物业服务中心保洁绿化部质量工作手册.docx
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物业服务中心保洁绿化部质量工作手册
标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
物业服务中心保洁绿化部质量工作手册
保洁绿化部经理岗位职责
1）在公司总经理的领导下，全面管理保洁部日常工作事务；
2）参与新物业项目的接管验收；
3）负责物品采购申请的审核；
4）制定本部门规章制度、操作规范；
5）组织部门内部会议；
6）本部门各岗位工作的安排；
7）认真学习物业管理知识，熟悉物业管理有关法律法规；
8）对本部门员工进行考核；
9）对本部门员工的奖罚提出处理意见；
10）组织本部门员工培训；
11）完成总经理交待的其他任务。
清洁班清洁主管职责
12）负责对员工进行岗位培训，并作好记录。
13）负责日常工作安排，监督落实保洁员岗位职责。
14）负责辖区楼内、楼外清洁工作日检及环境消杀和员工考核，并作好记录，每周/月对保洁服务质量进行检验，并填写《工作检查记录表》。
15）负责对辖区日常清洁工作中发生的轻微不合格服务当场处理。
16）带头工作，以身作则，调动员工的积极性，高质量、高效率的完成责任区清洁工作。
17）及时传达上级指示，定期向分管物业管理中心经理汇报工作
清洁维护员职责
1）负责辖区内楼道梯级、停车场、道路、草地、雨棚、公共场地的清扫、清洁。
2）负责楼道、扶手、楼道门窗、信报箱、电子门、电表箱、标识牌、雕塑造型等的擦拭。
3）负责将各责任区垃圾拖运到垃圾箱等垃圾集中的地方，并在垃圾装车完后，对垃圾箱及周边进行清洁。
4）负责保管好各自所使用的工具。
对辖区内发生的违规、违章现象进行劝阻和制止。
绿化维护员工作职责：
1）责任到位，各负其职，严格按规范要求完成主管分配的各项任务。
2）负责辖区范围内的花草树木的浇灌、施肥、除草、修剪等养护管理工作。
3）积极培育花卉苗木及引进新品种，满足辖区的绿化要求，创造辖区优美环境。
4）负责绿化地的清洁工作，保持草坪、花圃的整洁。
5）负责病虫害的防治工作，发现问题及时处理并如实上报，避免虫害范围进一步扩大。
6）台风来临前要做好防范工作，台风过后及时修剪受损植物。
7）加强绿化地管理，劝阻任何践踏草坪等破坏绿化行为。
妥善保管好绿化工具，严格按规程操作，做好绿化工具的保养工作。
保洁绿化工作手册
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标题工作任务
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第1页共1页
清洁班
1）负责本中心所管辖物业小区内的建筑主体、公共场地、附属设施的日常保洁工作；
2）负责本中心所辖物业小区内楼宇内墙、楼道、天台等公共区域的环境卫生保洁工作；
3）负责本中心所辖物业小区日常生活、建筑垃圾的收集与清运工作。
绿化班
1）负责本中心所管辖物业小区内的公共绿化植物的维护管理工作；
2）负责本中心所辖物业小区公共场所室内绿化物的养护工作；
3）负责本中心所辖物业小区公共绿地的保洁工作。
清洁工按《日常清洁工作流程表》、《日常清洁工作安排表》、《日常清洁工作定时细化表》、《巡楼签到表》及各自岗位工作程序具体实施日常清洁工作。
清洁组长负责对清洁工作进行指导、巡查。
地面、地下车场清洁
每日上班时用竹扫把车清扫车场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋内，对于有沙土之处应用小扫把认真清扫，确保地面无明显沙土。
每日对地面保洁，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等，使地面保持干净、无杂物、无积水。
每日清理沙井、雨水槽内杂物，确保其内无杂物。
每两日对车场内挡车器、送风口、垃圾桶、防火门、汽车道等设施清洁一遍，将毛巾放入兑有清洁剂的水中搓洗拧干，对汽车道闸以及防火门等进行擦抹直至干净无污迹。
垃圾周转站
每日早上9点及下午5点将楼层垃圾收集并运到垃圾周转站。
将楼层垃圾桶内的垃圾倒入站内垃圾桶，并清扫掉在地面的垃圾。
倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净套上。
每日刷洗站内地面和墙壁以及站外的地面。
每月对垃圾站及周围环境进行两次消杀。
大堂及楼层清洁，填写《保洁部月巡楼签到表》
每日将楼层垃圾清运后，对大堂进行拖洗，将拖把放入兑有洗洁剂的水中涮洗、拧干，拖洗地面数次，直至干净为止。
每日对大堂内公共设施用干净毛巾进行擦抹。
每日对4楼转换层及天面进行保洁，清理纸张、烟头等到杂物。
每日将墙面上设施和防火门用洗净的毛巾彻底擦洗一遍。
保洁绿化工作手册
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标题保洁工作程序
