万科销售法律风险控制检查要点.doc

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销售法律风险检查要点

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万科集团销售法律风险检查标准手册

（共计199个风险检查点）

土地使用权证检查点

1证件是否已取得

2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证及时解除？

3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？

4土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？

5土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？

6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？

有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？

7物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点

1是否已按时取得证件？

2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？

3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？

4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？

施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。

2对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容

3阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施

4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？

5合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？

设计委托合同检查点

1设计人有无合法资质？

2项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致

规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点

1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？

如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？

公司有无风险及如何应对？

2设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？

3重点关注1：

物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？

面积及位置是否符合国家及地方法规规定？

4重点关注2：

楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。

5重点关注3：

餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？

6重点关注以下事项：

拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？

有无不按规划建设或宣传错误的风险？

7重点关注1：

配套，包括学校、会所、公共娱乐健身场所，老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置

8重点关注2：

车位，包括车位数、车位比例、车位分布

9重点关注3：

不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无

10重点关注4：

楼盘或小区的主要经济指标：

包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等

11重点关注5：

绿化指标：

包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。

12如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？

如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？

13如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？

14规划变更：

有无前后规划设计变更？

15如有，实际施工和建设计划有无对应调整？

16如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？

代征代建用地检查点

1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？

2如有，公司的相关义务有无按时履行？

3如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？

4如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？

5是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？

学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点

1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？

2合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？

煤气、水、电、电话、宽带网络、有限电视等基础设施设备配套合同1能否按计划建成，销售合同确定的时间与此是否对应？

环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点1项目是否取得环境评估报告和立项报告

2重点关注批复中的建议

3公司的设计、施工有无按建议操作？

4重点关注1：

项目噪声测试是否达标？

公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？

5重点关注2：

项目是否有特殊情节，如文物保护区，有无特殊要求。

3物业服务合同是否已按规定备案

4物业服务各项收费有无违反当地规定。

5物业管理区域确定得是否合适

认购书风险检查点

1解约责任的约定是否有风险

2是否体现集团三天无理由退订内容

3委托他人代理的,代理手续是否齐备

4第三人付款的,付款手续是否有风险

5所附的身份证件是否齐全、处于有效期

商品房买卖合同风险检查点

1项目名称是否和地名命名批复一致

2土地使用年限是否和土地证一致

3土地用途是否和土地出让合同、土地证一致

4涉及技术要点的是否和批准规划一致

5建筑结构形式是否和工程规划一致

6层高的约定是否与交付标准一致

7规划变更责任是否明确合理

8交房条件是否具备可操作性

9配套交付时间是否在配套工程完工之后

10交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间

11产证办理时间和义务约定是否合理

12是否欠缺关于双方权利义务的主要条款

13是否存在有重大风险的单方解约权条款

14是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”

15涉及合同另行备案的，备案内容是否和合同一致

买卖合同补充条款风险检查点

1对于不同用途的房屋土地使用年限的约定，是否需要作出补充约定

2正文欠缺关于双方权利义务的主要条款的，补充条款是否有约定

3对重大的红线内外不利因素是否列入补充条款

4是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件

5语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论

6关于会所、学校、幼儿园、车位的所有权约定是否准确，符合《商品房买卖合同补充条款指引》《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》

