农村集体经营性建设用地入管理办法.docx

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县农村集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）

第一章总则

第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，加快建立城乡统一的建设用地市场，维护农民集体土地权益，促进土地节约集约高效利用，加快乡村振兴，实现经济社会高质量发展，结合县域实际，制定本办法。

第二条农村集体经营性建设用地是土地利用总体规划划定为建设用地，国土空间规划、村庄规划及其他相关规划确定为经营性用途的集体建设用地。

第三条农村集体经营性建设用地入市指农村集体经营性建设用地所有权不变，使用权以出让、租赁等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第四条依法取得的农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利，履行同等义务，实行同等入市、同权同价。

农村集体经营性建设用地地价体系未建立前，执行地价不得低于所在区域同类国有建设用地基准地价，工业用地不低于国家最低标准。

第五条建立城乡统一的农村集体经营性建设用地地价体系，自然资源部门、乡镇及村民委员会负责全县农村集体经营性建设用地的管理和监督工作。

第二章入市主体、范围、条件及途径

第六条农村集体经营性建设用地入市主体必须为以下几种类型之一：

（一）土地所有权单位；

（二）土地所有权单位委托其他具备市场主体资格的土地股份合作社、土地专营公司；

（三）经得土地所有权单位同意代为实施的属地乡镇人民政府或行政主管部门；

第七条属下列情形之一的农村集体经营性建设用地，可纳入入市范围：

（一）符合产业政策和相关规划的原有工矿、农副产品加工、商服、流通仓储、旅游等集体经营性建设用地；

（二）依据国土空间规划或土地利用总体规划和村庄规划可以调整为集体建设用地的；

（三）依据城乡建设用地增减挂钩项目整治为农村集体经营性建设用地的；

（四）符合国土空间规划或土地利用总体规划及村庄规划的前提下，按照建设用地报批程序将集体所有农用地、未利用地转用为农村集体建设用地的；

（五）法律、行政法规规定的其他农村集体建设用地。

第八条集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：

（一）符合国土空间规划、土地利用总体规划或村庄规划、相关产业规划及环保要求；

（二）土地权属清晰，无权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意将已确权登记的随土地一同入市；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第九条农村集体经营性建设用地入市采取如下途径：

（一）就地入市。

符合国土空间规划和村庄规划，且具备开发建设所需基本条件的农村集体经营性建设用地，可直接就地入市。

（二）调整（整治）入市。

村庄内零散分布，不具备开发建设条件的农村集体建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由县人民政府自然资源主管部门组织属地乡镇人民政府（街道办）编制《城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》，经自治区自然资源主管部门审核通过后，县人民政府批准实施，将腾挪出的建设用地指标调整到县域内符合规划区块入市。

（三）转用入市。

符合国家及自治区产业政策要求，在符合国土空间规划、土地利用总体规划和村庄规划的可采取转用入市。

第十条入市的农村集体经营性建设用地应优先保障农村一二三产业融合发展和农村服务业、公益事业等项目，其次用于商服、旅游及符合产业政策、规划、环保等要求的建设项目。

第三章入市方式及程序

第十一条农村集体经营性建设用地入市采取如下方式：

（一）使用权出让。

集体经营性建设用地使用权按一定年限出让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款。

（二）使用权租赁。

集体经营性建设用地使用权按一定年限租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金。

第十二条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁，应采取招标、拍卖、挂牌或协议方式。

一个企业（自然人）报名的采取协议方式出让；两个企业（自然人）报名的由第三方采取竞价方式出让；三个及以上企业（自然人）报名的由第三方采取拍卖方式出让。

第十三条农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限，不得超过国家规定同类国有建设用地用途的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权的租赁年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第十四条农村集体经营性建设用地使用权入市、公开交易按以下程序进行：

（一）申请。

符合入市条件的，必须经土地所有权单位组织召开村民或村民代表会议研究决定，并经本三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，由土地所有权人或经授权的实施主体向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民会议表决的相关材料。

（二）审查。

乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具初审意见。

县级自然资源部门会同发改、财政、住建、农业农村、应急、生态环境等部门对拟入市宗地进行审查。

经审查符合条件的，由县级自然资源部门出具审查意见，明确宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。

对审查通过的宗地，由县级自然资源部门委托有资质的第三方服务机构进行地价评估，并拟定入市方案，报请县人民政府批准。

入市方案应当包括以下内容：

入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式（出让、租赁）、交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）等内容。

（四）公告及交易。

入市方案经批准后，由县级自然资源部门在中国土地市场网、公共资源交易服务中心网站及政府门户网站发布入市交易公告。

（五）签订成交确认书及公示。

土地成交后，受让人或承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。

交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和政府门户网站等进行公示，接受社会和群众监督。

（六）签订合同。

土地交易结束之日起7个工作日内，交易双方应当按照成交确认书约定签订土地入市协议。

第四章收益、税费管理

第十五条农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金应统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，确定调节金征收比例，按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后净收益的一定比例计提，原则上调节金按入市土地增值净收益的20%-80%征收。