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行政办公区的清洁
每日负责清扫、拖洗地面，清除垃圾。
每日擦洗办公台面、文件柜和门窗。
对文娱活动所人员出入频繁处，应不间断地进行走动保洁。
环境消杀
外委托的环境消杀工作由合格的分包方具体负责实施，由清洁组长进行监督。
无需外委托的消杀工作在需要时进行，由清洁组长自行组织人员实施。
使用适当的消杀药剂按规定比例配制水溶液。
用喷洒设备将配制好的溶液适度喷洒在消杀地点。
喷洒时注意做好防护措施，尽量在顺风处喷洒，同时减少与行人的直接接触。
根据需要可以增加喷洒次数。
洗手间的清洁
早上、下午上班前，对洗手间清洁一遍。
将洁厕灵少许涂于污迹处，用地刷刷净，再用拖把拖干。
用清洁毛巾擦净墙壁表面。
如发现标准要求达到眼看地面、墙壁干净，便器洁净，室内无异味。
使用化学清洁剂时应特别留意，避免损坏地面及设备。
不锈钢设施的清洁
先用兑有清洁剂（对不锈钢无损坏）的清水抹不锈钢表面。
用干毛巾抹净不锈钢表面的水珠。
置少许不锈钢清洁剂原液于毛巾上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。
清洁电梯厅门内不锈钢表面时应防止厅门开关造成的意外，上不锈钢清洁剂时应适量。
玻璃门窗（幕墙）的清洁
用玻璃刮刀铲除玻璃（幕墙）上的污迹。
将毛巾放入兑有清洁剂的清洁水中，保留毛巾中水分少许，对玻璃（幕墙）进行清洗，擦拭时用力要均匀。
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标题保洁工作程序
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清洗完毕后，用玻璃刮刀均匀刮除玻璃上的水分，并同时用毛巾抹干净刀上的水分。
当刮干净玻璃（幕墙）上的水分后，再用干毛巾玻璃（幕墙）过角上的水抹干。
在刮镀膜玻璃时注意操作，防止刮刀刮花玻璃。
仿石地砖的清洁
日常清洁每日数次，要求做到无垃圾。
对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，操作时注意防止盐酸腐蚀金属设施。
每半月全面清洗一次地面，清洗时应避开人员流动高峰期。
室内外水池的清洁
每日清理水池内杂物，确保其内无杂物。
每半月全面清洗一次水池地面及四周墙壁，清洗时应避开人员流动观赏高峰期。
将洁厕灵少许涂于污迹处，用地刷刷净，再用拖把拖干。
对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，操作时注意防止盐酸腐蚀金属设施及灯具。
各类标识牌、雕塑造型的清洁
每日湿抹一次区内各类标识牌、雕塑造型；
每月用清洗剂祛除表面污迹，注意避免腐蚀设施。
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标题绿化工作程序
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第1页共3页
目的：
本规程规范了绿化养护工作，为业主/住户创造健康舒适的生活工作环境。
范围：
本规程使用于物业管理中心绿化工绿化管理操作和物业管理中心外判绿化养护单位的绿化养护检查工作。
职责：
1）绿化工负责辖区内绿化花卉的日常养护和对物业管理中心辖区绿化外判保养单位的绿化花卉养护的检查跟进工作，填写《绿化巡视记录表》、《绿化花草树木品种及养护规范》。
2）清洁绿化部经理负责物业管理中心辖区绿化花卉的养护全面管理工作和对外判养护单位的评定考核工作。
工作程序：
1）盆栽
1同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放；
2根据盆栽花卉的植株大小，高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进行管理；
3不同的花木用不同的淋水工具淋水。
刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，大的、木质化的用胶；
4淋水时要注意保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥；
5淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。
夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。
干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。
抗旱性强的品种少淋，喜湿性品种多淋；
6除草要及时，做到“除早，除少，除了”，不要让杂草抢挤花卉，同花卉争光、争水、争肥。
杂草多时可用化学除草剂进行灭草；
7结合除草进行松土、施肥。
贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料浓度高造成肥害；
8发现病虫害要及时采取生效措施防治，不要让其蔓延扩大。
喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先进行小量喷施试验后，才大量施用，既做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。
9喷药时要使用小型喷雾器或手动喷雾器进行喷洒，避免药液扩散，保证人、药的安全。
10花盆破损要及时换，盆泥少了要添加；
11花圃要保持整洁卫生，杂物脏物要进行清理；
2）草地及乔灌木
1花木的死株、病株要清除，缺株要补植；
2发现病虫害，要进行捕捉或喷药消灭；
3花木、草坪每周要淋透土水1次，草坪土壤湿透不少于5厘米；
4草坪的除杂工作要经常性进行，保持草坪的纯净；
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标题绿化工作程序
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5花木每季度除草松土1次，并结合施肥。
施肥视植株的大小，每株穴施复合肥2-4两，施后覆土淋水；
6草坪要经常轧剪，草高度控制在5厘米以下。
每季度施肥1次，每亩撒施复合肥5公斤－10公斤，施后淋水或雨后施用；
7绿篱在春、夏季每季度修剪1次，修剪做到平整圆滑，花球造型优美；剪后淋水施肥，折合每亩施复合肥5公斤－10公斤。
8大风前对花木要做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作；大风后清除花木断折的干、枝，扶正培植倒斜的花木；
9绿化带和2米以下的花木每季度要修枝整形1次；
3）摆花及插花
1发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。
在客户室、办公室内不准有枯死的花卉出现，插花要按时换插；
2保持花卉下沉生长与叶子清洁，每星期揩试叶上灰尘和淋水1次；
3摆、插花要讲究艺术，品种配置，摆放位置要适当，风格统一协调，构图要合理；
4）喷撒农药杀虫安全操作，填写《分部清洁消杀记录表》
1戴安全防护手套，从配药到喷撒杀虫剂的全过程都一定要戴胶手套进行操作。
2戴口罩，喷杀虫药的全过程要戴口罩，严禁抽烟及吃东西。
3喷撒农药时人应站于来风的上方，以防喷出的农药随风漂回身上，造成毒害。
4喷撒农药后要用肥皂反复多次用流动水洗手。
5）使用绿化机械安全守则
1使用与操作：
操作人员在使用机械前必须经过培训，熟悉机械性能和使用方法，方能单独操作。
2用油比例：
绿化专用机械有汽油发动机和机油、汽油混合发动机，要熟悉掌握并严格按规定比例调配好用油比例，以免造成机械损坏。
3保养与维修：
使用前检查各部件是否完好，发动后运转是否正常,使用过程要按规定操作，用毕要清洁保养好，使机械经常保持完好状态，发现问题或故障及早报告，以便维修。
4注意人身伤害事故，绿化专用机械是属高速型切割刀具器械，操作使用时要十分注意前后四周人员要远离机械3米以外，以防造成人身伤害事故。
6）草皮
1春、夏、秋季每六到十天对草皮进行一次修剪，冬季根据实际情况进行修剪，基本保证草皮不长于5厘米。
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标题绿化工作程序
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2每次修剪后对草皮浇透水，保证草皮生长茂盛。
3草皮杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得有多于5棵、高度超过8厘米的杂草。
4拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。
5）绿篱、花球造型
1绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，不断改进。
修剪下的枝叶要立刻清除。
2绿篱、花球春、秋季各施肥一次，施用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。
3绿篱修剪应在1-3季度进行,乔木应在休眠期或秋季修剪。
4绿篱每年至少修剪3次,造型每年修剪4次。
5绿篱、花球死亡缺苗，须在1周内补种好。
确实无法及时补种的应记录好原因并采取措施。
8）乔灌木
1每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，修剪下的枝叶要立刻清除，以免影响美观。
2春、秋季各施肥一次，施用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。
3对于当年栽种的乔木在每年11月25日前应做好保温防护工作。
4乔木修剪每年两次。
