成都双流国际新城项目物业发展策略报告_46P.pptx

成都双流国际新城项目物业发展策略报告_46P.pptx

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成都双流国际新城项目,提案方：

百佳盛世|优度品牌时间：

2023年10月3日AllRightsReserved内部资料敬请保密,物业发展策略精要,“基于市场把握主动做大价值”我们的策略源点,远大林语城,国奥村,富豪新岸,香楠湖,棠湖柏林镇,双流县新政府,人居都市阳光,博瑞最世界,东立国际花城,本案,表示在建在售项目,表示近期待建项目,当前区域房地产市场竞争,区域在售项目基本情况,区域在售项目基本情况,区域即将面市的其它项目,区域楼市竞争特点:

各竞品盘面相当，大多为200至300亩体量大盘。

后期将有巨额放量，同时竞争将加剧。

前期面市项目产品多为小高层电梯，后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展。

户型主力面积区间，多层120-150，电梯80-110。

多层均价4700元/左右，电梯3500元/-3888元/之间。

目前在售项目的主力客群主要来自双流,双楠大道沿线次之。

本项目所在地,双流县政府,核心行政区,本案与双流国际新城新规的价值关联:

“健康、生态、宜居”,28平方公里园林化国际新城,真正的国际新城核心口岸,本案地块区位与四至情况,五星级酒店,湿地公园,面对竞争如何打造我们的项目？

国际级公园核心海派风情洋房社区,本案的主题定位,本案的客群定位,7%,3%,60%,30%,双流本地,省外,省内,成都,核心客群:

以改善型需求的公务员,国企、事业单位高层,私营企业主等为主.细部特征:

文化水平高、有品位、懂鉴赏、爱收藏、会享受.,主要来自双楠及双楠沿线片区,主要西藏新疆国企,本案的产品定位-地块条件分析,宗地综合指标,住宅是做电梯还是多层洋房，甚至其它？

大体量的商业又该如何打造和消化？

61情景洋房和111电梯洋房,原因有,本案住宅物业的产品定位,稀缺性,购买力,城市规划,核心区位,景观资源,品牌塑造,成都文化吃喝玩乐尤其在吃,本案辐射区域南门双流区域属于富人区,临近双流国际机场是成都的会客厅,交通便捷，成都双流温江直通,两五星级酒店8500亩公园，软环境和硬环境好,国际网球赛事俱乐部谢菲联足球九龙仓商业项目,高端餐饮娱乐,风险小,回报率高,本案商业物业的产品定位,打造双流国际新城“中国厨房”标杆示范特区,户型配比建议,本案总平规划设想概要,ARTDECO建筑风格特点:

线条挺拔,逐层退缩的结构轮廓,非常突出外立面线条的使用.常外挂面砖、天然石材等,同时其建筑装饰会尝试新鲜元素如钢铁、玻璃等,不拘一格,旨在追求单个建筑的不可复制,本案住宅建筑风格的确立-ARTDECO海派建筑风格,本案商业建筑风格的确立海派风情商业街,户型建议与推荐-海派情景洋房,范例：

深圳万科城的6层的情景洋房，层高更高、控制面积，提供可支付的洋房生活；,a,b,c,d,六大价值点：

独特的露台空间多景式阳光房,丰富的建筑形态首层私家庭院,e,f,大面积赠送全明户型,情景洋房具有外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显的特点，其便利性舒适性高于一般多层住宅；另外，较之叠拼/联排别墅而言，因其在面积和单价上便于控制，性价比优势明显.,户型建议与推荐-海派情景洋房,私家花园,阳光房,多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；,范例：

深圳万科城的6层的情景洋房：

首层4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层；,户型建议与推荐-海派情景洋房,范例：

深圳万科城的6层的情景洋房二层到六层：

面积可灵活控制，层层退台，并赠送南向10平米以上大露台；,二层：

3室2厅2卫可改进建议：

6F可改进做屋顶花园三层：

3室2厅2卫四层：

3室2厅2卫五层：

2室2厅1卫六层：

2室2厅1卫,二层,三层,四层,五层,六层,户型建议与推荐-海派情景洋房,四层，94平米，3室2厅1卫,270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；,主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；,范例：

