物业前期工作指引竣工验收配合及承接查验.docx
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物业前期工作指引竣工验收配合及承接查验
竣工验收配合及承接查验
物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。
工程项目竣工后，由建筑商向建设单位办理交付手续。
在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给建设单位，这一交接过程称之为验收。
物业竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收，物业竣工验收一般可分两个阶段验收：
初验和竣工验收。
竣工验收由建设单位、施工单位、物业公司、政府工程质量监督部门等共同进行。
物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。
前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。
第一章建设单位竣工验收的配合
一、管理处参与竣工验收配合的内容与流程
1、管理处应当参加住宅工程质量分户验收工作。
住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下四部分查验内容：
1）房屋本体及公共设施的查验（包括但不限于）：
a）房屋本体包括：
地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。
b）公共设施包括：
基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。
2）公共配套设备设施的查验（包括但不限于）：
强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水各系统、绿化工程等。
3）钥匙的查验：
钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行，由于管理处不负责业主专有部分的管理，因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管。
管理处必须与建设单位签订《钥匙代管协议》，明确双方责任关系，规避法律风险。
4）计量仪表查验：
含费用计量表和技术参数测量表，前者包括生活水表、中水表、电表、煤气表等，后者包括供水、供暖、空调系统的各类压力表、温度表等。
2、住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行：
1）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；
2）按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查；
3）填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；
4）分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。
5）住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第二节承接查验组织架构及职责
一、承接查验组织的成立
物业承接查验组应根据专业细分，下设土建、电气（包括强电及智能化）、给排水、园艺、物业资料等小组。
项目承接查验小组由管理处经理提出具体的配置方案及计划，由区域公司（或区域分公司）协助管理处成立。
区域（分）公司人力资源部门负责承接查验小组人员的调配。
二、承接查验小组职责
1、负责编制承接查验方案并组织实施；
2、负责具体实施建筑、装修、配套设施、设备等方面的承接查验工作，详细填写各类承接查验表格；
3、负责物业项目相关资料承接手续办理（工程竣工图、竣工承接查验资料、设施设备技术资料、工程质量保修文件和物业使用说明文件等等）；
4负责整理、归类承接查验中的问题；
5、负责提交承接查验报告给建设单位，并与监理公司、施工单位保持沟通，负责落实发现问题的处理结果；
6、管理处责任人负责签署正式承接的物业文件；
7、区域公司应书面授权管理处经理进行共用部位、共用设施设备、档案资料交接手续签字办理。
三、承接查验小组分工
为确保项目的承接查验顺利进行，管理处应与建设单位工程部、监理公司、各施工单位协商成立承接查验领导小组，具体如下：
1、承接查验领导小组
组长：
副组长：
组员：
2、承接查验分工情况如下：
组别
组员
给排水
土建
电气
环境
其他配套
3、承接查验小组联系电话
序号
姓名
电话
序号
姓名
电话
1
5
2
6
3
7
4
8
一、承接查验应具备的条件
1、建设工程全部施工完毕，并已竣工查验合格；
2、供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；
3、有关部门对楼栋、户编号已经确认。
4、承接查验注意事项
1）承接查验虽然是以竣工查验合格为前提，但承接查验是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。
2）承接查验必须坚持合格一项承接一项的原则。
3）承接查验一定要写明承接日期，以便划清责任界线。
二、承接查验前的准备工作
1、人员的准备
承接查验前根据承接查验物业的类型特点、与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。
2、工具的准备
承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体的情况提前准备好所需的检验设备和工具。
工具清单如下：
序号
物料（工具）名称
配备数量
用途
1
对讲机
组员联络用
2
两极插头
试验户内电源插座
3
三极插头
试验户内电源插座
4
胶管
每根20米，引水试验地漏
5
水桶
提水试验地漏
6
打压机
水系统打压试验
7
查验记录表
查验记录
8
线号笔
校验用户电表
9
园珠笔
查验记录
10
可写胶布
