绿城玫瑰园管理服务手册.docx

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绿城玫瑰园管理服务手册

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目录

CONTENTS

住户手册

Residentmanual.

前言……………………………………………………………………………2

上海绿城玫瑰园简介…………………………………………………………3

物业管理………………………………………………………………………4

公共设施………………………………………………………………………6

小区守则………………………………………………………………………8

灾害防止及事件处理…………………………………………………………11

常用电话及周边生活服务设施………………………………………………14

装修指南………………………………………………………………………16

Fitmentmanual

服务手册………………………………………………………………………20

Servicemanual

住户手册

Residentmanual

第一章前言

欢迎您成为绿城玫瑰园的业主或住户。

我们绿城玫瑰园管理处的全体员工对您和您的家人表示热烈的欢迎，并愿意为您提供竭诚的服务，本手册旨在使您对绿城玫瑰园的管理有更好的了解和认识，为您在本小区的生活提供方便和指引。

请您在入住使用前阅读本手册之内容，如有不明之处，请随时与管理处联系垂询。

我们明白每个业主所期望的是整个物业能得到完善的养护和管理。

为达到此目标，小区管理处将遵循“以我的精心，换得您的放心”服务宗旨，尽全力为您提供满意的服务。

也希望您能遵守《业主临时公约》及管理处订立的各项管理规定，并能在各方面给我们以支持与合作，企盼在今后的管理中能得到您的全力支持，共同管理好我们的绿城玫瑰园。

管理处全体同仁先此道谢。

谨祝生活愉快，万事如意！

第二章上海绿城玫瑰园简介

区域位置：

上海绿城玫瑰园位于上海西南闵行区马桥旗忠森林体育城；紧邻上海西南地区的交通枢纽莘庄；距上海市中心人民广场约27公里（车程约40分钟）；距徐家汇车程约25分钟；距离虹桥机场约18公里（车程约20分钟）；东距莘奉金高速公路A4约5公里；西北距沪杭高速公路约3公里；

周边配套：

周边区域规划以旗忠高尔夫球场和新建的国际网球中心（亚洲最大）为支点（已建成），包括水上运动中心、马术中心、体育中心、辅助设施（运动员村、高级酒店及医疗康复中心）、高档森林别墅区以及配套公建中心和市政公用设施等高尚配套设施。

项目规划：

项目占地1205亩，共规划独立别墅236栋，其中大宅地别墅48栋，平均建筑面积1658平方米/栋；标准宅地别墅188栋，平均建筑面积750平方米/栋；会所建筑面积近万平方米。

合作团队：

作为绿城集团在上海地区打响品牌的项目，上海绿城玫瑰园的设计由国际一流团队担纲，其中包括美国SWA规划设计集团、美国道林建筑设计规划集团、美国HCZ设计事务所等。

基本意象：

项目以20世纪末的西方高级社区为蓝本，以20世纪初上海老洋房建筑为基础，并重新发现那些有长久生命力的社区所遵循的设计概念。

这样一种别墅社区在上海，则成为地域文化的映射，成为在中与西的比较中做出的选择与创新，成为绿城第三代别墅全新的标杆。

本小区荣获：

第三章物业管理

（一）、管理公司简介

ColliersInternational（高力国际）是全球最大的不动产物业顾问集团之一，业务横跨世界五大洲逾50个，拥有200多家分支机构及9，000多名房地产精英。

ColliersInternationalinasiaPacific（CIAP-高力亚太区）的业务由高力国际物业顾问集团最大成员ColliersMacaulayNicolls（CMN）经营。

