土地估价师《土地估价实务》模拟考试试题一.docx
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土地估价师《土地估价实务》模拟考试试题一
土地估价师《土地估价实务》模拟考试试题
（一）
第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。
根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。
估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估，现有5宗类似的土地交易案例，条件如下。
项目ABCDE待估宗地
成交价格（元/m2）50060095010201300交易形式协议协议招标招标拍卖拍卖交易时间（年、月）2002.32002.52002.92002.112003.22003.5
土地使用权年期507070407050
容积率1.01.61.81.42.01.5
区域因素比较繁华程度+2%-1%0-2%+3%
基础设施0+3%-1%+3%0
交通状况-1%0+2%-1%-2%
个别因素比较宗地形状0-2%+3%01%
宗地位置+1%0-2%-3%0
临街类型+1%+1%0+1%-1%
表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较，表中数字为正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时，表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据调查，该城市交易形式修正系数为：
协议0.6，招标0.8，拍卖1.0；地价指数以2002年1月为100，以后平均每月递增1个百分点；土地还原率为7%；此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长4%。
根据上述条件，按下列要求完成计算：
（1）编制地价指数表
（2）编制容积率修正系数表
（3）计算宗地F在2003年5月50年期的单位地价（计算结果保留一位小数）
三、某市一综合大厦,于1995年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000平方米;4~10层为写字,建筑面积为7500平方米,建筑总容积为4.该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元.1998年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。
据调查,目前该大厦租贫合同中商场的实际租金是5.5元/建筑平方米.日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米.日;同类物业的［平均租金水平按可出租建筑面积计算为:
商场5.0平方米.日（可出租面积占建筑面积的75%）,出租空置率为5%;写字楼为40元/日.平方米（可出租面积占建筑面积的70%）,空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:
年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/建筑平方米,年保险费为重置价的千分之二,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平方米,经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综原率为9%。
第二部分案例分析共1题，60分。
包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合分析回答有关问题。
四、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。
A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。
请根据以下给定的条件分析并回答下列问题：
1、A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益
还原法的评估结果为970元/平方米。
试问：
有哪几种方法可以确定最终的评估结果？
并简述理由。
2、B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后，该区域未发生征地案例。
请问：
（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应该收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？
（2）运用成本逼近法评估该宗地50年期土地出让使用权价格时，基本步骤应有哪些？
3、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：
对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。
请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。
股份有限公司拟对该宗地上原有的建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率为2，并全部用于出租。
请问：
（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理那些手续？
（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？
简述估价思路及所用方法估价的基本程序
第三部分土地估价报告改错题
五、共1题，40分。
本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。
每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
W企业改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）
二、委托估价方
W企业
三、受托估价方
（略）
四、估价目的
W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知“（〔1994〕国土〔法〕字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国房地产管理法》
（3）国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股东有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（〔1994〕国土〔法〕字第153号）
（4）国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式（1996）的通知（〔1995〕国土〔籍〕字第180号）
（5）原国家土地管理局第8号令〈国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定〉
（6）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定
（7）估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料
（8）委托方提供的有关资料
六、估价基准日