深圳万科城的6层的情景洋房端头户型舒适度放大，采取270度八角窗；,范例：

龙城1号缇香府Q型6F跃层7楼4室3厅3卫1厨170,6F,户型建议与推荐-海派情景洋房,6F跃,范例：

龙城1号缇香府Q型4楼、5楼3室2厅2卫1厨130,户型建议与推荐-海派情景洋房,5F,4F,范例：

龙城1号缇香府Q型3楼3室2厅2卫1厨130,范例：

龙城1号缇香府Q型2楼3室2厅2卫1厨140,户型建议与推荐-海派情景洋房,范例：

龙城1号缇香府Q型1楼3室2厅2卫1厨140,户型建议与推荐-海派情景洋房,二室一厅一卫65.53平米,一室一厅一卫72.30平米,范例一：

南北两户拼合，拼合前功能齐全，户型实用,卧室充分采光,客厅和卧室南向采光,户型建议与推荐-灵活应对70/90限制,三室二厅二卫137.83平米,拼合后的大户型南北通透；客厅南向，带阳台，拼合后面宽较宽，充分保证舒适性；主卧南向采光，带独立卫生间，保证舒适性；两个小户型的相邻功能空间接合较好，共同构成舒适的公共交流空间；,可打通隔墙拼合成舒适主卧套间,客厅面宽5.3米，形成宽敞的公共交流空间,缺点：

主卧正对客厅开门，影响私密性；次卧北向，采光稍差；,范例一：

南北两户拼合，拼合后舒适性还有提高,户型建议与推荐-电梯洋房、灵活应对70/90限制,116m2,127m2,116m2,范例二：

拆分前的大户型设计,户型建议与推荐-电梯洋房、灵活应对70/90限制,59m2,57m2,45m2,82m2,57m2,59m2,范例二：

拆分后变成的小户型设计,户型建议与推荐-电梯洋房、灵活应对70/90限制,范例三：

90的套型合并,户型建议与推荐-电梯洋房、灵活应对70/90限制,由于入户花园和大阳台只计一半建筑面积，如何通过做入户花园和大阳台将面积“偷”得既合情又合理，因此在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小,范例四：

90的阔变：

利用住宅面积规范，附送面积，增加附加值,户型建议与推荐-电梯洋房、灵活应对70/90限制,销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,售楼处是体现品位，品质和品牌的地方！

建议钢构搭建，约800平面。

配合海派风情，内设品酒区，钢琴，音乐。

营造让人向往的生活,销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,会所，可直接利用酒店配置，如果能将实景做出来，对客户又是一大冲击！

销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,看房动线上，结合现有已打造的景观，从进入项目的道路开始，到售楼处至样板房的途中，到样板房周边，都给客户尽可能多的感受。

销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,样板房的打造，除了装修之外，更多的在软装饰细节上下功夫它每间样板房都在营造一种极致的海派生活方式和享受方式，通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式。

销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,样板房的打造，除了装修之外，更多的在软装饰细节上下功夫它每间样板房都在营造一种极致的海派生活方式和享受方式，通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式。

销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,样板房的打造，除了装修之外，更多的在软装饰细节上下功夫它每间样板房都在营造一种极致的海派生活方式和享受方式，通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式。

把握对于样板房公共空间的精装修风格和细节，如大堂，楼梯间等，有效的打动客户，满足客户的虚荣心！

销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,对于样板房户外空间，阳台露台，楼体装饰、庭院与样板房的一致精心打造：

一切都模拟生活而高于生活,销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,项目指示系统和广告围板等销售包装物料的色彩统一性和白天、夜间的效果,售楼空间强调品质和生活感受，展板，画架等销售信息不做的那么商业化，而是恰到好处的融入其中。

展板的设计即符合项目品质要求，又具有装饰售楼处的效果,销售中心与样板房示范与展示体现海派与奢享,多层洋房均价6500元/,小高层情景洋房均价5000元/,本案的销售周期与价格预期,秋交会,入市蓄水期,开盘期,强销期,清盘期,2010年3月-8月,2010年9月份,9月-2011年6月,11年6月-12月,项目整体运作上，小步快跑策略，先住宅后商业.商业打造招商先行.以上时间节点是要以施工情况进行具体调整.,ThankYou!