化龙镇村庄布点规划说明书.docx

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化龙镇村庄布点规划说明书

广州市番禺区化龙镇村庄布点规划

（2013-2020）

广东省城乡规划设计研究院

二〇一四年五月

项目名称：

广州市番禺区化龙镇布点规划

委托方（甲方）：

广州市规划局番禺分局

承担方（乙方）：

广东省城乡规划设计研究院

广州市番禺城市规划设计院

国家事业法人代码：

事证第144000000366号

城乡规划编制资质证书等级：

甲级

城乡规划编制资质证书编号：

[建]城规编第（******）

院长：

曾宪川

总工程师：

马向明

院规划设计成果专用章：

规划设计编制完成时间：

二〇一四年五月

主编单位：

广东省城乡规划设计研究院

技术审定：

王磊教授级高级工程师

技术审核：

张翔高级工程师

项目总负责：

谭国昭工程师

项目组成员：

谭国昭工程师

曹胜威高级工程师

肖红娟工程师

彭静萍工程师

何允全助理工程师

罗毓豪助理工程师

刘立志助理工程师

周世武助理工程师

匡霞助理工程师

项目技术岗位责任表

项目名称

广州市番禺区化龙镇布点规划

技术地位

签名

岗位资格

审定

教授级高级工程师

审核

高级工程师

总负责

高级工程师

项目组成员

高级工程师

高级工程师

工程师

协编单位：

广州市番禺城市规划设计院

城市规划设计证书：

城市规划设计乙级[粤]城规编第092003号

院长：

邱建华博士、高级规划师

项目总负责：

王磊高级规划师

项目负责人：

吴伟权高级规划师

审定：

王磊高级规划师

审核：

李涛高级规划师

校对：

吴伟权高级规划师

规划设计人员：

李小勇城市规划师

费海涛城市规划师

梁浩斌城市规划师

李斌城市规划师

游乐城市规划师

周志炫城市规划师

一、总则

1.1规划编制背景与过程

1.1.1“番禺村庄布点规划”是承接上位规划的有效路径

2012年，广州市委市政府组织编制了《广州市城市功能布局规划》，提出了“优化提升一个都会区，创新发展两个新城区，扩容提质三个副中心”的总体发展部署。

其中，都会区的发展目标为“广州市国家中心城市核心功能的重要承载地”，都会区的功能结构为“一轴、一带、三区”，即珠江新城中轴线，珠江生态文化带、优化区域、提升区域、完善与培育区域。

化龙镇位于番禺区东北部，行政区划位于都会区，同时在都会区下分的“三区”中处于提升区域，发展的重点是提升专业化职能，包括总部经济集聚区、文化教育地区、现代物流等。

对于本地而言，化龙镇以农村为载体的经济发展模式和居民生活模式带动了本地及周边地区的快速发展，但同时也带来了土地的粗放使用、配套设施薄弱、住房矛盾突出、改造举步维艰等诸多问题。

因此，化龙镇是需要在功能布局规划下，才能够更好地体现城乡统筹发展思路和人居环境思想的重要地区。

1.1.2“番禺村庄布点规划”是指导新一轮村庄规划落实的关键

2000年番禺撤市建区以来，城乡建设进入了新的发展时期，其中农村建设被高度关注和重视，农民建房审批工作被缩紧，设置实行“一刀切”的政策，冻结审批，禁止农民建房。

经过几年的规划控制，城市面貌得以改善，基本农田得到有效保护，但一些矛盾日益凸显，村民新建、结婚分户、扩建、改建住宅得不到解决，农村危房仍然长期使用，危害了农民群众的安全和社会稳定。

在此背景下，2006年广州市规划局番禺分局组织编制《广州市番禺区村民住宅布点规划》，共涉及番禺区19个镇街，共247个村庄，自下而上梳理了村民的诉求和村庄的用地问题、住房问题，在一定程度上缓解了农村建房问题的压力，加快新农村建设的步伐。

然而，以任务为导向的村庄规划，缺乏配套政策的支持，存在实操性弱、系统性差、影响力小等问题。

本轮村庄规划需要总结以往规划的经验得失，针对村庄面临的问题，走出一条新的规划编制路线。

根据市委市政府《广州市村庄规划编制实施工作方案》的要求，各区（县）需利用2013年一年时间，编制以镇为单元的村庄布点规划，并以此为依据完成全市1142条行政村的村庄规划编制和报批工作。

