市场分析年宁波房地产市场分析年报.docx
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市场分析年宁波房地产市场分析年报
⏹市场整体形势
⏹市场推/销状况
⏹住宅市场分析
⏹写字楼市场分析
⏹公寓市场分析
⏹别墅市场分析
⏹商业市场分析
⏹二手房市场分析
⏹土地市场分析
⏹政策动向
⏹壹壹年形势展望
第一部分：
市场整体形势
2010年，“史上最严”的楼市调控政策出台。
从“国十一条”“国十条”到“9.29新政策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。
为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。
而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。
从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
鉴于2010年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的2009年，整体下降幅度约达48%。
尽管2010年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。
根据市房产交易中心发布的各月度数据，2010年全年，市六区共销售商品住宅15427套，相比2009年下降约52%；市六区二手住房共成交21148套，相比2009年降幅为48%。
第二部分：
楼市推/销状况
2010年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为387万平方左右，总量较去年全年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为76.43万平米、71.31万平米和67.3万平米，分别占到了市区新增供应量的21%、18%和17%。
在新增物业构成类型方面，住宅占据总量将近八成，达到了306.52万平米，公寓占据了11%，办公和商业分别占据了7%和3%。
2010年新增供应一览表：
楼盘名称
开盘时间
区域
建筑面积（万方）
物业类型
宁波大公馆
2009-12-26
海曙
4.2
公寓、商铺、公馆
新城名苑
2010-1-23
鄞州
7.4819
酒店式公寓,公馆,高层
恒元中心
2010-1-1
鄞州
2.7157
写字楼
金湖世家
2010-1-1
鄞州
2.6
公寓、写字楼
唐家湾1期悦府
2010-2-1
江北
14
别墅
中海雍城世家
2010-2-1
鄞州
47
别墅高层小高层
钱湖天地云庭
2010-4-10
鄞州
8.394
商铺公寓高层
雅戈尔长岛花园
2010-4-16
江北
32
住宅别墅
世贸广场
2010-4-16
镇海
16
公寓住宅写字楼
卡纳湖谷
2010-4-17
东钱湖
4
别墅
奥克斯中央大厦
2010-4-23
鄞州
6.91
写字楼
江北万达广场
2010-4-26
江北
50
公寓、商铺
康城阳光BOSS领馆
2010-4-28
鄞州
5.4037
公寓别墅
晴园
2010-4-28
鄞州
15
住宅
红巨大厦
2010-5-2
鄞州
6.0898
写字楼商铺
中河名庭
2010-5-7
鄞州
2.2
普通住宅商铺
合生国际城2期
2010-6-1
镇海
55
住宅别墅
永和居易
2010-6-10
海曙
14
住宅
创新128
2010-6-19
鄞州
15.65
公寓写字楼高层多层
翡翠湾
2010-6-19
高新区
13
公寓别墅
鼓楼广场
2010-6-22
镇海
2
商铺公寓
宁波国际金融中心
2010-6-1
江东
55
写字楼
维拉小镇
2010-6-29
江北
24
别墅
财富峰汇
2010-7-1
鄞州
3.3713
写字楼
四季云顶
2010-7-3
鄞州
15
住宅
雅戈尔香湖湾
2010-7-4
鄞州
24
别墅
东郡名苑
2010-7-15
高新区
3.9315
别墅高层小高层
奥利赛凤凰水岸
2010-7-17
高新区
11
住宅公寓
江南一品
2010-7-31
高新区
37
住宅写字楼商铺公寓
城市金领
2010-8-8
海曙
3.9315
普通住宅公寓
东一时区
2010-8-21
北仑
9.6409
公寓写字楼小高层
21码头
2010-8-22
海曙
13
公寓商铺
太平洋时代中心
2010-8-22
北仑
5.5858
公寓写字楼商铺
新港商务广场
2010-8-25
北仑
2.7
商住楼商铺多层
银亿海德花苑
2010-8-27
江北
16.2862
普通住宅商铺
世茂世界湾2期
2010-8-29
北仑
70
住宅商铺写字楼
一品江南
2010-9-10
北仑
8.6574
普通住宅
联盛商业广场搜秀城
2010-9-11
鄞州
40
公寓商住楼商铺
青林湾4期观津
2010-9-15
海曙
11
住宅公寓别墅
戚家名庭
2010-9-23
北仑
3.0161
普通住宅多层
宁波南洋航空大楼
2010-10-15
鄞州
3.2131
商住楼写字楼
摩根国际
2010-10-17
北仑
7.3888
写字楼酒店式公寓
雅戈尔御玺园
2010-10-28
鄞州
11
普通住宅别墅
长岛花园2期
2010-11-1
江北
32
普通住宅别墅
青林湾5期观泓
2010-11-6
海曙
12.0963
普通住宅高层
富邦世纪商业广场
2010-11-12
北仑
34
商住楼写字楼公寓商铺
招宝广场
2010-11-13
镇海
4.1157
商铺公寓
世茂世界湾