9）盆栽：
摆放室内外的盆栽，要及时剪掉枯叶残枝，保证室内外盆栽常绿不败，按季节和需要进行更换。
10）浇水：
1室外绿化春、夏季降雨量正常情况按天气不同每2-3天浇一次水，秋季每周浇一次水，因天气炎热干旱而出现缺水时，必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现萎蔫。
同时在施肥、浇水方面要控制草坪草地的长势，以延长草的寿命。
2室外盆栽每天浇水1次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次；室内盆栽每周浇水1-2次。
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标题清洁检查工作规程
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本规程规范了清洁质量的检查工作，确保清洁工作达到管理中心和业主/住户要求。
范围：
本规程适用于管理中心以及清洁绿化部对辖区清洁工作的检查。
工作职责
清洁组长负责清洁工作的作业指导和日常巡查，填写《工作检查记录表》。
小区/辖区管理员在日检时对小区/辖区清洁卫生工作加以检查。
管理中心分管领导负责清洁卫生工作的周检。
工作程序
地面清洁工作检查
1）检查地面（包括地下室地面）有无杂物、垃圾，道路是否干净、无杂草。
2）检查清洁工是否每日清洁垃圾桶，桶周围目视干净。
3）检查花坛、草地是否每日清扫，无杂物。
4）检查地面指示牌、宣传栏等是否清洁，目视无明显灰尘。
楼层清洁工作检查
1）目视大堂通道干净，无污渍，有光泽。
2）目视楼梯台阶面干净，无杂物、污渍。
3）小区内各类消防设施、各类墙面瓷砖表面用纸巾抹试50厘米，纸巾基本不被污染。
4）小区内防火门用纸巾抹试门上冒头30厘米、门板50厘米，纸巾基本不被污染。
5）转换层地面目视干净，无杂物。
6）电梯门口防护网用纸巾抹试50厘米，纸巾基本不被污染，电梯门口铝合金窗目视干净、灰尘、无水珠。
7）目视电梯轿厢地面无砂粒、无杂物、无灰尘。
8）每日清洗公共卫生间，作到无杂物、无污渍，无异味出现。
保洁绿化工作手册
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标题清洁工作质量检查标准和方法
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总体清洁标准
公共厕所内无污迹、无异味、无积水，门、窗清洁。
垃圾房周围经清洗后无垃圾杂物。
各层楼经清洁后，走道、楼梯、踢脚线等表面无垃圾和灰尘。
地砖、墙砖、大理石表面经擦洗、揩抹后，表面平整、光亮、无污渍，体现材料本色。
楼梯扶手、栏杆经揩抹后表面无积灰，用手拭摸不沾灰尘。
门、窗玻璃经擦洗后表面无水迹，光亮如新。
不锈钢栏杆经揩抹后表面光亮无污渍。
电梯门、厅内不锈钢饰板表面光亮无污渍，厅内地面无垃圾灰尘。
公灯灯罩（包括草坪灯）、开关板、公共设施管道、消防箱等经过揩抹表面无积尘。
广场道路、地下车库通道经清扫后无烟蒂、垃圾等废弃物。
分项保洁工作检验标准和办法
楼外部分
1）人行道和马路：
A.标准：
无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑平均不超过2个；无直径3厘米以上的石头。
B.检验方法：
抽查3处，取平均值。
C.清洁频率：
每天保洁，保洁工作时间内每2小时循环一次。
2）停车场和岗亭：
A.标准：
无杂物、纸屑、油污、门窗玻璃无灰尘，无垃圾、蜘蛛网。
B.检验方法：
目视抽检3处（清洁后抽检）。
C.清洁频率：
每天保洁，清扫2-3次/天。
3）绿化地：
A.标准：
无明显大片纸屑、垃圾胶袋等杂物，房屋阳台下每100平方米烟头等小杂
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标题质量检查标准和方法
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物不超过10个；其它地面100平方米不超过5个。
B.检验方法：
目视、每区抽检3处，取平均值。
C.清洁频率：
每天保洁3次以上。
4）垃圾桶、垃圾箱
A.标准：
清运及时，清运率100%，周围无污垢，无积水，清运后及时清洁，离垃圾桶或垃圾箱2米无臭味；垃圾桶或箱外表无污迹，无广告纸。
B.检验方法：
每责任区抽检1个，清洁后检查。
C.清洁频率：
日清运1次以上。
5）公共广场：
A.标准：
地面无垃圾、纸屑，设施，公共坐椅无污迹。
B.检验方法：
每天目视检查。
C.清洁频率：
每天保洁，保洁工作时间内每2小时循环一次。
6）宣传栏、雕塑：
A.标准：
无污迹，无明显积尘，无乱张贴画页或广告。
B.检验方法：
目视。
C.清洁频率：
宣传栏1次/周，雕塑1次/月。
7）标识牌：
A.标准：
无污迹，无明显积尘，无乱张贴画页或广告。
