二三线城市房地产市场投资潜力分析报告129页.docx

二三线城市房地产市场投资潜力分析报告129页.docx

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二三线城市房地产市场投资潜力分析报告129页

二、三线城市房地产市场投资潜力分析

前言

对于现阶段要做强做大的房地产企业而言，最重要的途径之一，是获取战略性的利润，即敏锐捕捉区域经济及该区域房地产市场的增长潜力，而非斤斤计较具体项目的经营得失。

基于此，新地产策划机构借金融年会之机，一次性推出了国内十余个二、三线城市房地产市场投资潜力分析报告，与大家一起分享。

南京市房地产市场投资潜力分析报告

第一部分宏观市场

一、城市概况：

　　南京，江苏省省会城市。

地处长江下游平原，国家生产力布局中最大的经济核心区——长江三角洲。

南京总面积6598平方公里，是目前我国东部地区综合性工业基地、重要的交通枢纽和通讯中心，全国四大科研和教育中心城市之一，同时还是我国华东地区仅次于上海的大商埠。

二、城市投资优势：

●区位优势

　　南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。

●交通通讯优势

　　南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。

南京长江第二大桥位于现长江大桥下游11公里处，跨越长江中第三大岛--八卦洲，由“二桥一路”组成，全长12.517公里。

南京市区现有道路面积达2185万平方米，总长1802公里。

大交通格局初步形成。

2000年新建、改建道路长度近123公里，新增道路面积达129万平方米。

●教育科技优势

南京是中国高等教育和科研四大基地之一。

有高校４８所，研究机构５００余家，科技人员３２万人，在宁两院院士６１人，科技综合实力居全国城市前列。

●产业优势

　　南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。

电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，汽车工业居第五位。

南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。

进入二十世纪九十年代，南京以其工业、科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。

三、城市规划

　　南京将继续延续“由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。

进一步拉开都市发展区框架，重点培育三个新市区：

有效控制主城人口的增长，优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。

　　预计到2010年南京市域总人口将达到680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，主城人口则控制在300万左右。

同时2010年人均居住面积将达到15平方米，城镇人均公共绿地达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。

　　南京将建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。

四、宏观经济指标分析

1、地区生产总值

2005年一至三季度全市实现地区生产总值1753.22亿元，按可比价计算，同比增长15%。

其中，第一产业实现增加值54.74亿元，同比增长5%；第二产业实现增加值800.03亿元，同比增长18.8%；第三产业实现增加值898.45亿元，同比增长13%。

2、全社会固定资产投资

2005年南京市全社会固定资产投资在经历了一季度的15%以下的低速增长后，二季度开始快速回升，5月份以31.6%的增幅创今年以来的最高水平。

全市一至三季度完成全社会固定资产投资额967.75亿元，同比增长16.8%，其中工业投资完成389.06亿元，同比增长18.4%；房地产开发完成投资212.92亿元，同比增长12.4%。

分析原因：

下半年开始，随着工业及“十运会”等一批重大投资项目的陆续竣工，投资增幅逐月回落。

3、消费保持旺盛势头

2005年南京市一至三季度全市实现社会消费品零售总额735.45亿元，同比增长16.2%。

其中住宿餐饮业零售额增幅高出批发零售贸易业10.9个百分点，继续领跑全市零售市场。

4、居民可支配收入

2005年，南京市城市在经济发展和政策的推动下，居民收入水平提升的速度明显加快一至三季度城市居民人均可支配收入为11372元，同比增长24.9%；农民人均现金收入4955元，同比增长19%。

5、价格指数温和上涨

今年以来，我市居民消费价格总体上比较稳定，在一季度累计指数达到今年以来的最高点102.8以后，逐步回落。

一至三季度居民消费价格总指数为102，低于去年同期103.4%的水平，继续处于温和上涨的状态。

第二部分土地市场

一、土地成交量

　　经历04年土地市场调整的低潮后，05年土地市场开始回暖，截至2005年9月份，南京市共成交土地66宗，成交金额77.4021亿元，总面积达422.27万平米。

与2004年成交土地41宗，总面积达264.9万平米，成交金额52.6517亿元相比，成交面积和金额均明显上扬，南京土地市场更趋于理性化，部分区域用地仍成饱和状态。