二OO—年十二月三^一日
七、估价日期
二OO二年七月二十日至二OO二年九月二十日
八、地价定义
待估宗地的评估地价为委托方使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
（1）土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
（2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
（3）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（4）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
（5）委托方提供的资料属实。
（二）使用说明
（1）本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据,不作其他用途。
（2）待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的〈建设用地规划许可证〉为准。
（3）此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
（4）评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
（5）本评估报告由C土地估价机构负责解释。
十、土地估价师签字
姓名估价师资格证书号
十一、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：
（土地估价机构公章）
二OO二年九月二十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
待估宗地位于B县光明路XX号，土地面积2200.8平方米，用
途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表2-1。
2.土地权利状况
待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为XX国用（1999）字第XX号。
无他项权利限制。
表2-1国有划拨土地使用权状况一览表
宗地编号估价期日的土地使用者宗地名称土地使用证编号宗地位置用途面积平方米地号他项权利状况
1W企业库房XX国用（1999）字第XX号B县光明路XX号工业2200.8无
合计2200.8
3.土地利用状况
待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59平方米，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析
（略）
第三部分土地估价
一、估价原则
（略）
二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成
本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。
具
体评估过程如下：
（一）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润，利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）X土地增值收益
1．土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
（1）征地费：
通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2．0~3．0万元/亩。
此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37．5元/平方米。
（2）有关税费：
由于待估宗法周边的土地类型主要为耕地，根
据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4．5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19．5元/平方米。
（3）土地管理费：
根据A省关于征收土地管理费有关规定：
土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1．1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58．1元/平方米。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程序为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗时的开发费用为50元/平方米。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程序及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5．85%计，则投资利息=（土地取得费及有关税费+土地开发费）X开发周期x5.85%
=（58.1+50）X1X5.85%
=6.32（元/平方米）
4.投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及xx企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：
投资利润二（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息）x开发周期x12%
=（58.1+50+6.32）x1x12%
=13.7（元/平方米）
5.计算土地增值收益（土地所有权收益）
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的
有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益=（征收费及有关税费+土地开发费+投资利润）
x10%
=（58.1+50+13.7）x30%
=36．5（元/平方米）
6.计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6（元/平方米）
（二）基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个性因素、期日、土地使用权年期、土地开发程序等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。
由于待估宗地位于B县基闪地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与
基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价二待估宗地所在区域基准地价xAixA2xA3xA4xA5
A1区域条件修正系数
A2――容积率修正系数
A3――土地使用权年期修正系数
A4――基础设施开发程度修正系数
A5――期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2．确定区域条件修正系数（A1）
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。
3．确定容积率修正系数（A2）
待估宗地面积为2200．8平方米，建筑总面积为1790．59平方米，容积率为1．2，根据容积率修正系数表（表3-1），待估宗地容积率修正系数为1．16。
表3-1容积率修正系数表