2010-11-15
北仑
70
住宅写字楼商铺
金东岸
2010-11-17
高新区
4.343
普通住宅公寓
银亿海悦花苑
2010-11-19
镇海
16
普通住宅写字楼
和协风格璟院
2010-11-21
鄞州
10.8
别墅
澳洋家居购物广场
2010-11-23
鄞州
15
写字楼公寓商铺多层
星城半岛
2010-11-25
镇海
4.5155
住宅公寓高层小高层
宏时中央风景
2010-11-29
北仑
5.7
公寓高层
金色广场
2010-12-1
镇海
8
住宅别墅写字楼
香槟水郡
2010-12-7
鄞州
2.5
普通住宅商铺
京华茗苑
2010-12-8
北仑
20
住宅公寓高层
皇冠花园3期
2010-12-9
高新区
16
商铺公馆高层
恒威君园和庄
2010-12-11
鄞州
10
别墅
金地·东御
2010-12-12
高新区
13.9
普通住宅别墅
和美城
2010-12-18
高新区
24.3
公寓
黄金海岸五期
2010-12-18
北仑
24
普通住宅
世茂海滨花园
2010-12-19
北仑
50
住宅公寓别墅
润和园
2010-12-23
高新区
4
商铺高层
维科上院C区
2010-12-25
海曙
22
普通住宅
万科金色城市
2010-12-29
鄞州
17
普通住宅
（数据来源：
合润地产研展部）
⏹各区推出物业类型面积：
单位：
万平方米
物业类型
海曙
江东
江北
鄞州
东钱湖
高新区
镇海
北仑
合计
住宅
41.02
0
46.98
52.1
4.19
62.24
41.88
58.11
306.52
公寓
12.55
0
5.13
10.23
0
5.06
0.93
9.22
43.12
商业
0
0
0
4.47
0
0
2.6
3.99
11.06
办公
0
16.32
0
9.63
0
0
0
0
25.95
合计
53.57
16.32
52.11
76.43
4.19
67.3
45.41
71.32
386.65
（数据来源：
合润地产研展部）
由上表看来，2010年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型最齐全的区域。
具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞州；商业则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业广场的开盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。
⏹各区新增面积比例：
从2010年宁波市各区域新增供应的角度来看，目前鄞州的新增供应仍旧是宁波市区供应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较09年的供应比例有较大上升，达到市区新增供应的17%。
同样，北仑因世茂世界湾、世茂海滨花园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较09年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的18%。
⏹2010年新开楼盘各物业类型面积比例：
2010年，宁波市区新增物业类型在结构上没有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。
⏹2010年住宅销售面积
单位：
万平米
年份
新增供应
住宅销售量
市场存量
2008
255.84
137.17
173.62
2009
262.37
305.39
25.47
2010
239.50
201.36
110.14
（数据来源：
合润地产研展部）
第三部分：
住宅市场分析
⏹市六区成交面积比例
从上图可以看出成交面积最多的是在鄞州区占35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘较多，其次是海曙区占15%，排行第三的是镇海区占12%。
海曙区
2010年,海曙区新增住宅供应量为53.57万平方米,
区域主要新开楼盘：
青林湾5期观泓、维科上院、永和易居、21码头
区域评价：
海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域较少，但在2009年有了明显增加。
2010年因青林湾5期观泓、维科上院、21码头等项目的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。
江东区
2010年，江东区无新增住宅供应，
区域评价：
江东区新增供应极少，住宅市场空白。
今年新增供应只有金融国际中心写字楼。
大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。
江北区（含江北北区）
2010年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为52.11万平方米，
区域主要新开楼盘：
长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑
区域评价：
江北区包括江北老城区和江北北区，其中江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段。
今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别墅占住宅中的大部分比例，其余部分为普通住宅和公寓。