二、土地性质分析

　　成功出让的66宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为38宗，合计面积约301.65万平方米,占总成交面积的71.43%；混合用地1宗，合计面积约2.44万平方米，占总成交面积的0.58%；商住性质用地则有7宗，合计面积约29.66万平方米，占总成交面积的7.02%；商业用地4宗，合计面积约48.23万平方米，占总成交面积的11.42%；商业、办公用地为16宗，合计面积约40.30万平方米，占总成交面积的9.54%。

出让土地用途结构总体合理，住宅用地（含住宅配套公建用地）供应仍占主要份额。

三、土地开发面积

受宏观政策的调控以及去年整个房产市场供大于求的因素的影响，今年土地开发面积呈大幅度下降趋势，截止到05年9月末，全市累计土地开发面积324.53万平方米，同比下降30.1%。

第二部分房产市场

一、南京房地产指标分析

1、房地产开发投资

2005年1-9月南京房地产开发投资212.92亿元，同比增长12.4％，占同期全市固定资产投资的22％，其中在5月份增长幅度最大达到41.8%，6月份受宏观政策调控的影响，房地产开发投资增长趋与平稳，

按工程用途分，住宅投资额为153.56亿元，同比增长14.8%；办公楼投资额为13.83亿元，同比增长13.7%；商业用房为19.08亿元，同比增长24.2%；其他投资额为26.44亿元，同比下降6.2%。

住宅投资仍占主要份额。

2、商品房施工面积（含经济适用房）

05年9月末南京市商品房施工面积为2,409.24万平方米，同比增长22.6%；其中，商品住宅施工面积为1,892.12万平方米，同比增长22.5%，受居民旺盛的住房需求的刺激下，商品房屋与商品住宅施工面积增长较快。

3、商品房竣工面积（含经济适用房）

05年9月末南京市商品房累计竣工面积为350.14万平方米，同比增长11.3%；其中商品住宅313.49万平方米，同比增长16.8%，二项指标在8月低增长幅度达到最高。

4、商品房销售面积（含经济适用房）

05年9月末共销售商品房428.95万平方米（含经济适用房），同比增长27.8%；其中住宅销售面积403.98万平方米，同比增长34.7%。

从销售曲线走势看，8月增长幅度达到最高。

5、商品房销售额（含经济适用房）

05年9月末，由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额156.26亿元，同比增长19.8%，其中，商品住宅销售金额为140.09亿元，同比增长40.1%，商品房屋呈现良好的发展态势，尤其住宅市场销售旺盛。

6、供销比例分析（含经济适用房）

05年9月末商品房竣工面积与销售面积比率为0.82，市场需求强烈，房屋供需比例高达1：

1.22，其中商品住宅竣工面积与销售面积比率为0.78，供需比例高达1：

1.28，按曲线分析，楼市05年来一直呈供不应求的趋势，住宅需求更加强烈，但主要是由于04年商品房市场滞销房居多造成的。

7、商品房销售均价（含经济适用房）

05年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，9月末全市商品房平均销售价格为3,642.85元/平方米，比年初上涨10.92%，其中，住宅平均销售价格为3,467.75元/平方米，比年初上涨6.83%，南京市商品住宅市场升值空间依然很大。

二、南京房地产市场呈现以下五大现象：

1、竣工商品房供小于求，

　　05年南京竣工商品房总供需比为1：

1.22，目前市场上部分以消化04年滞销的商品房为主。

2、结构性矛盾依然存在

05年南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：

一方面有124万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有354万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。

3、经济适用房供不应求

    05年南京人对经济适用房的需求从来都居高不下，虽然政府指导价格显示，南京经济适用房的售价基本在1450元至1800元，但是目前的政府指导价上限已经突破了2000元，总体来说，经适房仍存在很大缺口，处于供不应求的状态。