在此背景下，亟需通过村庄布点规划衔接下阶段村庄规划工作，通过村庄布点规划了解现状，统筹协调各村的规模及布局，指导下阶段村庄规划及“美丽乡村”规划工作的开展。

1.1.3村庄是实现城乡统筹的重要载体，但现阶段问题突出

经过30多年快速发展，番禺区村庄正面临许多发展问题，历史遗留包袱重，城乡统筹矛盾突出，主要表现为：

（1）土地粗放利用：

农村建设用地规模持续扩张，无法得到有效抑制，土地供需矛盾突出，村庄规划项目“落地难”；

（2）资金投入巨大：

村庄改造涉及到的利益群体较多，同时存在诸多尚未解决的历史问题，以政府投入为主的模式难以推广；

（3）住房矛盾突出：

农村住宅用地存在一户多宅和新增分户无地可建的矛盾，同时历史遗留包袱重，许多村庄存在历史欠账；

（4）配套设施薄弱：

公共设施用地占村建设用地的比例不到3%，迫切需要增设教育和医疗设施，同时村庄普遍缺乏公共绿地，化龙镇各村的停车难问题日趋显著。

（5）改造意愿尚未统一：

同一镇街不同村庄改造意愿参差不齐，同一村庄不同村民改造意愿也不尽相同，经济水平落后的村庄希望通过改造提升居住环境，而发展较好的村庄则对改造后的经济收入表示担忧。

综上可见，为落实《广州市城市功能布局规划》总体部署，促进城乡统筹发展，推进下阶段村庄规划“落地”工作的顺利开展，《番禺区化龙镇村庄布点规划》得以开展。

1.2规划依据与原则

1.2.1规划依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》

（4）《村庄和集镇规划建设管理条例》

（5）《村镇规划编制办法（试行）》

（6）《村镇规划标准（GB50188-93）》

（7）《广东省城乡规划条例（2013）》

（8）《广州市城乡规划管理程序规定（2011）》

（9）《广州市城市总体规划（2010-2020）》

（10）《广州市城市功能布局规划》

（11）《广州市村庄规划编制实施工作方案》

（12）《广州市村庄规划编制指引（2013-2020（试行））》

（13）《广州市番禺区城乡总体规划（2010-2020》

（14）《广州市番禺区“三规合一”规划》

（15）其他相关规划法规和规范

1.2.2规划原则

（1）城乡统筹原则

根据城乡一体化发展要求，整合国民经济与社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和环境保护规划，统筹全域的城乡居民点、产业发展空间、生态保护空间、区域道路交通设施、城乡公用工程廊道、公共管理与公共服务设施、平衡用地指标，实现配套设施共建共享，实现城乡一体化发展。

（2）分类指导原则

根据城乡统筹发展的要求和各村特点，按照“分类发展，分类管理”的思路，合理划分村庄类型，提出不同类型村庄差异化的发展指引，实现“宜工则工、宜农则农、宜居则居、宜游则游”。

（3）多规协调原则

在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划的指导下，重点协调土地利用规划、控制性详细规划及相关专项规划，集约节约利用土地，统筹安排落实集中规划集约发展项目和安排各村庄用地规模，促进多规协调。

（4）适当集聚原则

因地制宜、兼顾民风习俗，鼓励村庄人口、产业、用地适当集聚。

通过工业入园、居住入区、空心村改造、公共管理与公共服务设施集聚等多种途径，引导和促进产业、住宅、公共服务适度集中，促进土地的集约高效利用。

（5）生态保护原则

整体保护辖区自然生态系统，综合整治农田以及居民点生态环境，延续“山、水、村、田”有机分散、适度集聚的布局，建设“天蓝、地绿、水净”的美丽乡村，推动生态文明建设。

1.3规划目标

村庄布点规划要以“促进新型城市化、城乡一体化发展”为目标，在广州市城市功能布局规划、城市总体规划、镇总体规划等上层次规划指导下，与国民经济发展、土地利用、生态环境保护、农业、扶贫、交通和水利等规划相衔接，对村庄的性质定位、人口和用地规模、产业布局与发展、公共管理与公共服务设施、道路交通设施、公用工程设施等进行科学规划，以指导村庄规划的编制，促进城乡统筹协调发展。

1.4规划范围

化龙镇辖区面积56.47平方公里，本次规划范围包括柏堂村、草堂村、东南村、眉山村、明经村、沙亭村、山门村、莘汀村、水门村、潭山村、塘头村、西山村等12个行政村，村庄总面积约42平方公里。