1898年成立于加拿大温哥华的CMN在业界占有领导地位，提供、租赁及房产保险业务。

通过与墨西哥、巴西、哥伦比亚、秘鲁等国家伙伴合作，CMN已成为拉丁美洲及中欧地区首屈一指的专业房产服务机构。

CMN在北美西海岸和美洲中西部地区也享有盛名，成为该地区房地产翘楚。

CIAP提供物业买卖、租赁、物业及项目管理、估价、市场调研及顾问等全方位物业服务。

公司不仅提供办公楼、厂房、商铺和住宅等多项代理服务，同时也从事酒店、休闲度假区等经济业务，以及为物业管理项目提供专业咨询。

高力国际是最早在中国经营房地产业务的外资物业服务机构之一，目前在国内已稳站市场领导地位。

高力上海公司成立于1994年，有7个主要业务部门逾1500名员工。

我们向客户提供全球房产专业服务，使客户利润最大化。

依托高力国际物业的全球网络，使我们的客户不但能及时了解本地区房地产市场变化，而且更能从国际化的角度来纵观全球房地产市场。

依靠全球化理念和对市场的准确把握，不断地为跨国企业、金融机构、政府机关等各行各业提供高质量的服务。

高力物业成功基础在于其运用独特的专业知识，包括对房地产行业的认识，对市场的了解和通晓各类型物业需要。

管理项目：

商业类：

金光外滩中心、腾飞大厦、外滩18号、新茂大厦、高腾大厦等；

别墅类：

汤臣高尔夫、虹桥高尔夫、大豪山林、龙柏花园、北京御园、南京钟山美庐、南京钟山高尔夫、南京绿城玫瑰园、苏州御花园等；

公寓类：

汇宁花园、太原邸、兰庭、西郊华庭、东方曼哈顿、苏州锦丽苑、南京锋尚国际公寓等。

（二）、管理职能

上海高力物业服务有限公司依法接受开发商全权委托，对绿城玫瑰园物业小区实施前期物业管理，物业管理处是上海高力国际物业服务有限公司派出的驻场管理部门，凭借其资深的管理经验及专业的物业管理人员对小区安全保卫、房屋、公共设施设备、居住秩序、环境绿化等事务行使管理服务。

物业管理处分别设有：

行政及财务部、客户服务部、物业事务部（保安、保洁及保绿）、工程部。

通过对全体员工的职业道德、行为规范、礼貌用语、服务水准、技术质量等方面的严格培训，各类专职人员将各司其职，诚信热情为业主提供各种优质的服务。

物业管理处除日常的管理工作之外，还提供为业主就日常生活中所涉及与政府有关部门的公共事务，提供联系服务。

（三）、管理人员

如需管理人员提供协助或查询管理事项，请随时致电物业管理处。

本物业小区管理人员均由物业管理处聘用，工作中佩戴统一胸牌，业主对管理处员工的各项服务如有宝贵意见，可随时向管理处反映，以保证管理处对业主的优质服务。

各业主无须提供额外服务小费予本管理处各级员工，遇有本管理处员工提供服务后索取小费，敬请立即告知本小区物业管理处，以便本管理处对员工的强化管理。

第四章公共设施

小区已为各别墅安装了各类公共设施系统，各业主应正确使用。

有关详细使用说明见相关使用说明书。

住户若拟增加或更改别墅内装置，必须先向物业管理处申报并获批准。

任何未经许可的工程若造成公共设施的损毁，均由有关业主自行恢复原状。

一、供水、排水、排污系统

别墅由市网直接供水，每户安装水表一只，独立计量，禁止私自拆装水表。

一切接驳及修理各别墅内之供、排水及排污管道工作必须由合格的专业人员进行。

进行接驳水管工程时，请注意关好水管阀门，若因水管阀门漏水或排水管道等原因造成堵塞溢水，导致小区之公共区域或其它业主蒙受损失，相关业主须承担一切赔偿之责任，切勿把垃圾、杂物等投入厕所及下水道，以免排污系统堵塞或损坏。

