进一步规范物业管理提升服务质量实施方案.docx

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进一步规范物业管理提升服务质量实施方案

为推动物业住宅小区长效治理，进一步改善居住环境，提升生活品质，切实增强人民群众的获得感、幸福感，根据**等法规和有关文件规定，结合我县实际，制定本方案。

一、工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，有效规范选聘物业服务企业行为，深入落实物业企业职责，切实发挥信用评价激励惩戒作用，持续改善住宅小区生活环境，建立健全物业规范化管理长效机制。

二、具体措施

（一）规范选聘物业服务企业

新建住宅小区交付使用前，开发建设单位应当按照国务院《物业管理条例》规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

招标人（开发建设单位）应当在发布招标公告或者投标邀请书的10日前，提交招标文件、投标邀请书等规定材料报我局备案，投标人少于3个或者住宅建筑面积小于2万平方米的，经我局书面批准，可以采用协议方式选聘相应物业服务企业。

住宅小区交付使用后、业主委员会成立之前，由前期物业服务企业继续实施前期物业管理。

业主委员会在成立后按规定做好物业服务企业续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

（二）落实物业服务合同备案规定

按照**规定做好（前期）物业服务合同备案工作，开发建设单位应当在确定前期物业服务企业之日起30日内，将前期物业服务合同等规定材料报我局备案；前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，将物业服务合同等规定材料报我局备案；物业服务合同发生变更的，开发建设单位或物业服务企业应当自签订合同之日起30日内办理变更备案手续。

本方案印发前已签订（前期）物业服务合同且未办理备案手续的，物业服务企业应当自本方案印发之日起60日内到县行政服务中心城市管理局办事窗口（129号）补办备案手续。

（三）优化物业收费和服务

落实**规定，物业服务企业应当将企业营业执照、项目负责人、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用、服务投诉和价格举报电话等信息在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

市政公用股要切实加强监管，对违反规定的物业服务企业收费行为，及时发函物价主管部门依法进行查处。

要积极化解收费矛盾，认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。

（四）开展物业服务信用综合评价

按照省住建厅《关于推进物业服务企业信用综合评价的实施意见》要求，及时开展物业服务企业信用信息采集、记分和评价工作。

对物业服务企业在经营活动中取得的业绩，以及获得相关单位的表彰、奖励等良好行为及时予以加分。

对物业服务企业违反物业管理法规和相关规定，以及有关部门作出的行政处罚、通报批评等不良信息严格按标准予以减分。

信用评价结果作为物业服务项目招投标、选聘物业服务企业、行业各类评优评先评奖活动、日常经营活动检查、物业管理行业专家选聘等物业服务活动的重要依据。

根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理。

应当加强与公安、规划、价格、市场监督管理、民政、环保等相关部门以及镇（街道）、社区（村）的部门联动，构建齐抓共管工作格局，及时共享物业服务企业的良好信息和不良信息，施行守信联合激励和失信联合惩戒制度，推动构建物业服务管理市场化机制。

（五）充分发挥业主委员会职能

    全面推进召开业主大会、成立业主委员会工作，凡符合条件但尚未召开业主大会及选举产生业主委员会的住宅小区，市政公用股、物业管理办要主动协调属地镇（街道）、社区（村）和小区业主，有效发挥属地镇（街道）、社区（村）管理职能，及时召开小区业主大会并选举产生业主委员会，推动物业住宅小区规范化、市场化管理。

今年符合条件的住宅小区业主委员会成立率要达到50%以上，明年内达到100%。

已成立业主大会、业主委员会的物业小区，业主大会、业主委员会要按照法律法规和管理规约等规定，充分履行管理、监督权利，依法维护业主合法权益。

市政公用股、物业管理办要加强指导，协助业主大会、业主委员会解决实际问题。

（六）合理使用专项维修资金

深入小区广泛宣传专项维修资金缴存和使用管理规定，增强广大业主对专项维修资金使用规定的认识，确保小区受损的设施设备和公共部位及时维修，保障业主合法权益。

进一步完善专项维修资金交存、审批制度，规范审批每笔资金，确保资金监管到位、拨付及时，更好发挥专项维修资金效用和保障功能。

（七）培育规范管理试点小区

积极组织、开展好“物业规范化管理试点小区”培育工作，力争让试点小区成为服务优质、环境优美、生活便捷、健康宜居、安全和谐、管理有序的示范区，为全县住宅小区物业规范管理提供示范样板。