1.5规划期限

近期：

2013年——2015年

远期：

2016年——2020年

二、现状分析及规划衔接

2.1现状分析

2.1.1区位分析

番禺位于广州市市域南部，北至珠江后航道，南至沙湾水道，处于珠三角核心位置，是以广州为核心的珠三角一小时城市圈的中心区位。

化龙镇位于番禺区的东北部，北与黄埔区相邻，南与石楼镇、石碁镇相接，东与东莞市隔江相望，西临新造镇、南村镇。

区域内广明高速与京珠高速交汇，已建成广州地铁4号线，规划广州地铁7号线、8号线在化龙镇境内通过，交通区位良好。

图2-1区位分析图

2.1.2现状人口规模

化龙镇2011年户籍人口总数为32000人，户籍人口密度为6.04人/公顷，总体上看，户籍人口密度较低。

表2-1番禺区各街镇2011年人口情况

镇街

面积（hm2）

户籍人口（人）

户籍人口密度（人/hm2）

市桥街

1135

147186

129.68

桥南街

1785

53000

29.69

大石街

1934

53600

27.71

洛浦街

2538

65300

25.73

钟村街

2500

48395

19.36

大龙镇

2480

47000

18.95

东环街

1100

16000

14.55

沙湾镇

3745

53000

14.15

南村镇

4700

60000

12.77

沙头街

1810

20300

11.22

新造镇

1385

14742

10.64

石碁镇

4703

49000

10.42

大岗镇

9007

79600

8.84

东涌镇

9166

74000

8.07

石壁街

2701

21000

7.77

小谷围街

1790

13861

7.74

榄核镇

7448

50000

6.71

化龙镇

5373

32337

6.02

石楼镇

12104

67006

5.54

合计

77331

964990

12.48

数据来源：

《番禺年鉴2012》

化龙镇12条村2012年户籍人口总数为23754人，总户数为9001户，户均2.64人。

人口密度为5.65人/公顷。

表2-2化龙镇12条村2012年户籍人口情况

地区

面积（hm2）

人口（人）

户数（户）

户均人口（人/户）

人口密度（人/hm2）

柏堂村

462.49

2889

1073

2.69

6.25

草堂村

236.84

1053

398

2.65

4.45

东南村

229.53

1570

609

2.58

6.84

眉山村

267.42

1486

517

2.87

5.56

明经村

581.26

3258

1275

2.56

5.61

沙亭村

675.68

2652

1007

2.63

3.92

山门村

313.86

1343

508

2.64

4.28

莘汀村

173.16

686

247

2.78

3.96

水门村

374.38

2125

818

2.60

5.68

潭山村

458.88

3891

1466

2.65

8.48

塘头村

241.74

1469

578

2.54

6.08

西山村

185.36

1332

505

2.64

7.19

合计

4200.59

23754

9001

2.64

5.65

数据来源：

村庄摸查调研表格

图2-2人口分布现状图

2.1.3现状用地规模

化龙镇12条村现状人均建设用地为167.95平方米，高于全国100平方米/人的建设用地标准，土地利用效率较低。

图2-3村庄现状图

居住用地布局方面，沿主要道路两侧村庄分布较为密集，化龙镇人均村居住用地为110.91平方米，其中柏堂村最高，其人均村居住用地为151.23平方米，最小则为水门村，居住用地为83.34平方米/人。