4、商品房价格仍处在上升区间

南京房价已经经过了六年的快速增长期，和全国各个一线城市一样，微观的因素不断刺激着这个城市的房价：

老城改造、二桥通车和三桥、过江隧道的规划、江宁撤县设区、河西新城、奥体板块等等。

商品房的销售情况很是乐观，截止到05年9月末，商品房销售面积比商品房竣工面积多出78.81万平方米，说明商品房市场潜力依然巨大。

5、“一城三区”快速发展

在供应充足的河西，不仅价位错落有致，房型多种多样，而且每一个类型的房子都有多家知名开发商提供的产品供购房人“货比三家”。

比如在价格方面，万达华府的起售价是4500元/平方米，均价维持在5100元/平方米，更多的房源均价在6000元/平方米左右。

朗诗国际街区的均价则在8000元/平方米以上。

在住宅类型方面，既有准别墅式的，也有多层带电梯的，还有带入户花园的。

成交价格：

“一城三区”房价有讲究

房价：

河西成为中坚

仔细留心南京楼市每日的成交状况不难发现，成交前三名的板块基本定格在江北、河西、江宁三者之一，而且只要河西成交量处在第一、二名，当日全市的成交价就多半超过5000元/m2，河西已经成为南京楼市的价格中坚。

网上房地产显示的河西板块均价一般停留在5800-6000元/m2上下。

北部龙江板块早已是公认的成熟居住区，现有楼盘基本价格全部超过6000元/m2。

中部号称“城西南板块”中的“云河湾”是建邺城镇旗下楼盘，起价5920元/m2，均价也达到6300元/m2；而栖霞建设在此开发的“云锦美地”的准现房价格更是达到了6000-6500元/m2。

如果说，上述楼盘无一例外地出自本地老牌开发商之手、楼盘品质值得信赖的话，在河西南部，也就是以奥体为中心的河西新城，更是云集了国内一流的开发商，所开发的楼盘论品质在全市当属一流，价格坚挺。

嵩山路上，参加本次住博会的万科光明城市的精装修楼盘均价6500元/m2，中海塞纳丽舍目前的成交均价是5800元/m2，万达华府以5100元/m2的均价创出一天成交105套的热销成绩。

河西：

千亿投入支撑

三年来政府借十运会对“一城三区”超过1000亿的城建投入，已经使得目前的河西新城初具雏形。

开发要跟着政府的规划走，今年9月，南京地铁一号线直通奥体中心。

该线路从安德门站、小行站向西南拐向奥体中心。

配套和规划显然是吸引开发商的主要因素，河西地价也因此一路飙升。

以万科光明城市为例，该楼盘地价达到了225万/亩，平摊到房价里的地价成本就高达2108元/m2，加上1200元/m2的房屋建设成本和1000元/m2的各种规费支出，还有开发商普遍贷款形成的巨大的财务成本，高档楼盘的毛坯房价至少在5000元/m2以上，中档楼盘也不会低于4000元/m2，土地成本在支撑高房价。

江宁仙林江北：

潜力巨大

江宁在三区中楼市是最早起步的，两年前就占据了南京楼市1/3的上市量，原因是其山水自然优势突出。

如今将军山板块已经是高档住宅云集，参加本次住博会的托乐嘉街区新一期开盘的单身公寓已经做成了精装修，单价超过了4000元/m2，而在此扎根的百家湖花园凭借自然山水，整个楼盘的开发规模高达170万m2。

目前，江宁商品房的均价为3400元/m2，远远低于河西，但地铁一号线的南延线明年就将开通。

三区中房价最高的是仙林，位于仙林大学城的东方天郡2幢小高层将于本届住博会上以4200元/m2的起价开盘，而该盘附近赛世香樟园、亚东城等楼盘早已拔地而起。

今年10月通车的仙林大道二期已经将仙林通向主城区的车程缩短了一大截。

在三区中江北最远，然而自从新政以来，其楼盘总销量一直位居楼市榜首，因为其价格着实诱人。

距离大桥车程10分钟的苏宁天润城均价2500元/m2，大桥北岸的明发滨江新城普通房屋均价为3000元/m2，而位于六合的华欧友好国际城，号称10万元就可买到一套房。

三、房地产市场需求分析

1、潜在购房者纷纷推迟购房计划

　　随着04年末银行加息和05年的七部委出台的新政影响，从6月-8月末，部分购买客户持观望态度，期待房价下降，从而把购房计划推迟，整个南京市场陷入冬歇期；9月初，销售市场开始回暖。