现在江北地区配套设施都较齐全，再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件。
鄞州区
2010年，鄞州区新增住宅供应量为62.33万平方米，
区域主要新开楼盘：
和协风格璟院、万科金色城市、恒威·君园和庄
区域评价：
鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚期望。
东钱湖旅游度假区
2010年，东钱湖新增住宅供应量为4.19万平方米，
区域主要新开楼盘：
卡纳湖谷
区域评价：
现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润·卡纳湖谷，项目定位较高，并拥有自己的特色。
经过一段时间以来的开发，东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。
高新区
2010年，高新区新增住宅供应量为67.30万平方米
区域主要新开楼盘：
绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御
区域评价：
该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成熟。
今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二。
主要因为新区土地资源多，是未来城市的发展方向，潜力巨大。
镇海区
2010年，镇海区住宅新增供应量为42.81万平方米，
区域主要新开楼盘：
合生国际城2期、银亿海悦花苑、星城半岛
区域评价：
镇海作为面向杭州湾开放式空间布局结构的中心区域，发展迅速。
合生创展、维科置业、保亿置业等知名房地产企业的陆续进驻，使得镇海逐渐成为购房者投资置业首选区域之一。
同时，舟山跨海大桥的通车，也引来部分舟山购房客登陆镇海。
北仑区
2010年，北仑区住宅新增供应量为67.33万平方米，
区域主要新开楼盘：
世茂世界湾2期、一品江南、戚家名庭
区域评价：
今年北仑住宅产品依然很多，新开楼盘相对有所增加。
主要是世茂世界湾和世茂海滨花园。
楼市成交量可观，房价略有涨幅，但北仑房价依然低于宁波市区商品房均价。
由于北仑目前较低的房价以及住宅市场的的日趋成熟，北仑购房客户一直都络绎不绝。
⏹2010年住宅每月价格变化（市六区）：
单位：
元/平方米
年份
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
2005
4819
4034
4331
5449
5770
5014
5224
4650
4620
6565
6306
5936
2006
5811
5977
5753
5207
5559
5772
5861
5966
5831
5665
5602
5896
2007
5789
5911
6205
6197
6239
6563
6759
6990
7549
7163
7692
7662
2008
7532
7932
9011
8955
9635
8869
9864
10336
9763
9065
7923
10430
2009
7500
8624
9271
8912
9275
10027
9813
10764
11230
11711
13009
12530
2010
11736
12777
14675
18582
18385
14147
14302
14744
14243
15559
18085
16978
（数据来源：
合润地产研展部）
我们从上图可以很明显的看出，今年的房价在09年步步高升的基础上再是突破新高，成交均价已达到16000元/平方米，虽有“史上最严”的楼市调控政策频频出台，但只能遏制房价的进一步上涨步伐，总得来说房价还是走上涨趋势的，主要由于今年几个高品质的别墅楼盘的热销，拉高了总得成交均价，从历年的成交均价走势来看，很明显是呈一个节节高升的状态，09年至今的成交均价上涨速度相对偏快，今年的房价由于政策的控制，特别是四五月份的成交均价，与其他月份相比，落差较大，说明政策的调控效果还是非常有效的。
⏹2010年宁波各区域住宅成交均价分析（市六区）：
单位：
元/平方米
区域
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
海曙区
17185
13361
16654
17315
16495
14308
14397
15169
15748
16113
17540
20627
江东区
11529
21159
16939
23091
15710
19890
12002
13181
17924
14478
18706
12668
江北区
19610
24757
23914
29708
29645
31191
28133
30219
27910
30564
35100
35630
江北北区
12154
11910
12902
12520
13406
12814
11757
12154
13504
14185
14334
14370
科技园区
16079
15650
16767
17202
15111
15426
15279
13554
17497
17227
14148
16563
鄞州区
12745
16257
16159
17731
16942
19726
14076
14235
13609
14931
25731
20939
东钱湖度假区
13989
8899
12077
30740
25459
15127
9628
36756
28044
32542
27762
30996
镇海区
15307
9889
12929
11528
11265
10878
11206