整体来看，化龙镇人均居住用地偏高。

物业用地方面，化龙镇人均集体物业用地为57.04平方米。

草堂村的人均集体物业面积是最大，人均达169.61平方米。

莘汀村人均集体物业面积最小，人均仅为12.54平方米。

整体来看化龙镇的集体物业面积分布不均匀。

从村建设用地上看，化龙镇12条村的人均建设用地为167.95平方米，土地利用较为粗放。

表2-3化龙镇12条村2012年用地情况

村名

现状村居用地（hm2）

人均村居用地（m2/人）

现状集体物业用地（hm2）

人均集体物业用地（m2/人）

总建设用地（hm2）

人均建设用地（m2/人）

柏堂村

43.69

151.23

4.04

13.98

47.73

165.21

草堂村

14.7

139.60

17.86

169.61

32.56

309.21

东南村

16.58

105.61

5.03

32.04

21.61

137.64

眉山村

18.02

121.27

25.17

169.38

43.19

290.65

明经村

39.76

122.04

16.7

51.26

56.46

173.30

沙亭村

26.34

99.32

5.44

20.51

31.78

119.83

山门村

13.29

98.96

3.21

23.90

16.5

122.86

莘汀村

7.17

104.52

0.86

12.54

8.03

117.06

水门村

17.71

83.34

26.68

125.55

44.39

208.89

潭山村

40.76

104.75

7.37

18.94

48.13

123.70

塘头村

13.27

90.33

7.48

50.92

20.75

141.25

西山村

12.16

91.29

15.65

117.49

27.81

208.78

合计

263.45

110.91

135.49

57.04

398.94

167.95

数据来源：

番禺区现状建设用地固化界线成果

图2-4建设用地分布现状图

2.1.4集体经济发展情况

根据统计，化龙镇十二条村2012年集体收入合计5510万元。

各村的集体收入差距较大，集体收入最多的山门村，为915万元。

最少的是柏堂村，为93万元，二者相差约10倍。

而各村农民人均纯收入也有一定的差距，农民人均纯收入最高的是山门村，为15102元/人，最低的是柏堂村，为11556元/人。

综上分析化龙镇各村集体经济水平差异较大，农民人均纯收入也有一定差距。

据进村走访了解，集体收入主要来源于集体物业用地的出租与管理收费。

产业方面，化龙镇各村产业均以花卉种植和水产养殖为主，没有其他具有特色的农业产业类型。

表2-4化龙镇2012年集体经济发展情况

村名

集体收入（万元）

农民人均纯收入

（元/人）

主导产业

柏堂村

93

11556

花卉

草堂村

542

14315

花卉

东南村

242

13414

花卉、水产

眉山村

764

13408

花卉

明经村

445

12083

花卉、水产

沙亭村

330

12017

花卉

山门村

915

15102

花卉、水产

莘汀村

335

13304

花卉

水门村

253

13412

花卉、水产

潭山村

893

13992

水产、花卉

塘头村

111

14257

花卉、水产

西山村

587

11862

花卉、水产

合计

5510

-

-

图2-5集体经济情况现状图

2.1.5小结

目前化龙镇村庄发展水平呈现如下特点：

（1）化龙镇土地利用率较低，表现为现状人均村建设用地超出村镇规划的相关标准。

同时，村庄建设比较粗放，村庄分布集约度不高。

（2）村民住房问题较突出，宅基地无法报建，存在私建违建现象，村民新增分户需求难以落实。

（3）村内大量用地被征收，村物业用地布局分散，且多为出租使用，对村经济发展带动较少。

（4）公共服务设施普遍不足，未能满足本村居民需求，更未能满足流动人口的需要。

尤其是教育、医疗等公共服务设施较匮乏，需要通过从镇域层面统筹布局来解决。

2.2相关规划衔接

2.2.1广州市功能布局规划

2012年，广州市提出了《广州市“123”城市功能布局规划》。

规划按照世界先进城市的标准谋划广州市功能规划，主要内容包括总体目标、六大策略和各功能区实施目标。

提出了一个都会区、两个新城、三个副中心、六个功能区、25个功能组团的发展框架。

一个都会区包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区南部、萝岗区的南部地区和沙湾水道以北地区。

两个新城是南沙滨海新城，包括南沙区和沙湾水道以南地区；东部山水新城，包括萝岗区的北部地区和增城市的中新镇、朱村街道。

三个副中心则是指花都副中心、增城副中心、从化副中心。

番禺区被整体划入了都会区，根据功能布局规划定位，都会区是“千年商都、文化名城”的核心地区，聚集现代服务功能，控制人口增长，实现人口、交通、制造业、低端服务业向外围城区疏解。

加强历史文化遗产保护利用，突出重点，成板块、成规模地体现岭南文化特色，构建以城市中轴线为主线的标志性城市文化景观体系。

旧城区实现“双增双减”，严格限制大型仓储物流、传统批发市场等各类低效用地项目。

化龙镇位于规划时尚创意功能组团，发展的重点是现代化教育科技产业、商品展贸。

在发展这些功能的同时，化龙镇也是落实“123”功能布局中“城乡统筹，协调发展”策略的关键地区，其对番禺区城乡一体化起着不可忽视的作用。

2.2.2广州市番禺区城乡总体规划

《番禺城乡总体规划（2010-2020）》对《广州市城市总体规划纲要（2010-2020）》进行了深化。

规划将番禺区城市职能定位为广州市的新中心城区和生态宜居城区、珠三角重要的现代服务中心和商务展销中心、穗港澳现代服务业合作先行先试区、华南地区重要的科教资讯中心、先进制造业和创意文化基地、国家文化主题生态旅游基地和全国综合客运枢纽，并形成“四带六组团”的空间结构。

大学城组团是南方科教文化资讯中心，信息技术、研发、创业产业聚集区，以商贸、展览为主导的现代化服务业聚集区，商业展览批发流通中心。

化龙镇位于大学城组团内，同时在北通广州主城区，南至亚运城中心的城市发展轴上，其任务是为发展科技创新型产业提供良好的服务配套平台；化龙镇毗邻广州大学城，位于大学城教育研发中心旁，为发展相关产业提供良好的区位条件。