贴钥匙房号
11
单强夹
便携记录表
12
A4复写纸
复写记录
13
工具
现场使用
14
工具包
便于物品携带
15
安全帽
安全防护
16
小锤
检查空谷
17
彩色粉笔
白、红、绿色，标注质量缺陷位置
18
记录本
记录
19
标签纸
贴电表开关
20
灯头
试电
21
胶质线
0.5平方
22
电笔
查验水表及电表
23
小手电筒
查验水表及电表
24
验电器
试验户内电源插座
25
15A转10A转换插头
试验空调插座
26
胶袋及细沙
卫生间闭水试验用
27
钢筋（1.2米长）
检查地面及天花空鼓
3、资料的准备
根据移交单位申请查验所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制查验所涉及内容的各种表格，并制定查验计划和查验工作流程，承接查验表格详见附件。
（详见附件1.13.1《房屋主体承接查验记录》、1.13.2《公共配套设施承接查验记录》、1.13.3《供配电系统承接查验记录》、1.13.4《给排水系统承接查验记录》、1.13.5《暖通系统承接查验记录》、1.13.6《消防系统承接查验记录》、1.13.7《楼控系统承接查验记录》、1.13.8《综合布线系统承接查验记录》、1.13.9《监控系统承接查验记录》、1.13.10《电梯承接查验记录》、1.13.11《门禁系统承接查验记录》、1.13.12《通信及安防系统承接查验记录》、1.13.13《工程遗留问题统计表》）
三、承接查验依据
ZBP30001-90房屋接管验收标准
GBJ7建筑地基基础设计规范
GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民用建筑设计防火规范
GBJ206木结构工程施工及验收规范
GBJ207屋面工程施工及验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范
CJB13危险房屋鉴定标准
四、承接查验要求及方法（下面用电气照明装置做例子，其它可从相关法规标准或物业C版体系标准来做）
1、电气照明装置（灯具、插座、开关等）
1）一般要求：
a）灯具的安装应符合设计的规定，当设计无明确规定时，应符合下列要求：
在砖石结构中安装电气照明装置时，应采用预埋吊钩、螺栓、膨胀螺栓、尼龙塞或塑料塞固定，严禁使用木塞，当设计无明确规定时，上述固定件的承载能力应与电气装置的重量相匹配。
在危险性较大及特殊危险场所，当灯具距地面高度小于2.5m时，应使用额定电压为36V及以下的照明灯具，或采取保护措施。
布置和选用灯具时，应考虑维修方便和使用安全，并根据周围环境条件选用。
灯具等配件应齐全，并应无机械损伤、变形、油漆脱落和灯罩破裂等缺陷。
灯具不得直接安装在可燃构件上，当灯具表面高温部位靠近可燃物时，应采取隔热、散热措施。
b）插座的安装应符合设计的规定，当设计无明确规定时，应符合下列要求：
当不采用安全型插座时，幼儿园、小学校等儿童活动场所安装高度不小于1.8m，同一场所安装的插座高度应一致。
办公楼、民用住宅室内的安装高度距地面不应小于0.3m，特殊场所暗装的插座不应小于0.15m，同一室内安装的插座高度差不应大于5mm，并列安装的相同型号的插座高度差不应大于1mm。
落地插座应有牢固可靠的保护盖板。
在潮湿场所，应采用密封良好的防水防溅插座。
C）开关的安装应符合设计的规定，当设计无明确规定时，应符合下列要求：
开关安装的位置应便于操作，开关边缘距门框的距离应为0.15m—0.5m，开关距地面高度为1.3m,，拉线开关高度应为2m—3m，且拉线出口应垂直向下。
并列安装的相同型号开关距地面高度应一致，高度差不应大于1mm，同一室内安装的开关高度差不应大于5mm，并列安装的拉线开关的相邻间距不应小于20mm。
相线应经开关控制，民用住宅严禁装设床头开关。
暗装的开关面板应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。
b）查验方法：
照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常。
公用建筑照明系统通电连续试运行12小时，民用住宅照明系统通电连续试运行6小时。
所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无故障。
检查制造厂提供的图纸资料和文件：
产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸以及备品备件、专用工具等。
第四节承接查验计划
管理处制定承接查验计划，让承接查验工作按步骤有计划地实施。
承接查验计划表
承接查验项目
计划时间
责任人
承接查验内容
备注
**项目（公共、室外）
室外土建、漆料
包括天面、道路
消防
给排水
包括泵房、燃气管道
电气
包括避雷系统
电梯
空调
绿化
第五节承接查验程序
一、基本承接查验程序
1、建设单位工程部书面通知管理处（长城物业）进行承接查验（单项工程承接查验或全部工程承接查验）；
2、管理处召开承接查验专题会议，组建承接查验小组；
3、建立承接检验项目一览表以及资料交接一览表；
4、根据国家有关标准、原设计要求等制定针对性的承接查验标准；
5、根据资料交接一览表，要求提供所需资料；如提供资料不齐全，必须做出书面承诺具体提供时间；
6、建设单位工程部所需提供的资料到位后，管理处制定承接查验计划以及日程安排书面通知建设单位工程部；
7、管理处组织有关人员进行初次承接查验工作；
8、将承接查验中出现的质量缺陷分类报告建设单位工程部处理；
9、配合建设单位工程部组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目，如为重大整改维修项目，不能及时完成，应书面承诺具体完成时间；
10、建设单位工程部书面通知管理处进行承接查验复验（质量缺陷的针对性地再承接查验）；
11、全面承接查验合格后，填写物业的交接记录，接收所有钥匙。
二、承接查验流程
三、房屋、设备设施移交原则
1、交接双方的责任
1）为尽快发挥投资效益，建设单位应按要求提前做好房屋查验准备，房屋竣工验收后，及时提出承接查验申请。
管理处应按约定时间进行查验。