容积率V1.023456
容积率修正系数1．01．82．43．23．54
4.确定土地使用权年限修正系数（A3）
待估宗是W企业于1996年5月1日出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。
根据土地使用年限修正公式：
A3=[1-1/（1+8%）35.67]/[1-1/（1+8%）40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.确定基础设施开发程度修正系数（A4）根据此次评估设定待估宗的的开发程度，参照《B县定及与基准
地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础
设施开发程度修正系数为1．17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1．05。
7．确定待估宗地的土地价格
根据公式：
宗地地价二基准地价xA1XA2XA3XA4XA5
=150X1.0553X1.16X0.95237X1.17X1.05
=185．2（元/平方米）
三、地价的确定
1.地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：
成本逼近法：
164.6元/平方米
基准地价系数修正法：
185.2元/平方米综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：
待估宗地的土地价格=185.2X0.7+164.6X0.2
=162.6（元/平方米）
2.估价结果
待估宗地土地面积：
2200．8平方米
单位面积地价：
162.6元/平方米
总地价：
35．785万元
第四部分附件
1．委托估价函
2．待估宗地区域位置图
3．委托方营业执照复印件
4．估价机构营业执照复印件
5．土地估价师证书复印件
参考答案：
第一题：
1、计算方法
根据题意，适宜采用剩余法估价
2、测算公式
地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润
3、计算步骤
（1）不动产总价=4000X2000X4=3200（万元）
（2）建筑费及专业费=2000X2000X4=1600（万元）
（3）总利息二地价X[（1+8%2-1]+16000000X40%<[（1+8%
1.5-1]+16000000X60%<[（1+8%0.5-1]=R（元）（结果含有地价
未知数）
（4）销售税费=32000000X6%=192（万元）
（5）开发商利润=32000000X15%=480（万元）
（6）地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商
利润二
（1）-
（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=P（元）
（7）开发商目前所能投标的最高地价=P/（1+2%二P（元）（2%
为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除）
第二题：
1、适用公式
待沽宗地价格二比较案例宗地价格x交易形式修正x交易期日修
正X年期修正X容积率修正X区域因素修正X个别因素修正
2、计算步骤
（1）选择计算方法：
适用市场比较法
（2）编制该城市地价指数表
日期2002.12002.32002.52002.92002.112003.22003.5
地价指数100102.0104.1108.3110.5113.8117.3
（3）编制容积率修正系数表
容积率1.01.41.51.61.82.0
修正指数100120125129137145
（4）交易形式修正系数，题目已给定
（5）计算土地使用权年期修正指数
70年期修正指数为：
100X[1-1/（1+7%）70]=99.1
50年期修正指数为：
100X[1-1/（1+7%）50]=96.6
40年期修正指数为：
100X[1-1/（1+7%40]=93.3
（6）确定区域因素和个别因素条件指数
项目ABCDE
区域因素条件指数101102101100101
个别因素条件指数1029910198100
（7）计算各交易案例地价修正后的价格
交易案交易形交易期年期容积率区域因个别因比准
例价格X式修正X日修正X修正X修正X素修正X素修正二
价格
1.0
117.3
96.6
125
100
100
A：
500
X
X——
X
X——X—
—X——
=？
（元/m2）
0.6
102.0
96.6
100
101
102
1.0
117.3
96.6
125
100
100
B：
600
X
X——
X
X——X—
—X——
=？
（元/m2）
0.6
104.1
99.1
129
102
99
1.0
117.3
96.6
125
100
100
C：
950
X——
X——
X
X——X——X——=？
（元/m2）
0.8108.399.1137101101
1.0
117.3
96.6
125
100
100
D：
1020
x——
x——
x
x——x—
—x——
=？
（元/m2）
0.8
110.5
93.3
120
100
98
1.0
117.3
96.6
125
100
100
E：
1300
x——
x——
x
x——x—
—x——
=？
（元/m2）
1.0
113.8
99.1
145
101
100
（8）确定宗地F在2003年5月50年期的单位地价
采用算术平均法求取待估宗地单位地价为：
（A+B+C+D+E/5二（元/m2）
第三题：
1、解题思路先用收益还原法计算房地产总价，再用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值就得到了土地价格。
2、计算公式
计算房地产总价的公式：
P=a/rx[1-1/（1+r）n]计算房屋现值的公式：
房屋现值=重置价格-折旧总额
3、计算步骤
（1）房地年总收益
商场年总收益=5.0x4000X75%<（1-5%）X365=520.125（万元）写字楼年总收益=4.0x7500X70%<（1-20%）x365=613.200（万
元）
房地年总收益=520.125+613.200=1133.325（万元）
（2）房地出租年总费用
年总管理费=1133.325X5%=56.667（万元）
年总维修费=3000X（4000+7500）X8%=276.000（万元）
年总税费=30X（4000+7500）=34.500（万元）
年保险费=3000X（4000+7500）X0.002=6.900（万元）
年折旧费=[3000X（4000+7500）]/48=71.875（万元）年总费用=445.942（万元）
（3）房地年纯收益
1133.325-445.942=687.383（万元）
（4）目前房地产总价值
总价值=687.383/9%X[1-1/（1+9%）45]=7479.500（万元）
（5）大厦房产现值
重置价格=3000X（4000+7500）=3450（万元）
房产现值=3450-71.875X3=3234.375（万元）
（6）目前地价
总地价=房地产总价-房产现值=4245.175（万元）
单位地价=4245.175/2875X10000=14765.83（元/平方米）
第四题：
1、答题要点
（1）简单算术平
（2）加权平均法.
（3）直接取市场比较法的评估结果.
（4）以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正.
2、答题要点
（1）收集的资料包括
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