但从市场整体来看05前三季度，市场观望气氛仍然较浓。

2、河西成为潜在购房者首选

　　从购买的板块意向上看，河西板块的潜在购买比例最高，其次是城东、城中、城北、江宁、城南、江北、仙林。

城东板块一直是潜在购房者最为青睐的区域，河西板块已取代城东板块，成为潜在购买比例最高的板块。

其中的原因主要是政府对河西新城的政策导向作用。

而城东由于目前拆迁量较小，新盘供应量没有明显增加，导致该板块的潜在需求比例有所下降。

究其原因有三点：

●政府宏观调控使我市房地产市场逐步走向成熟，开发投资未受太大影响，供需平稳增长；

●“3＋1”需求中拆迁和投资两大主要需求有所减弱。

●南京有相当一部分数量的城市居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款。

这些投资者购买的房地产并不出卖，主要是收取租金。

青岛市房地产市场投资潜力分析报告

第一部分、青岛市宏观经济分析

1、经济高速增长

●05年前三季度青岛市实现地区生产总值1,896.5亿元，比上年增长17%，创历年来新高，且远高于全国9.5％的增长速度。

【图】全国GDP和青岛GDP的增长率

数据来源：

国家统计局，青岛市统计局

2、固定资产投资加快

●05年前三季度全社会固定资产投资完成1105亿元，同比增长50.1%，增幅比上年提高11.4个百分点，占地区生产总值达到58.27%，创历年新高。

从走势上看，02年起，固定资产投资开始提速。

【图】固定资产投资和青岛GDP

数据来源：

青岛市统计局

3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定上升的势头

●05年前三季度，全市完成房地产投资166亿元，占青岛市GDP的比重继续稳步上升，为9%，同比增长1.73个百分点；占全社会固定资产投资的比重为15.02%，同比增长0.4个百分点,且这是在国家宏观调控后取得的成绩,说明房地产仍是青岛市经济发展的一个增长点。