B.检验方法：
目视。
C.清洁频率：
标识牌1次/月。
楼内部分
1）楼道梯级和走廊地面。
A.标准：
无杂物、明显纸屑、污迹，每个单元梯级烟头不超过5个。
B.检验方法：
目视，每责任区抽查2处。
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标题质量检查标准和方法
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C.清洁频率：
每天一次，每４天拖布擦一次。
2）墙面、楼道窗、扶手、电子门、信报箱、消防栓箱、电表箱、宣传栏、楼道灯开关。
A.标准：
无广告，无蜘蛛网，无痰迹，无积尘。
B.检验方法：
目视，每责任区抽查2处。
C.清洁频率：
每15天一次。
消杀
1）灭鼠
A.标准：
鼠洞每1千平方米不超过2个；楼道无鼠迹。
B.检验方法：
目视。
C.消杀频率：
投药：
1次/３月。
2）灭蚊
A.标准：
目视无明显蚊虫在飞。
B.检验方法：
目视抽查10-20处。
C.消杀频率：
喷药、投药：
草地和楼道等大面积1次/周（夏季）。
垃圾箱：
1次/周（夏季）。
3）灭蝇
A.标准：
每1千平方米。
B.检验方法：
目视抽查10-20处。
C.消杀频率：
喷、投放药物：
1次/天（夏季）。
4）灭蟑螂
A.标准：
楼道内不得有蟑螂。
B.下房基过道，每墙角或夹缝不得发现五只。
C.检验方法：
抽查10处，取平均值。
D.消杀频率：
喷药2月一次。
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标题消洁绿化人员行为规范和奖惩制度
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为了增强保洁员的工作积极性及主人翁责任感，对优秀员工及时给予奖励，并对违反劳动纪律和管理中心规章制度的员工给予应有的惩处，清洁绿化部特制定以下奖惩制度。
奖励制度：
凡符合下列条件之一者，均给予适当奖励
1无迟到、早退、串岗、脱岗现象，年出勤率达90%以上者。
2每次卫生评比达优，工作效率高，在完成工作任务，提高服务质量方面有显着成绩者。
3为管理中心节约能源、合理化建议被采用者。
4防止或挽救事故有功，使管理中心利益免受损失者。
5拾金不昧，受顾客表扬，为管理中心赢得荣誉者。
奖励形式：
1通报表扬
2授予荣誉称号
3晋升工资
4晋级
5在给予以上奖励的同时，发给一次性奖金
3）奖励的程序：
各种奖励均由部门主任提名，人事行政部审核并报部门总监批准，受奖员工须填写奖励登记表，并存入员工本人工作档案。
处罚制度：
轻度违纪
1出入时拒绝接受保安检查。
2迟到、早退、上班时不佩戴工作牌或佩戴他人工作牌。
3仪容姿态不佳，当班时衣冠不整或不按规定着装，不按指定的员工通道出入。
4当班时，未经批准打私人电话或私自会客，非工作需要串岗、脱岗，携带家属到工作岗位。
5不在规定时间、地点进餐。
6当班时间打哈欠、伸懒腰、剔牙、挖耳、剪指甲等，随地吐痰、乱丢垃圾、杂物等。
保洁绿化工作手册
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标题消洁绿化人员行为规范和奖惩制度
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7与上级谈话不文明礼貌
重度违纪
1擅离工作岗位，经常迟到、早退，未经上级批准擅自调离班次。
2当班时批瞌睡、吃零食、干私活，与顾客发生争吵或发脾气等不良行为。
3当班前二小时饮酒，或当班时带有醉意。
4泄露管理中心机密，偷拿管理中心物品或顾客物品。
5旷工一天者。
严重违纪
1拒不执行上级命令，对抗领导（有忌拖延，干活时动作迟缓）。
2连续旷工两天以上或当月累计旷工三天者。
3擅自动用顾客物品，造成损坏，对拾遗物品不上交，占为己有者。
4严重违反管理中心规章制度，损坏管理中心名誉者。
4）处罚方式：
1对轻度违纪者，扣除当月评分20分，并给予批评警告处分。
当月累计三次以上轻度违纪者，按重度违纪处分。
2对重度违纪者，扣除当月评分40分，并给予书面警告处分。
当月累计三次以上重度违纪者，按严惩违纪处分。
3对严重违纪者，开除。
处罚程序：
1对违纪员工处分时，均须填写“违纪过失单”，违纪过失单由主任以上管理人员提议签发，列明违纪事实，判定违纪程度。
提出处理意见，有见证人时应将见证人签名，违纪人须在过失单上签认。
拒不签认的由见证人或提议人签字生效。
过失单一式三份，分别由违纪人所在部门、人事行政部、保卫部门存档，违纪员工如一年内不再发生违纪行为，可考虑撤销处分，表现突出者经批准，可提前撤销。
2批评警告处分由领班或主任以上管理人员批准生效。
3书面警告处分由主任以上管理人员批准生效。
4开除处分由部门主任提议，人事行政部审核，报部门总监批准生效。
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