在直线法下，每年的折旧额Di是一个常数D。

C—建筑物的重新购建价格。

S—建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。

清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。

N—建筑物的预期经济寿命。

R—建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。

另外，（C－S）称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：

＝61800（元）

直线法求取建筑物折旧，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。

这三种方法是从粗到细。

前面介绍的直线法即是综合折旧法。

一种分类折旧加总法是把建筑物分解为结构、设备和装修三大类，分别根据它们的重新购建价格和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加。

个别折旧加总法是把建筑物分解为各个更为具体的组成部分，分别根据它们的重新购建价格和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加。

3．成新折扣法

早期采用成本法求取建筑物现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

这种方法称为成新折扣法，计算公式为：

V＝C×q

式中V—建筑物的现值；

C—建筑物的重新购建价格；

q—建筑物的成新率（%）。

成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。

如果利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。

用直线法计算成新率的公式为：

［例8－6］某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。

请用直线法计算该房屋的成新率。

［解］已知：

t＝10年，n＝30年，R＝0；该房屋的成新率q计算如下：

史记：

此题另一解法：

q＝1－dt＝1－（1－S）/N×t＝1－10/40=75%。

【2008年试题】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。

A．81．00%

B．84．00%

C．84．17%

D．84．80%

答案：

B

解析：

d=D/C×100%=1440/（120×600）=2%，q=1－dt＝1－2%×8=84%。

【2002年试题】经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。

（　）

答案：

√

解析：

建筑物的现时价格＝1000×60%×90%＋1000×25%×70%＋1000×15%×80%＝835万元。

（二）市场提取法（史记：

市场提取法在收益法中可用于求取报酬率、资本化率和收益乘数）

市场提取法（marketextractionmethod）是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。

市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。

因为适用于旧的房地的成本法公式为：

旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

所以，如果知道了旧的房地价值、土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，便可求出建筑物折旧，即：

建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－旧的房地价值

＝建筑物重新购建价格－（旧的房地价值－土地重新购建价格）

＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值

市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：

（1）从估价对象所在地的房地产市场中搜集大量的房地交易实例。

（2）从搜集的房地交易实例中选取3个以上的可比实例。

要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有相同或相似的折旧状况。

（3）对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整（注意不对其中折旧状况进行调整），但不进行市场状况调整。

（4）采用比较法或基准地价修正法求取每个可比实例在成交日期的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格，得出建筑物折旧后价值。

（5）采用成本法或比较法求取每个可比实例在成交日期的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值，得出建筑物折旧。

（6）将每个可比实例的建筑物折旧除以其建筑物重新购建价格转换为总折旧率，即：

如果可比实例中的建筑物年龄与估价对象中的建筑物年龄相近，且求出的各个可比实例总折旧率的范围较窄，则可以将各个可比实例的总折旧率采用算术平均或其他方法调整为适用于估价对象的总折旧率。

如果各个可比实例中的建筑物区位、年龄、维护状况等之间有较大差异，求出的各个可比实例总折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄转换为年折旧率，即：

然后将各个可比实例的年折旧率采用算术平均或其他方法调整为适用于估价对象的年折旧率。

（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年折旧率再乘以建筑物年龄，便可得到估价对象建筑物折旧，即：

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×总折旧率

或者

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×年折旧率×建筑物年龄

史家解读：

在市场提取法求建筑物折旧时不对可比实例进行市场状况调整的原因是为了简化计算。

能直接计算出可比实例在其成交日期的建筑物折旧，就没有必要将可比实例在其成交日期的折旧换算为在价值时点的建筑物折旧，然后再将可比实例在其成交日期的建筑物折旧转化为总折旧率或年折旧率。

总折旧率或年折旧率与成交日期或价值时点无关。

利用市场提取法求出的年折旧率，还可求取年限法所需要的建筑物经济寿命。

在假设建筑物的残值率为零的情况下：

例如，如果采用市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为2%，则可根据2%的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。

［例8－7］某宗房地产的土地面积5000㎡，建筑面积12500㎡，现行市场价格4700元/㎡，土地重置价格（楼面地价）2300元/㎡，建筑物重置价格3000元/㎡，建筑物年龄10年。

请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

［解］

（1）建筑物折旧总额计算如下：

建筑物折旧总额＝土地重置价格＋建筑物重置价格－房地产市场价格

＝750（万元）

（2）建筑物总折旧率计算如下：

建筑物总折旧率＝建筑物折旧总额÷建筑物重置价格

＝750÷（3000×1．25）

＝20%

（3）建筑物年折旧率计算如下：

建筑物年折旧率＝建筑物总折旧率÷建筑物年龄

＝20%÷10

＝2%