康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告.docx
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康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告
康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告
康养计划：
海棠小镇定位规划及户型配比调研报告
目录：
一、广德市场及周边竞品状况
二、市场小结
三、swot剖析
四、目标客户集体剖析
五、新项目户型配比建议
一、广德市场及周边竞品状况
2016-2018，广德市整体处于老城区扩充阶段，祥生、碧桂园等大型房企进驻广德，楼盘定位方面：
刚需+改良占80%+投资20%；代表楼盘：
祥生观棠府，祥生花涧樾，广德碧桂园碧桂园公园里，碧桂园天誉春熙湖畔，绥安商业街。
价钱水平在：
7000-8500左右。
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2018年起，土拍价钱逐次打破历史，屡创新高，市里改良性需求连续提高，改良型楼盘不停入市，代表楼盘：
祥生君临府，k2玉兰湾，碧桂园天誉广信和园（规划中），价钱水平在：
8500-9000左右療對曖箩荜轿輿丟痒鯤閭禿贻绪拟綠畝钠娇鲰鸫齟说衬钾兑蠶繪众鯔。
广德在售楼盘以大面积为主，市场库存约2100套
春熙湖畔-当地开发房企
车距22公里，物业种类为高层、洋房，当前整体去化90%。
先期高层毛坯：
6800元/㎡，洋房销售均价7500元/㎡驄渊阐農讫犹鲵码詿類譫觴贵禱玨鉴們鶴饷鐐檜凜窭睾綠鯧鏹资圍浃。
客户集体：
客户需求以刚需为主；
客群根源以市里企事业单位、个体为主，占比高达70%，同时，洋房等物业种类吸引周边地缘性客户，占比为30%；苈疮镘軌蔥轻伞调羋绦騶骗复侥喽磣掼閏釹顛齪聍槨况寝巅繪椏钴藍。
客户关着要点在小区价钱、性价比。
开发商
安徽春熙置业有限企业
楼盘地点
团结东路熙春路交界
占地面积
97亩
总建面
16.7万㎡
容积率
1.9
绿化率
35％
物业种类
高层、洋房
主力户型
97-163㎡
销售均价
7300元/㎡（捆绑车位）
首开时间
户型配比
种类
面积段
户数
户数百分比
11f高层
三房一卫
95㎡
44
5.13%
11f高层
三房一卫
97㎡
66
7.70%
11f高层
三房一卫
103-105㎡
44
5.13%
11f高层
三房一卫
114㎡
22
2.57%
11f高层
三房两卫
110-118㎡
208
45.27%
18f高层
180
11f高层
三房两卫
119-128㎡
55
16.92%
18f高层
90
11f高层
四房两卫
142㎡
22
10.07%
18f高层
72
18f高层
四房两卫
170㎡
54
6.30%
共计
857
碧桂园天誉-品牌房企广德改良之作
与新项目车距21公里，物业种类为高层、洋房、别墅，当前项目整体去化率70%。
在售产品为大户型洋房、高层，近期均价约8400元/㎡。
主力面积：
140-260㎡。
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客户需求以刚改、改良型为主；
项目成交客户主要以个体老板、公事员为主，占比达60%，有必定经济能力，看重改良居住环境；
客户关着要点在于产品、环境。
开发商
广德晋智房地产开发有限企业
楼盘地点
天寿路与桐汭路交错口
占地面积
226亩
总建面
13.9万㎡
容积率
2
绿化率
40％
物业种类
高层、洋房、别墅
主力户型
140、180、260㎡
开盘均价
精装8400元/㎡
首开时间
户型配比：
户型配比
种类
面积段
户数
户数百分比
4f叠墅
260㎡
48
6.42%
洋房
四房两厅三卫
140㎡
88
11.76%
洋房
五房两厅两卫
260㎡
34
4.55%
17f高层
四房两厅三卫
180㎡
34
4.55%
17f高层
四房两厅两卫
140㎡
544
72.73%
二、市场小结
产品方面：
当前广德地价不停刷新，品牌房企入住，进一步刺激了广德市场，客户集体由初期刚需为主，跟着地区条件、经济实力、客户认知度的不停提高，改良型客户不停增添，对产品追去从过去知足居住条件转变成对环境、品牌、服务及面子的追求。