扣除土地增值收益调节金后的剩余部分全额返还土地所有权单位。

（一）就地入市。

本村集体经济组织投资建设的一二三产业融合发展项目用地按土地增值净收益的20%交纳；其他商服、旅游类按土地增值净收益的50%交纳；工矿、仓储类用地按土地增值净收益的40%交纳。

（二）调整（整治）入市。

本村集体经济组织投资建设的一二三产业融合发展项目用地按土地增值净收益的20%交纳；其他商服、旅游类按土地增值净收益的60%交纳；工矿、仓储类用地按土地增值净收益的50%交纳。

异地调整（整治）入市的，除去缴纳土地增值收益调节金后剩余部分按照复垦区与建新区3:

7比例进行分配。

（三）转用入市。

经确权后的土地所有权单位投资建设的一二三产业融合发展项目用地按土地增值净收益的30%交纳；其他商服、旅游、工矿、仓储类按土地增值净收益的80%交纳。

第十六条集体经营性建设用地入市带来的收益，土地所有权单位应根据国家相关税收制度承担纳税义务。

第十七条受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所交租金达到租赁合同约定的条件，方可申请办理《不动产权证书》。

第十八条土地增值收益调节金按照非税收入管理，资金全额上缴财政，统筹用于农村地区基础设施建设、现代农业发展、惠农项目和失地农民保障等。

第五章转让、转租、抵押

第十九条受让人（承租人）按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权，其土地使用权在使用年限内符合产业政策及环保要求的，经土地所有权人和县级自然资源部门同意后，可以转让、转租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受法律保护。

第二十条农村集体经营性建设用地使用权转租的，应符合环保及产业规划并向土地所有权人书面报备后方可转租，并签订书面合同。

第二十一条通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让、租赁合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第六章开发管理

第二十二条集体经营性建设用地使用权人应按照合同约定的期限和要求开发、利用、经营土地，不得损害国家、集体和他人的利益。

第二十三条因相关规划调整或公共利益等原因需要提前收回土地使用权的，由土地所有权单位报经原批准单位批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿，法律法规另有规定的除外。

第二十四条因相关规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地的程序办理。

第二十五条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁期限届满的，参照国有建设用地使用权的相关规定办理。

第七章监督管理

第二十六条自然资源、发改、生态环境保护、文化旅游、工业等相关部门应加强对集体经营性建设用地开发利用情况的监管，属地乡镇人民政府加强巡查力度，确保依法依规使用土地。

第二十七条集体经营性建设用地入市取得的收益，土地所有权单位应当进行统一管理，接受审计监督和监管。

土地所有权单位应当根据有关规定，制订收益使用方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。

县、乡镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

第二十八条农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按出让、租赁合同约定的开发期限开发利用土地的，由土地所有权单位会同自然资源主管部门参照国有闲置土地的认定标准进行认定。

第二十九条国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，造成集体资产流失的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法依纪给予处分。

第三十条农村集体经营性建设用地入市不得用于商品住房开发建设。

第八章附则

第三十一条本办法由县自然资源主管部门负责解释。

第三十二条本办法自发布之日起施行，有效期至2023年12月31日。

、县农村集体经营性建设用地入市操作流程

为进一步规范农村集体经营性建设用地入市操作程序，根据《县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的相关规定，现就农村集体经营性建设用地入市流程明确如下：

一、确定地块

1.土地所有权人按照农村集体经营性建设用地入市的条件选择权属明确、无争议的地块作为拟入市地块；

2.拟入市地块由村集体经济组织就相关事项召开村民或村民代表会议研究，并出具相关会议纪要；

3.入市主体聘请有资质的测量单位对拟入市地块进行勘测定界；

二、乡镇、部门审核

1、拟入市地块报所在地乡（镇）人民政府审核，出具所有权证明，或在地块用地红线图上签署意见并盖章确认、明确权属。

2、乡（镇）人民政府审核同意后报县级自然资源部门，由县级自然资源部门组织相关部门召开联席会议进行集中审核：

1.发改、工信、农业农村、工业园区、应急、生态环境、文广等部门负责审核是否符合产业政策要求；

2.生态环境保护部门负责审核是否符合环保准入要求；

3.自然资源部门负责审核是否符合国土空间规划或土地利用总体规划、村庄规划；

4.其他成员单位根据项目内容按各自职责进行审核。

三、入市申请

入市主体向自然资源部门提交书面入市申请，并提供相关申请资料。

1.《农村集体经营性建设用地入市申请书》；

2.《农村集体经营性建设用地入市决议》；

3.《农村集体经营性建设用地入市审核表》；

4.土地所有权证明材料、地块用地红线图。

四、入市审批

由自然资源部门根据农村集体经济组织提供的申请资料，提出审核意见，报县人民政府审批。

五、地价评估

入市地块审核、审批完成后，由入市主体或委托自然资源部门聘请有资质的评估机构对入市地块的地价进行评估，出具《土地评估报告》，并履行备案程序。

六、民主决策

地价评估完成后，由村集体经济组织就土地评估价值等入市事项组织召开村民会议或村民代表会议，到会成员应占到全部成员的三分之二以上，且到会成员必须三分之二以上表决通过方为有效。