经查验符合要求，管理处应在7日内签署查验合格凭证，分步分项及时办理交接手续，并将全部档案资料、所有的钥匙、备件和专用工具移交管理处。
2）未经承接的新建房屋一律不得使用。
3）承接查验时，交接双方均应严格按照本标准执行。
验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
4）房屋承接交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由管理处会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。
如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由承接查验负责处理。
5）对承接的房屋质量有争议而又不能协商解决时，双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验裁决。
四、拒绝查验
对以下情况，管理处有权拒绝承接物业（如建设单位认可现状，同意管理处代管免责情况除外），对以下情况严重违反国家有关技术规范；
1、未能通过有关政府职能部门的验收；
2、工地与交付物业不能有效隔离；
3、机房不能完全独立封闭；
4、其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。
五、缺陷整改
对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护等情况，管理处将会做详细的缺陷记录，以供建设单位进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。
对问题比较严重，则向建设单位建议暂缓交接，待整改完成后重新查验。
六、试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理处一般仅做实物验收，并严格按建设单位的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由建设单位把关，若发生任何问题或意外，除管理处人为原因外，责任由建设单位负责。
第六节工程资料的移交
一、资料的分类
1、产权资料
2、竣工验收合格证明资料
3、工程技术资料
4、其它资料
二、工程移交清单
项目承接查验合格签署承接文件后，管理处编制《楼宇资料移交清单》，根据清单清点移交资料。
对于未移交的资料及时跟踪，确保资料移交完整。
移交资料必须包括以下内容：
1、产权资料
1）项目批准文件；
2）用地批准文件；
3）建筑执照；
4）拆迁安置资料；
5）业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单
2、政府承接查验合格资料
1）建筑工程竣工承接查验合格证书；
2）建筑消防承接查验合格证书；
3）完善配套办公室项目综合承接查验合格证书；
4）燃气工程承接查验合格证书；
5）用电许可证；
6）供用电协议书；
7）卫星地面接收设施许可证；
8）电视公用天线合格证；
9）电梯使用合格证；
10）电子防盗监控系统承接查验合格证书。
注：
煤气、电话有线电视由城市有关公司负责维修保养及承接查验。
3、工程技术资料
1）竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2）地质勘察报告；
3）工程合同及开、竣工报告；
4）工程预决算分项清单；
5）图纸会审记录；
6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
7）隐蔽工程承接查验签证；
8）沉降观察记录；
9）竣工承接查验证明书；
10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
11）新材料、构配件的鉴定合格证书；
12）水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13）砂浆、混凝土试块试压报告；
14）供水、供暖的试压报告。
4、其它资料：
1）电梯使用合格证（原件）；
2）用电协议书（原件）；
3）用电许可证（原件）；
4）用水申请审批表及月供水计划执行表（原件）；
5）卫星电视地面接收设施许可证（原件）；
6）燃气管道使用许可证（原件）。
7）参与建设该项目的设计，工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称，负责人，联系人，联系电话清单；
8）城市建设工程竣工承接查验证书（复印件）；
9）市建筑消防承接查验合格证书（复印件）；
10）电视共用天线合格证（复印件）；
11）建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图（复印件）；
12）机电设备单台说明书、调试、订购合同（复印件）；
13）项目物业VI系统电子版的移交
14）智能化系统操作系统备份软件的移交
三、资料交接流程
1、小区查验合格签署承接文件后，管理处必须编制《资料移交清单》，根据清单清点移交资料。
对于未移交的资料应当及时跟踪，确保资料移交完整。
2、客户助理应对移交的资料进行整理归档。
3、客户助理应在资料移交3天内把档案资料录入物业管理系统。
第七节水电过户
管理处工程组负责整个项目内的水、电、气计量表各技术参数测量表交接工作，承接计量表时，需要建设单位（移交人）在场，并填写《水、电、气表承接记录表》，内容包括记量表的品牌、表号、变比倍率、初始读数（或交接时读数）、计量能耗范围、交接日期（含具体时间点）、交接双方负责人签名等；承接供水、供暖、空调的各类压力表时，可与相关系统验收一并进行。
管理处工程组负责整个项目内的水、电、气表的抄表工作；抄表时，需要建设单位委派相关负责人在场，并填写《水、电、气表承接记录表》以便于区分相关方的成本。
1、在业主入住期前后，因施工、销售需求，施工方、建设单位需要借用水、电的，应单独立表、独立核算、及时催缴；
2、根据建设单位提供的项目资料，建立水、电、气收费台帐；
3、在建设单位的协助下和供水、供电、供气的相关单位办理代收业务，签订协议。
4、水电过户流程
升级会员 