在开展试点小区培育和日常管理过程中，成熟一个、推广一个，不断吸收物业小区加入试点行列，全力开创物业规范化管理新局面。

（八）发挥物业行业协会作用

物业行业协会要制定和完善行业自律公约并加强行业管理，编织联结物业服务企业和主管部门的有力纽带，协助主管部门探索开展物业服务质量评价；积极参与信用综合评价、联席会议、纠纷调解等工作；组织开展物业服务培训，深入宣传物业管理相关法规政策，鼓励、引导物业服务企业积极参与各类评优评先项目，促进物业服务行业有序健康发展。

（九）深入推进物业行业扫黑除恶治乱

持续深入推进物业行业领域扫黑除恶治乱专项整治工作，重点排查整治以下行为：

1.在多个物业小区通过夸大服务缺陷、煽动负面情绪、制造激化矛盾等手段向物业服务企业施压，以谋取个人或小团体私利的;2.以非法方式维权，破坏物业管理区域正常管理秩序和社区和谐稳定的;3.通过贿赂业主、业主委员会成员，或雇佣其他个人、组织、机构以非法或不正当手段拓展项目获取利益的;4.利用职务便利，挪用、侵占业主共有资金，或向物业服务企业讨要好处，或变相不缴纳物业费、停车费，甚至敲诈勒索的；5.通过非法、非正当方式煽动聚集业主、群众等人员进行上访、信访等恶劣行为；6.物业管理方面存在的其他黑恶或乱象。

（十）强化宣传教育引导

要利用电视、广播、报纸等宣传媒体和微信、微博、抖音等网络平台、新媒体，大力宣传国务院《物业管理条例》《省物业管理条例》等法规，及时解读群众关心的热点难点问题，正确把握舆论宣传导向，让广大业主了解物业管理法规政策，树立正确的物业管理观念，进一步营造群众理解、支持、参与物业管理的良好氛围。

三、实施步骤

（一）自查整改阶段

本方案印发之日起自8月31日，全县各物业小区开发建设单位、物业服务企业，应根据国务院《物业管理条例》《省物业管理条例》等法规和有关文件规定，立即自查存在的问题，按照本方案具体措施要求及时整改，并于8月31日前向我局物业管理办（103办公室）报送自查整改情况纸质材料。

（二）检查提升阶段

9月1日起自9月30日，市政公用股、物业管理办要组织人员对全县物业小区逐一开展现场检查，重点检查以下内容：

物业小区开发建设单位履行职责方面，是否按规定选聘前期物业服务企业，以及物业承接查验移交后的履职行为；物业服务企业履行职责方面，是否及时备案物业服务合同，是否根据有关规定及合同约定进行服务收费等行为；物业管理领域有关黑恶乱象等。

对检查过程中发现的问题，要督促相关责任主体及时改正，涉及违反物业管理法规等规定的，按照规定予以行政处罚。

（三）规范巩固阶段

各物业小区开发建设单位和物业服务企业要在自查整改的基础上增强学法、知法、守法意识，进一步规范行为、提升服务。

市政公用股、物业管理办要加强履职，通过信用综合评价、“双随机一公开”等方式持续深入开展物业管理监督检查活动，切实巩固物业管理工作成效。

四、工作要求

（一）提高认识、落实职责。

物业管理与人民群众日常生活息息相关，物业行业规范管理，有利于推动城市发展、改善生活质量，对促进经济增长、增加就业、维护社会稳定具有重要意义。

要坚持以人为本，以为民、便民、利民为宗旨，进一步落实主管部门管理职责、激发小区业主主体意识、提高物业企业服务水平，切实保障业主合法权益。

（二）弘扬先进、引导规范。

要深入开展“物业规范化管理试点小区”培育工作，不断树立、宣传和推广先进典型，发挥以点带面的示范作用，引导广大物业服务企业规范管理。

要进一步加强物业管理政策法规宣传和服务能力培训，着力增强物业服务企业的守法意识和服务意识，推动物业管理行业规范发展。

（三）依法管理、确保长效。

严格按照物业管理有关法规、政策规范物业小区开发建设单位和物业企业服务行为，对违法违规现象依法予以行政处罚。

加强部门协调联动，开展联合激励、联合惩戒，同时充分发挥信用综合平台作用，构建物业规范化管理长效机制。