【图】房地产投资占青岛GDP和占固定资产投资比重分析

数据来源：

青岛市统计局

4、城镇居民收入稳步增加

●05年前三季度青岛市城镇居民人均可支配收入9,474.31元，增长15.1%，增速呈上升趋势，比青岛市生产总值增长率17%，低了1.9%，处于合理的区间。

【图】城镇居民收入及同比增长率

数据来源：

青岛市统计局

5、个人住房贷款余额飞速增长

●2000年以来,住房分配制度改革为房地产市场的发展提供了动力，青岛市个人住房贷款余额飞速增长，05年前三季度个人住房贷款余额比00年增长近14.2倍。

从曲线上增幅虽然略有下降，但也达到61.1%，远高于全国35.83%的增长率，说明青岛房地产市场极为火爆。

【图】个人住房贷款余额及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

6、价格指数（CPI）略有上扬

●2005年前三季度整个指数继续上升，到9月末,全市居民消费价格指数累计为102.2%，高于全国平均水平102%。

CPI偏高。

【图】青岛市居民消费价格指数

数据来源：

青岛市统计局

7、实质利率为负

●从00年至02年底，实质利率在保持较长时间为正后，于03年初首次呈负，并一直下降。

虽05年前三季度央行加息0.27个百分点，但实际利率仍然降为-3.57%，促使更多资金流向房地产等高回报行业。

【图】CPI、名义存款利率和实际存款利率

数据来源：

国家统计局青岛市统计局

8、外资（FDI）

●由于青岛经济蓬勃发展和对市场预期的看好，从02年起，外商开始加快在青岛的直接投资步伐，05年前三季度FDI投资额达到21.52亿美元，同比增长10.6%。

【图】外商直接投资额及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

第二部分、青岛市房地产市场分析

一、01-05年前三季度青岛市房地产整体市场分析

1、投资

●05年前三季度青岛市房地产开发投资额为166亿元，同比增长54.3%，增幅27％，青岛市房地产开发投资经过02年调整后,自03年起开始提速。

【图】房地产开发投资额及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

2、商品房屋施工面积

●05年前三季度商品房施工面积为1,151.9万平方米，同比增长7.9%；从曲线走势看,03年为增速最大,今年前9个月受我国宏观政策调控的影响,增速略有下降。

【图】房屋施工面积及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

3、商品房屋竣工面积

●05年前三季度商品房竣工面积为352.7万平方米，同比增长26.5%；其中商品住宅288.3万平方米，同比增长34.5%，二项指标均创02年以来新高。

【图】商品房竣工面积及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

4、商品房销售面积

●05年前三季度销售商品房340万平方米（含经济适用房），同比增长24.8%；其中住宅销售面积302万平方米，同比增长29.9%。

从曲线走势看，2000年青岛取消福利分房，01年商品房销售第一次放量，此后每年稳步上升,03年开始加速上长。

【图】商品房销售面积及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

数据来源：

青岛市统计

5、商品房屋竣工－销售面积对比情况

●05年前三季度商品房销售面积与竣工面积比率为1.04，比上年下降了0.19，市场需求强烈，房屋供需比例高达1.04：

1。

【图】商品房销售面积及同比增长

数据来源：

青岛市统计局

6、商品住宅竣工－销售面积对比情况

●05年前三季度商品住宅竣工量与销售量之比达0.95，远远低于往年同期，住宅市场异常火爆。

【图】商品房住宅—销售面积及对比情况

数据来源：

青岛市统计局

7、商品房屋销售额

●05年前三季度由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额119.1亿元，同比增长41%，其中:

商品住宅销售额为101.7亿元,同比增长57.2%,商品房屋与商品住宅呈现良好的发展态势。

【图】商品房销售额及同比增长率

数据来源：

青岛市统计局

数据来源：

青岛市统计局

8、商品住宅销售均价

●05年前三季度，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品住宅平均销售价格为3,368元/平方米，仍较去年同期上涨17.3%，增幅略有下降1.2%.

【图】商品住宅销售均价及同比增长率

数据来源：

青岛市统计局

9、商品房销售均价

●05年前三季度商品房销售均价为3503元/平方米,同比增长完成过户交易61,739套,同比下降了12.1%，二手房成交面积为615.78万平方米，同比下降3.3%。

受05年前三季度商品房销售面积大幅上扬的影响，二手房市场整体成交量呈略有下滑，但是二手住宅却依然上升17.2%，且所占二手房交易总量比重大幅上扬，占到56.97%，比去年同期增长了14.24%

【图】商品房销售均价及同比增长率

数据来源：

青岛市统计局

二、宏观调控下的05年上半年房地产市场

1、行业宏观调控政策

1）、05年上半年国家政策频频出台，宏观调控渐行渐近：

3月初,两会上，政府工作报告中明确指出要抑制房价涨势；3.26“国八条”出台，国家政策干预房价信号出现；5.11“新国八条”出台，国家政策干预房价走向执行阶段。

2）、青岛市政府制定相关政策制定，将房价的调控措施落到实处：

●05年4月，青岛市房产管理局发布《关于青岛市高档商品住房界定问题的通知》。

（武开管联2004年1号令）

主要内容：

面积在140平方米以上，销售单价在5,500元/平方米以上或总价大于70万，满足任一项的商品房都属于高档商品房的范畴，对此类房屋的交易按总价格的4%缴纳契税，普通商品房按2%缴纳契税。

目的：

对高档商品房的开发是一个有力的打压，促进房地产供应市场的结构调整。

●2005年6月，青岛市房产管理局建立完善的市场信息披露制度，建立了房地产市场信息网。

目的：

为落实国八条的第八条，开通了房地产市场信息网。

商品房及经济适用房的市场信息得以公开，解决了以前信息不对称的问题。

●2005年6月，《关于全额增收房地产营业税的通知》由青岛市房产管理局正式发布。

主要内容：

自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

目的：

影响二手房的再次转让；遏制中介公司不规范的收购行为，如囤积涨价等。

●05年6月，青岛市人民政府《关于加强国有土地使用权出让转让管理有关问题的通知》

主要内容：

加强土地集中统一管理，全面落实土地使用权招标拍卖挂牌制度。

目的：

加强土地集中管理，实行土地统一供应，科学控制土地供应总量，是避免多头供地、恶性竞争，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度得以落实的基本前提。

●05年7月青岛市物价局《关于在经济适用住房开发经营企业建立负担卡制度的通知》（武价房字[2005]93号）

主要内容：

自8月1日起，对经济适用住房项目收费实行优惠政策，所有行政事业性收费一律按规定的收费标准减半征收，所有经营服务性收费一律不得超过规定收费标准的70％。

目的：

该政策实质上青岛市政府针对国八条和七部委意见作出的相关战略调整，经济适用房在未来一段时期内，势必会受到开发商的青睐，住宅供应结构的调整将得到优化。

●2005年7月青岛市房产局发布《经济适用房户型面积详细标准》

主要内