二、供电系统

每幢别墅均已安装独立电表，为保证安全，禁止私自拆装电能计量装置，同时请勿超逾别墅内之电力负荷或改变负荷分配。

三、燃气

住户如需变更燃气位置或接驳燃气用具等，必须报请燃气公司施工，禁止其它人士私自拆装。

若怀疑有燃气泄漏应立即关闭总闸，截止燃气供应，同时打开窗户让空气流通，并迅速通知有关单位派员检查。

同时通知物业物业管理处。

四、保安监控

小区入口处及主要路口装有电视摄影监视系统，周边围墙装有电子脉冲栅栏报警系统，园内设有电子巡更系统，每户住家装有紧急呼叫系统和私家花园内设有泄漏式报警系统。

小区公共范围内有24小时的保安巡逻。

为保证住户的安全，如遇见或听见可疑情况，请立即用访客电话向管理处人员举报。

五、消防系统

小区公共部位设有消防栓，任何住户均不得随意破坏，更改。

六、有线电视接收

小区内配有有线电视接入，如使用时发现接收情况不正常，请马上通知物业管理处派员维修。

别墅内禁止住户自设立天线挂出别墅外。

七、电话设施

各幢别墅均有4门直线电话线路提供，业主可自行前往电话局办理装接手续，亦可通过物业管理处代办。

八、可视对讲系统

每户可通过入口处的可视对讲机在家中，同门外的客人通话。

并可与小区监控中心通话。

九、卫星电视

小区内配有卫星电视接入，与有线电视系统互不连接，如使用时发现接收情况不正常，请马上通知物业管理处派员维修。

第五章物业小区守则

为维护“绿城玫瑰园”的统一外貌，营造一个舒适的环境，物业管理处制定了一些规定，来保障小区的整体美观及安全，希望各住户理解和支持，请配合物业管理处的工作。

一、景观维护

1、晾晒衣物

请勿在任何窗户外、公共地方晾晒衣物。

2、阳台

不得将阳台封闭或加建任何构、筑物。

3、爱护公物、绿化

为了维护别墅区域内良好的生活环境，敬请各住户自觉爱护公共设施及绿化。

4、障碍物

请勿在小区公共区域内放置或丢弃任何杂物和废物。

5、空调外机

不得在预置的空调外机位置以外的部位安装空调外机。

6、外立面

不得在别墅外部竖立任何文字、标记或广告，并不得安装遮栏、电视天线或其他突出物。

7、搭建物

请勿以任何形式搭建构筑物，以及与小区总体景观不协调的景观小品。

二、环境卫生

1、垃圾清理

小区垃圾实行袋装化，敬请各住户将日常生活垃圾装入塑料袋及封口，集中于物业管理处指定的垃圾存放处，由物业管理处按时处理。

2、保持小区清洁

物业管理处负责小区公共区域的清洁卫生工作，谨请全体住户支持与配合，切勿随意抛弃废物、弃置垃圾。

三、公共秩序及安全维护

1、外来人员请按户籍管理规定到辖区派出所办理居住登记，并至物业管理处保安部登记，离开前申报及注销。

需长期居住的请按上海市有关规定，向辖区派出所申报居住户口，并至物业管理处保安部登记。

2、噪音

为保持环境宁静，住户请勿在中午12：

00-14：

00，晚上18：

30至次日8：

30期间内发出噪音，以免扰及周围邻居。

3、车辆管理

进入小区的车辆须减速缓行，请勿鸣号，并应在独立的车库内停放，不可停在道路及公共区域。

4、居住管理

为保证小区环境整洁有序，不得将别墅用于办公、会馆等改变房屋使用性质的行为。

四、公共设施维护

消防设备

小区在公共区域安装有消火栓。

各住户请勿妨碍此等设备的使用。

消火栓只在火灾情况下使用。

五、保险

小区之公共设备及公共地方已购买公共财产及公共责任等有关保险，其保险费将由管理费支出，业主别墅内的保险需自行购置，若有需要，可向物业管理处

查询。

六、饲养宠物

住户在获得政府有关部门之饲养许可证的前提下，可以饲养少量较为驯良及供观赏的宠物。

第六章灾害防止及事件处理

一、火灾

1、预防

（1）请勿堵塞消防通道。

（2）请勿令电线负荷过度，或把太多电器用具接在同一插座，以免电线及电器设备因负荷过重而引起火灾。

（3）禁止在小区内燃放烟花、爆竹，及在别墅内存放过量之危险或易燃物品。

（4）火柴及其它危险物品应放置于儿童接触不到的地方。

2、火警措施

（1）请保持镇定。

（2）若是轻微失火（如烟灰缸等）如在安全情况下把火扑灭，但切勿冒险。

（3）如人身安全已受威胁，而火势不得不到立即控制时，把通往失火处的门窗、电闸及煤气闸关闭以隔离及控制火势。

（4）请拨电话“119”通知消防局火警发生地点。

（5）请通知物业管理处。

（6）听从物业管理处职员的指示疏散。

（7）如遇到浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾覆盖脸部。

（8）所有逃离火场的人，须在大门外的空旷地方安静聚集。

（9）发生火警时，保安人员将协助消防员及公安人员，阻止公众人士进入小区，在管理人员或消防局未宣布小区处于安全状态之前，任何人士不得进入。

二、罪案

1、预防

（1）保安人员

小区24小时配有保安员值班，防止罪案或意外发生，以确保住户安全。

（2）访客

为住户的安全起见，保安人员将对进入小区内的陌生人士进行查询，必要时，可让其出示身份证或填写访客登记，此行为均为阁下利益考虑，请住户事先通知或事后知会各亲友，以取得谅解，