7关于庭院、露台、地下室等部位的权益约定是否准确，符合《商品房买卖合同补充条款指引》要求

8公司承担阶段性担保责任的，对按揭客户办证是否有约定

9约定代收费或预交费用的,约定是否合法、合理

10分期建设的，对于配套等的分期交付是否有补充约定

11前期宣传有误的，补充条款是否有更正说明

12是否符合集团《商品房买卖合同补充条款指引》的其他要求

买卖合同附图风险检查点

1涉及使用功能的，名称标识是否准确

2附图是否全部为商品房买卖合同项下内容

3是否和宣传、设计、施工标准一致

商品房交付标准风险检查点

1是否有不准确或夸张的修饰用词

2涉及保修期的，保修期约定是否有依据

3是否和宣传、设计、施工标准一致

小区平面图风险检查点

1附小区平面图的，平面图是否和最终规划一致

前期物业服务合同风险检查点

1前期物业服务人是否合法产生

2合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引》的要求

3物业管理费的约定是否合法

4代收费用约定是否合法、合规、合理

5对共有部分经营收益是否有约定，约定是否合法

6物业管理明细是否有与

7是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程的通知》

13使用的图片、音乐是否侵犯他人著作权

14是否有侵犯他人商标权或商号权的内容

15对产品专利的表述是否正确

16关于项目位置的示意图或交通图是否准确，比例是否适当

17是否以行车时间代替实际距离

18是否含有房产升值、保值或投资回报的不当许诺

19提供按揭购房的，对按揭银行、最高贷款额度及年限是否有提示

20对使用的图片属于实景图还是效果图是否有提示

21使用的户型图、总平面图、规划效果图是否有提示语，内容是否准确，字体、位置是否醒目

22对房屋本身的介绍是否准确：

主体结构（砖混还是框架）、尺寸（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等）

23对销售价格的介绍是否真实：

均价、起价、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件、价格有效期等

24宣传的设备和材料是否与承诺的交付标准一致：

电梯、室内洁具、橱柜、门窗、燃气灶、抽油烟机、电器、暖气片、插头插座、灯具等的品牌及性能；是否提示有替代的可能，提示语是否准确、醒目

25对本项目或整个小区的主要经济技术指标的表述是否与规划一致：

占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等

26关于小区绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等指标的宣传与规划是否一致

27小区配套娱乐、康体设施在房屋交付时能否兑现：

会所、泳池、

体育健身设施、球场/馆等的名称、数量或面积、功能；是否为有偿使用，是否业主专用

28小区配套的教育设施与规划是否一致，是否有不当承诺，即：

幼儿园、学校、托儿所是否有、何种办学模式、规模有多大、谁经营、如何收费、需何种入学资格、何时交付使用等。

29商场、商铺、邮局、社康中心等小区配套商业服务设施是否与规划一致，是否有不当承诺，对所在位置、经营主体、经营业态、经营期限是否有相应的提示

30小区车位/车库的面积、数量、车位比例是否与规划一致，处理方案（出租、销售、可租可售）和价格是否确定

31小区燃气/供暖服务商、采暖方式、收费标准是否确定

32有关物业服务的内容是否恰当，包括：

物业服务企业的名称、资质（不得偷换概念）是否真实，管理方式（开放式或封闭式）是否确定，服务内容是否有承诺风险（如24小时保安巡逻、代收快递、安全保障等），服务的收费标准是否确定

33交通配套是否有不当承诺：

对业主班车、直达巴士是否有免费接送的承诺，是否有规避运营风险的提示

34有关本项目周边市政配套（地铁、轻轨、公汽、公园绿地、景观、学校、银行、商场、体育馆、书店）的介绍，是否注明信息的来源和现状截止时间，是否有仅介绍信息不提供保证的提示语，对尚在规划建设中的配套设施是否特别提示

35项目红线外不利的环境因素（噪声、恶臭、污染、辐射、危险源等），是否在售楼书中设专章进行提示

36发布户外广告的，是否经过合法的登记、审批程序

37广告宣传资料是否有存档备查

变电室、配电房、中央空调冷凝塔、通风机及产生噪声的通风口、排烟管道、有较大噪声的电梯、学校、幼儿园、游泳池、后期开发施工的噪音等

5是否公示可能产生异味的因素：

垃圾中转站、化粪池、公厕等

6是否公示可能产生电磁辐射的因素：

变电室、配电房、通讯发射（接收）装置、高压线路等

7是否公示可能影响环境秩序的因素：

集中餐饮等商业配套、居委会（社区工作站）、物业服务用房、警务室等办公处所等

8对其他可能影响正常生活的因素是否有提示，如煤气站、供暖站设备用房等。

9是否在公示所附的平面图或示意图上准确标识上述不利因素的具体位置

10对现场公示是否有拍照或摄像存档

11公示的内容是否列入买卖合同附件中

红线外不利因素公示风险检查点

1标题是否正确

2公示的位置是否醒目

3公示的表述是否恰当

4是否公示可能产生噪音的因素：

机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等

5是否公示可能产生异味的因素：

垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园等

6是否公示可能污染环境的因素：

造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟尘的场所等

法定公示文件风险检查点

商品房预售许可证、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、已填写的商品房买卖合同示范文本及补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书、委托代理机构销售的授权委托书、建筑节能公示等文件是否完整

示范单位风险检查点

1对装修示范单位、交付标准示范单位是否分别进行提示，提示语是否准确，字体、位置是否醒目

2对室内结构与交付标准显著不一致之处、赠送物品或不属于交付范围的物品是否特别提示

3现场是否有安全防范措施及提示