12320
14156
7849
10273
10185
北仑区
5871
6276
5657
7844
5369
4039
3574
5450
9546
8902
7849
9546
我们从各区域的成交均价来看，江北区及东钱湖度假区由于在售楼盘不多，再加上高品质别墅的热销，成交均价相对较高。
江北区成交均价达到29000元/平方米，主要是由于长岛花园的高层及别墅热销，提高了江北区整体的成交均价；东钱湖度假区主要是由于中海·东湖观邸、卡纳湖谷山庄的热销，成交均价相对也较高；鄞州区的成交均价走势相对稳定，但由于御玺园、香湖湾、中海·雍城世家等几个高品质的楼盘的热销，最后两月成交均价也步入到20000元/平方米，总体来看，今年每个区域的成交均价都有小幅的上涨。
⏹2010年宁波每月的住宅成交面积分析（市六区）：
我们从今年每月的成交趋势来看，四月份的成交面积31.87万方排行第一，在全国楼市普遍量价飚升的背景下，4月17日“新国十条”出台，要求二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分地区甚至停发三套房贷，外地购房也受到限制，以致5到8月份宁波楼市就暂进休眠期，成交量大跌；九月份的成交面积27.31万方排行第二，“金九”现象非常明显，主要由于开发商都不约而同地集中开盘及新开楼盘的热销，如江北北区的海德花苑，北仑区的世茂世界湾花园，海曙区的青林湾，还有由于市场本身也处于回暖迹象，国家调控后一直处于观望的刚性需求者，也都“按耐不住”纷纷购买，以致成交量直线上升，9月29日的“国五条”拉开了今年二次调控的序幕，以致十月、十一月成交量下降，到十二月份，由于新开楼盘较多，成交量又上升。
⏹2010年宁波各区域住宅成交面积分析（市六区）：
单位：
平方米
月份
江北区
江北北区
江东区
海曙区
鄞州区
高新区
东钱湖度假区
镇海区
北仑区
12月
11517.67
3508.93
2510.98
30480.97
68869.88
57252.97
4188.78
43653.81
42711.98
11月
5096.82
2991.15
1665.92
82696.1
50870.27
592.19
815.25
39070.74
11798
10月
10036.12
6259.23
2603.66
8002.46
81493.85
5946.32
2439.82
5858.89
22771.92
9月
5808.15
44676.23
1453.66
57144.25
85031.46
14957.42
4537.5
18335.39
41164.16
8月
7204.76
1659.5
443.3
12382.39
60105.06
26262.78
905.19
9242.62
5104.95
7月
3263.51
5312.25
376.29
60317.35
79165.71
31555.09
861.1
7114.62
2175.58
6月
4119.44
96000.47
814.36
28644.5
23307.07
2011.24
435.21
3393.13
7280.7
5月
23492.08
1840.71
1888.28
570.26
34522.67
3659.73
1550.12
7068.79
11374.79
4月
85048.13
8582.02
4123.77
3670.29
76567.22
11988.84
8004.36
101142.83
19567.62
3月
8806.48
28449.19
3761.27
7111.87
59547.64
10759
3049
11714.31
15081.52
2月
684.13
4546.45
278.25
2726.87
11599.04
1285.59
184.9
1672.2
7181.95
1月
477.71
2706.48
2323.24
1775.81
74331.7
4084.51
2126.06
8425.12
24163.98
2010年宁波市六区住宅成交面积206.18万方，鄞州区成交面积70.54万方排行第一；海曙区成交面积29.55万方排行第二；排行第三的是镇海区成交面积25.67万方。
⏹2010年宁波市四区住宅成交面积分析：
我们从每月成交均价的走势来看，从1月份成交均价13007元/平方米到12月的成交均价几乎是月月上涨，没有下降的现象，特别是4月份的成交均价23248元/平方米，到5月分后均价有所收敛，主要是由于4月17日“新国十条”的出台，有效遏制了房价上涨过快的势头，但总体上成交均价现已有17500元/平方米，今年的房价可谓涨幅惊人！
第四部分：
写字楼市场
⏹2010年宁波每月的写字楼成交面积分析（市四区）：
单位：
平方米
成交面积
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
合计
2009年
3181
21526
16835
13500
20882
86364
37060
55590
51370.88
66519
106261
128889
607977
2010年
54662
22758
29186
59991
38470
42145
25801
86963
21679
27821
41995
42715
494186
（数据来源：
合润研展部）
2010年宁波市四区写字楼成交近49.42万平方米，与09年相比，同比减少11.37万平方米，按每月的成交量来排，八月份的成交面积86963.04平方
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