（3）物品登记

为保证住户财产安全，所有出小区得大件物品先到物业管理处填写物品出门单，由业主签字同意后，保安人员才能放行。

（4）所有物业管理处工作人员在小区内工作时，皆佩戴工作证。

凡遇见称政府工作人员、物业管理处维修人员执行公务者，住户应查验证件或与管理处联系后，方可决定是否同意其进入室内。

（5）贵重财务应妥善放置，举家外出请提前通知物业管理处

（6）在装修期间大门钥匙曾经外借使用，请换上新得大门锁。

（7）晚上外出时，建议点亮一盏照明灯亮着。

（8）外出旅游前，请通知物业管理处，物业管理处将留意该栋别墅。

同时请住户留意信报箱积压的信件。

（9）请勿在门外留下“户主外出”等字条。

三、地震

1、保持镇定；

2、躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；

3、远离窗户、玻离隔板、支架或悬挂物品的地方；

4、地震时不要躲在楼梯底下；

5、准备应付多次的余震；

四、台风

1、关闭别墅内的所有门窗，及贴上宽的封箱带；

2、将阳台上之物品，如盆栽等搬移至安全地带；

3、若有管道淤塞，请立即通知物业管理处；

4、检查所有应急所需之用品是否齐全，如：

蜡烛、绳子、简单工具、雨具及雨靴、保险丝等；

5、若别墅内有漏水现象，请即通知物业管理处。

五、水浸

请在第一时间通知管理处，物业管理处工程人员在第一时间赶到现场：

1）寻找造成水浸的原因；

2）关闭有关水阀或电闸，切断水源、电源，如当时无法迅速关闭，则借助沙袋、衣物等引领水流离开电梯等危险区域；

3）利用沙包遏止水势蔓延到其它区域；

4）将接近水浸地区的电梯升高及暂停使用；

5）地下室进水，切断相关电源。

雨污水泵启动，如有需要启动柴油排水机。

6）用拖畚、扫把及潜水泵等工具清理现场；

六、紧急医疗救护

当发生意外或紧急救护问题时：

1）请拨120要求急救医疗服务；

2）若需要物业管理处提供协助，请详述地点、姓名、地址、电话号码、目击者击协助要求等；

3）在任何情况下，均应尽量保持镇定；

4）切勿乱动或尝试治疗，如接受过急救训练者及危机情况时例外。

第七章常用电话及周边生活服务设施

一、物业管理处的服务地址、电话、传真、邮件信箱

地址：

中青路1555弄

电话：

54980766

传真：

54980800

E-mail：

保安监控中心电话：

保修接待电话：

54982223

办公时间：

9：

00～17：

30

如您在办公时间以外遇有困难,可与保安监控中心联系,我们将随时为您提供服务。

二、周边生活服务设施

医院：

上海瑞金医院集团闵行医院闵行区莘松路170号电话：

64923400

上海市第五人民医院闵行区鹤庆路801号电话：

64308151

上海李亚军口腔诊所口腔科闵行区青年路245号电话：

54856844

上海沪闵医院闵行区建设路40号电话：

64355555

银行：

农业银行莘庄支行马桥营业所闵行区马桥镇东新街25号电话：

64090179

建设银行闵行支行马桥办事处闵行区马桥镇东新街17号电话：

64091828

工商银行闵行支行闵行区莘松路282号电话：

64889900

工商银行闵行支行南方商城储蓄所闵行区沪闵路7388号电话：

64123389

中国银行闵行支行闵行区江川路245号电话：

54717853

上海银行闵行支行闵行区莘松路355号电话：

64920510

上海银行闵行支行江川路储蓄所闵行区沪闵路245号电话：

34020097