入市事项经集体民主决策确定后，须出具《农村集体经营性建设用地入市决议》，并签字盖章确认。

七、入市交易

农村集体经营性建设用地入市事项经村民会议或村民代表会议集体民主决策后，可将批准的地块入市：

1.入市主体作为出让人出具委托书，委托自然资源部门组织拟入市地块的出让活动。

2.自然资源部门根据地块情况制定出让文件，出让文件应当包括出让公告、竞买须知、土地使用条件、竞买申请书、报价单、成交确认书、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本。

3.自然资源部门在在中国土地市场网、公共资源交易服务中心网站及政府门户网站发布入市交易公告。

接受报名、资格审查和收取竞买保证金。

4.自然资源部门根据相关报名情况组织招标拍卖挂牌活动。

一个企业（自然人）报名的采取协议方式出让；两个企业（自然人）报名的由第三方采取竞价方式出让；三个及以上企业（自然人）报名的由第三方采取拍卖方式出让。

5.自然资源部门与受让人签订《农村集体经营性建设用地成交确认书》，按照相关规定进行成交公示。

6.入市主体与受让人签订《农村集体经营性建设用地出让合同》。

八、出让价款及税费缴纳

1.土地出让价款：

成交后受让方按《农村集体经营性建设用地出让合同》约定将土地出让价款先行缴入财政部门设立的农村集体经营性建设用地土地出让金专户。

2.土地收益调节金：

按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益，出让方根据《农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用管理办法（试行）》缴纳调节金。

应缴纳的调节金由县财政从集体经营性建设用地土地出让金专户中直接提取。

3.缴纳税金。

受让人应按照《农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用管理办法（试行）》的规定缴纳相关税费。

九、颁发权证

农村集体经营性建设用地使用权交易双方按合同支付清土地出让价款、调节金及税费后，自然资源部门应按规定办理不动产登记手续。

应提供如下资料：

1.土地登记申请书；

2.申请人身份证明材料；

3.《农村集体经营性建设用地入市核准书》；

4.《农村集体经营性建设用地成交确认书》；

5.《农村集体经营性建设用地出让合同》；

6.出让金、收益调节金和税费缴纳证明。

十、本操作流程自发布之日起执行，根据进度进行修订的，以新修订内容为准。

试点期间国家出台相关规定的，按照国家规定执行。

附件2：

农村集体经营性建设用地入市决议

**年**月**日，在*****就位于*****的农村集体经营性建设用地入市有关事项召开*****村民代表大会，会议应到人数**名，实到**人，会议由***主持。

会议由***介绍了该地块入市有关事项后，经村民代表充分讨论、现场表决，以**票赞成，**票反对，**票弃权，形成决议如下：

一、该地块由（或委托）****作为入市实施主体；

二、该地块委托县自然资源局组织入市交易；

三、地块面积为****平方米，入市用途为（工矿仓储、商服、旅游、办公等）；

四、入市方式采用（出让、租赁、作价出资（入股））方式；

五、入市交易采用（招标、拍卖、挂牌或协议）形式；

六、其他集体研究决定事项。

记录人：

计票人：

参加会议人员签字：

农村集体经营性建设用地入市审查申请

*****乡（镇）人民政府：

经村两委会研究村民（村民代表）表决同意，拟将位于*****面积****平方米（**亩），用途为****的农村集体经营性建设用地入市交易，现报请乡（镇）人民政府审查。

特此申请。

附件：

1.农村集体经营性建设用地入市决议；

2.土地使用权权属证明材料和入市地块红线图；

3.申请人身份证明材料；

4.其他相关材料。

****村民委员会

年月日

农村集体经营性建设用地入市审查申请

县自然资源局：

经村两委会研究村民（村民代表）表决同意，并经乡镇人民政府审查通过，拟将位于*****面积****平方米（**亩），用途为****的农村集体经营性建设用地入市交易，现报请你局予以审查。

特此申请。

附件：

1.农村集体经营性建设用地入市决议；

2.土地使用权权属证明材料和入市地块红线图；

3.申请人身份证明材料；

4.所在地乡镇人民政府审查意见；

5.其他相关材料。

****村民委员会

年月日

农村集体经营性建设用地入市申请书

县自然资源局：

兹有位于****的农村集体经营性建设用地****平方米（**亩），规划用途为*****。

该地块入市事项经****村集体经济组织民主决策同意，并已通过所在地乡镇和相关部门审查通过，现向你局提出入市申请。

特此申请

附件：

农村集体经营性建设用地入市审核表

****村民委员会

年月日