因此，化龙镇应根据大学城组团的定位要求，以发展高科技产业为己任，升级打造相关的配套服务平台，实行城乡统筹发展。

2.2.3番禺区“三规合一”规划

为解决番禺城市发展建设过程中土地资源瓶颈问题，落实第十次党代会提出的“科学编制城市总体规划，促进三规有机结合”工作要求，番禺区人民政府于2013年开展番禺区“三规合一”规划。

番禺区作为广州市唯一实际建设用地减量规划，实际建设用地远大于规划建设用地，该次规划以明确建设用地规模与增长边界，落实城市生态绿地与有条件建设区为目标；以对城规土规差异进行梳理，处理两规，明确重点项目为主要内容；以四线管控为主导措施，对土规与控规提出修改意见。

化龙镇作为临近广州中心城区的城乡结合地段，部分建设与土规存在矛盾，落实三规成果有助于进一步优化该地区空间结构，保障该地区村庄规划顺利落实，有助于化龙镇经济、社会、环境的协调发展。

表2-5化龙镇“三规合一”用地情况统计（公顷）

城乡建设用地

有条件建设区

基本农田保护区

生态保护区

水域

其它用地

总计

面积

1483.02

1066.29

754.12

536.28

1162.33

640.78

5642.82

三、村庄分类研究

3.1村庄发展分类

3.1.1村庄分类标准

村庄在城市化过程中，城乡人口、经济和用地发展往往有较大的相关性，《广州市番禺区村庄类型划分研究》表明，现状城乡建设用地占村域面积比重与非农人口比重、非农人居景观（用地）比重、非农经济比重三个指标之间存在较强的多元相关性，说明指标现状城乡建设用地占村域面积比重一定程度上反映了各村经济、人口、用地等城市化的综合效果。

番禺区村庄城乡建设用地占村域总面积比例大致呈现出从0到1均匀分布的规律，比较符合快速城市化地区乡村城市化发展特征。

根据城市地理学相关研究所得出的结论，城市化水平为30%～60%的地区，处于城市化加速阶段，未来向城市化发展的倾向性强。

国内外学者常常将0.3作为判别一地区（或城市）进入城市化加速阶段的临界点。

研究以0.3和0.6作为临界点，将现状城乡建设用地占村域面积比重大于0.6的村划为I型，将比重为0.3～0.6的村划为II型，将现比重小于0.3的村化为III型（见表）。

可作为各村确定城镇导向或乡村导向建设方式的参考。

表3-1村庄类型与量化指标

类型

区位特征

量化指标

I型

现状已被城市建设用地包围

位于战略规划划定的主城区、副中心城区、机场和大学城等重点项目范围内

建设用地占村域总用地（不计河流和一、二级河涌）比例60～100%

II型

紧邻建制镇镇区周边

建设用地占村域总用地（不计河流和一、二级河涌）比例30～60%

III型

距离城镇较远

周边仍有大片农田

建设用地占村域总用地（不计河流和一、二级河涌）比例小于30%

3.1.2村庄分类

根据相关研究，建设用地比例与经济发展水平、人口规模有较大相关性，能较好地反映村庄发展水平。

上位规划则体现村庄的区位条件及发展潜力。

本次规划将建立发展水平（土地规模）与发展目标（上位规划）双因素指标确定村庄发展类型。

规划将村庄主要划分为四大发展类型：

城中村、城边村、远郊村、搬迁村。

图3-1村庄分类流程图

结合《广州市村庄规划编制指引》对村庄分类的要求，按照村庄发展阶段差异性和村庄发展模式差异化原则，对化龙镇村庄进行分类，确定村庄的性质、定位和等级结构。

在此基础上，按照村庄行政管理完整性原则明确乡村规划管理范围，以利于村庄建设的规范管理。

村庄分类标准如下：

（1）城中村：

位于城镇建成区内，生产和生活方式基本城镇化的村庄；

（2）城边村：

位于城镇建成区外、城镇规划建设用地内，生产和生活方式半城镇化的村庄；

（3）远郊村：

位于城镇规划建设用地以外，生产和生活方式尚未城镇化的村庄；

（4）搬迁村：

位于生态环境敏感区、存在严重洪涝灾害和严重地质灾害隐患地区、重大项目发展影响区域内的村庄；

此外，建设用地比例与经济发展水平、人口规模等有一定相关性，可以在一定程度上反映村庄的发展水平；上位规划的发展定位也可以