广发银行闵行支行莘朱路222弄268号电话：

54154511

华夏银行闵行支行闵行区莘松路183号电话：

54958281

交通银行上海分行闵行支行江川分理处闵行区江川路248弄5号电话：

64358777

超市：

好又多闵行店闵行区沪闵路131号

欧尚闵行店闵行区东川路2098号

家乐福友谊南方商城店沪闵路7388号南方商城

世纪联华闵行店闵行区莘松路195号

乐购莘松店闵行区莘松路855号

麦德龙超市闵行店闵行区顾戴路80号

家居超市：

上海国美电器兰坪店闵行区兰坪路240号

上海苏宁电器江川店闵行区江川路287号

上海百安居建材超市梅陇店闵行区银都路2358号

上海九百家居超市莘庄店春申路3333号

上海好美家建材超市南方店沪闵路7388号

学校：

上海泰宁国际幼儿园沪闵路7888号上海花园内电话：

64808933

宋庆龄幼儿园国际部虹梅北路3908号电话：

62422881

上海虹桥国际幼儿园虹桥路2381号电话：

62689773

上海虹桥国际学校虹桥路2381号电话：

62691294

上海美国学校诸翟镇纪翟路50号电话：

62211269

上海日本人学校虹梅路3185号电话：

64068027

上海德国学校金汇路437号电话：

64059220

上海法国学校金汇路437号电话：

64059227

上海英国学校沪南公路2729弄康桥半岛600号

电话：

58127455

上海韩国学校七莘路2999号电话：

34100011

上海瑞金国际学校莘庄镇东闸路189号电话：

54883431

上海新加坡国际学校闵行校址诸翟镇纪翟路288号电话：

62219288

徐汇校址华泾路1445号电话：

64965550

耀中上海国际学校虹桥校区水城路11号电话：

62423243

古北校区荣华西路18号电话：

62195910

上海中学国际部上中路400号电话：

64765516

上海闵行中学江川东路950号电话：

64356897

上海七宝中学七宝镇七中路1号电话：

6459210

体育场所：

上海市旗忠网球中心闵行区元江路中青路口

上海市旗忠高尔夫俱乐部闵行区马桥镇昆阳北路到底电话:

54981256

邮局：

上海邮政公司马桥支局闵行区马桥镇中心街10号电话：

64090365

警局：

上海市公安局闵行分局马桥派出所闵行区马桥镇元松路1号电话：

64090262

餐饮：

闵行大酒店闵行区兰坪路202号电话：

64308121

莘闵大酒店闵行区七莘路120号电话：

64881888

宝燕酒店都市路3825弄好爱广场1F电话：

57575777

君悦酒店

公共交通：

线路主要停靠站

松闵线松江大学城马桥镇闵行

闵马线闵行渡口旗忠网球中心旗忠高尔夫球场

马莘专线银春路旗忠网球中心莘庄地铁站

颛元线颛桥地铁站航天城旗忠网球中心

三、其他

电信（宽带登记）：

10000

电力：

95598

有线电视：

96877

煤气业务办理：

962777

自来水：

962626

邮政（订报）：

11185

装修指南

Fitmentmanual

前言

为加强绿城玫瑰园物业小区装修的管理和监督，有效地制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护业主的生活秩序，使各业主安居乐业，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据有关的法律法规，制定本装修规定。