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产品面积段主要集中于120~140㎡之间，客户较为喜爱，且当前广德主力在售楼盘显性库存约2200套，此中新项目广信和园、金创新地块及6号新地块均未动工，据政府信息，此三宗地块开盘时间估计将推到10月后。
当前市场库存有限，且以高层、小高层为主，纯洋房及高端别墅产品缺失，市场存在必定需求缺口；餾嗳軟绥銮鰳當縹鲰褸錦朧霽卫鳟缳鲅润茏蠼预虽廈則贞区嘩篩鶉縷。
价钱方面：
当前市内配套趋于完美、交通更为便利，价钱稳中有升，改良类产品价钱在8500-9000左右。
三、swot剖析
项目优势
（1）交通优势：
项目毗邻骨干道，距离高速出口仅500米，交通便利、优势显然。
（2）环境优势：
项目周边无工业布局，环境气氛极好，宣木瓜旅行小镇已经初具雏形，利于充足发挥优美环境的优胜性，打造低密度社区，提高项目调性。
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（3）品牌优势，项目属于安徽省首批特点小镇，具备必定著名度和品牌宣贯基础。
项目劣势
配套不足：
项目周边10km医院、学校等大型公共设备较缺少；
项目市场时机
项目周边竞品较少，且自己具备旅行、医疗、养老特点配套规划，可联合项目自己特点，完美生活配套，打造高端低密洋房、墅区，吸引广德市里及周边城市改良、投资客群。
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项目威迫
（1）项目位处城郊，离市中心较远，地区板块热度相对较低。
（2）项目整体住所规模较小，不宜大开大阖，对渠道拓展、营销资源整合要求较高。
四、目标客户群剖析
以海棠小镇在该地域的长久经营、且作为首批安徽省特点旅行小镇，已经在当地形成了必定品牌影响力，会对周边改良、养老、投资客户集体组成产生必定牵引。
项目客户群主要包含高端集体、投资客、周边乡镇的改良、养老客群。
地区上，主要以广德市、周边投资、改良、养老客户为主，其余乡镇客户和浙江、上海投资客户为增补。
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五、户型配比建议：
经过广德市场竞品推货主力户型去化速度剖析，当前广德市主力户型以120—140㎡三房、四房为市场主流户型，花园洋房及别墅产品较为稀缺，综合广德整体发展及销量，地区内竞品及市场比较受关注的项目，同时联合新项目自己区位及指标，依据周边客群特点经济技术指标、限高等要求，建议项目产品以低密度花园洋房和别墅相联合，实现迅速去化，并追求项目收益最大化：
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洋房（4层）户型以110—120㎡三房为主力，紧抓市场改良、养老客户集体，填充市场空缺，总价保持相对较低，保证新品迅速开盘去化。
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采纳部分双拼、独栋别墅，独栋别墅220-280平左右边积，知足高端客户需求。
双拼别墅150-220左右，以在控制总价和表现充足舒坦度的前提下同独栋产品相划分，促使开盘去化。
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户型配比建议方案：
依据当前项目规划，为实现项目产品合理搭配，实现项目收益最大化，详细户型面积段配比：
产品
户型
面积段
套数
比率
洋房
三房两卫
110-125㎡
16
17.78%
三房两卫
126-140㎡
16
17.78%
别墅
独栋
220-250
12
13.33%
250-280
8
8.89%
双拼
150-180
20
22.22%
180-220
18
20.00%
在户型选用思路上，充足利用项目低密度、点状供地特点，拉宽项目面宽，保证多室朝南、南北通透，附赠入户花园、主卧大天台，首层及二层设置前后花园，最大化增添产品附带值。
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户型排布:
洋房s38-6
洋房s38-7
独栋别墅a1-2:
250平米
独栋别墅a2-6:
280平米
双拼别墅c1-2-4:
152平
双拼别墅b4-6:
212平
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