本装修规定是为了协助业主能清楚了解有关装修的手续，请各业主仔细阅读本规定，并按照规定进行。

一、装修申请手续

（一）业主向管理处办理装修申请手续具体程序如下：

l、由业主填写《装修申请表》交物业管理处客户服务部，同时附交以下资料：

1）装修施工图纸及相关说明；

2）如装修内容涉及到防火设施更动，须有政府相关部门批文；

3）如装修内容涉及到房屋建筑格局，须有政府相关部门批文；

2、物业管理处客户服务部在收到上述文件后，由工程部进行审核并给予答复；如不批准，将作出具体说明；如予批准，则发给《装修施工许可证》。

业主同管理处签署《装修管理规定》承诺书，装修单位应作为第三方会签，保证遵守一切有关装修规定，由客户服务部进行审核。

一式二份，各自留存备查。

（二）施工单位向管理处办理进场手续具体程序如下：

1、同管理处签署《装修管理规定》承诺书；

2、向管理处客户服务部提交资质证书、营业执照、施工人员身份证复印件；

3、由管理处客户服务部为施工人员办理《施工出入证》（须提供照片2张），向管理处财务部缴纳办理出入证工本费（每张10元）；

4、客户服务部验证、核实人数，发给施工人员出入证（每卡一人，不得转借）,完工时应全部证件收还、注销。

二、施工人员管理

1、施工人员出入物业小区必须佩带出入证，无证人员不准入内；

2、施工人员只能在限定的有关区域内作业，不得任意窜户；

3、施工人员应遵守管理处对装修施工作出的一切规定，并接受安保人员的管理，如有破坏或盗窃等违法行为，须负法律责任；

4、施工队（或承包人）必须加强施工管理和对施工人员的教育；

5、不酗酒闹事，不打架殴斗，不参与赌博或从事其它违法活动；

6、不得在建筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划，禁止随地便溺；

7、不得乱扔垃圾杂物，不随地吐痰，不乱倒剩余食物；

8、不准在室内动用明火操作，或用木块、刨花煮饭、取暖，并禁止吸烟；

9、不得违反安全操作规程，冒险操作；从事机电安装、电焊等操作人员必须持证上岗，上岗证应在管理员要求之时向物业管理处出示。

三、装修材料进出管理规定

1、装修材料进入物业小区，必须接受检查，是否有违章材料进场，并在物业处规定的时间、指定的路线运行；

2、业主如运送大宗装修材料，应事先联系客户服务部，以便妥善安排提供配合服务。

3、材料一经卸下，应立即搬进业主的单元内，不准占用公共区域堆放；

4、在材料运送的过程中，应注意对所经之处，包括路基石、路灯、信报箱等设备加以注意；

5、施工结束后，剩余材料应搬离现场，搬离过程中同样要注意以上各事项，并开《物品出门单》。

四、装修工程管理

（一）装修单位必须按申报批准的图纸施工；

（二）进场施工，必须严格遵照核定的项目和具体要求进行装修，规范施工，保证质量；不得擅自变更设计或超越提交的装修方案进行违章施工；

（三）要处理好厨房与卫生间的防水，确保排水系统安装完好；

（四）业主在安装卫生间吊顶时，提请注意在排水、排污管道的积水弯预留适当检修口；

（五）对装修垃圾要及时清理，袋装后堆放到指定地点；

（六）不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道；

（七）不得将装修垃圾倒入生活垃圾桶（箱）内，不得向外抛垃圾；

（八）如弱电线路因装修施工造成线路中断或破坏的（包括电话线、宽带网络线等），

请及时向管理处客户部报修，由专业人员进行维修，收取相应的材料及人工费；

（九）装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，要注意每户的额定最大功率及用电器具和安全使用，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡；

（十）施工人员的车辆不得随意停放，非机动不得进入小区，运货车在卸下物品后应立即驶离，不在小区内停泊；

（十一）装修过程中如发生工伤事故（包括第三者责任事故）及因施工对房屋造成的损害均由业主和装修单位负责；

（十二）为确保物业小区的美好环境及业主的安全，绿城玫瑰园物业管理处